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Haus gekauft, Grundgrenze nicht eingehalten

15 Beiträge | 6.11. - 11.11.2019

Haus gekauft, Grundgrenze nicht eingehalten
Wir haben vor einigen Jahren ein Haus gekauft über einen Markler. Die alten Besitzer sind mittlerweile verstorben. Jetzt sind wir bei einem Umbau draufgekommen, dass der Vorbesitzer eine Garage mit einem Schlafzimmer darüber um 20cm zu nah an die Grundstücksgrenze gebaut hat. Da der Nachbar das weiß erpresst er uns ständig damit. Wenn wir z.B. Beim Umbau ein Fenster in seine Richtung machen. Zeigt er uns an. Er akzeptiert den Zustand seit über 30 Jahren. Die Gemeinde sagt wir sollen auf seine Forderungen eingehen, sonst könnte das blöd enden für uns.
Betrifft den rot markierten Bauteil

 
6.11.2019 18:25
Hi Valentina,

weiß nicht in welchem Bundesland du bist, aber bei uns war es ähnlich wie bei dir und der Nachbar + Gemeinde haben durchegsetzt, dass man alles was nicht gepasst hat wegreißen musste... Also wenn du Pech hast, und es ist wurscht ob du da ein Fenster machst oder nicht, wenn Nachbar/Gemeinde da mal nachschauen wirst du das Rückbauen müssen.
Vom Nachbar toleriert werden können hier bei uns nur Nebengebäude, die zu nahe stehen, aber nicht Wohngebäude.
Ich würd mich da auf ALLE FÄLLE mit einem Anwalt und der Gemeinde zusammensetzen. Im Endeffekt kannst du alle Forderungen des Nachbarn annehmen und die Gemeinde kann dir trotzdem vorschreiben, dass du rückbauen musst. Hat mit dem Nachbarn gar nichts zu tun.
So weit mein Wissensstand für Stmk.

Liebe Grüße und viel Glück
6.11.2019 19:09
Zur Rechtssituation und den daraus resultierenden Möglichkeiten kann ich Dir keine kompetente Auskunft geben. Für jene, die es können (@Karl10) solltest Du noch posten, um welches Bundesland es sich handelt. Wir hatten in der Familie (in NÖ) mal den Fall, dass es bei einem Acker Streit mit dem Nachbarn betreffend die Einhaltung des Grenzverlaufs gab. Dabei kam heraus, dass es so etwas wie "Verjährung" gibt: Wenn über 20 (oder 30?) Jahre ein Grenzverlauf in natura anders ist als laut Plan, dann gilt der neue Grenzverlauf als akzeptiert bzw. "ersessen". Ich weiß nicht, ob diese Information überhaupt stimmt und ob sie ggf. auch auf Deinen Fall anwendbar ist. Eventuell ist auch ein Kriterium, ob beide Eigentümer dies nachweislich wissentlich so akzeptiert haben?

Zu der von Dir geschilderten Situation:
1. Es stellt sich für mich die Frage, wie ihr darauf kommt, dass die Grenze um 20cm überschritten wurde? Ich nehme an, es gab eine Vermessung - und hier würde ich ansetzen: Ich würde die Vermessung in Frage stellen (Referenzpunkte?) bzw. mehrere Vermesser tätig werden lassen und die Ergebnisse vergleichen. 
2. Ich würde mich vom Nachbarn nicht erpressen lassen. Erkundige Dich, wie hoch eine Sichtschutzmauer an der Grundgrenze oder eingerückt um XXcm maximal sein darf. Dem Nachbarn würde ich auf seine nächste Drohung erwidern, dass Du im Zuge des Rückbaus eine Betonmauer mit der maximal zulässigen Höhe von Xm aufstellen wirst.  
6.11.2019 20:00
Ich würde mir wirklich einen Experten suchen und Wege ausloten ob es irgendeine Form der Legalisierung gibt bzw wenn nicht darüber nachdenken ob man es nicht selbst eigenständig kürzt, 20cm sind ja quasi innerhalb der jetztigen Mauer eine neue Bauen und die bestehende dann abbreissen, ich würde nicht mit dem Drohpotential leben wollen das da in der Luft hängt


6.11.2019 20:10


MissT schrieb: Wir hatten in der Familie (in NÖ) mal den Fall, dass es bei einem Acker Streit mit dem Nachbarn betreffend die Einhaltung des Grenzverlaufs gab. Dabei kam heraus, dass es so etwas wie "Verjährung" gibt: Wenn über 20 (oder 30?) Jahre ein Grenzverlauf in natura anders ist als laut Plan, dann gilt der neue Grenzverlauf als akzeptiert bzw. "ersessen". 

