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·gelöst· Hauskauf von Privat mit Ratenzahlung geht das?

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14.1. - 15.1.2022
11 Antworten | 4 Autoren 11
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Angenommen ich habe die Möglichkeit ein Haus zu kaufen, das Haus ist alt und der Kaufpreis liegt bei ca.190.T.€. Kann ich mit dem Verkäufer Ratenzahlung vereinbaren ohne eine Bank einzuschalten? Wie genau läuft beim Notar? Vielleicht hat eine oder andere Erfahrungen.  Vielen dank 

14.1.2022 ( #1)
Hab schon bessere Ideen gehört.
Was sagt der Verkäufer dazu?

14.1.2022 ( #2)
Natürlich geht das, es herrscht ja Vertragsfreiheit. Ob du allerdings einen Verkäufer findest, der drauf einsteigt ist eine andere Sache. Als Verkäufer hat man dadurch nur Nachteile.

14.1.2022 ( #3)


chrismo schrieb: Ob du allerdings einen Verkäufer findest, der drauf einsteigt ist eine andere Sache. Als Verkäufer hat man dadurch nur Nachteile.

Ich habe schon ein Verkäufer, er ist ein Familienfreund von uns aber wir haben keine ahnung ob dass funktioniert und wie das funktioniert, kannst du mir sagen welche Nachteile hat man als Verkäufer? Danke



14.1.2022 ( #4)


Florian88 schrieb: Kann ich mit dem Verkäufer Ratenzahlung vereinbaren ohne eine Bank einzuschalten? Wie genau läuft beim Notar?

Also prinzipiell erwirbt man Eigentum durch den Titel (Kaufvertrag) und den Modus (Übergabe bzw. Eintragung des Eigentumsrecht im Grundbuch).

Wenn ihr einen verbücherungsfähigen Kaufvertrag unterschrieben habt (inkl. notariell beglaubigter Aufsandungserklärung), die Übergabe und die Grundbucheintragung erfolgt ist, dann ist der Eigentumsübergang vollzogen. Dafür "beschäftigt" man sinnvollerweise einen Treuhänder (Anwalt/Notar), der beiden Parteien gegenüber verpflichtet ist.

Jetzt könnte man in eurem Fall (um für den Verkäufer auch sicherzustellen, dass er am Ende den gesamten Kaufpreis erhält) einen aufschiebende Bedingung vereinbaren (ist gar nicht so selten - i.d.R. jedoch bei geplanten Widmungsänderungen).
Hierzu würde ich jedenfalls einen Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen, damit vertraglich alles korrekt formuliert ist. Immerhin gibt es vieles zu vereinbaren (beispielsweise was passiert, wenn eine Rate nicht oder nicht gänzlich gezahlt wird, wer trägt die Kosten für Abnutzung, was passiert im Ablebensfall des Käufers/Verkäufers, etc.). Alles Punkte, die potentielles Konfliktpotential haben.

Meine Meinung: "herkömmlicher" Vermögensübergang und Kaufpreiszahlung bzw. Kreditaufnahme bei einer Bank, um eine für alle saubere Transaktion zu gewährleisten.


14.1.2022 ( #5)


LiConsult schrieb: Also prinzipiell erwirbt man Eigentum durch den Titel (Kaufvertrag) und den Modus (Übergabe bzw. Eintragung des Eigentumsrecht im Grundbuch).

Vielen dank für dein fachliche antwort, eine Frage noch muss der Verkäufer das Immobilienertragsteuer bezahlen für die erhaltene Ratenzahlungen? Vielen dank


14.1.2022 ( #6)
Prinzipiell fällt die ImmoEst immer dann an, wenn die bekannten Befreiungstatbestände nicht angewendet werden können.

Wie das bei Ratenzahlungen ist ... gute Frage - keine Ahnung

Wenn ihr bei der Ratenzahlungsvariante bleiben wollt, benötigt ihr (Käufer und Verkäufer) sowohl steuerlich wie auch rechtlich ordentlich fachlichen Support. Ein relativ aufwändiger und teurer Prozess (der hoffentlich günstiger ist, als Gebühren und Zinsen durch eine alternativ zu wählende Kreditaufnahme).

14.1.2022 ( #7)
Vielen dank. Lg

14.1.2022 ( #8)


Florian88 schrieb: Vielen dank für dein fachliche antwort, eine Frage noch muss der Verkäufer das Immobilienertragsteuer bezahlen


Kurz gegoogelt und die Regelung unten gefunden. Kurz und ungenau gesagt: Zahlen muss man die ImmoEst (wenn sie fällig ist), auch bei Ratenverkauf und die Berechnung ist aufwendiger, weil man zwischen Zinserträgen und dem eigentlichen Verkaufswert abgrenzen muss. Es gibt gewisse Fristen und Vorausleistungen. Da muss dann wohl ein Steuerberater ran, um das richtig zu machen. Wie LiConsult geschrieben hat, ist so ein privater Ratenkauf deutlich komplizierter.

Hier im Original:
"6707:
Die ImmoESt ist gemäß § 30b Abs. 1 EStG 1988 bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses gemäß § 19 EStG 1988 zweitfolgenden Kalendermonats durch den Parteienvertreter zu entrichten. Bei ratenweisem Zufluss ist daher auf den Zufluss jener Erlösanteile abzustellen, die die Buchwerte bzw. Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach Berücksichtigung allfälliger zulässiger Korrektur- und Abzugsposten gemäß § 30 Abs. 3 EStG 1988 übersteigen. Von diesen Erlösanteilen sind jeweils 25% als ImmoESt einzubehalten. Spätere Ratenzahlungen, die zu einem Zeitpunkt länger als ein Jahr nach Vornahme der Mitteilung zufließen, unterliegen nicht der ImmoESt, für die zufließenden Einkünfte ist daher eine besondere Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen selbst zu leisten. Dies gilt sowohl für die Veräußerung von Grundstücken des Privat- als auch für solche des Betriebsvermögens unabhängig von der Gewinnermittlungsart."

Quelle: https://findok.bmf.gv.at/findok?execution=e1s1


15.1.2022 ( #9)


chrismo schrieb: Da muss dann wohl ein Steuerberater ran, um das richtig zu machen.

Klar brauchen wir einen Steuerberater weil dass alles ist mir fremd. Aber die ImmoEst muss eh der Verkäufer bezahlen oder ich als Käufer?

15.1.2022 ( #10)
Ja, der Verkäufer, der ja den Gewinn erzielt.

Bei einem normalen Verkauf ist die ImmoEst relativ einfach zu berechnen. Das kann man selbst machen bzw. macht das der Notar direkt beim Verkauf gleich mit. Bei der Ratenzahlung tritt ja der Gewinn erst später und dann laufend ein. Aber wie gesagt ist der Verkäufer, dann dafür verantwortlich und muss sich dann ggf. einen Steuerberater dazuholen.

15.1.2022 ( #11)
Super, vielen dank den ausführlichen Infos. Lg



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