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Gute Basis für gute Konditionen?

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20.11. - 24.11.2020
29 Beiträge | 5 Autoren 29
Mahlzeit@Alle!
 
Als stiller Mitleser habe ich mir bereits über viel Sachen was den Hausbau betrifft wichtige Tipps holen können,
nun ist es an der Zeit, schön langsam an die Finanzierung zu denken welche Anfang 2021 dann stehen sollte.
 
Mich würde interessieren, mit welchen Konditionen ich in etwa rechnen kann basierend auf unseren Daten:
 
Wir sind beide Ende 30, haben 2 Kinder im Schulalter. Familienplanung also fixxx abgeschlossenJ
 
F / 22 Stunden / 1400.- Netto (werden wsl bald 25 Stunden)
M/ 40 Stunden / 2100.- Netto (Firmenauto vorhanden und bereits abgezogen)
Familienbonus, Kindergeld, etwaige Prämien, WG, UG, Steuerausgleich kommen hinzu
 
Grund (aufgeschlossen) ist vorhanden, ca. 700m2 mit einem aktuellen Wert von +/- 100K und gehört bereits uns!
 
Wir haben wenn wir die WHG (Genossenschaft) zurückgeben mit dem bisher angesparten Geld insgesamt rund 200k zur Verfügung, die Kosten für das Haus belaufen sich auf ca. 470k. Wir benötigen somit einen Kredit von EUR 300k, weil wir uns 30k als Puffer behalten wollen.
Haus wird ein normales EFH + Garage mit EG+1.Stock werden, 170m2 WFL ohne Keller. 
Gewünscht ist eine möglichst lange Laufzeit (35 Jahre?) und ein möglichst langer Fixzinssatz (15 Jahre?). Kann man hier mit den sogenannten TOP Konditionen rechnen? Was wäre realistisch? Wir möchten wenn möglich nicht mehr als EUR 900.- / Monat an Kreditrate haben.

Danke,
Ferl

 
20.11.2020
Hallo Ferl,
eigenmittelseitig seid ihr ja sehr gut aufgestellt - somit wird die Besicherungssituation (die auf die Kondition einen erheblichen Einfluss hat) bei einer Eigenmittelquote von etwa 50% vermutlich mehr als ausreichend sein.
Die gewünschte Rate von maximal 900/Monat geht sich kalkulatorisch nur dann aus, wenn man im 30 jährigen Bereich nahezu komplett variabel verzinst bleibt oder eben den 35 jährigen Bereich mit einer entsprechenden Fixzinslaufzeit ins Auge fasst.

Aus Sicht der Haushaltsrechnung wird es jedenfalls eine Herausforderung in der Darstellung - auch unter Berücksichtigung der sonstigen Zuwendungen. Sicher, die Miete für die Genossenschaftswohnung entfällt künftig - dennoch bleiben kalkulatorisch nach der Kreditrate sagen wir vorsichtig 2.500 für einen 4 Personen-Haushalt übrig. Da habt ihr selbst den besten Überblick, ob sich das mit euren laufenden und zu erwartenden monatlichen Kosten ausgehen kann.

Freilich gibt es Institute, die ein Endalter von 80 Jahre (und darüber hinaus) anbieten. Für euch stellt sich jedenfalls die Frage, ob ihr euch ein Kreditengagement bis zum 75. Lebensjahr antun wollt. Oder erwartet ihr entsprechende Erbschaften und wollt bis dahin "für´s erste" die Rate optisch günstig gestalten? 0
20.11.2020
Hallo LiConsult,

danke für deine Rückmeldung. Also deiner Meinung nach ist das eine vernünftige Ausgangslage was das vorhaben angeht...
 
Uns wäre eine Variante mit einer möglichst langen Fixzinsbindung „sympahtischer“. Es müssen nicht unbedingt
35 Jahre sein als Gesamtlaufzeit. Evtl gibt es die Möglichkeit nur 10 Jahre fix zu nehmen und den Rest variabel, dafür
dann eben weniger als 35 Jahre. Ich habe da keine Ahnung, wie flexibel die Kreditinstitute hier sind.
 
Von der Haushaltsrechnung her geht es sich ganz gut aus, sollten wir unter den EUR 900 / monatlich bleiben. Es wird
auch so sein, dass wir einen beträchtlichen Teil des Kredits schon vor Ablauf zurückzahlen werden. (Nach max. 20 Jahren) Ich
geh nicht davon aus dass wir wirklich bis 75 zurückzahlen werden.
 
