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Meldung an die Baubehörde - (mündlich und schriftlich) und Baustopp verlangen. Sonst baut der Nachbar weiter und hinterher ist´s "leichte Abweichung" vom Plan. |
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Satteldach als Auflage?? - Das Satteldach wird wohl nicht als "Auflage" vorgeschrieben worden sein, sondern war vermutlich im Einreichplan schon so eingezeichnet.
Damit hält der Nachbar nicht eine Auflage nicht ein, sondern er weicht vom bewilligten Projekt ab, was natürlich (auch hinterher nicht) keine "leichte Abweichung" vom Plan ist und eine neuerliche Baubewilligung (zumindest für die Abänderung) braucht. Was du da machen kannst? Schnellstens eine schriftliche Anzeige an die Baubehörde schicken, dass der NAchbar von der Baubewilligung abweicht. Im Schreiben einen Antrag stellen, dass der Bau sofort eingestellt wird und dass dem Nachbarn die Einhaltung der ihm erteilten BAubewilligung aufgetragen wird (Entfernung Pultdach und Herstellung des konsensgemäßen Satteldaches). Wie geht´s dann weiter? Entscheidend wird sein, warum nicht auch ein Pultdach genehmigungsfähig sein wird? Was könnte da dagegen sprechen?? Für den Fall dass das Ganze noch im Bau ist: Wenn das Pultdach genehmigungsfähig ist, müsste der NAchbar von der Baubehörde nach Erteilung eines Baustopps aufgefordert werden, binnen einer Frist um die entsprechende Bewilligung anzusuchen. Dann läuft ein Bewilligungsverfahren, in welchem du grundsätzlich Parteistellung hast. Die Frage ist nur, welche subjektiv öffentlichen Nachbarrechte dann berührt werden könnten (welche Seite des Pultdaches ist zu dir gerichtet? es ist wegen der zulässigen gebäudehöhe!). Muss alles in einzelnen Schritten schön der Reihe nach ablaufen (zumindest sollte es so sein). Läuft´s nicht so, dann sofort beim jeweiligen Punkt einhacken. |
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dass baurecht landessache und somit das bundesland - samt bauordnung nicht unwichtig ist, sollte sich schon rumgesprochen haben...
fraglich ist natürlich, was dich am satteldach stört: an subjektiv-öffentlichen rechten (und nur solche sind in den meisten bauordnungen relevant), für nö sind die in §6 abs. 2 bauordnung geregelt. interessant wäre auch §49 abs. 2 bauordnung: (2) Auf einem Grundstück müssen zwei oder mehrere Gebäude entweder unmittelbar aneinandergebaut oder in einem solchen Abstand voneinander errichtet werden, dass der freie Lichteinfall unter 45° auf alle Hauptfenster und der Brandschutz gewährleistet ist. wenn das satteldach den lichteinfall im o.a. ausmaß beeinträchtigt. viel effektiver - aber auch mit viel mehr finanziellem risiko bei verlust verbunden - ist eine besitzstörungsklage nach §§339-342 abgb, einzubringen beim örtlichen bezirksgericht. da kann dann vorab einmal alles vorgebracht werden, was einen stört - und der baustopp geht ganz schnell. die frage ist halt, was dann bei dem ganzen spaß rauskommt - im schlimmsten fall darfst du dem nachbarn sämtliche schäden samt gerichtskosten und zinsen ersetzen - das zwar in der regel erst nach 3-5 jahren, aber auch die vorläufigen kosten, die du für diverse gutachter vorstrecken musst, sind nicht ohne. hast du eine rs-versicherung mit baustein "grund+boden" dabei, ist das bis zur rechtskräftigen entscheidung in ein paar jahren recht entspannt. das beliebtheits-ranking wirst da nicht anführen, das ist bei effizieter vorgehensweise aber selten so... |
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andere frage - woher weißt du was bewilligt wurde??? also ich glaub meinen baubescheid haben meine nachbarn nicht erhalten. vielleicht gibts einen nachtrag/abänderung zum urprünglichen plan. bei mir gabs keine bauverhandlung mit nachbarn sondern nur eine info an diese und dann kurzes gespräch mit baureferenten und sachverständigem ... also bist du dir wirklich sicher, dass du am letzten stand der dinge bist? noch was: die änderung eines satteldaches auf ein pultdach zieht ja umfangreiche bauliche und planänderungen nach sich. ich glaub nicht, dass das so einfach ist, wie wenn man die fassadenfarbe wechselt ... kann mir auch nicht wirklich vorstellen, dass jemand so dumm ist und etwas komplett anderes baut als er einreicht, aber es gibt ja bekanntlich nix was es net gibt ... |