 Bei uns in der Stmk war das definitiv nicht so. Baugesetz ist wohl von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. 
6.11.2019 20:14
Wie von MissT schon erwähnt, wäre für eine verlässliche Auskunft das Bundesland von Bedeutung. 


Valentina11 schrieb: Garage mit einem Schlafzimmer darüber


Hört sich für mich einmal nach einem Hauptgebäude mit integrierter Garage an


Valentina11 schrieb: um 20cm zu nah an die Grundstücksgrenze

das den Mindestabstand zur Grundgrenze unterschreitet

 


Valentina11 schrieb: seit über 30 Jahren

Bei uns in NÖ gibt es für Gebäude, die unbewilligte Veränderungen gegenüber dem bewilligten Einreichplan aufweisen, die Veränderungen aber aufgrund von Widersprüchen zur aktuellen Rechtslage nicht nachträglich bewilligt werden können - die Möglichkeit, diese mit einem Feststellungsbescheid bewilligen zu lassen. 

Wie genau das gehandhabt wird, müsste jemand beantworten, der sich genauer damit auskennt. Was ich aber sagen kann ist, dass bei uns in NÖ bei einem sehr ähnlichen Fall (Haus hatte nur 2,5m Abstand zur Grundgrenze statt min. 3m) das Ganze schlussendlich mit einem Feststellungsbescheid bewilligt wurde. 
7.11.2019 4:33
Sind die angesprochenen Abstände zum Nachbarn im derzeit gültigen, bewilligten Einreichplan auch so dargestellt?
Wenn ja bist du im Recht...
7.11.2019 7:08
Hallo, ist in Oberösterreich.
draufgekommen sind wir als uns der Nachbar wegen einem Garagenzubau die Genehmigung verweigert hat. Da hat er uns einen Bescheid mit einer Vereinbahrung zwischen ihm und den alten Besitzer gezeigt indem steht, dass der damalige Zubau mind. 3 m Abstand haben muss zur Grundgrenze. Das liegt auch auf der Gemeinde auf. Die Gemeinde weiß Bescheid über die Unterschreitung und meint wir sollen nicht zu viel Wirbel machen. Wo kein Kläger - da kein Richter. Wie das damals gebaut wurde, hat man solche Bauten näher an die Grenze bauen dürfen. Irgendwie muss der mal gemessen haben.
7.11.2019 8:23
Hab da grad in einem anderen Thread im BAurechtsforum folgendes geschrieben:
"Leider schaffen es die Threadersteller in diesem Forum sehr oft nicht, die Fragestellung und die Infos dazu klar zu strukturieren (was für einen Laien tatsächlich nicht so einfach sein dürfte)."

Trifft auch hier zu:

Die Faktenlage (Ausgangssituation, Ist-Situation) ist noch immer nicht klar. Somit kanns auch keine seriöse Antwort geben.

Du bringst da jetzt plötzlich ein ganz neues FAktum:


Valentina11 schrieb: Da hat er uns einen Bescheid mit einer Vereinbahrung zwischen ihm und den alten Besitzer gezeigt indem steht, dass der damalige Zubau mind. 3 m Abstand haben muss zur Grundgrenze.

 Versteh ich das jetzt richtig,
- dass ihr selbst den Bescheid nicht habt bzw. gar nicht gekannt habt? Ihr habt ein Haus gekauft, ohne euch den Baubewilligungsbescheid zu besorgen bzw. genau anzuschauen??
- dass in diesem Bescheid der einzuhaltende Abstand gar keine Auflage/Vorgabe der Baubehörde war, sondern eine Forderung des NAchbarn??