Meine Frau wird mittelfristig auch die Stunden wieder erhöhen, somit ist dann noch mehr „Luft“ in der Haushaltsrechnung, aber wie
gesagt, wir kommen auch mit der aktuellen Situation gut mit der zukünftigen monatlichen Rate aus.
 
Eine andere Frage ist mir jetzt noch eingefallen: Wenn wir widererwarten, doch etwas günstiger wegkommen und uns unterm Strich
Nicht 30k sondern angenommen 50k überbleiben, kann ich dann die Differenz direkt in den Kredit als Sondertilgung stecken? Wird dann
die Rate weniger oder die Laufzeit kürzer, oder kann man sich das mit dem Institut ausmachen?
 
Gibt es sonst nicht irgendwelche Tipps von deiner / eurer Seite aus?
 
Danke
Ferl
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20.11.2020


Ferl123 schrieb: F / 22 Stunden / 1400.- Netto (werden wsl bald 25 Stunden)
M/ 40 Stunden / 2100.- Netto (Firmenauto vorhanden und bereits abgezogen)
Familienbonus, Kindergeld, etwaige Prämien, WG, UG, Steuerausgleich kommen hinzu

Also da seh ich keine Probleme bei einer 30J Laufzeit - normaler Weise mime ich ja den bad Cop ;).
Du schreibst, dass deine Frau ihre Stundenanzahl wahrscheinlich aufstockt - das ist positiv zu sehen. Boni gibt' s auch noch, wenn die die letzten drei Jahre regelmäßig gekommen sind, dann kann man auch die ansetzen.
Das Firmen-KFZ wurde bereits abgezogen, auch positiv.
Wenn ich euer Monats-Netto Daumen mal Pi mit dem 80-100 fachen des Nettoeinkommen annehme, geht sich das ziemlich sicher aus in der Ratenleistbarkeit. Vorausgesetzt, ihr habt eine "normale" Haushaltsrechnung, keine teuren Kinderbetreuungskosten oder außergewöhnliche Hobbies, Alimentationszahlungen, Leasing-Autos, Bestandskredite.

310.000 € (inkl. Kreditnebenkosten - nicht vergessen!) bei 20J Fixzins (1,25%) und 30J Laufzeit wird die Rate rund 1.035 € ausmachen, bei 15J fix und 1% einen Tausender und bei Variante "alles varabel rund 965 € monatlich.
https://www.finanzierungsvermittlung.at/kreditrechner

Alles in allem schaut das für mich gut aus - die Eigenmittel sind ohnedies top.

Wichtig ist noch die Frage, ob jemand in Kurzarbeit ist. Wenn nein, sollte es zu einer Top-Komndition reichen. 0


20.11.2020
Fast zeitgleich geschrieben, das Meiste sollte in meinem obigen Post beantwortet sein.


Ferl123 schrieb: Nicht 30k sondern angenommen 50k überbleiben, kann ich dann die Differenz direkt in den Kredit als Sondertilgung stecken? Wird dann
die Rate weniger oder die Laufzeit kürzer, oder kann man sich das mit dem Institut ausmachen?

Ja, rein in die Sondertilgung. 50K Pönale freie Sondertilgung sollte zumindest bei der BA in den Kreditvertrag verhandelbar sein.
Üblicherweise reduziert die SoTi die Laufzeit. Dein Filialbanker macht dir da aber auch ziemlich sicher eine Ratenreduktion, sofern du das wünscht, vermutlich gegen eine kleine Bearbeitungsgebühr.

Ansonsten, Feuer frei!
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20.11.2020
Hallo Speedcat,
 
danke ebenfalls… hier geht es schon mehr ins DetailJ
 
Du schreibst immer „nur“ von 30 Jahren, gibt es von deiner Seite aus keine Option auch die 35 Jahre zu
knacken um unter die magische 900er Marke zu kommen?
 
Uns ist in den ersten 10-15 Jahren eine wirklich niedrige Rate extrem wichtig, danach können wir uns durchaus
höhere Raten leisten. Angenommen, man nimmt alles variabel (30 bzw. 35Jahre) Was wäre hier die Obergrenze monatlich?
Es wird ja hoffentlich eine Deckelung geben.
 
