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Grundbucheintrag Ehepartner

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13.10. - 21.10.2020
26 Beiträge | 11 Autoren
Hallo Baugemeinde,

meine Frau und ich sind in der Fertigstellungsphase unseres EFH. Der Grund gehört mir und meiner Schwester, ist aber parzelliert. Nun bin ich hier im Rechtsforum auch öfters auf den Grundbucheintrag gestoßen und frage mich welche kosten auf uns zukommen?

Ich habe auf https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/1/Seite.600201.html
gelesen, dass 1.1% des Wertes (?) an Gebühr anfallen. Weiter unten stehen die Begünstigten (Ehepartner) welche mit dem 3-fachen des Einheitswertes berechnet werden. Sind von dem 3-fachen des Einheitswertes 1.1% an Gebühr zu zahlen?

Wäre es günstiger vor der Fertigstellung den Eintrag zu machen, da sich mit einem fertigen neuen Haus der Wert des Grundstückes erheblich steigert?

Müssen Ehepartner diese Gebühr überhaupt bezahlen? Wieso? Es gehört doch sowieso 'uns'? Die Gebühr von 44€ versteh ich noch (Amt halt), aber einer eingetragen Familie (Ehe) einen Prozentsatz des Wertes in Rechnung zu stellen hört sich für mich wie eine Art Spekulationssteuer an.

 
13.10.2020
Wollt ihr zu gleichen Teilen ins Grundbuch gehen? Wir haben zB 1/3 und 2/3 gemacht, da ich den Grund "mitgebracht" habe. 


hartbau schrieb: (Ehepartner) welche mit dem 3-fachen des Einheitswertes berechnet werden.

Der Anteil mit dem deine Frau ins Grundbuch gehen soll wird dafür herangezogen.
Das könnte wie folgt aussehen: 1/2 des 3-fachen Einheitswerts und davon 1,1%



hartbau schrieb: Wäre es günstiger vor der Fertigstellung den Eintrag zu machen, da sich mit einem fertigen neuen Haus der Wert des Grundstückes erheblich steigert?

Je früher desto besser. Wenn du nach dem Hausbau einen höheren Einheitswertbescheid bekommst, wird davon bemessen. 

Weiters werdet ihr noch Grunderwerbsteuer für den unentgeltlich übertragenen Anteil zahlen müssen. 



hartbau schrieb: Müssen Ehepartner diese Gebühr überhaupt bezahlen? Wieso? Es gehört doch sowieso 'uns'?

Ja natürlich, der Staat braucht Geld. Auf einen verdienten Euro zahlst du tlw. auch 3x Steuern bis du ein Produkt davon kaufen kannst. Steuern müssen nicht logisch sein.


13.10.2020
Gedacht sind 1/2-1/2. Grund habe ich eingebracht und finanziert ohne Kredit.

Das würde bedeute, dass jetzt das Grundstück ohne Haus bewertet sein muss. Idealerweise sogar noch mit der veraltetet Hütte von vorher.

Ich muss einmal in unserer Baumappe nachschauen ob es schon einen gibt, ansonsten beim Finanzamt einen neuen beantragen. Kann ich das vor der Fertigstellung machen? Ohne Fertigstellungsanzeige bzw. im halbfertigen Zustand ist der Grund doch weniger wert?

Wie wird da gerechnet? Wer bewertet den Wert des Neubaus wenn wir viel selbst gemacht haben?


rabaum schrieb: Ja natürlich, der Staat braucht Geld. Auf einen verdienten Euro zahlst du tlw. auch 3x Steuern bis du ein Produkt davon kaufen kannst. Steuern müssen nicht logisch sein.

Dann ist es ja günstiger für den Ehepartner wenn ich einfach umfall.
13.10.2020


hartbau schrieb: Das würde bedeute, dass jetzt das Grundstück ohne Haus bewertet sein muss. Idealerweise sogar noch mit der veraltetet Hütte von vorher.

Das Grundstück (relevant für das Grundbuch) wird steuertechnisch (Grundsteuer usw.) nach dem Einheitswert bewertet - https://de.wikipedia.org/wiki/Einheitswert#:~:text=Der%20Einheitswert%20ist%20ein%20Wert,%2C%20Geb%C3%BChren%20und%20Beitr%C3%A4ge%20(z.


hartbau schrieb: Ohne Fertigstellungsanzeige bzw. im halbfertigen Zustand ist der Grund doch weniger wert?

