Finanzierung Neubau EFH
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rein von der Dauer des Bewilligungsprozesses bis hin zur tatsächlichen Auszahlung der Kreditvaluta seid ihr früh dran, wobei ... ... und solange diese läuft und es noch keinen bewilligten Einreichplan (bzw. mindestens einen Planentwurf, der sich dann m²-seitig auch nicht verringern sollte) gibt, die Finanzierungszusage ohnehin unterbleibt, da die Immobilienbewertung nicht durchgeführt werden kann. Ansonsten könntet ihr natürlich schon in Zeitnähe beginnen - je nachdem wie eure Zinsmeinung auch ist. ... oder auch 30 Jahre Bindung - gerade zwischen 25Y und 30Y kann sich auch noch ein Konditionenvorteil (durch die in diesem Bereich inverse Zinsstruktur) ergeben. regulatorisch sind auch 35 Jahre möglich freilich - die Kondition bemisst sich in erster Linie nach dem Grad der Besicherung für die Bank. Kreditlaufzeiten über das Pensionsantrittsalter hinaus haben keine Schlechterstellung zur Folge. Wichtig wird dabei jedenfalls euer aktueller Pensionskontoauszug sein, der bis dorthin hochgerechnet wird. Wenn der Kredit für die konkrete Immobilie platziert ist, theoretisch "ewig". Erst wenn sich das Objekt selbst ändern sollte, kann man einen erneuten Anlauf starten. lg |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ich sehe den Grundstückskredit eher problematisch, da sich darauf - bei gewünscht wenig Eigenmitteleinsatz - eher nur die finanzierende Bank ausreichend sicherstellen kann. Sofern es bereits Grundrisspläne gibt oder einen vorab-Einreichplan mit einer recht genauen Kostenkalkualtion kann der Einreichprozess grundsätzlich starten. Auf eine Gehemigung hat das keinen Einfluss, da somit das Objekt intern bewertet werden kann. Die Auszahlung des Darlehens kann aber freilich erst nach Vorlage der baubewilligten Einreichpläne erfolgen. Grundsätzlich kann mit vollständigen Einreichunterlagen der Prozess gestarten werden. Eine allfällige Genehemigung mit den aktuell gültigen Konditionen kann zumindest bei der .. für drei Monate fixiert werden, sofern sich wirtschaftlich und am Kreditbetrag bzw. Laufzeit und tilgungsfreier Zeit nichts ändert. Der Ratenrückzahlungsbeginn kann auf 24 Monate nach hinten verschoben werden. Bis dorthin fallen nur Zinszahlungen für die entnommenen Beträge an. Die Kreditnebenkosten werden aber sofort dem Darlehenskonto angelastet. Die Laufzeit kann auf bis zu 408 Monate ausgelegt werden. Da deine Partnerin selbstständig ist, erfolgt die Einreichung in der Kommerzkundenabteilung der Bank. Das ist nicht weiters schlimm, nur aufwändiger, da u.a. das Zahlenwerk der Firma deiner Partnerin vorgelegt und geprüft werden muss (zumindest 2 Est.-Erkläungen und -Bescheide, GuV). Ob es eine zukünftige Senkung der SWAP' s in den nächsten Monaten geben wird, kann dir keiner seriös beantworten. Charts und Grafiken sind Annahmen. Wie schnell es in eine gewisse Richtung gehen kann, sieht man ja aktuell gut an den Börsen. Wenn die Kondition aber (bei der ..) genehmigt wurde, kann im Gültigkeitszeitraum eine mögliche Senkung und Weitergabe an den Kunden beantragt werden. Dazu gibt es ein neues, genehemigtes Angebot, dass dann wieder 3 Monate Gültigkeit hat. Sofern nichts Schriftliches bei der Bank aufliegt und der Prozess somit gestartet wurde, sehe ich keine Probleme bei der Beauftragung eines Vermittlers. Lg |