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ich habe - die woche erfahren dass es meistens in NÖ so ist, dass alle angrenzenden Nachbarn, auch visavis der Strasse, die unterlagen bekommen und Einspruch erheben können,
lg Johannes |
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natürlich braucht man als nachbar nur auf der gemeinde nachfragen, was bewilligt wurde und kann dann auch den bescheid einsehen, wenn abweichungen behauptet werden... ned wirklich schwer. bitte keine gerüchte - einfach nachlesen. einspruch (nämlich als irgendein anbrigen) erheben kann jeder - nur ist nicht jeder einspruch beachtlich, sondern eben nur einer, der subjektiv-öffentliche rechte zum gegenstand hat. einsprüche anderer art sind für's verwaltungsverfahren vor der baubehörde wurscht (nicht aber vor gericht), die personen erlangen keine parteistellung im bauverfahren. |
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Reagieren der Baubehörde erzwingen - Auch wenn ich keine Parteistellung haben sollte, kann ich ein Reagieren der Baubehörde bei Abweichungen von der BAubewilligung erzwingen. Die Anzeige und der Antrag an die BAubehörde (so wie von mir oben beschrieben)haben zunächst die Folge, dass damit die Baubehörde von der Abweichung von der BAubewilligung nachweislich Kenntnis hat. Ist die Baubehörde der Meinung, dass ich hierbei aber keine Parteistellung habe, dann muss sie mir den Antrag mangels Parteistellung und Antragslegitimation zurückweisen (und zwar mit Bescheid). Tut sie das nicht, hab ich die Möglichkeit, das zu erzwingen (Devolutionsantrag - Übergang an die nächste Instanz).
Auf der anderen Seite muss die Baubehörde auf die Kenntnis einer Abweichung von der Baubewilligung von amtswegen reagieren und den Sachverhalt überprüfen. Tut sie´s nicht und sieht sie in der Folge wissentlich weg, so ist´s Amtsmissbrauch. Ist jetzt sehr pragmatisch und klingt kompliziert. Kenne aber keinen Bürgermeister, der sich eine solche schriftliche Anzeige mit Antrag auf Dauer zu ignorieren getraut hätte. Da sind noch alle auf die Baustelle gegangen und haben eine besondere Beschau gemacht und nachgeschaut, was dort wirklich los ist....... |
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also einen Nachbar wie dich - hätten wahrscheinlich viele gern... Ich mein: Was gehts dich an,was dein Nachbar für ein Dach baut???? (Außer das eine Dach setzt deinen halben Grund und Haus in Schatten) |
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hallo allerseits, - danke für die vielen rückmeldungen! ich hab mich oben leider nicht ganz korrekt ausgedrückt: das satteldach ist keine auflage, aber es ist im ursprünglichen einreichplan so eingezeichnet und bewilligt worden (danke für den hinweis Karl10!). der nachbar wollte ursprünglich ein pultdach, das aber nicht bewilligt wurde. ich weiß deswegen, was bewilligt wurde, weil mir die gemeinde alle unterlagen zugesandt hat. es hat auch im nachhinein keine änderungen gegeben, wie ich heute erfahren hab.
warum mich das pultdach stört? weil mich mein nachbar mit illegalen bauten (die gibt es schon) umzingelt, und jetzt auch noch beim neuen bau (eine lagerhalle) diese unbewilligte abweichung macht, und meinen ganzen grund in den schatten setzt... ich habe heute auf jeden fall die abweichung schriftlich angezeigt und den baustopp verlangt. ich bin gespannt, wie schnell der bürgermeister reagiert... |
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@nachtflug80 - Sagst uns bitte noch das Bundesland?? Meine Beiträge sind auf NÖ abgestimmt.
