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Wo kommt ihr her? Macht es die BA auch nicht mit dem Spill Over, sprich Ergänzungsdarlehen? Vom Einkommen her muss es ja passen. |
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Da muss die Grundstücksbewertung aber wirklich am unteren Ende der Fahnenstange liegen. Das Ergänzungsdarlehen bei der BA geht ja auch nur bis zu einem gewissen Betrag und wenn nicht mal diese Möglichkeit offeriert wurde ... Ich denke, dass es für euch (falls ihr das Projekt wirklich durchziehen wollt) ratsam wäre, vorerst eine eurer lokalen Banken vor Ort damit zu konfrontieren. Die sollten den Grundstücksmarkt jedenfalls kennen und einschätzen können. Jetzt geht es mal darum, eine halbwegs vernünftige Finanzierung bewilligt zu bekommen. Vom Einkommen sollte ja alles passen. Den Gang zur ING bzw. einem ihrer Kooperationspartner könnt ihr euch sparen - die finanzieren keine Neubauten. Wie gesagt: die Kondition ist in der aktuellen Phase nur das zweitwichtigste Thema. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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In der aktuellen Situation streben die Banken einen LTV von 80 an. Das heißt, du bekommst maximal 80 % des Verkehrswertes als Kredit. Und in einer ländlichen Gegend ist ein VKW von 500.000 schon eher am oberen Limit. Kann mir also durchaus vorstellen, dass da was nicht passt. Was ist in den 500k alles drinnen? Ist das inkl. Einrichtung/Küche? Die wird bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt (wäre dann vermutlich ein Konsumkredit). Auch extravagante Außenanlagen oder Sondereinrichtung kannst du vergessen. |
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Bei uns ist es wirklich sehr ländlich, eigentlich so dass man meinen könnte es sind mehr Traktoren als Autos unterwegs. Aber für die Kinder der Traum! Wir haben zwar eine Autobahnauffahrt die in 5 Minuten erreichbar ist, aber in der Gemeinde herrschen Grundstückspreise von 25-30 EUR/qm. Die 500k sind tatsächliche geschätze Baukosten vom Architekten. Ca. 15k für Abrisskosten Altgebäude und 20k für Asphaltierungen sind auch enthalten, bzw. Pufferbeträge, aber keine Außenanlagen oder Ähnliches. Letzstand bei der Hausbank war eine Finanzierungslücke von 100-130k. Sie hätte nur mehr geboten, wenn wir zusätzliche Sicherheiten auf den Tisch gelegt hätten. Ok, dann werde ich mal Kontakt zu den Banken in der Bezirkshauptstadt aufnehmen. |
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Um das besser einschätzen zu können, bräuchte man mehr Infos (WNFL, Keller, Garage) und eine detailiertere Kostenaufstellung. Gewissen Kosten rechnet die Bank einfach nicht an. Und Außenanlagen (dazu zählt auch Asphalt) fließen immer nur zu einem geringeren Teil in die Bewertung. Prinzipiell kann der Betreuer immer mit der Bewertungsabteilung reden. Wenn man nett fragt, erhält man meist auch eine nette Antwort. Sollte es aber so ein, dass euch nur 80 % des VKW finanziert werden (was ich nicht weiß), dann scheint eure Lücke von rd. 100k plausibel -> VKW liegt bei max 500k und ihr bekommt davon max. 80 % als Kredit. Generell ist es so, dass bei einer Bewertung eigentlich nie 100 % der Errichtungskosten (Baukosten inkl Gst etc) rauskommt. Ist wie bei einem Auto. Du verlierst schon an Wert, bevor du überhaupt eingezogen bist bzw geht es immer darum wie viel dir der Nächste für das Haus zahlen würde. Und das ist nun mal nicht das, was du reingesteckt hast. |
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Wo befindet sich eigentlich das Vorhaben? |
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Nach 3 Monaten zahlreicher Gespräche mit mehreren Banken sieht es nun wie folgt aus: Hauptproblem für eine Finanzierung ist mein bestehendes Haus (realistischer VP 250-280k). Nach Abdeckung der Belastungen (Kredit 123k, WBF 67k) bleiben somit Eigenmittel von 60-90k übrig, diese rechnen die Banken aber nicht zum Eigenmittelanteil dazu; ansonsten bleiben nur noch 40k Cash. Argument ist immer: Ich muss mein bestehendes Haus vorher verkaufen, bevor ich einen Kredit für den Neubau aufnehme. Ein Angebot habe ich dennoch bekommen, allerdings bin ich hier sehr skeptisch: 361k Kreditbetrag, 35 Jahre, variabel