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Danke für eure Antworten! Ja, die Einreichung würden wir dann vermutlich abwarten - aber d.h. Angebote müssen noch keine am Tisch liegen, da reicht unsere Einschätzung oder Kostenschätzung vom Architekten? Inwieweit wird das relevant sein für die Bank? Bei mir gibt's da kein Thema, bei meiner Partnerin vmtl. schon, da sie erst 9 Jahre in Österreich ist und wirklich gut verdienen tut sie erst seit kurzem. Die Leistbarkeit über 65 hinaus wird faktisch durch unsere Wertpapierdepots leicht sichergestellt sein, aber die Frage ist, ob das der Bank reicht zu wissen, dass die da sind. Da ich davon ausgehe, dass diese Bank keine attraktiven Konditionen geben kann und wird, ist unser Plan eigentlich, die ausstehende Schuld zu tilgen und damit das Grundbuch frei zu machen für die den Bau finanzierende Bank. Muss das vorher schon erledigt sein, oder kann man das dann Zug um Zug machen? Danke für die Info! Ratenrückzahlungsbeginn nach hinten schieben ist insofern nicht ganz uninteressant, weil wir ja bis zum Einzug noch recht teuer zur Miete wohnen. Machbar wärs zwar, aber wenns nicht sein muss ;) Wie sieht es aus, wenn wir eine Genehmigung bekommen und dann "bessert" sich das Zinsumfeld? Muss das dann mühsam nachverhandelt werden, oder bekommt man die besseren Zinsen dann automatisch mit? Danke für eure Infos - lese auch sonst immer viel mit uns schätze eure Insights sehr! LG |
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Kostenschätzung des Architekten reicht aus. Wenn ihr über zusätzliche Vermögensbestände verfügt, wird das ist für die Bank jedenfalls wichtig sein, damit dokumentiert wird, dass die kalkulatorische Rückzahlung in der Pensionszeit auch gewährleistet ist. das muss vorher nicht erledigt sein - dazu reicht es aus, dass das Kapital mit dem ihr den Bestandskredit abdeckt, mehr oder weniger liquid zur Verfügung steht (Nachweis mittels Konto-/Depotauszug, etc.). Die Bank wird dann die Finanzierungszusage bzw. die Kreditauszahlung mit der Auflage erteilen, dass die zu beabauende Liegenschaft geldlastenfrei ist. Wenn der Kreditvertrag unterschrieben ist, und "läuft" (sämtliche Kosten abgezogen wurden und die Zinsen auf das abgerufene Kapital angefallen sind), kann man zwar versuchen nachzuverhandeln - das ist jedoch natürlich bedeutend schwieriger, als wenn der Vertrag noch nicht unterfertigt ist und sich in der Zwischenzeit eine Verbesserung am Markt einstellt. 🙏 lg |
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Ja, das würde ich vorher erledigen lassen, damit das Grundbuch für die Pfandurkunde der neuen Bank ohne Verzögerungen eingetragen werden kann. Wenn das ohnedies euer Plan ist, umso besser. Somit fällt die Doppelbelastung Miete-Kreditrückzahlung weg. Sofern die Kreditverträge noch nicht beauftragt sind, und so habe ich es weiter oben geschrieben, kann eine Senkung beantragt - und üblicherweise auch genehmigt - werden. Wenn es über Vermittler geht, sollte der das automatisch für dich erledigen. Bitt'schön😊 |
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So, ich greife das nochmal auf. Wir werden uns in den nächsten Wochen für eine Baufirma entscheiden und unterschreiben. Sollte ich bis dahin schon eine Finanzierungszusage haben? Das Problem ist, erst die Baufirma wird die Einreichunterlagen erstellen (an Hand derer ja die Bewertung gemacht wird). Ich gehe zwar davon aus, dass wir die gewünschte Summe (700k) bekommen (Haushaltsnettoeinkommen ca 140-150k pro Jahr, allerdings ist meine Partnerin selbstständig), aber ganz ohne die Sicherheit, dass wir die Finanzierung bekommen, zu unterschreiben, ist schon etwas komisch vom Gefühl her. Wie weiter vorgehen? |
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Das wurde dir ja bereits ausführlich beantwortet. Ich gehe jetzt einfach mal davon aus, dass man bei einem Verdienst von 6.000 Euro (pro Monat) im Angestelltenverhältnis davon ausgehen kann, dass eine beauftragte Firma auch bezahlt werden kann. Wenn ja – wunderbar, dann beauftrage sie. Wenn nein, dann würde ich an deiner Stelle lieber nichts unterschreiben. |
