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Ich rechne dir später die Zahlen durch, generell bin ich eher auf der Verkaufen Seite. Warum?
Die Rendite entspricht nicht den Mehraufwand den du für den weit höheren Kredit bezahlen musst. Wir haben 1.100,- Miete ohne BK davon muss Einkommenssteuer bezahlt werden, wenn dueses Einkommen auf die Frau läuft, sind wir vermutlich bei 35%, und später gar auf 40%. Das würde bereits den ersten realen nettoverlust beim Lohn führen. Und es würden von der Wohnung nur noch 660,- Euro übrig bleiben, abzüglich Leerstand, abzüglich Risiko Mietausfall, abzüglich € 1,50/qm Sanierungsrücklagen. Im Endeffekt bleiben vielleich t 450,-/Monat übrig. Ich behaupte jetzt du bekommst 1,25% auf den 3M Euribor für 640k + 170k 3% da BSK Restschuld. Dann hätten wir 810k Restschuld und einen Zinsaufwand von 8.000 für neuen Kredit und 5.100 für BSK. Das sin immerhin 1100,-/Monat nur Zinsen. Diese Rendite kannst du somit nicht erzielen. Wenn du das BSK im Zuge des Hauskaufs umschuldest würde es sich zwar rentieren kostet aber immerhin mind. 4k. + 6,4k für den neuen Kredit. Das ist die Rendite von 2 Jahren. Und in diese 2 Jahren zahlst nur für die Wohnung wieder ca. 4k Zinsen nach Umschuldung. Du könntest also nach 3 Jahren Vorausgesetzt durchgängig vermietet, kein Gebrechen das erste mal 200,-/Monat reingewinn erwirtschaften. Nach 3 reden wir dann von etwa 3k pro Jahr und somit von einer Rendite von 0,6% Das ist jetzt mal grob im Kopf gerechnet. |
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| Hallo Richard3007, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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wir standen vor dem gleichen "dilemma" und haben auch lange hin und hergerechnet. im endeffekt haben wir dann verkauft. unser gedanke war: je kleiner der kredit, um so einfacher kann man den in krisenzeiten bedienen. es gibt auch keine kinder, für die das sinn machen würde, eine wohnung aufzuheben oder ähnliches.
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Sodale mal ein paar Beispielsrechnungen.
Variante 1: Kredit 640k zu 1,25% auf 3M Euribor und 170k zu 3% BSK (Restlaufzeit nehme ich 20 Jahre an. Neukredit auf 30 Jahre) Kreditrate: 1,25% 2.132,-/Monat (ohne Kredit Nebenkosten, Kontoführung etc...) 4,5% 3.243,-/Monat notwendige Schattenrechnung + BSK: 3% 943,-/Monat (Restlaufzeit Annahme 20 Jahre, da ja nicht angegeben) 5% 1.122,-/Monat (Schattenrechnung 1,75% Aufschlag auf 6M Euribor) ergibt eine monatliche Belastung von 3070,- - 4365,- Euro. Somit eigentlich nicht finanzierbar. Da Laut den jetzigen Angaben 2.800,- netto nach Haushaltsrechnung + Rendite übrigbleiben. Das Vielleicht der Frau interessiert niemanden in der Bewertung. Es zählt das jetzt! Nebenkosten Kredit + GB dürften bei rund 14.000 Euro liegen! Gehört ja eigentlich auch finanziert!!! Variante 2: Umschulden BSK auf Wohnkredit + Neuaufnahme Schulden 810k auf 30 Jahre 1,25% 2.700,-/Monat 4,5% 4.104,-/Monat Nebenkosten Neuabschluss, Vorfälligkeitsentschädigung PSK + Grundbuch ca. 20.000,- Euro würde sich binnen 2 Jahren amortisieren! Variante 3: Verkauf ETW Erlös 500k, Tilgung BSK Neuaufnahme Kredit 310k 1% € 998,-/Monat (gehe von besseren Konditionen aus, da 100% besichert kein Blanko, Einkommen mehr als üppig für Kreditsumme) 4,25% € 1525,-/Monat Schattenrechnung Nebenkosten Neuabschluss, GB und Vorfälligkeitsentschädigung ca. 9.000 Euro! Gibt es hierzu noch fragen was man machen soll? Alleine die Nebenkosten lassen jede andere Variante abstinken. Und machen ein behalten der Wohnung unrentabel! Also ganz klar Wohnung verkaufen! Aber es ergibt sich eine Zwickmühle, du wirst das Geld für den ETW verkauf erst später erhalten. Dazu würde ich ein Baukonto vorschlagen um dies abdecken zu können. Soll das Haus gekauft oder neu gebaut werden? |
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Hier wurde bereits alles gesagt.