Also her mit dem Bescheid  (in seiner Gesamtheit und wörtlich; auch könnte die Bauverhandlungsniederschrift eine Rolle spielen + der bewilligte Einreichplan). Und dann kann man mit diesem Faktum mal die derzeitige Situation richtig und umfassend analysieren und bewerten bzw. dann in der Folge versuchen, das Problem richtig einzustufen und allenfalls zu lösen.

Abschließend noch eine Anmerkung:


Valentina11 schrieb: draufgekommen sind wir als uns der Nachbar wegen einem Garagenzubau die Genehmigung verweigert hat.

Ein Nachbar "genehmigt" nichts. Das dürfen/können nur Behörden!!
7.11.2019 8:52


Valentina11 schrieb: Hallo, ist in Oberösterreich.

 
weiß nicht ob sich was geändert hat aber es gab in OÖ einen ziemlich bekannten derartigen Streit der öffentlich Schlagzeilen gemacht hat und da gab es einen Zeitungsartikel wenn der stimmt dann könntet ihr fein raus sein:

https://www.meinbezirk.at/braunau/c-lokales/nachbarschaftsstreit-um-eibenhecke-eskaliert_a1521606


Vom Verfassungsgericht gibt es eine Toleranz von 30 Zentimetern.

müsste aber Karl was dazu sagen der ist ja der Experte


7.11.2019 22:58
Also ich würde lieber tausende Euros in die Hand nehmen anstatt vom Nachbarn ein Leben lang erpressbar zu sein. Angebot machen lassen bzgl. Rückbau von Wand. Und bevor du mit Rückbau beginnst, eine Art Selbstanzeige bei der Gemeinde schriftlich machen. Die müssen dann entscheiden und wenn das Bescheidmäßig festgestellt wurde ohne Rückbau-Auflagen hattest Glück.

Und zum Nachbarn hin würde ich das Haus so hoch und mit so viel Fenster umbauen, wie es dir gefällt und lt. Bauordnung möglich ist. Am besten auch noch maximal erlaubte hohe Betonmauer an Grundgrenze mit vielen Bullaugen-Rundlöchern, die mit nur von deiner Seite verschiebbaren Sichtschutz (zB Holzläden) meist verschlossen sind.

Das wäre eine präpotente Antwort. Aber vielleicht werdet ihr ja noch Freunde, als "Neuer" im Ort wird man zuerst immer mal komisch gemustert und später entwickelt sich vieles anders als gedacht.
8.11.2019 8:09

Haus gekauft, Grundgrenze nicht eingehalten
Das haben sie bei der Gemeinde in den Befund niederschreiben lassen im Einverständnis des alten Besitzers 1972.
Wir haben über einen Markler gekauft und da beim Haus mehrere Genehmigungen untergingen und genau diese Zeilen nicht bekannt waren haben wir den Salat. Eine Wand einziehen wäre ein Wahnsinn, innen ist gerade alles neu inkl. Fußbodenheizung. Ich glaube der alte Besitzer hat nicht gewusst dass man den Abstand von der äußeren Ziegelkante misst anstatt von innen. Ist ungefähr genau die mauerstärke. Die Häuser stehen alle seit 1965. Vermessen wurde seither nie. Ich drau mich auch nicht. Sonst stimmt vielleicht die Grenze in unsere Richtung nicht und der Abstand ist noch geringer.
wollte eh schon mal so vermessen lassen, aber lt. Vermesser muss der Nachbar dabei sein.
 
- und wir sind nicht neu im Ort
- nur etwas Boshaftes tun da begäbe ich mich auf die selbe Schiene 
8.11.2019 11:58
Kann man eventuell den Makler in die Pflicht nehmen wegen mangelhafter Information?
8.11.2019 21:44
also mit 30 jähriger Verjährung dürfte das nix zu tun haben, weil es ja gar nicht um die Grundgrenze (diese ist ja offenbar nicht strittig) geht, sondern darum, dass offenbar zu nahe an die Grenze gebaut wurde.

So wie ich das lese würde ich dringend empfehlen, das Grundstück vermessen zu lassen. Bestenfalls kommt dabei raus, dass die Grenze doch weiter weg ist und somit alles passt. Evtl. stellt sich auch heraus, dass die Grenze noch näher ist und es somit nicht 20cm sondern sogar mehr cm sind. Das sollte man vorher jedenfalls wissen. Stell dir vor du baust die Wand um 20cm zurück und dann stellt sich heraus, dass es doch 25cm hätten sein müssen.

