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Geschlosse Bauweise Eckgrundstück

24 Beiträge | 31.1. - 11.6.2019
Hallo!

Ich habe folgendes Problem:
Es geht um ein Eckgrundstück in Niederösterreich. Der Bebauungsplan sieht geschlossene Bebauungsweise vor. An Straße 1 besteht eine Baufluchtlinie (3 Meter Abstand zur Straßenfluchtlinie) mit Anbauverpflichtung. Es kann direkt an das Nachbargebäude angebaut werden.
An Straße 2 (also ums Eck) kann direkt an der Straßenfluchtlinie angebaut werden (ohne Anbauverpflichtung). Entlang der seitlichen Grundstücksgrenze (zum Nachbar auf Straße 2) verlauft noch eine Baufluchtlinie (Bauwich ist 10 Meter).

Was bedeutet nun die geschlossene Bauweise konkret? § 31 Abs. 1 Z 1 Raumordnungsgesetz Nö besagt, dass die Bebauung überwiegend durch Hauptgebäude straßenseitig in einer geschlossenen Flucht von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze vorzunehmen ist. Weiters kann die Bebauung bis zu einer Baufluchtlinie (z. B. Eckbauplätze) erfolgen.

Ich habe bisher widersprüchliche Auskünfte erhalten. Muss nun tatsächlich ums Eck (also die gesamte Straßenfront) überwiegend mit Hauptgebäude bebaut werden?
Überwiegend bedeutet wohl zu mehr als 50%. Wie lange sind 100 % - sind da auch die 10 Meter des seitlichen Bauwichs mitzuzählen?
Was für eine Rolle spielt hier die Formulierung "Weiters kann die Bebauung bis zu einer Baufluchtlinie (z. B. Eckbauplätze) erfolgen"?
Bedeutet das, dass ich nicht bis zur seitlichen Grundstücksgrenze verbauen muss, sondern nur bis zur Baufluchtlinie (wenn ja bis zu welcher? Bis zu der an Straße 2, die ja ident mit der Straßenfluchtlinie verläuft, oder bis zu der an der seitlichen Grundstücksgrenze?)

Hat hier jemand eine Idee?

Vielen Dank



 
31.1.2019 9:13
Bei der geschlossenen Bebauungsweise geht es immer um die seitlichen Grenzen bzw. die seitliche Baufluchtlinie.
Mit den vorderen Baufluchtlinien hat das nichts zu tun.

Von Vorteil wäre natürlich, du stellst hier eine Kopie des Bebauungsplanes rein. Dann kann man´s wirklich ganz genau beantworten.
31.1.2019 10:17
Vielen Dank für die Antwort, Karl10!

Werde schauen, ob ich den Bebauungsplan hier rein bringe. 
Aber noch eine Rückfrage:
Von welcher Distanz ist die Länge des Hauptgebäudes (mehr als 50%) bei Bestehen eines seitlichen Bauwiches zu berechnen? 
Von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze (=54m, Folge: Hauptgebäude muss mehr als 27m lang sein)?
Oder von seitlicher Grundstücksgrenze zu seitlichem Bauwich (=44m, Folge: Hauptgebäude muss mehr als 22m lang sein)? 
31.1.2019 20:57
Es geht um die Länge der Bebauung. Und die geht bis zur Baufluchtlinie.


31.1.2019 22:32
Vielen Dank neuerlich! 

Klingt logisch für den Fall, dass im seitlichen Bauwich nicht gebaut wird.
Wenn nun allerdings auch in den seitlichen Bauwich gebaut wird (zb unter den Voraussetzungen des § 51 Abs. 2 NÖ BO mit Nebengebäude) dann müsste sich die Verpflichtung zur überwiegenden Bebauung wohl wieder auf die Gesamtlänge von 54m beziehen (=> Länge Hauptgebäude mehr als 27m)?! 
 