Es geht um den Grund, nicht um das Haus, heißt ja auch Grundbuch und nicht Hausbuch


hartbau schrieb: Wie wird da gerechnet? Wer bewertet den Wert des Neubaus wenn wir viel selbst gemacht haben?

Das ist egal, frag einfach beim Finanzamt nach, wenn du´s nicht mehr weißt und bis jetzt noch keine Grundsteuer bezahlt hast.


hartbau schrieb: Dann ist es ja günstiger für den Ehepartner wenn ich einfach umfall.

Das hängt von der Höhe der Lebensversicherung ab
Spass bei seite...deine Frau sollte auf alle Fälle in das Grundbuch, dann ist dieser Teil nach einem möglichen Ableben von dir mal nicht zur Disposition.

Dein teil wird dann nach Erbrecht/Testament entsprechend an die nächsten nahen Verwandten (Kinder oder Eltern je nach Konstellation) und deiner Ehefrau aufgeteilt.

Je mehr dann erben oder im Grundbuch stehen, umso schwieriger und komplizierter wirds dann letztendlich bei einem potentiellen Verkauf, Scheidung usw. und natürlich den entsprechenden Ansprüchen der nächsten Verwandten.



13.10.2020
Grundsteuer zahle ich bereits. Wie sich der Wert gebildet hat, habe ich bisher nicht nachgefragt (ich besitze das Grundstück schon über 10 Jahre). 

Ich drehe mich gerade auf der Seite der Justiz im Kreis. Anscheinend kann man diese Anträge auch elektronisch einreichen. Wie so oft scheitere ich an dem System unserer .gv-Seiten.

Morgen habe ich einen Termin mit unserem Bauamt wegen einer anderen Angelegenheit. Ich frage dann mal wie man das am einfachsten lösen kann.

Ich habe gehofft, dass es ein einfaches Formular gibt auf dem beide Parteien unterschreiben und das Grundbuch wird geändert. 
13.10.2020
Hmmm, wenn ich mich nicht Irre, läuft das über einen Notar. 
13.10.2020


gdfde schrieb: Das Grundstück (relevant für das Grundbuch)

Wenn du schon zitierst dann bitte vollständig und korrekt. Alles andere verwirrt nur.


gdfde schrieb: Es geht um den Grund, nicht um das Haus,

Das ist falsch. Bebaute Grundstücke werden natürlich gesondert behandelt und bewertet.

Ebenso zahlst du Grunderwerbsteuer für Haus+Grund, denn das Grundbuch kennt nur einen Wert, nämlich alles was niet- und nagelfest, daher untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist.



hartbau schrieb: Ich habe gehofft, dass es ein einfaches Formular gibt auf dem beide Parteien unterschreiben und das Grundbuch wird geändert. 

Natürlich gibt es dafür kein einfaches Formular. Grundangelegenheiten sind ein hoch geschütztes Gut, wofür eine notarielle Beglaubigung notwendig ist. Gehe für diese Angelegenheit auf jeden Fall mal zu einem Rechtsanwalt, der euch dazu berät.


13.10.2020
Reicht dafür ein Anwalt oder muss das ein Notar erledigen? Müssen dafür komplizierte Verträge aufgesetzt werden? Zwischen Staat und mir ODER Frau und mir?

Verstehe die Komplexität trotzdem nicht. Es kommt mir mal wieder so vor als würden die Rechtsleute versuchen für wenig bis keine Arbeit (zusätzlich zum Staat mit seinem 1% Spekulationsgebühr) mitzuverdienen.

Ich finde auf der Justizministeriumsseite auch nicht die möglichkeit solche Anliegen einzureichen. Ich kann\darf nur Adressänderungen beantragen.
13.10.2020
Bei uns war sogar die Namensänderung meiner Frau nach der Hochzeit über den Notar nötig...
Also wirst du definitiv einen Notar brauchen hierfür.
13.10.2020
Spannend. Kann mich nicht erinnern, dass wir einen gebraucht haben. Ihre Ausweise haben wir auf der BH geändert. Bei ihren landwirtschaftlichen Gründen steht sie auch noch mit Mädchennamen.

