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Geschlossene Bauweise - Nutzung und Abbruch

18 Beiträge | letzte Antwort 11.8.2018 | erstellt 5.8.2018
Schönen Sonntag Vormittag euch allen
Wir haben ein Grundstück ins Auge gefasst welches jedoch mit einigen Auflagen geknüpft wäre. 
Zur Ausgangslage/Vorgeschichte:
Bundesland NÖ
Bebautes Grundstück rund 1.400m²
Widmung BA
Da durchgehende Straßenfront->BK1 geschlosse Bauweiße plus "Erhaltung des Ortsbildes"
Im Moment steht ein altes Buernhaus+Stallungen+Stadel drauf. Eine Sanierung kommt definitv nicht in Frage->Abbruch

Jedoch wollen wir unser Wohnhaus nicht an die Straße bauen da dann die Ausrichtung eher suboptimal ist und es uns zuviele Freiheiten in der Planung nimmt. Ein befreundeter Baumeister meinte nun warum wir das Hauptgebäude, welches den überwiegenden Teil der Straßenfront bil
det, nicht einfach stehen lassen und lediglich die Stallungen und den Stadel abreißen.
Nach Rückfrage auf der Gemeinde wäre es grundsätzlich möglich im jetztigen Garten/Hof ein Gebäude zu errichten welches man auch auf BK2 aufwerten könnte.
Nun zur eigentlichen Frage:
Hat schonmal jemand eine derartige Konstellation?
Welche Auswirkungen hat ein Altgebäude stehen zu lassen auf die Gemeindeabgaben?
Wofür nutzt man ein immerhin 200m² großes leeres Gebäude? GartenhütteXXL? 
Was passiert wenn das Gebäude in 10 Jahren so desolat ist dass es abgerissen werden muss? Es bildet ja immerhin die Straßenfront welche nach Bauvorschrift einzuhalten ist. Gilt dann die Regelung Gefahr in Verzug->Abriss->Mauer welche optisch nach Gebäude aussieht?

Vielen Dank für eure Mühen
Markus
Geschlossene Bauweise - Nutzung und Abbruch
5.8.2018 22:38
Um seriös und zielführende Antworten geben zu können, braucht es da noch genauere Informationen:
Woher hast du die Informationen BK1 und geschlossene Bebauungsweise?
Gibt es einen Bebauungsplan? Wenn ja, dann bitte einen Auszug aus dem Bebauungsplan!

Auch eine Kopie des Flächenwidmungsplanes und ein Luftbild bitte!
Fürs Luftbild würde der Ort und Grundstücksnummer reichen. Könntest mir auch per mail (Adresse in meinem Profil) oder PN schicken.
6.8.2018 13:15


Karl10 schrieb: Woher hast du die Informationen BK1 und geschlossene Bebauungsweise?
Gibt es einen Bebauungsplan? Wenn ja, dann bitte einen Auszug aus dem Bebauungsplan!


Ich hatte auf der Gemeinde einen Termin zur Bauberatung wo ich die Möglichkeit hatte Einsicht in den Bauakt zu nehmen. Gabs nicht viel zu sehen außer wo welchen Anschlüsse verlaufen. Manche Teile des Gebäudes sind über 100Jahre alt, andere wurden später dazugebaut, wie es halt nach dem Krieg so war...
Bebauungsplan gibt es keinen. BK1 und "Ortsbild" nannte mir der Herr Dipl.ING vom Land NÖ der bei dem Beratungsgespräch/Einsicht in den Bauakt da war.
Mir wurde aber auch gesagt dass man es erst mit 100% Sicherheit sagen kann nach einen Lokalaugenschein. Straßenfront meinte er aber ist so gut wie fix da die ganze Straße aus eingeschoßigen Häusern besteht. 
6.8.2018 14:33
Die Aussagen des Herrn Dipl.-Ing. zieh ich mal in Zweifel. 5,50m (also BK2) sind sicher kein "Ortsbildproblem"!!
Wenn´s keinen Bebauungsplan gibt, dann ist mal grundsätzlich laut § 54 Bauordnung BK1 UND BK2 zulässig. Dann gibts da noch eine "Kann-Bestimmung", wo sich die Baubehörde auf den "Charakter" der unmittelbar umgebenden Bebauung beziehen kann und dann vielleicht die BK2 ablehnen KANN (aber nicht muss). Kann man sicher alles so im Vorhinein und vorallem nicht so pauschal sagen!!


