Für Ausbau: Aufstockung nicht möglich, umschulden?

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Für Ausbau: Aufstockung nicht möglich, umschulden?

Wäre für euren Rat und Erfahrungen dankbar: vor 12 Jahren haben wir eine Immobilie erworben und Kern-saniert, dazu mit der Hausbank einen variablen Kredit verhandelt. vor 7 Jahren dann zur ING umgeschuldet (deutlich attraktivere Konditionen), leider kurzsichtig genug um nicht auf fix zu wechseln.
Heuer müssen wir am Haus einige Umbauen vornehmen, dazu will ich jedoch unsere Altersvorsorge (Aktiendepot) nicht auflösen. Bank99 bietet leider keine Aufstockung des Kredites an - können sich technisch aktuell nicht (ist angeblich in einem Jahr geplant).

Ich spiele mich nun mit dem Gedanken ein weiteres Mal umzuschulden und auf Fixzins zu wechseln - immerhin haben wir noch 15 Jahre Laufzeit. Im Zuge dessen könnten wir die Kreditsumme aufstocken. Eine andere Alternative wäre es, ein Institut zu finden, welches in den 2ten Rang im Grundbuch geht: kein schlechter Deal, ist unser Objekt heute doch ein vielfaches vom Kreditbetrag wert. Habt ihr hier Erfahrungen bzw. Tipps für uns?

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score 1 · Answer 1 · 2026-02-16T16:17:18Z

Die 10 und 15J Fixzinsen sind momentan wenig attraktiv.
5J fix wäre ab 2,8% möglich bei einer Umschuldung.
Ebenso die Besicherung im 2. Rang, wenn es der Belehnwert zulässt. Wie hoch ist die Kreditsumme aushaftend? Wie hoch soll die neue Kreditsumme sein?

score 1 · Answer 2 · 2026-02-16T17:28:57Z

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Freakphil schrieb: Eine andere Alternative wäre es, ein Institut zu finden, welches in den 2ten Rang im Grundbuch geht: kein schlechter Deal, ist unser Objekt heute doch ein vielfaches vom Kreditbetrag wert.

das wäre jene Variante, die ich persönlich bevorzugen würde - die Konditionen aus 2019 sind derzeit nicht erzielbar und du ersparst dir die Umschuldungsgebühren für eben jenen Teil, der noch offen ist (vorausgesetzt natürlich, dass du wie bislang das Zinsänderungsrisiko weiter tragen möchtest).

Für eine weitere Bank ist die Zweitrangigkeit dann kein Hindernis, wenn für diese noch genügend Beleihungswert übrig bleibt. Dabei ist in erster Linie nicht entscheidend, welcher Kreditbetrag noch aushaftet, sondern wie hoch das Pfandrecht ist, das damals eingetragen wurde. Dieses gibt Auskunft über die Höhe jener Vorlast, die die "neue" Bank bei der Berechnung des für sie maximal möglichen Beleihungswertes berücksichtigen muss.

Nachdem es sich um eine Höchstbetragshypothek handeln wird, bestünde (auch wenn dies bei der bank99 derzeit nicht machbar ist) "technisch" nämlich die Möglichkeit, den Kreditbetrag wieder entsprechend aufzustocken. Eine Reduktion des Pfandbetrages würde nur durch die Einverleibung einer an die aktuellen Gegebenheiten angepassten Pfandurkunde ermöglicht, was aber wiederum Gerichtsgebühren (1,2% vom Pfandbetrag) verursachen würde.