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Ohne alles oben drüber gelesen zu haben: ich hab nach Einreichplan eine Kostenschätzung von der Baufirma erhalten für den Rohbau inkl. Dach, Fensterangebot, und den rest hab ich selber geschätzt. (Grundstück war schon vorhanden). Mit dieser Summe bin ich zur Bank bzw. Zu den Banken Angebote einholen. Nach Zusage der Bank hab ich bei der Baufirma unterschrieben. |
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Die Bank braucht u.a. für die Bewertung zumindest den Grundrissplan bzw. einen Vorab-Einreichplan, falls den die Baufirma zur Verfügung stellen kann. Sowie Eine eigene Kostenschätzung inkl. Puffer, am besten den einzelnen Gewerken zugeteilt, reicht der Bank für die Bewertung. Eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung schadet auch nicht, die kann man auch selber anfertigen. Achtung: der Geldfluss aus dem Kredit erfolgt zumeist aber erst nach Vorlage der Baubewilligung bez der genehmigten Einreichpläne. Der Kreditvertrag sollte aber - je nach Institut - bereits vorher unter Dach und Fach gebracht werden können. Wenn es aussagekräftige Einkommensunterlagen gibt wie Est.-Erklärungen und -Bescheide der zumindest letzten 2 Jahre, keine offenen Forderung bei SV und FA, aktuelle Saldenlisten, Gewinn- und Verlustrechnungen bzw. Bilanzen (mit dementsprechendem Gewinn), aktuelle Saldenlisten, eine Selbstschätzung auf den wirtschaftlicher Ausblick auf die nächsten Jahre usw. ist ein Selbstständiger KN genauso finanzierbar zu top Konditionen wie ein unselbstständig Angestellter. Die Prüfung und Datenevaluierung ist halt eine ganz andere Hausnummer. |
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Wir haben bei der Baufirma mit Finanzierungsvorbehalt unterschrieben. Schlimmstenfalls hätten wir dann die bis zum jeweiligen Zeitpunkt angefallenen Kosten (für die Einreichung) zahlen müssen. Bevor die Firma dann richtig loslegt, muss der Vorbehalt natürlich aufgelöst sein. Nachdem ihr euch eh recht sicher seid, könnte das bei euch auch eine Lösung sein. |
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Vielen Dank für eure Antworten! Die Baufirma könnten wir schon bezahlen ohne Kredit, allerdings nicht das gesamte Projekt ohne Kredit. Die Baufirma jetzt beträgt ja nur rund die Hälfte der voraussichtlichen Projektkosten (Rohbau inkl. Fassade und Dach, danach machen/vergeben wir selber). Genau, nach Einreichplan. Den gibt es aber bei uns noch nicht, weil die Baufirma, für die wir uns letztendlich entscheiden, die Einreichunterlagen anfertigen soll. Grundrissplan gibt es momentan nur was selbst gezeichnetes (bzw. einen Vorentwurf von den Architekten, den haben wir allerdings selber nochmal umgezeichnet und ist daher nicht mehr ganz aktuell). Bei der Baufirma haben wir wie gesagt noch nicht unterschrieben, weil ich eben zuerst die Frage hier klären wollte, ob ich das ohne Zusage zum Kredit machen kann/sollte. Das ist irgendwie ein Henne/Ei Problem - ohne Kreditzusage unterschreiben ist komisch, aber ohne Unterlagen von der Baufirma wohl keine Kreditzusage. Das wäre gar kein Thema. Sie ist seit 2 Jahren selbstständig, entsprechend gibt es die Unterlagen momentan nur von 2023 (was negativ war durch die Anfangsinvestitionen) und 2024 (wo sie dann sehr gut verdient hat). |