Auch von meiner Seite ein klares "Verkaufen" für einen jetzt günstigen Kreditabschluss. An Kondition wird je nach Bewertung des Hauses und der Leistbarkeit bzw. Arbeitgeber vermutlich 1,125% erzielbar sein. Zwischenfinanzierung 2 Jahre bis zum ETW-Verkauf, inkl. Simultanhypothek sowie geringer BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] sollten hier locker möglich sein. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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die wird sicher nicht nötig sein, die wohnung ist wahrscheinlichs chnell verkauft. auch nicht nötig. denke, die besicherung ist kein thema aus reiner "wir wollen schauen, dass unser obligo so gering als nötig ist" würd ich auch verkaufen. |
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Danke für die schnellen Rückmeldungen. Ich werd das mal mit meinen Rechnungen vergleichen und melde mich bei Fragen. |
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Hier müssen doch eigenmittel vorhanden sein bei dem einkommen? Hier wird ja von 2000€ im monat geredet? Sollten die nicht miteinfliesen in die berechnung? |
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Solange haben wir die Wohnung noch nicht (7 Jahre), und 2 Kinder/Karenz, da hat sich nicht viel angesammelt... |
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Also eure Argumente sind überzeugend. Rein aus interesse würde ich gerne meine Beispielrechnung darlegen, ob sie auch richtig ist. Mal zuerst zur Rendite (ich rechne mal als Privater ohne USt):
- Miete 1500 - BK 439 (Durchläufer) - Rest 1061 - Afa 1% vom ursprünglichen Kaufpreis sind monatlich 272 - BSK belassen -> Zinsaufwand monatlich 466 - Est BMGL 1061-272-466 = 322, davon 50% (pessimistisch) sind 161 -> de fakto bleiben also 900,- von der Miete übrig. Leerstand/Mietentgang hab ich hier aber nicht eingerechnet. Sanierungsrücklage meinst du für die Wohnung selbst eine Rücklage ansparen (weil die normale Rücklage ist ja schon in den BK enthalten)? Weiter: Um das Haus zu finanzieren, habe ich einen monatlichen Zinsaufwand von 640.000*1,25%/12 = 533. Im Fall des Verkaufs hätte ich aber zu 1% 310.000 finanzieren müssen, also 258 monatliche Zinsen. Der Zinsmehraufwand beim Haus ist also 258,-, plus die 466,- vom BSK, sind 741,-. Wenn ich das von 900 Mietertrag abziehe bleiben dann 159,- pro Monat an Erlös über gegenüber der Verkaufsvariante. Die zusätzlichen Nebenkosten sind Pfand und BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] für die 330.000,- die ich zusätzlich finanzieren muss, also 7260. Da müsste ich wohl 4 Jahre warten bis das wieder herinnen ist. Natürlich kann die Whg auch leerstehen, man muss sie mal ausmalen usw., also habt ihr recht dass da wahrscheinlich nichts überbleiben wird. Wenn ich da keinen Denkfehler drinhab, rechne ich das ganze dann auch nochmal für eine Umschuldung, wobei ich da ja auch einen Teil durch die Whg besichern würde und damit die Zinsen wieder gewinnmindernd verwenden kann (denke ich jedenfalls)... |
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Ja du musst Einkommenssteuer von den 1061,- bezahlen. |
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1061 ab. AfA ab. Zinsen, davon dann ca. 50% grob gerechnet, (oder ca. 35% wenn über die Frau läuft, aber die arbeitet ja auch)
Zinsrechnung ohne rückzahlungsbetrachtung finde ich sinnbefreit |
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Ich denke auch dass man Zinsen und Afa abziehen können müsste für die ESt. Ich weiß aber nicht welche Kriterien da gelten. Für den BSK ist das ganz klar, aber wenn ich umschulde, könnte ich da ja 2 Kredite aufnehmen und den für die ETW höher nehmen, dann könnte ich mehr Zinsen abziehen.