Mark_MI schrieb: Straßenfront meinte er aber ist so gut wie fix da die ganze Straße aus eingeschoßigen Häusern besteht.


Das ist offensichtlich ein Eckbauplatz und du hast damit 2 Straßenfronten. Geschlossene Bebauung liegt vor, wenn von seitlicher zu seitlicher Grundgrenze verbaut ist! D.h. es müssten die Gebäude über beide Straßenfronten durchgehend bis zu den angrenzenden NAchbarn verlaufen! Ist das derzeit wirklich der Fall???
Du siehst: Ich brauche einen Flächenwidmungsplan und ein Luftbild. Nur so kann ich mir selbst ein korrektes Bild der Situation machen!!!


6.8.2018 14:53


Karl10 schrieb: Die Aussagen des Herrn Dipl.-Ing. zieh ich mal in Zweifel. 5,50m (also BK2) sind sicher kein "Ortsbildproblem"!!


Ich will ja garnicht an die Sraßenfront da dann der Süden fast genau Straßenseitig ist. Er meinte nur ich MUSS das neue Gebäude an der Front bauen wenn ich alles wegräume.
So wie du das beschreibst, mit dem "Charakter" des Ortsbildes, ist das Gespräch dann auch geendet. 
Ich habs nun schon in einigen Orten gesehen dass alles komplett weggeräumt wurde, dann eine simple verschönerte Mauer gebaut wurde, das es halt von vorne aussieht wie ein Haus, und das neue Gebäude hinten im Hof gebaut wurde. Dies lehte er jedoch sofort ab.


Das ist offensichtlich ein Eckbauplatz und du hast damit 2 Straßenfronten. Geschlossene Bebauung liegt vor, wenn von seitlicher zu seitlicher Grundgrenze verbaut ist! D.h. es müssten die Gebäude über beide Straßenfronten durchgehend bis zu den angrenzenden NAchbarn verlaufen! Ist das derzeit wirklich der Fall???
Du siehst: Ich brauche einen Flächenwidmungsplan und ein Luftbild. Nur so kann ich mir selbst ein korrektes Bild der Situation machen!!!


Ja ist korrekt, ist ein Eckplatz. An der anderen Front meinte er kann ich mich austoben lt. Bauordnung da es in keiner Art Charakteristika oder Gebäude gibt die irgendwas vorgeben. 
6.8.2018 16:09
Also: Der derzeitige Bestand ist eine "gekuppelte" Bauweise. Von "geschlossen" - wie du ursprünglich gesagt hats - also keine Rede.

Jetzt kommts also auf den § 54 an.
Dieser sagt zunächst 2 grundsätzliche Dinge:
1. Generell ist offene Bauweise und Bauklasse 1 UND 2 immer zulässig.
2. Weiters darf jene Bebauungsweise und Bauklasse umgesetzt werden, die auf dem Grundstück bereits bewilligt wurde (=Altbestand) - bei dir also "gekuppelt"

Will die Gemeinde davon abweichend was anderes, dann muss sie das mit Sachverständigengutachten entsprechend untermauern und begründen. Das ist also nicht nur: "Das geht so nicht", sondern da brauchts ein nachvollziehbares, ausreichend begründetes Gutachten. Und zwar ein Gutachten nach 2 Maßstäben: einersiets bezüglich "Charakter der Bebauung" und andereseits "Ortsbild" nach §56 (das sind 2 verschiedene Paar Schuhe)
Problem dabei: ein solches Gutachten bekommst nicht im Vorfeld auf der Basis "was wäre wenn", da bekommst nur eine kurze und bündige Info wie zuletzt. Ein "richtiges" Gutachten bekommst nur nach einem Bauansuchen mit Projekt.