mit 0,75% AF, 1% BA - das passt ja grundsätzlich! Da sich allerdings das Bauvorhaben auf 500k beläuft wird mir eine Zwischenfinanzierung von 300k auf 18 Monate mit 2,5% Zinsen angeboten. D.h. der Betrag soll die Aushaftungen beim bestehenden Haus abdecken und der Rest ist für's neue Haus. Ich sehe hier aber folgende Probleme: 1.) Die Zwischenfinanzierung ist sehr teuer, heißt € 625 Zinsrückzahlung pro Monat und zusätzlich noch 1,2% Grundbucheintragungsgebühr, zwar mit Simultanhypothek, aber trotzdem 2.) Die Zwischenfinanzierung muss nach 18 Monaten abgedeckt sein, d.h. in dieser Zeit muss der Verkauf des bestehenden Hauses erfolgen 3.) Die Bank rechnet mit einem Verkaufserlös des bestehenden Hauses von 300k, ich jedoch nur mit 250-280k, d.h. es könnte ein Gap von 50k vorhanden sein und die Zwischenfinanzierung kann nicht gedeckt werden 4.) Die 500k Baukosten für den Neubau sind quasi nur im Best-Case Szenario finanziert; d.h. es kann durchaus sein, dass hier eine Lücke von 50k entsteht, was wiederum die Bauzeit verlängert Was meint ihr zu dem Offert der Bank? Theoretisch könnte man ja die ZF auch mit 190k ansetzen und die Erlöse aus dem Verkauf erst dann für den Neubau einsetzen oder? |
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| Hallo rasenkavalier, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Durch das teure Baukonto wird verdient, wo bei der Langfristfinanzierung die Hosen runtergelassen wurde. Wenn du möglicherweise ein GAP von 50K aufreißt, die Bank aber partout nicht mehr finanzieren kann/will, würde ich mir einen Plan A und B zulegen, wie dieses geschlossen werden kann (Ansparen, Familienverbund,...) Warum nicht Projekt(Bau-)kosten minus derzeit vorhandene Eigenmittel ansetzen, diese langfristig finanzieren. Parallel dazu Vorfinanzierung Hausverkauf, für 24 Monate, Abdeckung Kredit und WBF, Rest für den Hausbau neu. So mach ich das. Dein Konstrukt erscheint mir unnötig kompliziert und wenig flexibel. |
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Um die Zwischenfinanzierung kommst du ohnehin nicht herum - und bei deren Konditionierung ist eines vollkommen richtig: Die Simultanhypthek ist in diesem Fall kein Nachteil - weder der Art nach noch von der Kostenbelastung. Interessant, dass die Bank einen höheren Verwertungserlös kalkuliert als du selbst - das ist i.d.R. genau umgekehrt. Ich würde ebenso das komplette Projekt ausfinanzieren - auch unter Einsatz der aktuell vorhandenen Eigenmittel. Und wenn du die Eigenmittel aus irgendeinem Grund dennoch vorrätig halten möchtest, dann müssen (falls der Verwertungserlös tatsächlich nur 250-280k ausmachen sollte) gewisse Arbeiten halt warten. |
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Vielleicht spreche ich doch nochmal mit der Hausbank, sie würden zumindest einen ähnlichen Betrag finanzieren wie die Bank im genannten Angebot. D.h. ich starte mal mit einer 70% Finanzierung der gesamten Baukosten und beende die letzten Bauabschnitte, wenn das bestehende Haus verkauft ist. So kann der Neubau länger trocknen. Spricht was dagegen? |
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Hi, Baukosten von 500k exkl. Sicherheitspuffer, Küche, Bad, Außenanlagen(Terasse, Einfahrt, Garten, Gartenzaun??) ist schon sehr gesalzen. Dann werdens sowieso gleich mal 550-600k. Der Schätzwert o. ev. Vergleichswert wird hingegen eher 300-400k sein woraus sich eine schlechte Besicherungssituation ergibt und ein dementsprechendes Risiko für die Bank. Die Reserven der nächsten 1,5 Jahre mit einrechnen kann man andenken, ist aber eine Notlösung. Insgesamt hört sich das ganze aber hoch riskant an. Ich würde es mir noch dreimal überlegen und noch einige Jahre sparen. Der Bausektor boomt gerade und wird aufgrund der Corona-Hilfspakete die kommen werden auch nächstes Jahr noch gut performen. Mich mach auch euer Verhältnis von Eigenmitteln zu Einkommen stutzig. Wie lange habt ihr schon für die 100k Eigenmittel gespart? 400k Kredit auf 35! Jahre wo man weiß, dass vieles zusätzlich vom ersparten bezahlt werden muss wird in der Realität zur Mammutaufgabe. Denk einmal was du in diesen 35 Jahren eventuell schon wieder sanieren musst. |
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