Warum ist Zinsrechnung so sinnbefreit? Mir ist klar dass sich das jedes Jahr ändert, aber es wird ja durch die Tilgung jedes Jahr besser (wiewohl die monatliche Belastung vermutlich leicht steigt, weil die ESt dann steigt). Und leistbarkeit wurde eh oben besprochen, ich gehe jetzt mal davon aus dass das die Risikoprüfung bei der Bank überstehen würde (es gibt noch Nebeneinkommen die man der Bank nachweisen könnte die den Unterschied noch wettmachen könnten). |
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Vor allem würdest du auch den jetzt viel günstigeren Zinssatz des neuen Kredites mitnehmen. Ich mutmaße mal 1,25 zu 2,9%.. Naja, sinnbefreit würde ich das nicht nennen. Es geht hier um Kosten vs. Ertrag. In deiner Rechnung kommt halt kein Szenario bei steigendem Euribor vor. Das würde ich auch bei zumindest 4% durchrechnen. Ansonsten würde ich meinen, ist das durchaus eine anspruchsvolle Herausforderung für den Banker. Wenn die Besicherung und auch die Leistbarkeit gegeben ist, ist hier durchaus auch ein besserer Aufschlag möglich. |
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Ich seh schon der Wille des Wohnungshalten ist groß. War es auch bei mir, schlussendlich musste ich aber einsehen, dass die Bank das Risiko nicht eingehen wollte, obwohl genug Besicherung da war.
Aber das Ausfallsrisiko steht einfach nicht dafür. Schulden 810k zu 310k sind auch kein Pappenstiel. Ich hab dir oben schon errechnet das Ihr aktuell zu wenig Einkommen für die Schattenrechnung bei 810k habt. Wenn es die Bank dennoch finanziert dann nur zu echt miesen Konditionen die da eher dann Richtung 1,75 - 2,00% auf den 3M gehen. Da würde es dann wieder mit einem BSK Darlehen gehen. Die geben dir aber max 360k bei 2 Kreditnehmern. Die Bank würde einen Rang verlieren somit noch miesere Konditionen. Auch darfst du nicht vergessen du hast zwar Immobilien die 500k und 640k Wert sind, das sieht die Bank jedoch nicht ganz so. Die gehen dann mit 350k und 470k in die Rechnung, also geht es sich gerade mal so aus. Ist aber wieder egal, weil du dir aktuell keine 810k mit 4% Zinsen leisten kannst. |
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Es bleibt ja nicht nur bei den Ratenzahlungen. Die wollen diese Risiko auch zusätzlich abgesichert haben. Bei dieser Summe reden wir vermutlich von 2 großen Ableben eventuell noch mit BU über 15 - 20 Jahre. Ableben über die gesamte Laufzeit. 1. würdest du 2 Labor Befunde benötigen, da die 810k abgesichert gehören. 2. weiß ich gar nicht ob ein Versicherer 810k mit einer Ableben absichert die zicken ja schon bei 200k rum.
Dann bist du vielleicht noch Mitte 30, hast keinen perfekten BMI, das Blut zeigt eine kleine Unregelmäßigkeit, zu viel Cholesterin, Zucker etc.,, Dann bist vielleicht nicht versicherbar oder nur mit hohen Zuschlägen. Dann reden wir hier gleich nochmal von 200 - 300,- im Monat |
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Als Nebenfrage. Wie sieht eigentlich die Wertentwicklung solcher Objekte aus? In manchen Lagen und je nach Insider Wissen explodieren ja Wohnungspreise. Oder kann man das getrost ausser Acht lassen und die Wohnung ist in 5 Jahren sicher nicht ein Drittel mehr wert? Manche spekulieren ja damit. Oder gibts sowas nur in Tokio? :) |
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nein, sowas gbts bei uns auch.