In deiner Situation (Interesse an dem Grundstück, aber weder Eigentümer noch laufendes BAuverfahren) wirst du die Infos der Gemeinde bzw. des Sachverständige so hinnehmen müssen. Du kannst drüber diskutieren, hast aber keine rechtlich Handhabe irgendwas zu beeinspruchen bzw. dir eine künftige Entscheidung vorweg garantieren zu lassen. Stichwort: "Planungsrisiko".

Und: ganz unrecht wird der Herr Dipl.Ing. nicht haben: an der joh....-gasse im Südosten wirst an den Nachbarn kuppeln müssen (was auch mit dem Nebengabäude/Garage geht) und die Straßenfluchtlinie einzuhalten ist auch nicht ganz von der Hand zu weisen.

Das mit der Mauer war früher recht gebräuchlich (stand auch so in der Bauordnung), wurde jetzt im Gesetz aber eliminiert bzw. auf ein Minimum beschränkt - wird dir also nicht wirklich helfen.
Und noch was:


Mark_MI schrieb: Was passiert wenn das Gebäude in 10 Jahren so desolat ist dass es abgerissen werden muss?


Da bekommst nicht gleich einen Abbruchbescheid. Wenn es "desolat" wird, dann bekommst den baupolizeilichen Auftrag zur Instandsetzung, also die Baugebrechen zu beseitigen. Du kannst Gebäude sehr, sehr, sehr...lange mit Instandsetzungen erhalten, bevor sie endgültig abgerissen werden müssen. 



6.8.2018 16:49


Karl10 schrieb:
Da bekommst nicht gleich einen Abbruchbescheid. Wenn es "desolat" wird, dann bekommst den baupolizeilichen Auftrag zur Instandsetzung, also die Baugebrechen zu beseitigen. Du kannst Gebäude sehr, sehr, sehr...lange mit Instandsetzungen erhalten, bevor sie endgültig abgerissen werden müssen.


Vielen Dank für deine ausführliche Antwort, bringt somit schonmal etwas Licht ins Dunkle.
Wenn ich das alles richtig verstanden habe würde es rein theoretisch funktionieren/passen das Hauptgebäude stehen zu lassen und hinten neu zu bauen korrekt?
Ein derart altes Gebäude zu erhalten und „Instand zu setzten“ wird vermutlich auch kein Zuckerschlecken 
Mal abgesehen davon dass ich mal von einer gewissen Feuchtigkeit im Bauwerk ausgehe, wird sich wohl die Nutzbarkeit erst im Nachhinnein herausstellen.
6.8.2018 20:56


Mark_MI schrieb: Wenn ich das alles richtig verstanden habe würde es rein theoretisch funktionieren/passen das Hauptgebäude stehen zu lassen und hinten neu zu bauen korrekt?


Nein, geht meines Erachtens nicht. Wenn du - so, wie du es oben skizziert hast - Stadl und Stallungen abbrichst, dann bleibt das alte Hauptgebäude in gekuppelter Bebauungsweise stehen und das neue Wohngebäude wäre eine offene Bebauungsweise. 2 verschiedene Bebauungsweisen auf einem Grundstück sind aber nicht zulässig!! Du brauchst eine bauliche Verbindung zwischen dem alten Hauptgebäude und dem neuen Wohngebäude, damit dann alles zusammen als gekuppelte Bebauungsweise zählt. Wie schon oben gesagt, geht das jetzt mit einer Mauer dazwischen nur noch in sehr untergeordnetem Umfang. So, wie du das aufgezeichnet hast, scheidet da eine Mauerverbindung aus.
7.8.2018 5:51
Ok vielen Dank für deine Mühen.
Ich werd mir nochmal einen Termin geben lassen und das Ganze detailiert besprechen. Leider klingt es jetzt für mich schon sehr uninteressant, ziemlich viel Aufwand und viele Einschränkungen.