1.2.2019 8:05
Würd da mal gerne den Bebauungsplan selbst sehen 
6.2.2019 8:31
Werde den Bebauungsplan bei Gelegenheit nachreichen! 
Folgende Fragen hätte ich allerdings noch:

-Die geschlossene Bebauungsweise nach NÖ ROG gibt vor, dass straßenseitig in einer "geschlossenen Flucht" zu verbauen ist. Bedeutet das wirklich, dass die Verbauung schnurgerade in einer Linie zu erfolgen hat? (bei unfömigen Straßenfluchtlinien wäre man damit gezwungen, einen Teil des Gartens straßenseitig "abzuschneiden") 

-Wenn im Bebauungsplan eine Baufluchtlinie mit Anbauverpflichtung vorgesehen ist:
Ist die Anbauverpflichtung erfüllt, wenn das Hauptgebäude die Baufluchtlinie an nur einem Punkt berührt? 
7.2.2019 17:04
Zur Frage der Anbauverpflichtung konnte ich mittlerweile eine Aussage zum alten Raumordnungsgesetz finden, die besagt, dass es ausreichend ist, wenn das Hauptgebäude die betreffende Baufluchtlinie mit nur einem Punkt berührt. Denke diese Aussage müsste noch Gültigkeit haben!

Für die Frage, was genau unter "geschlossener Flucht" zu verstehen ist, bin ich noch nicht weitergekommen.
8.2.2019 9:09


edi85 schrieb: konnte ich mittlerweile eine Aussage zum alten Raumordnungsgesetz finden,


Sagst uns bitte die genaue Stelle, wo das steht?
8.2.2019 13:08
Die Aussage findet sich in einer Veröffentlichung des Amtes der nö Landesregierung aus dem Jahr 2009 ("BAUEN UND RECHT"). Zugegeben natürlich mit null Rechtswirkung aber immerhin etwas. Werde schauen, ob ich noch den link finde. 
8.2.2019 15:26
https://www.google.at/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.wko.at/site/kampagnen/BetriebsanlagenserviceNoe/Flaechenwidmungen_Baurechtsskriptum_200908.pdf&ved=2ahUKEwidjsqTqd

Hier der link! Wie gesagt eine Publikation zur nicht mehr aktuellen Rechtslage. 
11.2.2019 10:20


edi85 schrieb: Wenn nun allerdings auch in den seitlichen Bauwich gebaut wird (zb unter den Voraussetzungen des § 51 Abs. 2 NÖ BO mit Nebengebäude) dann müsste sich die Verpflichtung zur überwiegenden Bebauung wohl wieder auf die Gesamtlänge von 54m beziehen


Glaub ich jetzt nicht (bloß meine pers. Meinung). Es geht um das Kriterium "geschlossen". und für dieses ist der Bereich von seitlicher Grundgrenze bis zur BAufluchtlinie maßgeblich. Und da dazwischen muss "geschlossen" erfüllt werden. Was da jetzt außerhalb im seitlichen BAuwich passiert spielt meines Erachtens keine Rolle.


edi85 schrieb: Bedeutet das wirklich, dass die Verbauung schnurgerade in einer Linie zu erfolgen hat?


Denke ich nicht. "Geschlossene Flucht" interpretiere ich, dass da keine "Lücke" sein darf: Vor- und Rücksprünge aber sehr wohl.


edi85 schrieb: Wenn im Bebauungsplan eine Baufluchtlinie mit Anbauverpflichtung vorgesehen ist:
Ist die Anbauverpflichtung erfüllt, wenn das Hauptgebäude die Baufluchtlinie an nur einem Punkt berührt?


NAch der von dir zitierten Broschüre dürfte das so sein. Steht zwar ausdrücklich in keinem Gesetz, dürfte aber anscheinend so interpretiert werden. Die Broschüre ist zwar aus 2009. In diesem Punkt hat sich aber gesetzlich nichts geändert. Also wenn da im Land NÖ nicht ein "Schwenk" vollzogen wurde, müsste das auch jetzt noch so gelten. Ließe sich aber ziemlich einfach klären: Anruf beim Land, Baurechtsabteilung RU1. Frage, ob bei einer bestehenden Anbauverpflichtung an eine Baufluchtlinie ein punktförmiges Berühren mit dem Gebäude reicht? Antwort: ja oder nein??
11.2.2019 11:07
Vielen herzlichen Dank für deine Einschätzung!