aber durch die immoertragssteuer ist das alle ein bisschen.. naja.. abgflacht worden. wenn ich nicht vorhab, mir irgendwas zu bauen, würde ich NIE wohnungen verkaufen die ich besitze... |
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Stimmt natürlich. Ev. rechnet es sich noch mit einem Teil Fixzins bei 1.9% oder so. Würde ich bei der Hausbank auf 15 Jahre bekommen. Also zumindest die Neugier :) Meine Freu ist aber sicher zu konservativ dafür, aber interessieren tut es mich trotzdem. Die Bank hat die Immobilien konservativ auf 450000 (Whg) und über 500000 geschätzt, das kommt glaube ich hin. Du meinst du würdest auch in meiner Situation die Mietvariante überlegen? Die Gegend hat sich jedenfalls in den letzten Jahren extrem entwickelt. Kann man natürlich nich sagen wie es weitergeht, aber das ist auch eine Überlegung. Ah ja, da werde ich eh noch auf dich zukommen, auch wegen der Bankkonditionen - vielleicht besser im Aufschlags-Thread? Zum BSK: das hat im Moment 3%, aber ich kann jederzeit ohne Pönale zurückzahlen, also keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Rate ist "progressiv", d.h. jedes Jahr 2% mehr, also im Moment nur 750,-. Nicht notwendigerweise - meine Frau könnte ja jederzeit auf die 40h aufstocken und dann sollte es mit den Konditionen auch passen. Insgesamt habt ihr jedenfalls recht, dass 800K Schulden sicher nicht so lustig sind. |
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Ich spreche hier mal die "Nicht-Hardfacts" an. Eine Wohnung zu vermieten heißt nicht nur jedes Monat Kohle am Konto, sondern auch 1. Verpflichtungen, 2. die Hoffnung, "gute" Mieter zu finden. Du wirst nach einer Zeit auch was reinstecken müssen, d.h. du solltest dafür theoretisch von der Miete Rücklagen bilden. Eine Wohnung zu vermieten bringt also auch die ein oder anderen Sorgen mit sich, wenn man Pech hat. Ich würde mir das auch schon von der Seite her gut überlegen. Von dem Aspekt her ganz klar: Verkauf, wenn man das neue Eigenheim finanzieren muss. |
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wir waren (eigentlich sind) in einer ähnlichen Situation allerdings in kleinerer Dimension.
Kleine ETW jetzt, große grad gekauft. Bank hat auch ganz klar zum Verkauf der kleinen ETW geraten. Und die Profis hier im Forum auch
Wir behalten sie trotzdem, zumindest vorerst. Sie wird, wenn die neue ETW fertig ist, befristet vermietet. Sollte sich an den Rahmenbedingungen etwas ändern zB die Zinsen stark ansteigen oder unser Familieneinkommen sinken, ist ein Verkauf wieder Thema. Das hat auch die Bank beruhigt, dass wir uns nicht daran klammern. Wir behalten sie nicht nur aus sentimentalen Gründen sondern auch weil wir über die Kreditlaufzeit hinaus schauen. Für uns war interessant, wie schaut die Rechnung nach 40 Jahren und mehr aus? Wir denken auch über die Option nach, in 30 Jahren wieder in die kleine Wohnung zu ziehen, die große zu vermieten und so ein Zusatzeinkommen zu schaffen. Allerdings - und da geb ich allen recht, die für verkaufen plädieren- es ist sicher der unbequemere und viel riskantere Weg. Gerade mit 2 Kindern ist die zu erwartende finanzielle Einschränkung sicher nicht lustig. |
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Auch das ist richtig und klar. Ich bin vielleicht verklärt weil in unserer unmittelbarer Nachbarschaft bzw. im Haus einige Wohnungen schon jahrelang vermietet sind ohne jegliche Probleme (ohne Mieterwechsel), und das Haus ist noch sehr neu... |
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