Da wunderts mich nicht dass der Ortskern teilweiße verfällt und alle lieber außen in einer neu erschlossenen Siedlungsstraße bauen....
10.8.2018 11:37
@Karl10
Ich muss bei der gekuppelten Bauweiße nochmal nachhaken. Ich müsste bei der gekuppelten Bauweiße direkt mit dem Hauptgebäude am Nachbar anschließen korrekt? Mit der Garage/Nebengebäude am Nachbar ankuppelnund dann erst das Wohngebäude wäre nicht zulässig oder?
10.8.2018 12:20


Mark_MI schrieb: Mit der Garage/Nebengebäude am Nachbar ankuppelnund dann erst das Wohngebäude wäre nicht zulässig oder?


M.E. sollte das schon zulässig sein, aber karl10 wird das schon noch kommentieren.

Wenn du das alte Gebäude stehen lässt und ein neues Wohngebäude auf deinem Grundstück baust, könnte die Aufschließungsabgabe "nochmal" fällig werden.

Das solltest nochmal mit dem Bau/Gemeindaamt abklären.
10.8.2018 12:42


gdfde schrieb:

M.E. sollte das schon zulässig sein, aber karl10 wird das schon noch kommentieren.

Wenn du das alte Gebäude stehen lässt und ein neues Wohngebäude auf deinem Grundstück baust, könnte die Aufschließungsabgabe "nochmal" fällig werden.

Das solltest nochmal mit dem Bau/Gemeindaamt abklären.


Danke für den Tipp.

Nochmals zur Frage:
Wenn ichs nehm werd ich wohl alles komplett schleifen (müssen) und an jener Stelle wo jz das Hauptgebäude steht(Straßenfront) neu bauen.
Die Frage wäre: (für den Fall alles weg) Muss ich zum Nachbar Wohngebäude an Wohngebäude bauen oder darf die Garage dazwischen gebaut werden.
Planerisch wirds in jeden Fall interessant wegen der Ausrichtung gen Süden... Wobei, momentan wäre ich ganz froh die Sonne eine Weile nicht zu sehen oder zumindest weniger 
10.8.2018 13:45


Mark_MI schrieb: Ich müsste bei der gekuppelten Bauweiße direkt mit dem Hauptgebäude am Nachbar anschließen korrekt?


JA! Das Raumordnungsgesetz verlangt das Kuppeln durch "Hauptgebäude"


Mark_MI schrieb: Mit der Garage/Nebengebäude am Nachbar ankuppelnund dann erst das Wohngebäude wäre nicht zulässig oder?


NEIN, wenn es 2 eigenständige Gebäude sind - also ein Nebengebäude UND dann erst ein Hauptgebäude (die halt unmittelbar nebeneinander stehen)
JA, wenn du die beiden Bauteile so miteinander (konstruktiv) verbindest, dass es nur noch als EIN Gebäude gilt. Z.B. nur EINE Wand zwischen den Bauteilen und ein über Alles gehendes gemeinsames Dach. Dann ist das EIN (Haupt)gebäude, in welchem sich halt in einem Teil auch ein Garage befindet (ein HAuptgebäude darf ja im Prinzip jegliche Nutzung haben, das muss nicht nur ein reines Wohngebäude sein).
Das so miteinander zu verbinden, dass es nur als EIN (Haupt)Gebäude zählt, muss für einen Planer die leichteste Übung sein und kostet auch nicht mehr.


gdfde schrieb: M.E. sollte das schon zulässig sein


Wie ich grad sagte: is NICHT zulässig (wenn 2 eigenständige Gebäude)


gdfde schrieb: Wenn du das alte Gebäude stehen lässt und ein neues Wohngebäude auf deinem Grundstück baust, könnte die Aufschließungsabgabe "nochmal" fällig werden.


