Gebäudehöhe vs. Grundstücksniveau [NÖ]

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Gebäudehöhe vs. Grundstücksniveau [NÖ]

Da ich den Thread ursprünglich im falschen Unterforum gepostet habe, hier an der richtigen Stelle noch mal:

Wir sind gerade am tüfteln was die Platzierung von Wohnhaus (KG, EG, OG, Walmdach) und Nebengebäude (wenn möglich im Halbstock zwischen KG und EG, Flachdach) auf unserem Grundstück (diagonales Gefälle von der SW- zur NO-Ecke von ca. 4,30m auf ca 47 m Länge) betrifft. Da es sich um einen leichten bus mittleren Nordhang handelt, wollen wir mit den Gebäuden möglichst weit heraus, damit der Garten von der Terrasse weg möglichst eben ist bzw. nur 1 Geländestufe notwendig ist. Beim Tüfteln mit den Schnittansichten sind ein paar Fragen aufgetaucht - vielleicht kann diese hier jemand beantworten:
Die nö. Bauordnung schreibt vor, dass das Nebengebäude, wenn direkt an der Grundstücksgrenze, max. 3 m hoch sein darf:
1. Gemessen wird meines Wissens vom Niveau des unveränderten Mutterbodens - aber wo? Dieses steigt entlang der Grenze auf einer Länge von knapp 33 m um ca. 2,60 m, das Nebengebäude hat eine Länge von 12,50 m. Wovon muss hier also als Richtmarke ausgehen, von der aus das NG max. 3 m hoch sein darf?
2. Wie weit muss ich von der Grenze weg, damit ich (wegen Aufschüttung) auch höher als 3 m sein darf?
Ähnlich wie Frage 1, aber für das Wohnhaus:
3. Wir haben Bauklasse I, II, dürfen also max. 8 m Höhe (korrekt?, bis zur Dachtraufe?) haben. Von wo aus bzw. wie wird gemessen? Niveau Straße/Grundstücksgrenze? Dort wo das Haus steht - wie ist das Gefälle zu berücksichtigen?
LG, Miss T

Dieser Thread wurde geschlossen, es sind keine weiteren Antworten möglich.

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score 2 · Answer 1 · 2017-03-21T21:09:00Z

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MissT schrieb: Gemessen wird meines Wissens vom Niveau des unveränderten Mutterbodens

oder von einem davon abweichenden "bewilligten" Niveau.

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MissT schrieb: - aber wo?

Auf die ganze Länge des Nebengebäudes! Du musst hier beachten, wie gem. Bauordnung die Gebäudehöhe ermittelt wird. Nämlich als mittlere Höhe der Front. Dazu wird die Fläche der Front ermittelt und durch die Länge dividiert, woraus man dann die mittlere Höhe erhält. Für die Frontfläche ist unten der Verlauf des geländes über die gesamte Gebäudelänge zu berücksichtigen. D.h. also: die Gebäudehöhe wird nicht an einem bestimmten Punkt eruiert.
Beispiel: Deinm Nebengebäude ist 12,50 m lang. Nehmen wir an, das Gelände steigt auf diese Länge gleichmäßig um 1 m. Dann kann die Höhe an einem Ende des Gebäudes 3,50 m sein und am anderen 2,50 m. Die Gebäudehöhe gem. BAuordnung ergibt für diesen FAll exakt 3,0 m - also in Ordnung und zulässig.

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MissT schrieb: Wie weit muss ich von der Grenze weg, damit ich (wegen Aufschüttung) auch höher als 3 m sein darf?

Diese Frage stellt sich so nicht bzw. kann so aus rechtlicher Sicht gar nicht gestellt werden:
Wenn du aufschüttest, dann brauchst eine Bewilligung. wenn du die Bewilligung erhältst, dann zählt für alle weiteren Berechnungen der Gebäudehöhe dieses neu bewilligte Niveau.
Für ein Nebengebäude, das irgendwo innerhalb des BAuwichs steht (wenn auch nur Teile davon) gilt generell die max. Gebäudehöhe von 3m. Da ändert das Wegrücken von der Grenze nichts!! Höher darf das Nebengebäude nur dann sein, wenn nichts davon in den Bauwich ragt!!

..
MissT schrieb: korrekt?, bis zur Dachtraufe?)

Nein, nicht ganz korrekt! Es geht bei der Gebäudehöhe nicht um die Dachtraufe! Sieh dir dazu die Skizzen im § 53 NÖ BAuordnung an!!

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MissT schrieb: Von wo aus bzw. wie wird gemessen?