Ob das Pultdach wirklich "stört" hängt unter anderem ab von -Gebäudehöhe an deiner Seite -Abstand des Gebäudes zu deiner Grundgrenze -gibt´s Bebauungsplan und wenn ja, was sagt der? |
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@Karl10 - Niederösterreich passt. Das Gebäude liegt direkt an der Grundstücksgrenze, und ist ohne Dach 4.5 Meter hoch. Ob es einen Bebauungsplan gibt, muss ich erst herausfinden... |
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@Karl10: nicht unbedingt.... schau' dir einfach §30 ivm §15 nö bauordnung an: wenn die behörde binnen 8 wochen nicht reagiert hat, darf ausgeführt werden. scheint hier wohl nicht die aktivste behörde zu sein, wenn rundherum lauter "illegale bauten " stehen |
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@creator - Muss dir jetzt ausnahmsweise, dafüraber umso entschiedener widersprechen:
Die von dir genannten §§ 15 und 30 NÖ Bauordnung haben mit dem Sachverhalt von nachtflug80 (Pultdach statt genehmigtem Satteldach) absolut nichts zu tun und spielen hier auch keinerlei Rolle. § 15 (BAuanzeige) listet taxativ anzeigepflichtige Vorhaben auf und regelt für diese das Bauanzeigeverfahren. Die bauliche Abänderung Pultdach statt Satteldach kommt in dieser taxativen Aufzählung nicht vor, daher kommt dafür auch keine Bauanzeige in Frage und ist daher der §15 völlig außer acht zu lassen. § 30 (Fertigstellung)steht nur insoferne mit § 15 in Verbindung, als bei der Fertigstellung anzeigepflichtige Abweichungen im Sinne des § 15 eingebracht werden dürfen. Pultdach statt Satteldach geht aber nicht mit Bauanzeige, hat daher nichts mit der Fertigstellung gem. § 30 zu tun. Wird für das Gebäude mit nicht genehmigtem Pultdach statt genehmigtem Satteldach vom Bauherrn eine Fertigstellungsanzeige vorgelegt, dann bleibt das Pultdach weiterhin nicht genehmigt, selbst dann, wenn er eine Bauführerbescheinigung beilegt, die (fälschlich)bestätigt, dass alles bescheidgemäß ausgeführt wurde. Selbst wenn die Baubehörde auf diese Falschmeldung nicht reagiert, kann das nicht dazu führen, dass die fehlende Bewilligung dadurch ersetzt wird. Das Pultdach bleibt daher in jedem Fall auf Dauer ohne Bewilligung und man kann die Baubehörde zu jedem Zeitpunkt wie von mir oben beschrieben zum Handeln zwingen. Der Hinweis "..wenn die behörde binnen 8 wochen nicht reagiert hat, darf ausgeführt werden.." passt ebenso überhaupt nicht zu dem hier vorliegenden Sachverhalt und betrifft nur die Bauanzeige gem. § 15. Bauanzeige ist hier aber kein Thema(siehe oben), weils ja keine anzeigepflichtige, sondern eine bewilligungspflichtige Abänderung (§14 Z.4)ist. |
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ups, stimmt, mein fehler: nix 15, sondern 16. - da hab ich blind abgemalt.
Bauvorhaben nach § 14 Z. 2, 4, 5 und 8, die nach Ansicht des Bauherrn keiner Bewilligung bedürfen, weil die hiefür vorgesehenen Voraussetzungen fehlen, darf der Bauherr der Baubehörde schriftlich anzeigen. die ansicht des nachbarn liegt auf der hand - und dann kommt's auf die gemeinde an... wobei wir beide nicht wissen, was wirklich im bescheid steht... (z.b. pultdach nur mit auflage). trotzdem kann man die baubehörde mit der anzeige nicht zu gewolltem handeln zwingen... |
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sorry, aber auch § 16 zählt hier nichtsBauvorhaben nach § 14 Z. 2, 4, 5 und 8 bedürfen nicht jedenfalls, sondern nur bei Zutreffen bestimmter Voraussetzungen einer Baubewilligung. Da das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht immer leicht erkennbar ist, gibt es nach § 16 die Möglichkeit, mit einer "Anzeige" bei der Baubehörde von dieser eine Entscheidung zu bekommen, ob ein Vorhaben bewilligungspflichtig ist oder nicht. Diese Mitteilung der Baubehörde hat binnen 8 Wochen zu erfolgen.
