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Kreditfinanzierung Grundstück - wie angehen

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12.10. - 16.10.2020
8 Beiträge | 3 Autoren
Liebes Forum!

Ich möchte ein Grundstück für meine Kinder kaufen und dieses zu ca. 60% kreditfinanzieren. Da es nicht eilt möchte ich warten, bis es eine gute Kaufgelegenheit gibt, dann muss es aber eigentlich schnell gehen. Wie geht man so etwas mit der Bank an. Ich brauch ja quasi eine Finanzierungszusage ohne zu wissen, wann genau ich den Kredit brauche (in 0-3 Jahren).

Kostet so eine Zusage etwas (wenn es dann nämlich kein geeignetes Grundstück gibt, wäre das ja dann blöd).

Habt Ihr Erfahrung ob eine Bank üblicherweise zufrieden ist, wenn ein derartiger Kredit hypothekarisch gesichert wird (bei ca. 60% Belehnung und 40% Eigenmittel) oder wollen die dann auch eine Hypothek auf mein Einfamilienhaus, was ja zusätzlich kosten würde?

 
 
12.10.2020


franzab schrieb: Wie geht man so etwas mit der Bank an. Ich brauch ja quasi eine Finanzierungszusage ohne zu wissen, wann genau ich den Kredit brauche (in 0-3 Jahren).

Genau das ist der Punkt. Im Rahmen der Kreditprüfung wird die Bonität (Kreditwürdigkeit, Kreditfähigkeit) beurteilt und das Finanzierungsobjekt bewertet. Ich würde zuerst die Hausbank (die die Finanzgebahrung und das finanzielle Umfeld am besten kennen sollte) mit dem Thema konfrontieren.
Wenn dann das Wunschobjekt "aufpoppt", dann sollte die Hausbank für eine definitive Finanzierungszusage jedenfalls einen zeitlichen Vorsprung vor einer Fremdbank haben.


franzab schrieb: Kostet so eine Zusage etwas (wenn es dann nämlich kein geeignetes Grundstück gibt, wäre das ja dann blöd).

Nein - kostet nichts. Es wird jedoch keine Finanzierungszusage geben, solange das Finanzierungsobjekt nicht klar definiert ist.


franzab schrieb: Habt Ihr Erfahrung ob eine Bank üblicherweise zufrieden ist, wenn ein derartiger Kredit hypothekarisch gesichert wird (bei ca. 60% Belehnung und 40% Eigenmittel) oder wollen die dann auch eine Hypothek auf mein Einfamilienhaus, was ja zusätzlich kosten würde?

Hypohekarische Sicherstellung für eine Finanzierung mit 40% Eigenmittel ist für eine Bank sicherheitentechnisch attraktiv. Ob der Belehnwert für eine volle Besicherung ausreicht, ist Ergebnis der bankinternen Immobilienbewertung - ich denke aber, dasss bei diesem hohen Eigenmittelanteil die Sicherstellung auf dem Kaufobjekt ausreichen sollte.

Zur Info: Eine zusätzliche Hypothek auf einem weiteren Besicherungsobjekt kostet nicht "extra". Dies würde mit einer Simultanhypothek abgebildet werden - dabei würde im konkreten Fall die Hypothek in zwei Grundbuchkörper eingetragen werden. Die Gerichtskosten (1,2% vom Pfandbetrag) blieben unverändert.
14.10.2020
Vielen Dank für die Infos.

Man kann also von mehreren Banken (inkl. Hausbank) Kreditangebote für ein abstraktes Grundstück einholen, sodass mal alles vorliegt und sobald man dann das konkrete Grundstück benennt, muss sich die Bank nur mehr dieses im Detail ansehen für eine Finanzierungszusage?
Welche Unterlagen möchte eine Bank da normalerweise, wenn die relevanteste Sicherheit das Grundstück selber ist?

Noch eine Frage zu Zinssatz und Laufzeit. Derzeit sind die Zinsen ja sehr günstig. Ist es bei derartigen Krediten rechtlich immer möglich diesen (teilweise) früher zurückzuzahlen, ohne dass dafür Extrakosten entstehen? Könnte man also mit der Bank die kostentechnisch günstigste Laufzeit vereinbaren (bei verschiedenen Angeboten), die halt jedenfalls so lange sein muss, wie man höchstens für die Rückzahlung brauchen wird und könnte dann aber jederzeit höhere Monatsraten etc. zurückzahlen?
14.10.2020


franzab schrieb: Man kann also von mehreren Banken (inkl. Hausbank) Kreditangebote für ein abstraktes Grundstück einholen, sodass mal alles vorliegt und sobald man dann das konkrete Grundstück benennt, muss sich die Bank nur mehr dieses im Detail ansehen für eine Finanzierungszusage?