Deine Interpretation klingt für mich sehr schlüssig. Dass die geschlossene Bebauungsweise nicht für den seitlichen Bauwich gelten kann, macht eigentlich nur Sinn: Schließlich darf ich dort ja gerade nicht mit Hauptgebäude bebauen.
"Geschlossene Flucht" als schnurgerade Linie zu verstehen, wäre eh irgendwo realitätsfern - der Wortlaut des Gesetzes ist hier nicht optimal gewählt mMn. 
7.6.2019 9:33
Hallo,

hätte eine Frage zu geschlossener Bauweise in NÖ.
Wir möchten jetzt ein Grundstück kaufen wo die Front 14,5 m lang ist (kein Eckgrundstück) und geschlossen gebaut werden sollte. Bei der Gemeinde bekomme ich nur so sture Antworten  ...
Da das Hauptgebäude Überwiegend die Front bedecken muss, reicht es wenn dass Hauptgebäude 7,50 m Lang ist, dann kommt die Garagge und dann, ganz wichtig für uns ein Durchgang 3-4m breit der mit einem geschlossenen Tor geschlossen wird, und über den wir ev. mit einem LKW zum Hof kommen könnten? Wird so was möglich sein?

Wurde mich sehr über euere Antworten freuen :)
7.6.2019 17:54
Sollte so möglich sein.

Warum schreibst du, es "sollte" geschlossen gebaut werden? Gilt jetzt geschlossen oder nicht?
Und was sind "sture" Antworten der Gemeinde?
7.6.2019 22:37
Ist das Tor nur als Frontwand ohne Gebäude dahinter oder mit Gebäude gedacht?
8.6.2019 7:59


Karl10 schrieb: Sollte so möglich sein.

Warum schreibst du, es "sollte" geschlossen gebaut werden? Gilt jetzt geschlossen oder nicht?
Und was sind "sture" Antworten der Gemeinde?

Die geschlossene Bebauungsweise gilt!😆
Naja ich hoffe auch dass es möglich ist, wir möchten nicht komplett geschlossen sein. Grundsätzlich gefällt uns der Bebauungsplan, da wir so das Grundstück maximal nutzen können, nur wir möchten doch den Durchgang haben, das heißt die 3m werden komplett frei(freier Himmel 😊), ich hab nicht einen Durchgang im Gebäude gemeint. Ist das trotzdem möglich?


hausplanung schrieb: Ist das Tor nur als Frontwand ohne Gebäude dahinter oder mit Gebäude gedacht?

 Verstehe nicht ganz die Frage, wie gesagt der Durchgang bzw. der Spalt zum Nachbarn wird ca. 3m breit, und als Schließung ist vorne das Tor gedacht. Das heißt hinter dem Tor ist nichts, nur der 3m breiter Weg zum Garten.

Entschuldigt die unklare Formulierung, ich hab mein bestes gegeben 😂
8.6.2019 10:43
das wird Karl10 qualifizierter beantworten können, aber ich bin mir nicht sicher, ob eine reine Wand mit Tor die geschlossene Bebauungsweise erfüllt. Falls nicht, müsstest wohl schlimmstenfalls das Tor ein bisserl überdachen, also quasi ein Torbogen mit zb 1-2m Tiefe.
8.6.2019 13:20


hausplanung schrieb: ich bin mir nicht sicher, ob eine reine Wand mit Tor die geschlossene Bebauungsweise erfüllt.

Warum nicht?
8.6.2019 15:57


hausplanung schrieb: ob eine reine Wand mit Tor die geschlossene Bebauungsweise erfüllt


Tut es. Gibt ja genug vergleichbare Fälle dazu. 
8.6.2019 19:23
Das stimmt es gibt viele Beispiele dazu, möglicherweise war früher die Rechtslage aber anders.
11.6.2019 13:07
Auch bei der derzeitigen Gesetzeslage ist die geschilderte Variante (das Hauptgebäude 7,50 m Lang, dann kommt die Garagge und dann ein Durchgang 3-4m breit der mit einem geschlossenen Tor geschlossen wird) zulässig, solange das Hautpgebäude in der Front "überwiegt" (also mehr als 50% der Front einnimmt).



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