Ich möchte den Kredit, auch wenn er wirklich lange geht, immer gut bedienen können. Sollte, gezwungenermaßen irgendwann
ein Erbe anstehen und man kann einen schönen Teil vorab begleichen wäre es natürlich schön, aber das will ich nicht schon im
Vorhinein in Betracht ziehen. Die Kinder sind in den nächsten max. 15 Jahren außer Haus und wir gehen dann beide wieder 40h
Stunden arbeiten, also sollte sich die finanzielle Situation nochmals deutlich bessern.
 
Danke
Ferl
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20.11.2020

Ach ja, wir haben keine zusätzlichen Kredite, Leasingraten oder sonstige versteckte, laufende Kosten 0
20.11.2020

Noch was... wie lange dauert es, bis die Bank die Daten prüft und wir das OK bekommen? Wenn Baustart Frühjahr (März/April) 2021 sein sollte reicht es im Februar alles einzureichen was die Finanzierung betrifft? 0
20.11.2020


Ferl123 schrieb: Also deiner Meinung nach ist das eine vernünftige Ausgangslage was das vorhaben angeht...

ja - so sehe ich das.


Ferl123 schrieb: Uns wäre eine Variante mit einer möglichst langen Fixzinsbindung „sympahtischer“. Es müssen nicht unbedingt
35 Jahre sein als Gesamtlaufzeit. Evtl gibt es die Möglichkeit nur 10 Jahre fix zu nehmen und den Rest variabel, dafür
dann eben weniger als 35 Jahre. Ich habe da keine Ahnung, wie flexibel die Kreditinstitute hier sind.

Die Kreditinstitute sind in jede Richtung flexibel. Für die ist es wichtig, dass der fiktive Zinssatz - der setzt sich bei den meisten Banken aus dem tatsächlich zu vereinbarenden Fixzinssatz und der variablen Anschlusskondition bestehend aus dem (i.d.R.) 3M EURIBOR + 3 bis etwa 5% Aufschlag - leistbar ist. Je kürzer die Fixzinsperiode, desto länger ist die kalkulatorische variable Periode. Muss man schauen, was das bei einer variablen Restlaufzeit von 20-25 Jahren für die fiktive Rate bedeutet.
Insofern könnte hier die 30 jährige Laufzeit rein kalkulatorisch knapp werden.


Ferl123 schrieb: Es wird
auch so sein, dass wir einen beträchtlichen Teil des Kredits schon vor Ablauf zurückzahlen werden. (Nach max. 20 Jahren) Ich
geh nicht davon aus dass wir wirklich bis 75 zurückzahlen werden.

perfekt - dann habt ihr für euch eine noch bessere Perspektive


Ferl123 schrieb: Wenn wir widererwarten, doch etwas günstiger wegkommen und uns unterm Strich
Nicht 30k sondern angenommen 50k überbleiben, kann ich dann die Differenz direkt in den Kredit als Sondertilgung stecken? Wird dann
die Rate weniger oder die Laufzeit kürzer, oder kann man sich das mit dem Institut ausmachen?

Das gängige Prozedere bei Sondertilgungen ist jenes:


speeeedcat schrieb: Üblicherweise reduziert die SoTi die Laufzeit.

Ausmachen kannst du dir aber natürlich auch


speeeedcat schrieb: eine Ratenreduktion

Wichtig in diesem Zusammenhang für dich zu wissen ist: Da es sich um einen "Einmalbarkredit" handelt, können vorzeitig getilgte Beträge nachträglich nicht mehr "zurückgeholt" bzw. beansprucht werden.
Das bedeutet: jene Beträge, die dem Kreditkonto gutgeschrieben wurden, können von dort nicht mehr herausgeholt werden.
Bevor ihr also Sondertilgungen durchführt, solltet ihr euch sicher sein, dass ihr diese wirklich nicht mehr benötigt.
lg
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20.11.2020


Ferl123 schrieb: wie lange dauert es, bis die Bank die Daten prüft und wir das OK bekommen?

das hängt von der ordentlichen Aufbereitung, der Verfügbarkeit sämtlicher für die Risikoentscheidung notwendiger Unterlagen und dem jeweiligen Bankpartner ab. Wenn alle Dokumente/Informationen vorhanden sind, sollte die Durchlaufzeit von der Einreichung bis um OK maximalst 2 Wochen dauern. Wenn es Rückfragen oder Unklarheiten gibt, dann entsprechend länger. 0
20.11.2020


Ferl123 schrieb: Angenommen, man nimmt alles variabel (30 bzw. 35Jahre) Was wäre hier die Obergrenze monatlich?
Es wird ja hoffentlich eine Deckelung geben.

variabel heißt variabel - somit OHNE Obergrenze. Der zuvor angesprochene fiktive Zinssatz wird bankabhängig kalkulatorisch mit etwa 2,5 bis 4,5% angenommen und muss leistbar sein.