Leider verwendet hier das Gesetz den gleichen Wortstamm "Anzeige" wie bei der Bau"anzeige" nach § 15, obwohl diese beiden "Anzeigen" inhaltlich nichts miteinander zu tun haben. Bei § 15 geht´s um taxativ aufgezählte anzeigepflichtige Vorhaben, bei § 16 geht´s um "möglicherweise" bewilligungspflichtige Vorhaben. Eine "Anzeige" (besser: Anfrage) nach §16, auf die die Baubehörde binnen 8 Wochen nicht reagiert, hat nicht zur Folge, dass ein bewilligungspflichtiges Vorhaben deswegen bewilligungsfrei wird oder dass die Bewilligung als erteilt gilt. Heißt mit anderen Worten: Selbst wenn der Nachbar für seine geänderte Dachausführung von der Anzeigemöglichkeit nach § 16 Gebrauch gemacht haben sollte und selbst wenn die Baubehörde binnen 8 Wochen darauf nicht reagiert haben sollte oder ihm fälschlicherweise mitgeteilt haben sollte, dass diese Abänderung bewilligungsfrei wäre, bleibt die baubehördliche Bewilligungspflicht bestehen, wenn sie objektiv tatsächlich im Sinne des § 14 Z. 4 gegeben ist (daran, dass die Kriterien des § 14 Z. 4 für die Bewilligungspflicht einer Abänderung von Satteldach auf Pultdach hier zutreffen, kann kein Zweifel bestehen). Die Folge auch einer solchen Vorgangsweise ist, dass das bewilligungspflichtig Vorhaben weiterhin konsenslos ist und ein Einschreiten der Baubehörde als Baupolizei (Baustopp, Aufforderung zum nachträglichem Ansuchen usw) erfordert. Dieses baupolizeiliche Vorgehen kann der Nachbar mit Anzeige und Antrag erzwingen.....siehe meine obigen Beiträge. § 16 hat darauf keine Auswirkungen... |
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ich erlaube mir, das anders zu sehen, nicht nur, weil im konkreten fall die behörde ja schon so viele "illegale bauten" bewilligt hat.
"Selbst wenn der Nachbar für seine geänderte Dachausführung von der Anzeigemöglichkeit nach § 16 Gebrauch gemacht haben sollte und selbst wenn die Baubehörde binnen 8 Wochen darauf nicht reagiert haben sollte oder ihm fälschlicherweise mitgeteilt haben sollte, dass diese Abänderung bewilligungsfrei wäre, bleibt die baubehördliche Bewilligungspflicht bestehen, wenn sie objektiv tatsächlich im Sinne des § 14 Z. 4 gegeben ist (daran, dass die Kriterien des § 14 Z. 4 für die Bewilligungspflicht einer Abänderung von Satteldach auf Pultdach hier zutreffen, kann kein Zweifel bestehen)." sorry, aber wenn mir als nachbar, der ich ganz brav "angefragt" habe und irgendwer zuständiger von der gemeinde bestätigt mir "fälschlicherweise" schriftlich, dass das "bewilligungsfrei" ist, ist für mich als nachbar im verwaltungsverfahren die sache aber sowas von gegessen... was denn sonst? böse gemeinde - ja, na und bzw. was sind die folgen? variante a) da darf sich dann die böse gemeinde über amtshaftung den kopf zerbrechen, evtl. noch amtswegige berichtigung eines bescheides a la karl10. variante b) sie erkennt keine mängel isd §§28-29, weil ja bewilligungsfrei... was ist wahrscheinlicher? eine behörde im verwaltungsweg zu einem handeln zwingen zu wollen, halte ich rein aus der praxis gesehen für ein ziemlich chancenloses unterfangen. juristisch streiten kann man immer, ich halte kalr10's meinung für durchaus argumentierbar. das erinnert mich an einen spruch eines meiner ex-chefs: sie haben recht, herr kollege, das ist die richtige meinung. aber ich pflege die maßgebliche meinung zu vertreten... meist wird's durch die normative kraft des faktischen (und des trägheitsmoments der behörden) gelöst. |
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maßgeblich steht über richtig??.. - ..die normative Kraft des Faktischen über Gerechtigkeit?