Nein, wie kommst auf das??. Das ist ein bebauter, aufgeschlossener Bauplatz. Für den zahlt man keine Aufschließungsgebühr mehr.
Möglich könnte eine Ergänzungsabgabe wegen Erhöhung auf Bauklasse II sein. Kommt jetzt aber auf die (betshenden und künftig geplanten) Gebäudehöhen an.

10.8.2018 18:20


Karl10 schrieb: Nein, wie kommst auf das??.


§38 (1):
Wird auf demselben Bauplatz ein weiteres Gebäude im Sinn des § 23 Abs. 3 erster Satz oder eine großvolumige Anlage errichtet, ist die Abgabe vorzuschreiben.



Karl10 schrieb: Möglich könnte eine Ergänzungsabgabe wegen Erhöhung auf Bauklasse II sein. Kommt jetzt aber auf die (betshenden und künftig geplanten) Gebäudehöhen an.


das ohnehin.
10.8.2018 18:25


Karl10 schrieb: JA, wenn du die beiden Bauteile so miteinander (konstruktiv) verbindest, dass es nur noch als EIN Gebäude gilt. Z.B. nur EINE Wand zwischen den Bauteilen und ein über Alles gehendes gemeinsames Dach.


So wie er´s in seiner ursprünglichen Skizze eingezeichnet hat, würde das ja erfüllen, oder?
10.8.2018 20:54
@gdfe Bild von Google Maps falls es dir hilft dass man sich was vorstellen kann.
Die Sache mit zusätzlichen Neubau am Grundstück ist ohnehin schon hinfällig da es wohl lt. Karl10 nicht gestattet ist. Bleibt somit nur noch komplett schleifen...
Geschlossene Bauweise - Nutzung und Abbruch

@Karl10:
Erneut vielen Dank für deine Auskunft.
10.8.2018 23:45


gdfde schrieb: §38 (1):
Wird auf demselben Bauplatz ein weiteres Gebäude im Sinn des § 23 Abs. 3 erster Satz oder eine großvolumige Anlage errichtet, ist die Abgabe vorzuschreiben.


Ah, da irrst du dich! Du darfst nicht einen einzelnen Satz herauspicken, sondern du musst alles lesen und den Zusammenhang beachten: Was steht im § 38 Abs. 1 alles?

Da steht zunächst, wann eine Aufschließungsabgabe zu entrichten ist.
Nämlich 
1. anlässlich einer Bauplatzerklärung (wir sind uns einig, dass das ggst. Grundstück bereits Bauplatz ist, oder?). Daher aus dieser Sicht KEINE Aufschließungsabgabe!
2. anlässlich der Baubewilligung für die erstmalige Errichtung eines Gebäudes. "Erstmalig" wird im Gesetz so definiert, dass am 1. Jänner 1970 und danach KEIN Gebäude auf diesem BAuplatz stand - dann gilts jetzt als "erstmalig".    Es ist im vorliegenden Fall offenkundig, dass hier in diesem Zeitraum Gebäude standen (und derzeit sogar noch stehn). Daher ist die Errichtung eines neuen oder weiteren Gebäudes auf diesem Bauplatz keine "erstmalige" Errichtung und daher KEINE Aufschließungsabgabe!!

So, das war zunächst die Generalklausel und im nächsten Satz des §38 Abs. 1 schließt im Gesetzestext folgende Ausnahmeregelung an:
Bei einer bestimmten Kategorie von Gebäuden (z.B. Gartenhütten bis 10m², Gebäude vorübergehenden Bestandes, Gebäude für öffentliche Ver- und Entsorgungsanlagen bis 25m²) fällt ausnahmsweise KEINE Aufschließungsabgabe an, auch wenn es sich um eine "erstmalige" Errichtung handeln sollte.

