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bundesland =? bauordnungen sind nun mal ländersache - bist du dir sicher, dass mit den 8m nicht die höhe gemeint ist? in nö wäre es die "vermittelte gebäudehöhe" - und die bzw. den bezugspunkt dafür kannst dir idr mit dem baureferenten nach dem vermessungsplan des geologen ausmachen.
ansonsten würde ich sowieso dazu raten, das gesamte projekt so früh wie möglich mit dem baureferenten/bgm durchzusprechen. |
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@creator - in NÖ, hab schon mit dem Bauverantortlichen gesprochen und der meinte eben 3,51x2=7,02m maximale Bauhöhe, ich dachte mir, dass es vielleicht doch einen passus gibt in dem steht, dass ich auf die 8m bauen kann. Die Gemeinde ist sogar noch viel genauer - hab gerade gesehen, dass die im Plan die Höhenangaben über Adira angegeben haben somit kann ich mir das wahrscheinlich gar nicht mehr ausverhandeln, dass ich z.B. 40cm über Straße aufschütte oder?
Hab aber vielleicht schon eine andere Lösung gefunden. Ich könnte ja statt den 2,4m Raumhöhe auf 2,15m gehen - dann gewinne ich 25cm und dann halt noch ein wenig "vermessen" beim ausgraben und ich bin übern Wasser. Wer überprüft die Bauhöhe und was passiert bei Verstoß. weiß das jemand? was ist wenn die Raumhöhe im Plan nicht mit der tatsächlichen Raumhöhe zusammenpasst? |
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@creator - mit den 8m ist die Bauhöhe gemeint - aber gerechnet wird ja 2xabstand zur Grundgrenze |
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die nö bauordnung findest du unter http://ris.bka.intra.gv.at/Dokumente/LrNo/LRNI_2008094/LRNI_2008094.html
die bezughabenden §§ sind 50,53,69 und 70. so, wie du schreibst, nehme ich an, dass es einen bebauungsplan gibt und wenn ja, ist fraglich, was da drin steht. sonst gilt nämlich die bauordnung direkt und nur 3m. schau dir auch an, inwieweit z.b. nebengebäude im bauwich für dich eine lösung darstellen. achtung: viel kommt auch auf die äußere form der gebäudehülle an (§53 abs. 2), weil da auch einiges ex lege nicht mitzählt. |
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@creator - was genau ist da mit dem "vermessungsplan des geologen" gemeint? wer beauftragt den und wer bezahlt ihn? was steht da eigentlich drin? aufgrund welcher gesetzlichen grundlage wird ein solcher plan erstellt? |
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gemeint war "lageplan" gem. §§18abs.2 lit. b ivm 19 abs.1 nö bauordnung - wobei ich davon ausgegangen bin, dass firlefans sein ansuchen mit dem gestiegenen grundwasserspiegel begründen und daher auch was zur statik und bebaubarkeit sagen wird müssen. ein lageplan, der normalerweise von jedem vermessungsbüro gemacht wird, ist in nö mittlerweile fast überall standard-auflage der gemeinde und natürlich vom bauwerber zu zahlen. nur wenn man ausnahmen vom bebauungsplan haben will und das mit dem grundwasser begründet, wird's wohl auch §14 z 8 betreffen, gerade wenn der seitenabstand geringer und das haus höher wird. je nachdem, wie lieb+freundlich gemeinde+nachbarn sind, bleibt's im idealfall beim simplen lageplan oder wird's eine staatsaffäre mit mind. 3 geologischen gutachten (firlefans, gericht/gemeinde, nachbarn). |
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Grundwasser - Also ich habe da so meine Zweifel, dass du dich auf ein paar Zentimeter an den Grundwasserspiegel rantasten kannst, weil der Grundwasserspiegel ja laufenden Schwankungen unterworfen ist. Die Annahme, dass alles gut wird, wenn du den Keller 40 cm höher beginnst, könnte also fatal sein, wenn du dir deswegen dann eine ordentliche Abdichtung sparst. Ich persönlich würde den Keller ordentlich abdichten (du willst doch ohnehin eine Schwarze Wanne machen, oder?) und das Teil dann in der Erde versenken. 2,15 m Raumhöhe ist selbst im Keller ja auch nicht gerade prickelnd ...