Hört sich das nach Resignation an (gegen das Trägheitsmoment der Behörden kannst eh nicht´s machen..)? Genau das würde diese Behörden stark machen und sie glauben lassen, alles richtig zu machen und Macht zu haben. Damit kann ich mich nicht so schnell abfinden und starte noch einen Versuch: Bleiben wir beim konkreten Fall: eine Lagerhalle direkt an der Grundgrenze zum Nachbarn wird anstelle des bewilligten Satteldaches mit Pultdach ausgeführt. Diese Abweichung/Abänderung ist bewilligungspflichtig, weil es auf einer Gebäudeseite eine zusätzliche Aufmauerung gibt. Diese Aufmauerung muss statisch die Dachauflast tragen können, dem seitlichen Winddruck standhalten usw. Die Standsicherheit tragender Bauteile wird daher in jedem Fall "berührt" und schon daraus ergibt sich unzweifelhaft eine Bewilligungspflicht, unabhängig davon, ob da vielleicht auch noch "berührte" Nachbarrechte, Ortsbild usw. hinzukommen. D.h.: Es steht da jetzt ein Bauwerk, dem zumindest teilweise die Bewilligung fehlt (hat daran noch irgendwer Zweifel??). Fürs weitere Vorgehen einige Grundsätze: fehlende Baubewilligungen können nicht ersessen werden, verjähren nicht und können auch sonst durch nichts ersetzt werden, außer durch einen Baubewilligungsbescheid. Die "Mitteilung" gem. §16 ist kein Bescheid und schon gar nicht ein Bewilligungsbescheid. Solangs also einen solchen nicht gibt, bleibts daher konsenslos. Die Bauordnung enthält klare Regelungen, wie mit konsenslosen Bauten umzugehen ist und wie der konsenslose Zustand zu beseitigen ist. Ich behaupte jetzt, dass diese Bestimmungen nicht zahnlos sind, man muss nur den Finger drauflegen und die Sache mit Konsequenz, in unserem Rechtssystem natürlich auch mit etwas Geduld und vor allem mit den (juristisch) richtigen Mitteln und Wegen verfolgen. Wie´s geht, hab ich schon gesagt. Man muss es nur tun. Ist natürlich sinnlos, wenn man angesichts von "illegalen Bauten" in Selbstbemitleidung verfallen würde und die "trägheit der Behörde" sowie die "normative Kraft des Faktischen" achselzuckend und resignierend zur Kenntnis nehmen würde. Das entspricht nicht meinem Grundverständnis. PS: - zur Amtshaftung: natürlich steht die Gemeinde schlecht da, wenn sie schriftlich mitteilt, dass "bewilligungsfrei" und dann stellt sich heraus, dass "bewilligungspflichtig". Kann tatsächlich ein Fall für Amtshaftung sein und ist auch gut so. - ..amtswegige berichtigung eines bescheides..: Die Mitteilung gem. § 16 ist kein Bescheid, damit auch keine amtswegige Berichtigung eines Bescheides erforderlich. - ..aber sowas von gegessen...: Wird ihm trotzdem nichts helfen, konsenslos ist und beleibt konsenslos, solange bis ein rechtskräftiger Bewilligungsbescheid da ist - vorher ist nicht Ruh und wird sich der Bauwerkseigentümer dem Problem nicht entziehen können. Noch was: mir ist schon klar, dass ein derart konsequenter und "besser wissender Nachbar" schnell als Querulant dargestellt wird. Der Unterschied liegt dann darin, dass ich nicht mit fadenscheinigen oder gar keinen Argumenten gegen alles und jedes bin, sondern dass ich immer nur mit Fakten und konkreten rechtlichen Argumenten sachlich auftrete. |
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