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Darf ich mich da mit einer Frage anhängen? Beim Baustart sind ja oft noch nicht alle Kosten ganz klar. Bei uns ist es so, dass BM ausverhandelt ist, auch Elektriker, Haustechnik wissen wir ziemlich genau, aber bei einigen nachgelagerten Gewerken stehen die Preise noch nicht 100%ig fest bzw. - je nachdem - kann es auch sein, dass etwas weggelassen wird oder eben nicht. D.h. man müsste die benötigte Kreditsumme natürlich auch am worst-case orientieren. Was ist nun wenn man davon nur 80% braucht? Gibt es da Regelungen, auch bei fix-verzinsten Varianten? Bzw. wie ist hier die beste Herangehensweise? Und noch eine Frage richtung @speeeedcat und @LiConsult - seid ihr Österreich-weit tätig oder macht es idR mehr Sinn einen Finanzdienstleister im Bundesland zu suchen, da der die lokalen Banken besser kennt? Wir waren mit unserem vorherigen nicht sehr zufrieden und sind gerade auf der Suche... |
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Dann müsste man diesen nehmen. Das ist klar, sie gilt somit als Neugründerin. Wichtig ist die richtige Geschichte Drumherum und der Ausblick auf die kommenden Jahre. |
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Ja, die gibt durchaus. Bei der ital. Bank sieht das so aus, dass für den nicht benötigten Kreditbetrag 0,25% Bereitstellungsgebühr anfallen, also ein sehr überschaubarer Betrag. Ja, beide österreichweit. |
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Wir haben mit unserer Bank bereits vorab einen Gesprächstermin gemacht, mit unseren Unterlagen zum Eigenkapital und Einkünften. Damit konnte uns die Bank bereits vorab mitteilen, was der maximal mögliche Kreditbetrag wäre (entsprechende Bewertung des Objekts natürlich vorausgesetzt). Dann wisst ihr schon, was kreditmäßig möglich wäre und könnt die offizielle Krediteinreichung nach dem Einreichplan machen. Ohne konkreten Plan und Kostenschätzung wird es mit einer Kreditzusage mWn schwierig.. |
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Kostenschätzung (und tw. eben konkrete, ausverhandelte Angebote) gibt es eh, aber es gibt eben noch ein paar "Variablen", wo wir noch hoffen, dass der "Worst-case-Betrag" nicht eintritt, sondern vielleicht 20, 30 oder 50TE weniger. Das wäre dann halt nett, wenn der nicht benötigte Betrag im Nachhinein "rausgenommen" werden könnte. Im Prinzip sollte das ja auch nicht ungewöhnlich sein, Stichwort "Baureserve" ?! D.h. wenn ich 50TE nicht benötige, zahle ich 1.250 €, um diesen Betrag wieder "zurückzugeben"? Die ganzen Nebenkosten, die anhand der gesamten Kreditsumme berechnet wurden, bleiben vermutlich unberührt. Ich nehme an, dass dann die Kreditrate noch einmal neu berechnet/festgelegt wird - ist das in dieser "Gebühr" inbegriffen? |
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Ne, eher 125 €😀 Richtig. Ja, entweder Laufzeit oder Ratenreduktion. Die Gebühr iHv. 125 € ist nicht inkludiert, aber wie weiter oben geschrieben ist diese ja sehr überschaubar. |
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Einen gewissen Betrag (zumindest 10.000 € /Jahr, mehr wenn verhandelt) kannst du ja auch pönalfrei sondertilgen, also theoretisch abrufen und direkt wieder zurückzahlen sollte ja auch funktionieren... |
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Ist halt etwas öd, 50K "sonderzutilgen", nur um den nicht benötigten Überschuss wegzubekommen. Ups. Richtig, habe mit 2,5% gerechnet, wieso auch immer... |
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"Überschneidet" ihr euch bei den Banken, bei denen ihr anfragt, also kommt ihr euch da in die Quere und ich sollte mich für einen entscheiden? Oder habt ihr eh unterschiedliche "Gewässer" in denen ihr fischt? |
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