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Neubau Finanzierung

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16.10. - 17.10.2020
13 Beiträge | 3 Autoren
Liebes Forum,

mich würde eure Einschätzung für unser Projekt interessieren, bzw welche Konditionen bei uns möglich sind. Wann wäre der beste Zeitpunkt Kreditangebote anzufordern bzw abzuschließen?

Eckpunkte:
Errichtung eines landw. Auszugshauses Ziegelmassiv 200m2 im Sommer 2021 in OÖ, 2 Personen 23,24 Jahre alt mit Einkommen 3500€x14.
Baukosten+Einrichtung 420000
Wohnbauförderung           50000
Eigenmittel                       270000
=Finanzierungsbedarf    100000

Weiß nicht wie der Wert des Grundstückes (10000m2) gerechnet wird da Nutzgrund und kein Baugrund.

 
 
16.10.2020
Zuerst würde ich abklären, welche Flächenwidmung auf eurem Grundstück besteht und ob es überhaupt möglich ist, dort ein Gebäude für die wohnwirtschaftliche Nutzung zu errichten.

Der Wert eines landwirtschaftlich gewidmeten Grundes richtet sich in erster Linie nach dem erzielbaren Ertrag und kann pauschal (auch durch irgendwelche Immobilienpreisspiegelrichtwerte) nicht bewertet werden. Ist der 1ha in einer einzigen Einlagezahl oder teilt sich dieser in mehrere EZ auf? Dies wird für die Bank auch wichtig für die Bewertung und Besicherung sein.
Am besten, ihr macht euch bei einem örtlichen Makler oder auch der Gemeinde diesbezüglich schlau - die haben garantiert Erfahrungswerte.

Bankseitig werden jene interessant sein, die auch Erfahrung mit derartigen Liegenschaften haben. "Städtische" Banken oder Institute, die keine regionale Immobilienkenntnis haben, tun sich da schwer.

Von der Bonität her sollten die insgesamt 150k zu stemmen sein - noch dazu wo ihr noch sehr jung seid und bei Bedarf auch bei der Bankfinanzierung eine entsprechend lange Kreditlaufzeit vereinbaren könnt.
16.10.2020
Schaut gut aus.

Die BA beauftragt dazu einen externen Gutachter, der diese Liegenschaft (Grundstück) schätzt.
Kostenpunkt: 0,625% vom Kreditbetrag.

lg, Alex 
16.10.2020


speeeedcat schrieb: Die BA beauftragt dazu einen externen Gutachter, der diese Liegenschaft (Grundstück) schätzt.
Kostenpunkt: 0,625% vom Kreditbetrag.

wohlgemerkt VOR der Kreditprüfung und auch zu bezahlen, wenn es zu keinem Abschluss kommt.


16.10.2020
Widerspruch. Ich hatte das schon ein paar Mal und es wurde nie verrechnet.
16.10.2020
Ich hatte das u.a. letztes Jahr sogar bei einem Bank Austria Private Banking Kunden, dem ich im Rahmen der Einreichung bei der BA mitteilen musste, dass seine eigene Bank ihm für die Bewertung seiner Liegenschaft eine kostenpflichtige Bewertung zukommen lassen wolle (müsse).

Natürlich konnte das Thema dann "gebügelt" werden, was ich aber sagen will ist, dass bei einer derartigen Liegenschaft, die bewertungsseitig nicht "plain vanilla" ist, die regionalen Partner (Gemeinde, Makler, Banken) hier eindeutig im Vorteil sind (und keinen externen Gutachter benötigen werden).
16.10.2020


LiConsult schrieb: Zuerst würde ich abklären, welche Flächenwidmung auf eurem Grundstück besteht und ob es überhaupt möglich ist, dort ein Gebäude für die wohnwirtschaftliche Nutzung zu errichten.

Es handelt sich um einen Nutzgrund auf dem ein Auszugshaus ohne Umwidmung gebaut werden darf, die Baugenehmigung ist auch schon durch.


LiConsult schrieb: Ist der 1ha in einer einzigen Einlagezahl oder teilt sich dieser in mehrere EZ auf?

Ja der ganze ha ist in einer EZ.
16.10.2020


Hausbau3 schrieb: Baugenehmigung ist auch schon durch

perfekt


Hausbau3 schrieb: Ja der ganze ha ist in einer EZ.

ok - falls es keine Ersatzbesicherung gibt, wird sich das Land und die Bank dann an der einen EZ besichern.
17.10.2020


LiConsult schrieb: ok - falls es keine Ersatzbesicherung gibt, wird sich das Land und die Bank dann an der einen EZ besichern.

Heißt das für uns, sie besichern sich bei dem einen Grundstück, oder bei der ganzen EZ? (es sind mehrere Parzellen oder Grundstücke vorhanden)

Was bedeutet das für die Bewertung wenn sich Land+Bank besichern. Sind Top-Konditionen möglich?



LiConsult schrieb: Bankseitig werden jene interessant sein, die auch Erfahrung mit derartigen Liegenschaften haben. "Städtische" Banken oder Institute, die keine regionale Immobilienkenntnis haben, tun sich da schwer.

Das heißt also erstmal bei Hausbank und Banken in der Region fragen?