Wie ich schon oben sagte: es wird entlang der jeweiligen Gebäudefront gemessen, weil ja zunächst eine Fläche ermittelt wird!
PS: sollte es einen Bebauungsplan geben, der Festlegungen für das Niveau des Geländes enthält, dann zählen diese Festlegungen bei der Gebäudehöhenberechnung.

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score 1 · Answer 2 · 2017-03-21T22:10:00Z

Lieber Karl - VIELEN Dank für Deine detaillierte Antwort, damit hast Du mir sehr weitergeholfen!

LG, Miss T

score 1 · Answer 3 · 2017-03-22T16:56:00Z

Schön, dass das für dich jetzt was gebracht hat.
Eine Ergänzung hätte ich allerdings noch (ich wollts ursprünglich nicht zu sehr verkomplizieren):
Im § 51 Abs. 2 Zif. 3 der NÖ BAuordnung gibts dann noch eine Sonderregelung für Nebengebäude im Bauwich auf Grundstücken mit Hanglage. Diese lautet:
"...bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe (nämlich 3m) hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird...."

Das heißt also, dass in Hanglage beim Nebengebäude auch mehr als 3 m mittlere Gebäudehöhe möglich sind. Um beurteilen zu können, wie sich das mit der Belichtung auf zulässige Hauptfenster beim NAchbarn verhält, brauchts allerdings eine genaue Beschreibung und Darstellung der konkreten örtlichen Situation - also mit genauen Geländehöhen usw.
Aber nur so mal als zusätzliche Info......

score 1 · Answer 4 · 2017-03-23T00:32:00Z

Danke, gut zu wissen! Wenn auf dem Nachbargrundstück allerdings noch kein Gebäude steht, ist da wohl auch nichts, auf das ich in der Hinsicht Rücksicht nehmen müsste, oder?

LG, Miss T

score 1 · Answer 5 · 2017-03-23T10:01:00Z

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MissT schrieb: Wenn auf dem Nachbargrundstück allerdings noch kein Gebäude steht, ist da wohl auch nichts, auf das ich in der Hinsicht Rücksicht nehmen müsste, oder?

Halt, das hast falsch verstanden!! Ich hab oben geschrieben:

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Karl10 schrieb: der Hauptfenster "zulässiger" Gebäude auf den Nachbargrundstücken

DAs "zulässig" bedeutet, dass diese Gebäude noch nicht bestehen müssen, aber gebaut werden dürften.
Dazu muss man noch folgendes wissen:
2 Grundsätze im NÖ Baurecht spielen hier herein. 1. soll es nicht darauf ankommen, wer zuerst baut. Jeder hat für sein Grundstück bestimmte Regeln einzuhalten, egal, wer dann wann bzw. in welcher Reiehnfolge baut und
2. soll jeder für sich selbst seine HAuptfenster so anordnen und situieren, dass seine Belichtung gewährleistet ist, auch wenn der NAchbar erst später baut (und zwar so, wie es die Vorgaben für dessen Grundstück zulassen)

Das heißt jetzt für deinen Fall, wo beim Nachbarn noch nichts steht: Man muss jetzt mal schauen, wo und wie Hauptfenster auf dem Nachbragrundstück situiert werden dürften, damit deren Belichtung gewährleistet ist, wenn du auf deinem Grundstück hinsichtlich Situierung, Abstand und Höhe so baust, wie es auf deinem Grundstück grundsätzlich erlaubt ist (Also z.B. bei offener Bebauungsweise und Bauklasse II: 8m hohes Gebäude und 4m Abstand zur Grundgrenze). Die Hauptfenster in einem zulässigen Gebäude beim NAchbarn dürfen also nur so angeordnet werden, dass sie bei dieser Bebauung auf deinem Grundstück in ihrer Belichtung nicht beeinträchtigt werden.

Dies mag zwar kompliziert klingen, es stellt aber sicher, dass es nicht darauf ankommt, wer schneller einreicht, sondern dass jeder für sein Grundstück ableiten kann was er darf und was nicht, und zwar auch dann, wenn beim NAchbran noch nichts steht und dieser bei einer späteren BAuführung nicht benachteiligt werden soll.

Das heißt jetzt für deine konkrete Frage: Man muss schauen, wo der Nachbar auf seinem Grundstück aufgrund dieser Regeln Hauptfenster anordnen dürfte (das sind dann "Hauptfenster "zulässiger" Gebäude") und auf diese bzw. deren Belichtung musst du jetzt Rücksicht nehmen.
Soweit vom Prinzip her klar??

score 1 · Answer 6 · 2017-03-23T17:59:00Z

Ja, danke für diesen Hinweis!