Ja - kann man. Wenn es dann aber mit der Suche doch länger dauert, müssen sämtliche bonitätsrelevanten Unterlagen nochmal aktualisiert - inklusive natürlich das Grundstück. Deshalb meinte ich ja, dass die Hausbank diesbezüglich einen zeitlichen Vorteil haben wird. Bei den anderen Banken wird, wenn sich längere Zeit nichts getan hat, die Anfrage im "Datenrundordner" verschwinden und im Bedarfsfall wieder neu aufgerollt werden müssen.


franzab schrieb: Welche Unterlagen möchte eine Bank da normalerweise, wenn die relevanteste Sicherheit das Grundstück selber ist?

Ausweiskopien, Gehaltsnachweise, Selbstauskunft, Haushaltsrechnung, Kontoauszüge und vieles mehr.


franzab schrieb: Ist es bei derartigen Krediten rechtlich immer möglich diesen (teilweise) früher zurückzuzahlen, ohne dass dafür Extrakosten entstehen?

Prinzipiell: vorzeitig zurückzahlen kann man als Verbraucher immer. Per Gesetz (§20 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) steht der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung jedoch eine Pönale zu - im Falle einer Fixverzinsung jedenfalls, im Falle einer variablen Verzinsung nur dann, wenn eine allfällig vereinbarte Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde - in beiden vorgenannten Fällen, wenn der vorzeitige Rückzahlungsbetrag einen Betrag von EUR 10.000 p.a. überschreitet (wobei dieser Betrag bei einigen Banken auch verhandelbar ist), insofern


franzab schrieb: Könnte man also mit der Bank die kostentechnisch günstigste Laufzeit vereinbaren (bei verschiedenen Angeboten), die halt jedenfalls so lange sein muss, wie man höchstens für die Rückzahlung brauchen wird und könnte dann aber jederzeit höhere Monatsraten etc. zurückzahlen?

korrekt.


15.10.2020
Und diese Bonitätsprüfung dauert wirklich solange? Ausweiskopien, Gehaltsnachweise, Kontoauszüge sind ja schnell vorgelegt.

Wie genau muss eine Haushaltsrechnung sein? Müssen da detailiert Positionen nachgewiesen werden, oder reichen Schätzungen im Sinne von: Gehalt - Lebensmitteleinkauf - Betriebskosten fürs Eigenheim - Sonstige Ausgaben? Oder würde es reichen, wenn die Bank am Kontoauszug sieht, das jedes Monat ausreichend über geblieben ist?

Danke für den §20, ich verstehe das so, dass man somit jedes Jahr um 10.000 Euro mehr zurückzahlen könnte, als geplant, allerdings darf dadurch der Kredit in der Fixzinsphase nicht vorzeitigt komplett abbezahlt werden, es muss quasi ein letzter Euro stehen bleiben, sonst könnte die Bank wiederum Spesen verrechnen (auch bei weniger als 10.000 Euro jährlich). Hab dazu aber gelesen, dass sich da evtl. ab 1.12. manches ändern wird, aufgrund einer EU-Richtlinie bzw. EUGH Urteil:

https://www.konsument.at/kredit-vorzeitig-zurueckgezahlt092019#:~:text=Kreditinstitute%20m%C3%BCssen%20bei%20vorzeitiger%20Kreditr%C3%BCckzahlung,Dies%20entschied%20der%20Europ%C3%A4ische%20Gern.
15.10.2020


franzab schrieb: Und diese Bonitätsprüfung dauert wirklich solange?

Die Bonität wird nicht nur anhand der Kontoauszüge und der Gehaltsnachweise beurteilt. Hierbei geht es um die Darstellung der Vermögenslage (Verbindlichkeiten und  Vermögenswerte), künftige Kreditbelastung und deren Auswirkung auf die derzeitige und künftige Einkommenssituation (beispielsweise Pensionseinkünfte) - unter Berücksichtigung eines fiktiv höheren Zinssatzes, etc., etc..
Wenn diese Themen alle "easy going" dargestellt werden können (speziell die nachhaltige Leistbarkeit), wird die Prüfung relativ rasch und unkompliziert abgeschlossen sein.


franzab schrieb: Wie genau muss eine Haushaltsrechnung sein? Müssen da detailiert Positionen nachgewiesen werden, oder reichen Schätzungen im Sinne von: Gehalt - Lebensmitteleinkauf - Betriebskosten fürs Eigenheim - Sonstige Ausgaben?