"Deckel" gibt es nur dann, wenn du einen CAP (= Zinsoption, die dich ab einem bestimmten Level gegen steigende Zinsen absichert) kaufst oder eben eine Fixzinsvereinbarung eingehst. 0
20.11.2020
Also:

BA:
wenn alle Unterlagen vollständig vorhanden sind, dauert es bei der BA derzeit 2 Werktage von der Einreichug bis zur Genehmigung, wenn es der Vertriebspartner-Mitarbeiter selber entscheiden kann (Verschuldungsquote und Loan to value passt und keiner in Kurzarbeit).
Hier sind max. 30 Jahre möglich.

Bei der BAWAG kann es derzeit rund eine Woche dauern bis zur Genehmigung. Diese bietet 35 Jahre Laufzeit an, dort kommt du also auf deine angepeilten Wunschrate.
Dazu wäre bei der BAWAG eine 25jährige Fixzinslaufzeit möglich, deren Aktionsprodukt läuft noch aktuell. Der Anschlusszinssatz wäre bei 0,875%.
So wie du deinen Fall beschreibst, würde das dort also wunderbar reinpassen.

Hier die Highlights:

• Max. 35 Jahre Laufzeit (Endalter 80 Jahre)
 • Tilgungsfrei bis 5 Jahre möglich – auch für Fixzinssätze (in Jahresschritten)
 • Fiktive Leistbarkeitsdurchrechnung variabel mit 4%, bei FIX 10J. mit 2,5%, FIX 15J. mit 2,75% und FIX 25J. mit 2,875% (Durchrechnung mit dem entsprechenden Satz für die gesamte Laufzeit)
 • Bis zu 10% von neuem Kreditbetrag Abdeckung aller bestehenden Konsum-Verbindlichkeiten möglich (Leistbarkeitsoptimierung)
 • Sofortige Erstauszahlung von 30% des Kreditbetrages (max. 50.000,- €) standardmäßig nach der Unterfertigung des Kredites
 • 100% Höchstbetragshypothek

Keine Abtretung von Ablebens- bzw. Feuerversicherung nötig (beim hyp. besicherten Wohnbau)

Der negative Euribor im Anschluss wird weitergegeben.

Voraussetzung:

 • Hypothekarische Sicherstellung
 • kein blanko-Anteil (volle Besicherung)
 • und OHNE Zwischenfinanzierung
 • Leistbarkeit laut Haushaltsrechnung
 • ab 250.000 € Kreditvolumen

Aktion Klima-Bonus € 1.000,- €:

Des Weiteren gibt es eine Aktion für im Zeitraum vom 01.09.2020 bis zum 30.11.2020 abgeschlossene Wohnbaukredite (Anschaffung von Wohnraum wie Eigenheim, Eigentumswohnung) in der Höhe von mindestens € 100.000,-.

Voraussetzungen:

 • Die Kreditverträge müssen bis spätestens bis 29.1.2021 unterfertigt sein.
 • Zusätzlich Vorlage eines gültigen Energieausweis (Kategorie Heizwärmebedarf HWB Energieklasse A oder besser).

Im Aktionszeitraum ist der gültige komplette Energieausweis vom Kunden zum Unterschriftstermin in die Filiale mitzubringen. Er darf nicht älter als 10 Jahre sein (Ausstellungsdatum ab 1.9.2010) und muss auf das zu finanzierende Objekt ausgestellt sein.

Bei Splitting des Wohnbaukredites zählt die Summe der Kreditbeträge. Auch wenn der Kunde mehrere Kreditkonten abschließt, erhält er nur einmalig die Gutschrift in Höhe von € 1.000,-.
Zwischenfinanzierungen werden nicht berücksichtigt.