Bei welchen Banken gibt es hier die attraktivsten Konditionen? Raika, VB, Sparkasse, BAWAG...?



speeeedcat schrieb: Die BA beauftragt dazu einen externen Gutachter, der diese Liegenschaft (Grundstück) schätzt.
Kostenpunkt: 0,625% vom Kreditbetrag

Sind bei der BA die Konditionen um soviel besser damit sich das rechnet?(Vorrausgesetzt andere Banken lassen sich die Liegenschaft nicht bewerten)


17.10.2020


Hausbau3 schrieb: Heißt das für uns, sie besichern sich bei dem einen Grundstück, oder bei der ganzen EZ? (es sind mehrere Parzellen oder Grundstücke vorhanden)

pfandrechtlich kann man sich nur an einer Einlagezahl besichern und nicht an einem Grundstück, daher: ja - besichert wird die EZ samt aller darin enthaltener Grundstücke. Es gibt natürlich die Möglichkeit, einzelne Grundstücke aus der EZ herauszulösen, eine neue Einlage (oder mehrere neue Einlagen) beim Grundbuchsgericht zu eröffnen, um diverse Grundstücksnummern den Einlagen wunschgemäß zuzuordnen.


Hausbau3 schrieb: Was bedeutet das für die Bewertung wenn sich Land+Bank besichern. Sind Top-Konditionen möglich?

das hängt vom Immobilienwert ab, den die Bank(en) deinen Grundstücken, die als Besicherung dienen beimessen. Dem Land ist der Wert salopp gesagt "egal" - die Förderkriterien stehen fest und die Besicherung wird i.d.R. erstrangig erfolgen. Für die Bank ist nicht nur aufgrund der Zweitrangigkeit die Bewertung wichtig. Deswegen mein Ansatz, zuerst mal die örtlich Kundigen (Makler, Gemeinde) nach deren Meinung zu befragen - auch natürlich die Hausbank, die mit landwirtschaftlich gewidmeten Liegenschaften Erfahrungen haben wird, daher


Hausbau3 schrieb: Das heißt also erstmal bei Hausbank und Banken in der Region fragen?

richtig.


Hausbau3 schrieb: Bei welchen Banken gibt es hier die attraktivsten Konditionen? Raika, VB, Sparkasse, BAWAG...?

Hängt davon ab - bei "gängigen" Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, etc.) sind Bank Austria und BAWAG wenn sie wollen sicher Top-Player, jedoch kein "Allheilmittel". Für Immobilien, die gewisse "Spezialitäten" aufweisen, kann es durchaus sein, dass sich lokale Institute hier leichter tun - das wird man erst erfahren, wenn die Gespräche geführt sind.


Hausbau3 schrieb: Sind bei der BA die Konditionen um soviel besser damit sich das rechnet?(Vorrausgesetzt andere Banken lassen sich die Liegenschaft nicht bewerten)

Bewertung findet jedenfalls statt, sonst hat das finanzierende Institut keinen dokumentierten (und für die Bankbilanz notwendigen) Besicherungswert.
0,625% bedeuten (unabhängig davon ob man das vorab zahlen muss oder im Rahmen der Kreditauszahlung) im konkreten Fall EUR 625. Dass andere Bankbewertungen zum Teil weit günstiger bzw. im reinen Beantragungsfall überhaupt kostenlos sind, ist kein Geheimnis.

Ob die Bank Austria oder sonst wer günstiger ist als jemand anderer, lässt sich im konkreten Fall leider nicht pauschal beurteilen (ich kann das zumindest nicht).
17.10.2020
Hallo Hausbau,

ja, ich denke, dass sich ein top-BA Angebot mit deinen Angaben durchaus sehr rasch rechnen wird. Warum? 

Zum Einen:

Jede Bank verlangt für die Liegenschaftsbewertung eine Gebühr, ob die Schätzgebühr oder Besicherungspauschale heißt, ist wurscht. Da gibt meist Pauschalbeträge, in der Regel betragen diese rund 300 - 400 €. 
Dem gegenüber steht die Schätzgebühr der BA bei deiner speziellen Liegenschaft iHv. 650 €. Also verschwindend gering mehr.

Zum Anderen:

Als Regionalbanken sind bei dir stark Raika's, die HYPO OÖ und auch die OB vertreten. Diese machen beim Fixzins gerne 1,25% für 15J (Raika) oder 1,3% für 15J (OB) und schlagen danach variabel auf 6 oder 12-Monatseuribor auf (1,25 bis 1,5% je nach Indikator und ob Bausparkasse oder Hypothekar-Darlehen angeboten wird).
Fakt ist, dass die Angebote alle ganz knapp beieinander liegen werden, die kennen ja gegenseitig ihre Konditionen.

Ich meine:

mit deinen Angaben könntest du vielleicht 1% fix auf 15J bei der BA schießen, danach 0,75 oder 0,875% variabel. 
Die Mehrkosten einer externen IRG-Schätzung sind lächerlich gering.
Den Unterschied bei den Aufschlägen und die daraus resultierenden Gesamtkosten darfst du dir selber rausrechnen und somit deine Schlüsse ziehen 😉.
17.10.2020
 


LiConsult schrieb: besichert wird die EZ samt aller darin enthaltener Grundstücke.

Ok dann dürfte also die Besicherung kein Problem sein, da der Wert der EZ ca 1 000 000 ist. 



speeeedcat schrieb: Diese machen beim Fixzins gerne 1,25% für 15J (Raika) oder 1,3% für 15J (OB) und schlagen danach variabel auf 6 oder 12-Monatseuribor auf (1,25 bis 1,5% je nach Indikator und ob Bausparkasse oder Hypothekar-Darlehen angeboten wird).

Wir tendieren zurzeit eher dazu alles variabel zu machen. Da schreckt mich der große Unterschied (0,75%-1,5%) für den Aufschlag auf den 3, 6 oder 12 Monatseuribor schon etwas, da der Unterschied bei der Fixzinsvariante kleiner ist.

Wir werden als erstes mal bei der Raika Hausbank nachfragen.
17.10.2020
Prognose: 1,25% Aufschlag auf 6-M. Bitte informiere uns 🙃
17.10.2020
Werd ich machen 😉



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