Morgen weiß ich mehr. Vielleicht lacht mich der beim Bauamt aus der Tür, weil ich es mir erlaube es ohne Notar erledigen zu wollen.
13.10.2020


hartbau schrieb: Grundsteuer zahle ich bereits.

sehr gut, dann ist auch der Einheitswert bekannt.


hartbau schrieb: Morgen habe ich einen Termin mit unserem Bauamt wegen einer anderen Angelegenheit. Ich frage dann mal wie man das am einfachsten lösen kann.

Das Bauamt wird dich ans Finanzamt oder einen Notar verweisen.


rabaum schrieb: Ebenso zahlst du Grunderwerbsteuer für Haus+Grund, denn das Grundbuch kennt nur einen Wert, nämlich alles was niet- und nagelfest, daher untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist.

Wenn ich jetzt itipferlreiten würde, würde ich sagen, dass seine Frau die Grunderwerbssteuer zu zahlen hat.


rabaum schrieb: Das ist falsch. Bebaute Grundstücke werden natürlich gesondert behandelt und bewertet.

Es geht letztendlich um die Fläche. und ja, da werden Bauwerke anders behandelt.

@­hartbau: Bei der Bestimmung des Einheitswerts gehts darum, den pauschalierten Verkehrswert für eine Liegenschaft (mit oder ohne Gebäude) in einer bestimmten Gegend (meistens Katastralgemeinde) zu bestimmen.
Das hat nix damit zu tun, ob dein Haus  noch nicht ganz fertig ist oder ob du viel Eigenleistung eingebracht hast.
Sondern darum, dass auf deinem Grundstück bestimmte Flächen für unterschiedliche Verwendungszwecke sind (zb. die Nutzfläche für dein Wohnhaus, da sind dann auch die Stockwerke relevant, die Garage oder einfache nebengebäude).

Wenns dich interessiert, kannst du den Grundstückswert (=nachfolger vom Einheitswert) deiner Liegenschaft (Grundstück + neues Haus) hier selbst berechnen:

https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/


hartbau schrieb: Reicht dafür ein Anwalt oder muss das ein Notar erledigen?

ich würd das gleich beim Notar machen lassen, der kennt sich  aus und kann die Beglaubigungen usw. auch gleich machen...das ist für ihn Standardgeschäft und schnell erledigt.


hartbau schrieb: Müssen dafür komplizierte Verträge aufgesetzt werden?

Nein, dem Grundbuch ist es egal, wie du das mit deiner Frau geregelt hast...da gehts nur um den Anteil.


hartbau schrieb: Zwischen Staat und mir ODER Frau und mir?

Du schließt auch keinen Vertrag mit dem Staat oder deiner Frau.


hartbau schrieb: Ich finde auf der Justizministeriumsseite auch nicht die möglichkeit solche Anliegen einzureichen.

Du kannst das zb. beim Bezirksgericht auch selbst machen.
Hier gibts eine kurze Erklärung: https://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/bauenundwohnen/eigentum/Grundbuchantraege.html

Aber wie gesagt, lange Rede kurzer Sinn, geh zum Notar

13.10.2020


hartbau schrieb: Kann mich nicht erinnern, dass wir einen gebraucht haben. Ihre Ausweise haben wir auf der BH geändert. Bei ihren landwirtschaftlichen Gründen steht sie auch noch mit Mädchennamen.

Jo eh, weil ihr wahrscheinlich nicht die Namensänderung ins Grundbuch eintragen habt lassen.
Das passiert nicht automatisch, detto Adresswechsel.
Deswegen werden manchmal die Leute auch nicht zu den Bauverhandlungen geladen, weil einfach eine falsche/alte Adresse im Grundbuch steht.
13.10.2020
Schon interessant, wie man eine alltägliche Sache, die schon zig-tausend Mal vorgekommen ist, so ins Komplizierte und Komplexe drehen kann.
Schon den 2. Satz in deinem Eingangsthread versteh ich nicht:


hartbau schrieb: Der Grund gehört mir und meiner Schwester, ist aber parzelliert.