Der Klima-Bonus wird einmalig auf das Girokonto ltd. auf einen der KreditnehmerInnen innerhalb von 4 Wochen nach Kreditunterfertigung gutgeschrieben. 0
20.11.2020


Ferl123 schrieb: Es wird
auch so sein, dass wir einen beträchtlichen Teil des Kredits schon vor Ablauf zurückzahlen werden. (Nach max. 20 Jahren)


speeeedcat schrieb: würde das dort also wunderbar reinpassen

Eine 25 jährige Fixzinslaufzeit passt meiner Ansicht nicht wunderbar rein, wenn der Kredit nach 20 Jahren großteils rückgeführt ist. Noch dazu wo die Zinskurve im Laufzeitenband zwischen dem Geldmarkt und 20 Jahren relativ steil ist - sowohl was die SWAP-Kurve betrifft als auch die Endkundenzinssätze.

Ich denke, dass für das konkrete Vorhaben ein 10- oder 15 jähriger Fixzinssatz das geeignetere Instrument ist - noch dazu, wenn durch offenbar geplante Sondertilgungen große Teile vorzeitig abgedeckt werden sollen.
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20.11.2020
Das ist deine Meinung, ich richte mich bloß nach den Angaben 😉


Ferl123 schrieb: Uns wäre eine Variante mit einer möglichst langen Fixzinsbindung „sympahtischer“.

 
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20.11.2020


speeeedcat schrieb: Bei der BAWAG kann es derzeit rund eine Woche dauern bis zur Genehmigung.

Die Liegenschaftsbewertung alleine dauert momentan 6 Banktage bei der BAWAG, das kann ich aus frischer Erfahrung sagen. Wie lange die Genehmigung dann dauert, weiß ich allerdings nicht.
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20.11.2020
Wenn die LieBe da ist, geht es sehr schnell mit dem Rest. 0
20.11.2020


speeeedcat schrieb: Das ist deine Meinung, ich richte mich bloß nach den Angaben

ändert aber nichts daran, dass man den Sinn einer 25 jährigen Fixzinslaufzeit für einen Kredit der nach 20 Jahren "beträchtlich" getilgt ist, erst finden muss 😉


Ferl123 schrieb: Uns wäre eine Variante mit einer möglichst langen Fixzinsbindung „sympahtischer“.

"Möglichst lange" unter Berücksichtigung der (Sonder-)Tilgungsabsichten sind hier Fixzinslaufzeiten, die eine kürzere Fristigkeit als 20 Jahre haben. 0
21.11.2020


speeeedcat schrieb: Bei der BAWAG kann es derzeit rund eine Woche dauern bis zur Genehmigung. Diese bietet 35 Jahre Laufzeit an, dort kommt du also auf deine angepeilten Wunschrate.
Dazu wäre bei der BAWAG eine 25jährige Fixzinslaufzeit möglich, deren Aktionsprodukt läuft noch aktuell. Der Anschlusszinssatz wäre bei 0,875%.
So wie du deinen Fall beschreibst, würde das dort also wunderbar reinpassen.

Welche Zinssätze wären denn im Optimalfall aktuell bei der BAWAG möglich bei 35J Laufzeit auf 20 bzw 25 Jahre? 0
21.11.2020
Fix 10J 0,875%, 15J 1,125%, 25J 1,25%.
Anschluss variabel 0,875%.
Lg
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23.11.2020
Danke. @speeeedcat wie sieht es bezüglich Sondertilgungen bei BAWAG aus? Ponalfrei bis? Oder?
LG 0
23.11.2020
10.000 €. Wird aber derzeit gerade gemauschelt, dass das auf 50.000 € angehoben werden soll.
Lg 0
23.11.2020
Hallo & vielen Dank für die Rückmeldung!
 
Wie gesagt, da ich nicht genau sagen kann wann die Sondertilgungen getätigt werden bevorzugen
wir, wie von Speedcat erwähnt eine längere Fixzinslaufzeit. Also zumindest 15 Jahre.
 
Gibt es bei der Bawag keine Möglichkeit, den Fixzins auf 1% zu senken. Angegeben sind ja 0,875% bei
10 Jahren und 1,25% bei 15/25 Jahren.
 
Was würde hier dann wirklich als Belastung monatlich auf uns zukommen mit den Konditionen der Bawag,
35 Jahre Laufzeit, 300k (310 inkl. Nebengeräuschen) Kredit. Bei 10 Jahen und 0,875 und 15 Jahren mit 1,25? fix?
 
Wie sieht es mit INGDIBA aus, hier sollen ja die Konditionen aktuell noch günstiger sein?
 
LG
Ferl
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