Im eigenen Interesse: "genau"
Die Haushaltsrechnung ist sozusagen das "Herzstück" zur Darstellung der Leistbarkeit und die Basis für deren Beurteilung. Der Quercheck erfolgt durch die Bereitstellung der realen Kontobewegungen.


franzab schrieb: Danke für den §20, ich verstehe das so, dass man somit jedes Jahr um 10.000 Euro mehr zurückzahlen könnte, als geplant, allerdings darf dadurch der Kredit in der Fixzinsphase nicht vorzeitigt komplett abbezahlt werden, es muss quasi ein letzter Euro stehen bleiben, sonst könnte die Bank wiederum Spesen verrechnen (auch bei weniger als 10.000 Euro jährlich).

Als Konsument (= Verbraucher) der du bist, kannst du jederzeit jeden Betrag vorzeitig zurückzahlen. Die Pönalegrenze ergibt sich durch die gesetzliche Vorgabe bzw. einer davon im Sinne des Kunden abweichenden Vereinbarung.
Bleiben wir aber beispielsweise mal bei den EUR 10.000: Du kannst zusätzlich zur vereinbarungsgemäßen Rückführung pro Jahr bis zu EUR 10.000 zurückzahlen. Solltest du aber (entweder durch laufende zusätzliche Rückzahlung oder eine einmalige Rückzahlung) diesen Betrag "überschreiten", dann wird der gesamte vorzeitig zurückbezahlte Betrag "pönalisiert". Z.B. vorzeitige Rückzahlung von EUR 10.001 in einem Jahr, bedeutet eine Pönale von EUR 100,01.



franzab schrieb: Hab dazu aber gelesen, dass sich da evtl. ab 1.12. manches ändern wird, aufgrund einer EU-Richtlinie bzw. EUGH Urteil:

Das ist wiederum eine andere "Baustelle". Hier geht es darum, dass der EuGH ein sehr verbraucherfreundliches Urteil gesprochen hat, nachdem bei vorzeitiger Rückzahlung bzw. nicht gänzlicher Ausschöpfung der Kreditlaufzeit, die einmaligen Kosten, die in Verbindung mit der Kreditgewährung entstanden sind (z.B. Bearbeitungsgebühr) aliquot der tatsächlichen Vertragslaufzeit zurückgezahlt werden müssen.
Meines Wissens handelt es sich dabei um ein Urteil, das das Konsumkreditgeschäft betroffen hat (und nicht das Hypothekarkreditgeschäft). Mir ist eine entsprechende Judikatur (oder gar Rechtsnorm, Gesetzesvorlage, etc.) in Österreich gegenwärtig nicht bekannt. Möglicherweise, weil es dann auch interessant wäre, wie das dann mit den Gerichtsgebühren (z.B. Eintragungsgebühr Pfandrecht) aussieht - muss die Republik dann auch anteilsweise zurückzahlen?


16.10.2020
Ist ein polnischer Fall gewesen, und ja, es war ein Konsumkredit.
16.10.2020


LiConsult schrieb: Mir ist eine entsprechende Judikatur (oder gar Rechtsnorm, Gesetzesvorlage, etc.) in Österreich gegenwärtig nicht bekannt.

Muss mich korrigieren. Es gibt einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Verbraucherkreditgesetzes und des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes, der u.a. auf die laufzeitabhängigen Kosten Bezug nimmt. Dieser Entwurf hat das Begutachtungsverfahren durchlaufen und wurde im Zuge dessen den diversen Institutionen vorgelegt, die dann eine Stellungnahme abgeben. Die WKO hat dies bereits getan (für Interessierte nachzulesen unter https://www.wko.at/service/t/29_STN_WKOe_VKrG_HIKrG.pdf).

Der nächste Schritt wäre dann der übliche Gesetzgebungsweg über den Nationalrat (inkl. die diversen Lesungen), dessen Beschlussfassung, Vorlage Bundesrat und Kundmachung.

Bis dahin denke ich, werden sich die unterschiedlichen Positionsvertreter allerdings noch entsprechend "matchen". Wird spannend.
16.10.2020
In der gestrigen Presse war auch ein Artikel darüber.

Wenn der §20 so bleibt wie jetzt: evtl. haben wir bzgl. der Pönale aneinander vorbeigeschrieben. Im Absatz 2 steht das mit den 10000, aber im Absatz 4 gehts um das vorzeitige Kreditende, weil schon alles zurückgezahlt wurde und in diesem Fall darf eine Pönale verrechnet werden, sofern damit der Kredit während der Fixzinsphase endet. Sprich wenn ich jährlich nur 9999 Euro mehr zurückzahle, dadurch aber bereits während der Fixzinsphase der Kredit voll zurückgezahlt ist, dann wäre meines Erachtens auch eine Pönale möglich.



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