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Rein aus Finanzierungsssicht: Sehr gut. Eigenkapital ist ja vorhanden - nur aktuell nicht liquid. Das hat zur Folge, dass nach Maßgabe der neuen Verordnung auch der zwischenzufinanzierende Teil (160k - 190k) rein kalkulatorisch und unter Berücksichtigung eines "gestressten" (= Fiktiv-)zinssatzes ebenfalls langfristig leistbar sein muss - so wie wenn dieser Teil der Finanzierung ebenfalls langfristig aufgenommen werden würde - und sich von der Schuldendienstquote innerhalb der regulatorischen Grenze (40%) befindet. Sicherheitentechnisch sollte die Darstellung mit der notwendigen Simultanbesicherung auf beiden Objekten je nach Bankbewertung ebenfalls klappen (Stichwort Beleihungsquote) - vorbehaltlich Bankbewertung. Das hängt von deiner persönlichen Risikopräferenz ab, deiner Zinsmarkterwartung, deinem Bedürfnis nach Zinsänderungsabsicherung, deiner Möglichkeit Sondertilungen durchzuführen, etc.. Wenn mal konkretes Zahlenmaterial (Angebote) vorliegen, kann man diese Entscheidung auch danach treffen - oder auch im Vorfeld durch den Einsatz eines Kreditrechners. Zinserhöhung +0,75% ist mit 14.09. wirksam. Zinsen haben sich die letzten Tage bereits angepasst und tun dies laufend weiter - sowohl EURIBORs als auch Fixzinssätze (SWAPs). Aktuell preist der Terminmarkt weitere Erhöhungen ein. lg Thomas |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Bei diesen Voraussetzungen meiner Meinung nach 2 Möglichkeiten: 1. ETW wird gehalten, Simultanhypothek, volle Besicherung, Top-Kondition möglich 2. ETW wird verkauft, Verkauf und Hauskauf werden zwischenfinanziert, Verkaufserlös der ETW reduziert das Gesamtobligio, der Rest wird langfristig ausfinanziert. Derzeit würde ich persönlich wohl zum Fixzins greifen, den es Best Case für 25J fix ab 2,75% geben sollte. |
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Vielen Dank für eure Antworten und Einschätzungen Thomas und speeeedcat!! ☺️ Die Wohnung wurde auf € 180.000 bis € 200.000 geschätzt. Also etwas besser als unsere Einschätzung 😁 Nächste Woche sind die ersten Banktermine vereinbart. Mal schauen... Grundsätzlich sind wir sehr vorsichtig und nicht risikofreudig was das Geld angeht, daher tendieren wir eher zu Fixzinsen, auch angesicht der aktuellen Entwicklungen. Verstehe ich das richtig, das bedeutet, dass wir quasi den vollen Kaufpreis + Nebenkosten als Kredit nehmen und dafür auch eine dementsprechende Rate zahlen. Sobald die Wohnung verkauft ist, mit dem Ertrag eine Sondertilgung vornehmen und dadurch die Rate wieder niedriger wird. D.h. zwischen Kauf des Hauses und Verkauf der Wohnung wird auf die Wohnung ebenfalls mit einer Hypothek belastet? Dafür werden auch Kosten anfallen, oder? Sorry für die vielen Fragen, aber da ich aus einer komplett anderen Branche bin... 🙈🙈 Bei speeeedcat habe ich mitbekommen, dass du Finanzdienstleister bist, oder? Ist das bei dir, LiConsult, auch der Fall? Wäre es sonst evtl. möglich mit euch bzw. einem zusammen zu arbeiten, bzw. euch zu engagieren? Danke! LG Sijajo |
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das ist schon mal sehr gut das auch Von der "Technik" gibt es mehrere Herangehensweisen. Entweder es wird ein Baukonto (= Zwischenkonto) eröffnet, bei dem der zu zwischenzufinanzierende Teil zur Verfügung gestellt wird und nach Wohnungsverwertung abgedeckt wird. Auf diesem Konto werden dann nur Zinsen verrechnet und keine Tilgung vorgenommen. Der verbleibende Kreditbetrag für die Endfinanzierung wird mittels eigenem Kreditkonto bereitgestellt und mittels "gewöhnlichem" Abstattungskredit finanziert. Oder beispielsweise der komplette Betrag (Kaufpreis + Nebenkonsten) wird mittels Kreditvertrag finanziert und eine verbindliche Sondertilgung (Verkaufserlös) vereinbart. Das hat bei Fixverzinsungen jedoch den Nachteil, da dann die Pönale (1%) anfällt. Nach Eingang des Sondertilgungsbetrages kann dann der Tilgungsplan entsprechend adaptiert werden. Die Leistbarkeit (auch im Sinne der Schuldendienstquote 40%) muss zum Beantragungszeitpunkt jedenfalls für den vollen Kreditbetrag inkl. Nebenkosten dargestellt werden können - auch wenn durch den Verkaufserlös am Ende wesentlich weniger Kreditlast zu tragen ist (das sagt die neue Verordnung). Die simultane Sicherstellung auf Haus und Wohnung wird vermutlich notwendig sein, da sonst die Beleihungsquote (max. 90%) nicht dargestellt werden kann. Kostenseitig gibt es durch die Simultanhypothek hier keinen wirklichen Mehraufwand, da sich die Bank ohnehin am Kaufobjekt grundbücherlich besichert und hierfür einmalig 1,2% vom Besicherungswert an Gerichtsgebühren anfallen. ja - bin ehemaliger Banker und auch Finanzierungsdienstleister (sollte in meinem Profil auch entsprechend hinterlegt sein) Freilich - sehr gerne LG Thomas |
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Bitte gerne 😊 Mein Senf: Ja, gerne. Du musst aber die Entscheidung treffen: selber bei den Banken anfragen, Vermittler nehmen (z.B. LiConsult oder gerne auch mich), und wenn einen von uns beiden, welchen😉. Richtig. Du bezahlst nur die Zisen vom aushaftenden Betrag. Die BA bildet die Vorfinanzierung des Verkaufserlöses ETW mittels Bau-Wohnkonto ab, aufgeschlagen wird variabel auf den 1-Monats-Euribor. Der Kaufpreis des Hauses wird mittels Fixzinskredit abgebildet, wenn das euer Wunsch ist. An Eigenmittel wird der Verkaufserlös der ETW angeführt (und die Frage nach der Vorfinanzierung mit "JA" beantwortet). Somit kommt das Pönale nicht zum Tragen, da bei der Einreichung der Verkauf der ETW (als Eigenmittel) angegeben wird, die Bank somit Bescheid weiß und der Verkaufserlös Bestandteil des Deals ist. Alles klar? lg, Alex |
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Dank euch beiden für eure Erklärungen! Jetzt hab ich auch mal auf eure Profile und dann weiter auf euer HP geschaut. 👍 Morgen bin ich mal bei der ersten Bank, mal schauen in welche Richtung es geht. LG und noch einen schönen Sonntagnachmittag. Sijajo |
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