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@firlefans: da brauchts doch noch einige Klarstellungen: - Zum Lageplan:
Im Lageplan sind insbesondere die Grundgrenzen und die Lage der bestehenden und beantragten Bauwerke auf dem Baugrundstück und den Nachbargrundstücken darzustellen und es sind auch die Höhenkoten des Geländes einzutragen. Mit Geologie hat der Lageplan nichts zu tun. Er wird in der Regel vom Planverfasser (Baumeister oder Architekt) gemeinsam mit dem Bauprojekt erstellt - bei Unklarheiten mit der Grundgrenze erstellt ein Geometer einen Vermessungsplan. Zur Höhenfrage und zum Seitenabstand: Der Seitenabstand zum Nachbarn muss mindestens der halben Gebäudehöhe entsprechen. Willst du die Bauklasse II voll ausschöpfen (8 m Höhe), brauchts daher mind. 4 m Abstand zur Nachbargrenze. Willst du auf 3,5 m Abstand zum Nachbarn gehen, so ist die Höhe auf max. 7 m begrenzt. Diese Regel ist Gesetzeslage und hat keinen Spielraum und keine Ausnahmemöglichkeit - auch nicht wegen deinem "Grundwasserproblem". Das Niveau, von dem die Höhe des Gebäudes berechnet wird, ist ebenfalls gesetzlich bestimmt, und zwar durch die bestehende Höhenlage des Geländes oder - falls vorhanden - durch eine davon abweichende bereits bewilligte Höhenlage. D.h.: ist das Grundstück geländemäßig in einem unveränderten natürlichem Urzustand, so ist dieses (bestehende)Niveau Bezugspunkt für die Höhenbestimmung des geplanten Gebäudes. Dieses Niveau hat auch im Lageplan eingetragen zu sein und ist nicht nach oben "verhandelbar". Noch ein Hinweis zum Grundwasser: Im NÖ muss im Einreichprojekt das Niveau des höchsten örtlichen Grundwasserspiegels angegeben sein. Grund dafür: Laut Bautechnikverordnungen müssen Wohnhäuser gegen das Eindringen oder Aufsteigen von Wasser (nicht nur Feuchtigkeit) im Boden abgedichtet sein. Das gilt auch für den Keller der Wohnhäuser. Es ist daher im Projekt der höchste Grundwasserspiegel (HGW) anzugeben (z.B. im Lageplan). Liegt das Fussbodenniveau darunter, so ist der Keller als dichte Wanne auszubilden (z.B. schwarze Wanne gem. ÖNORM B 2209-1). Dies wär vom Bausachverständigen im Bewilligungsverfahren zu prüfen. D.h.: du darfst grundsätzlich im Grundwasserschwankungsbereich bauen, allerdings mit einer der Norm entsprechenden dichten Wanne. Weißt du überhaupt das Niveau des höchsten Grundwasserspiegels auf deinem Grundstück?? Kurz und gut: Deine Frage nach der zulässigen Höhe des Gebäudes bzw. nach dem einzuhaltenden Seitenabstand zum Nachbarnsind völlig unabhängig von der Grundwasserproblematik zu sehen bzw. gesetzlich geregelt. Wenn sich Bürgermeister bzw. Bausachverständiger dabei auf "verhandlungen" abseits der gesetzlichen Regelungen einlassen, handeln sie ungesetzlich. Im Übrigen hat bei der Höhe und beim Abstand auch der Nachbar noch ein Wörtchen mitzureden, damit alles gesetztesgemäß abläuft. |
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die gesetzeskeule schwingen ist nur dann sinnvoll, wenn man auch eine pragmatisch sinnvolle lösung für einen konkreten lebenssachverhalt anbieten kann... ist ja hübsch, dass "im Projekt der höchste Grundwasserspiegel (HGW) anzugeben (z.B. im Lageplan)." ist - nur wie macht man das ohne baugeologie nur mit baumeister und archi, wenn er sich geändert hat? warum soll dann die "Frage nach der zulässigen Höhe des Gebäudes bzw. nach dem einzuhaltenden Seitenabstand zum Nachbarnsind völlig unabhängig von der Grundwasserproblematik zu sehen" sein? das eben nicht! viel spannender: wie wird's von der behörde überprüft - ohne ganz andere probleme wie baueignung und bauland-widmung anzustoßen (die im übrigen auch nicht lustig sind)? würden alle häuser, die nicht 100% gesetzeskonform sind, sofort einstürzen - es sähe weit schlimmer aus als im ärgsten krieg. zur gebäudehöhe: wie gesagt - da ist eineseits schon mit straßen- und baufluchtfluchtlinien und den nicht zu zählenden gebäudeteilen (auch im bauwich) ganz legal spielraum drin - und auch den bebauungsplan hab' ich erwähnt. steht so auch klar im gesetz. |