Was soll das heißen? Du (offensichtlich verheiratet) hast auf einem Grund alleine, ohne finanzielle und arbeitsmäßige Mithilfe deiner Frau auf einem Grundstück, das im gemeinsamen Eigentum von dir und deiner Schwester steht, ein Haus gebaut?
Oder gehört dir das Grundstück eh allein? Dann frag ich mich aber, was du uns mit dem einleitenden Hinweis auf deine Schwester überhaupt sagen willst und was das mit der eigentlichen Frage zu tun hat?

Und wenn das Grundstück dir allein gehört und du jetzt willst, dass deine Frau zur Hläfte Eigetümerin wird, dann kannst du ihr die Hälfte verkaufen (eher theoretisch, nicht wahr?) oder halt schenken.
Um das auch ins Grundbuch zu bringen gibts ein paar Regeln. So einfach, wie du das siehst, geht es halt nicht:


hartbau schrieb: Wieso? Es gehört doch sowieso 'uns'?

Es kann halt nicht jeder zum Grundbuch gehen und sagen, da gibts jetzt jemanden, den trag ma jetzt als Miteigentümer ein.
Da gehört halt ein Schenkungsvertrag gemacht und der wird dann im Grundbuch einverleibt.
Für einen Grunderwerb zahlt man dann Grunderwerbsteuer an die Finanz und beim Grundbuch eine Eintragungsgebühr. Soweit der Ablauf. Über die Bemessung dieser Zahlungen wurde eh schon einiges gesagt. 


hartbau schrieb: Grundsteuer zahle ich bereits. Wie sich der Wert gebildet hat, habe ich bisher nicht nachgefragt (ich besitze das Grundstück schon über 10 Jahre).

Auch so ein Satz, der mich irritiert. Wie sich die Grundsteuer errechnet, musst du nicht nachfragen, denn du hast das im Detail aufgelistet bei dir zu Hause liegen. Du hast nämlich irgendwann mit Sicherheit einen Grundsteuerbescheid erhalten. Da steht der Grundsteuermeßbetrag drin und der Hebesatz der Gemeinde, mit dem der Meßbetrag mutlipliziert wird. Und das ist dann die jährlich zu bezahlende Grundsteuer.
Der Grundsteuermeßbetrag wiederum kommt aus einem Einheitswertbescheid.
Wenn du also Grundsteuer zahlst, dann gibt es einen Grundsteuermeßbetrag. Und wenn es einen Grundsteuermeßbetrag gibt, dann gibt es auch einen Einheitswertbescheid für diese Liegenschaft. Und auch den hast du irgendwo zuhause liegen.


hartbau schrieb: Zwischen Staat und mir

Warum sollte zwischen dir und dem Staat ein Vertrag gemacht werden? Willst dem Staat was verkaufen/schenken?


hartbau schrieb: Morgen habe ich einen Termin mit unserem Bauamt wegen einer anderen Angelegenheit. Ich frage dann mal wie man das am einfachsten lösen kann.

Die Gemeinde scheint mir für solche Fragen aber nicht der richtige Ansprechpartner.


hartbau schrieb: Ich habe gehofft, dass es ein einfaches Formular gibt auf dem beide Parteien unterschreiben und das Grundbuch wird geändert.

Eigentum ist ein hohes, sensibles Gut. Das transferiert man nicht mit einem "Formularzettel" (sagt unsere Rechtsordnung). Dazu braucht´s einen Vertrag. Is halt so.....

13.10.2020
Den Termin beim Bauamt habe ich aus einem anderen Grund (habe wir auch schon hier im Forum diskutiert). 

Aufgrund der Antworten wird der Gang zum Notar wohl nötig sein. Wollte mir aber zweite Meinungen holen. 
20.10.2020
Will gleich mal als Laie anknüpfen.
Habe seit 1 Jahr ein Grundstück (Schenkung, Vater). 
Es gehört mir alleine.
Nun planen ich und meine Freundin (keine Lebensgemeinschaft, nicht verheiratet, keine gemeinsamen Kinder) auf meinem Grundstück ein Haus zu errichten.
Diese Errichtung trägt sie freilich zu einem bestimmten Teil initial (Eigenmittel) und dann fortlaufend (Kredit) mit.

Wird sie dann auch ins Grundbuch eingetragen oder ändert sich da nichts?
Das Haus steht ja so oder so auf dem Grund, aber ohne Grund kein Haus. 
 