Und jetzt kommt der von dir zitierte Satz:
Dieser bezieht sich auf die unmittelbar davor stehende Ausnahmeregelung, und besagt, dass dann, wenn auf einem Bauplatz, zusätzlich zu den oben ausgenommenen Gebäudekategorien ein anderes, nicht ausgenommenes ("normales") Gebäude errichtet wird, eine Aufschließungsabgabe fällig wird. Dieser Satz ist notwendig, da dieses weitere Gebäude ja keine "erstmalige" Errichtung ist (es steht ja schon ein Gebäude) und dann könnte nämlich im Sinne des Einleitungssatzes des § 38 Abs.1 keine Aufschließungsabagbe vorgeschrieben werden (dort steht nämlich nur bei "erstmaliger" Errichtung). Es wäre dann möglich z.B. mit einer vor dem Hauptgebäude errichteten primitiven Gartenhütte die Aufschließungsabgabe auf Dauer zu umgehen. Der von dir zitierte Satz hat also den alleinigen Zweck, das zu verhindern und in speziellen (hier aber nicht zutreffenden) Situationen es zu ermöglichen, auch bei nicht "erstmaliger" Gebäuderrichtung auf einem Grundstück, die Aufschließungsabgabe vorzuschreiben.

Das alles hat aber nichts mit der hier vorliegenden Situation zu tun. Hier gibts keine Aufschließungsabgabe mehr!!



gdfde schrieb: So wie er´s in seiner ursprünglichen Skizze eingezeichnet hat, würde das ja erfüllen, oder?


Auch da muss ich leider widersprechen:
Wie schon festgestellt, ist auf dem Bauplatz gekuppelte Bauweise gegeben. Und - das wurde noch nicht ausdrücklich gesagt - es steht auch fest, an welcher Grundstücksseite gekuppelt ist und daher in Folge weiterhin gekuppelt werden muss: Nämlich an der südwestlichen Seitengrenze (siehe Nordpfeil im Luftbild). Brauch jetzt wohl nicht mehr näher erklären, dass das in der ersten Skizze angeordnete "Gebäude neu" diese Anforderung NICHT erfüllt.

 
11.8.2018 12:04


Karl10 schrieb: Ah, da irrst du dich!


danke für die Aufklärung :)



Karl10 schrieb: Brauch jetzt wohl nicht mehr näher erklären, dass das in der ersten Skizze angeordnete "Gebäude neu" diese Anforderung NICHT erfüllt.


Ich hätte es so verstanden, dass er das alte Hauptgebäude wegreisst und dann auf dem SW Teil des Grundstücks sein Haus und Garage hinbauen möchte.
Und dass er lieber die Garage an den Nachbarn ankuppelt als das Wohngebäude.
Also quasi das Haus, NGB und Garage von der ersten Skizze spiegelt und in den SW Teil verschiebt.
Garage, NGB und Haus könnte man ja als ein Gebäude sehen/ausführen, grenzt ja alles direkt aneinander, oder?
11.8.2018 16:40
Du kannst ja nicht nach Belieben kuppeln, sondern du musst an jener Seite kuppeln, wo der Nachbar bereits mit einem Gebäude an der Grundgrenze steht - dort musst du anbauen=kuppeln.
Im vorliegenden Fall ist das die südwestliche Seitengrenze. An der nordwestlichen Seitengrenze steht kein Nachbargebäude an der Grundgrenze (sieht man im Luftbild oben nicht so genau, weil keine Grundgrenze dargestellt ist) und somit wäre dort an der Grenze zu bauen kein kuppeln.
Durch die bestehenden Vorgaben muss man also mit neuen Gebäuden so wie bisher an der südwestlichen Grundgrenze kuppeln. Dem entspricht aber der skizzierte Wunsch von MArk nicht!



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