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"gesetzeskeule" ist jetzt wohl ein bisschen übertrieben - In NÖ stehen derzeit eine Vielzahl von Häusern/Kellern wegen gestiegenem Grundwasserspeigel unter (Grund)Wasser. Die Hausbesitzer finden diesen "konkreten Lebenssachverhalt" nicht gerade "hübsch" und suchen nun verbissen nach Schuldigen und wollen diese bei den Baubehörden, Sachverständigen, Projektanten und weiß ich wem finden (nur nicht bei sich selbst). Hätte man sich ans Gesetz gehalten und sich nicht darüber hinwegverhandelt, dann gäb´s jetzt diesen Katzenjammer nicht. Dort, wo´s gefährlich werden kann (und das wissen die Ortskundigen), brauchts halt im Einzelfall im Vorfeld eine genauere Untersuchung über den höchsten (und nicht nur den derzeitigen) Grundwasserspiegel - schon im ureigensten Interesse des Bauherrn. Im Gesetz steht´s seit einigen Jahren halt auch schon drin. Das muss auch nicht unbedingt was kosten. Da gibt´s z.B. für einige Gebiete Unterlagen im Internet (z.B. beim Land Niedrösterreich:
http://www.noel.gv.at/Externeseiten/wasserstand/grundwasser/img/K16_MAF_MAX_HGW6567_u_HGW100_an10.pdf Im Grundwasser zu bauen ist nicht verboten. Deswegen ist auch der Flächenwidmungsplan nicht gesetzwidrig. Dass ich bei steigendem Grundwasser trocken bleibe, ist aber wohl ein ureigenstes Interesse des Bauherrn. Daher mein Rat an firlefans: wenn du schon weißt, dass das Wasser hoch steht, dann abklären wo der HÖCHSTE bekannte Grundwasserspiegel liegt und im Zweifel eine (richtig gebaute) dichte Wanne machen. Da brauchts keine Gesetzeskeule dazu und vom Einstürzen ist auch keine Rede. Wie hoch und in welchen Nachbarabständen du bauen darfst, ist wie gesagt ein ganz anderes Thema. Creator hat dir dazu schon die entsprechenden §§ aufgezählt. Die Regel für die Höhe mit dem doppelten Seitenabstand ist eindeutig und ohne gesetzliche Ausnahmemöglichkeit (wenn ich von zulässiger Gebäudehöhe spreche, meine ich natürlich nur all das, was tatsächlich bei der Berechnung der Höhe maßgeblich ist). |
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@Karl10 - wie kommt man über das menü auf noel.gv.at zu dieser Auskunft?
mfg gloitom |
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@gloitom - Auf der Homepage des Landes NÖ (www.noel.gv.at) das Menü "Umwelt" aufmachen,
darin auf "Wasser" gehen. Im Wasser dann rechts auf das Bild "Wasserstandsnachrichten", dort dann ganz unten auf "Grundwasser" und da wiederum auf "Grundwasserhöchststände" |
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@firlefans - Ich kann dir nur davon abraten, mit dem Grundwasser so zu spekulieren.
Mach den Keller ordentlich dicht (weisse Wanne, Dichtbeton) und die Sache ist erledigt. Bei uns ist bei den letzten schweren Unwettern Anfang JUli das Grundwasser bis auf 40 cm raufgekommen und im Endeffekt bei den Kellerfenstern reingeronnen... War zwar für uns nicht so schlimm, weil der Keller im Rohzustand ist, aber wer weiss, wenns wieder so kommt. Aja, Normalerweise steht der Keller 50 cm im Wasser...du siehst, dass der Grundwasserpegel relativ stark schwanken kann. |
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