Die Vermessung sollte meiner Meinung ohne zutun des Nachbarn erfolgen können, rein informativ für dich. Evtl. zu einem Zeitpunkt wo der Nachbar gar nix davon merkt. Meines Wissens benötigst du den Nachbarn nur, wenn du die dann vermessene Grenze sichern bzw. grenzverhandeln (zwecks Umwandlung in ein Grenzkatastergrundstück) willst. Selbst da kommst du zu einem Ergebnis, auch wenn der Nachbar nicht mittut, es dauert nur länger und wird teurer.

Je nachdem wie die Vermessung ausgeht kannst dir dann ja überlegen ob du sie offiziell werden lässt.

Vom Motto: lieber das Thema Vermessung nicht andiskutieren kann ich nur abraten. Denn auch der Nachbar könnte jetzt oder später (in x Jahren) auf die Idee kommen einen Vermesser zu engagieren.

Wie sieht Karl10 (insbesondere das Thema Vermessung) das?
9.11.2019 22:03
@Valentina
Das ist kein Bescheid, sondern der Auszug aus einem Gutachten. Entscheidend ist aber immer der Bescheid. Hätt ich halt gern gesehen.....


Valentina11 schrieb: da beim Haus mehrere Genehmigungen untergingen und genau diese Zeilen nicht bekannt waren haben wir den Salat.

 Was heißt "Genehmigungen gingen unter"? Auch auf der Gemeinde gabs/gibts den Bescheid nicht? Wer aller hat den Bescheid jetzt tatsächlich in Händen?
Und: wo steht jetzt konkret niedergeschrieben, dass der Nachbar 3m Abstand gefordert hat und die Bauwerber dem Nachbarn gegenüber dem zugestimmt haben? In dem oben zitierten Ausschnitt aus dem Gutachten steht´s jedenfalls nicht (und hätte dort weder eine Bedeutung noch würde es dorthin gehören).
Und außerdem: in diesem Gutachtensausschnitt steht, dass Anrainer nicht erschienen sind. Da frag ich mich, wie kann ein Anrainer eine Vereinbarung treffen bzw. Forderungen stellen, wenn er gar nicht anwesend ist???

Somit ist da für mich noch immer nicht der wahre und vollständige Sachverhalt am Tisch. Schwierig da herauszufinden, was hier die tatsächlichen Fakten sind.

Aber wie auch immer:
Lassen wir mal den Nachbarn aus dem Spiel. Sollte es so sein, dass der bewilligte Einreichplan und die Baubewilligung davon ausgehen, dass der Zubau jedenfalls 3m von der Grundgrenze entfernt ist/entfernt sein soll, dann ist die tatsächliche Errichtung mit 20 cm weniger eine wesentliche Abweichung von der Bewilligung. Da stellt sich allerdings zunächst die Frage, ob nicht für den geringeren Abstand eine nachträgliche Bewilligung erreichbar ist. Die 3m sind ja nicht in Stein gemeiselt. Es gibt viele Situationen, die auch weniger Abstand ermöglichen - ich denke da an § 41 OÖ Bautechnikgesetz....

Natürlich kann man auch mal für sich selbst die Grundgrenze abklären. Da brauchts noch keinen Nachbarn dazu.

Aber als erstes wäre nach wie vor zu klären, was genau und wie und wo bewilligt wurde. Das wurde hier immer noch nicht klar und eindeutig dargelegt.
11.11.2019 19:45


Valentina11 schrieb: Ich drau mich auch nicht. Sonst stimmt vielleicht die Grenze in unsere Richtung nicht und der Abstand ist noch geringer.

 Das gilt nur für verbindliche Grenzbestimmung (Kataster-Eintragung). Du kannst aber trotzdem unverbindlich auf deine Kosten ohne Gemeinde einen Zivilingineur für Vermessung beauftragen um die Plausibilität zwischen der derzeit markierten/optischen Grenze zur rechtlichen Grenze von Ihm einschätzen zu lassen. Dann hast du zumindest in dieser Frage Gewissheit.



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