20.10.2020


Gemeinderat schrieb: Wird sie dann auch ins Grundbuch eingetragen oder ändert sich da nichts?

Kommt drauf an, das ist komplett euch überlassen, ob ihr da eine Miteigentümerschaft ins Grundbuch eintragen lässt oder nicht. Wäre natürlich eine gewisse Absicherung, da so zweifelsfrei klar ist, wie hoch ihr Beitrag an der Liegenschaft ist. Man kann man das aber auch in einem privatechtlichen Vertrag regeln.

Wenn ihr gar nichts macht, gehört das Haus dir alleine und im Falle einer Trennung müsste sie erstmal ihre Beiträge nachweisen bzw. dass das keine Geschenke an dich waren (die man auch im Falle einer Trennung nicht zurückgeben muss).
20.10.2020


Gemeinderat schrieb: Es gehört mir alleine.
Nun planen ich und meine Freundin (keine Lebensgemeinschaft, nicht verheiratet, keine gemeinsamen Kinder) auf meinem Grundstück ein Haus zu errichten.
Diese Errichtung trägt sie freilich zu einem bestimmten Teil initial (Eigenmittel) und dann fortlaufend (Kredit) mit.

Eigentlich wäre sie sehr vertrauenselig wenn sie Eigenmittel einbringt und dann noch sich am Kredit für dein Haus mit zahlt ohne im Grundbuch entsprechend eingetragen zu sein
20.10.2020
"Vertrauenselig" ist sehr nett ausgedrückt 😉
20.10.2020
Hat Gemeinderat irgendwo etwas davon gesagt, dass er seine Freundin nicht ins Grundbuch eintragen lassen will? Seine Frage war doch, ob das irgendwie eh automatisch geht, wenn sie das Haus mitfinanziert.....
20.10.2020
Möchte mich aucheinmal wieder kurz zu Wort melden.

Auf Rat der Community waren wir bei unserem Notar und haben uns den Grundbuchseintragprozedur erklären und werden es komplett von ihm durchführen lassen. Der Notar hat mich ein paar Tage später angerufen (persönlich) und mich gefragt ob ich (!) das wirklich will, da ich den Grund geerbt habe und den Großteil der Eigenmittel einbringe. Wir würden zusätzlich noch 70k€ benötigen um Aussen\Innen alles komplett fertigzustellen. Diesen Kredit würden wir zusammen aufnehmen.

Nun ist es natürlich schwer eine klare 'Geldgrenze' zu setzen. Rein auf Papierform würden ihr max. 12% zustehen und das wurde mir auch vom Notar empfohlen. Wir haben sehr viel selbst machen können und selbst wenn ich mehr auf der Baustelle zu tun gehabt habe musste sich meine Frau um Haushalt und Essen kümmern. laut Notar sind 'Selbstleistungen' bzw. unterstützende Tätigkeiten sehr schwer in einen Betrag zu fassen und können schwer erstritten werden.

Rein rechnerisch müsste man dem zustimmen und meine Frau nur zu einem kleinen Teil eintragen. Im umgekehrten Fall würde ich mich persönlich nicht wohl fühlen in einem 'fremden' Haus zu wohnen bei dem ich keine Rechte habe. Ich (wir) haben uns deshalb dafür entschieden uns zu gleichen Teilen ins Grundbuch eintragen zu lassen. Im Falle einer (hässlichen) Trennung würde ich ziemlich sicher schlechter aussteigen.
20.10.2020
Das gute ist, dass durch die Eintragung im Grundbuch die Besitzverhältnisse klar geregelt sind. Alles andere wird tendenziell langwieriger, weil man erst darüber streitet, wer überhaupt was eingebracht hat, so ist zweifelsfrei klar, wem wieiviel gehört. Im Falle einer Trennung wird die Liegenschaft bewertet und man kennt sofort die entsprechende Eurosumme.

Finde das gut so, weil damit auch Wertänderugen berücksichtigt werden. Wenn also das Haus mehr wert wird, wird auch der eigene Anteil und damit die anfängliche Investition mehr wert (gilt natürlich auch umgekehrt). 
20.10.2020


Karl10 schrieb: Seine Frage war doch, ob das irgendwie eh automatisch geht, wenn sie das Haus mitfinanziert.....

Und die Antwort wäre, dass das nicht automatisch passiert.



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