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Finanzierung der Bank

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3.5. - 5.5.2021
21 Beiträge | 14 Autoren 21
Mahlzeit , 

Ich würde gerne mal in die Runde fragen ob es sinnvoll wäre noch mit einem Bauprojekt anzufangen innerhalb der nächsten 5 Jahre und was möglicherweise eure Bank zu dem maximalen Budget gesagt hat , was bei eurem Gehalt etc. möglich ist . 

Ich hatte die Tage einen Termin bei meiner Bank (Sparkasse OÖ) mit dem Herren der für die Immobilien zuständig ist bzw Finanzierung etc. 

Momentan verdiene ich mit der Rechnung x14:12 2800 € meine Frau knapp 1550 € + 550 ca. an Kindergeld . =  4900€ 

Nun hatte der nette Herr gesagt das bei dem Haushaltseinkommen es möglich sei bis 280.000€  von der Bank zu bekommen ?! 
Weiss nicht was die meisten so  monatlich verdienen , jedoch kommt mir das bei dem Haushaltseinkommen ziemlich wenig vor ... 
Was meint ihr ? 

Zinsatz wäre bei soll 1.5% und jahres Zinssatz 1.8% 

Welche Erfahrung hat ihr so gemacht gibt es da so extreme Unterschiede  ? Mein Nachbar zb. einigen Häuser weiter hatte mit seiner Frau letztes Jahr gebaut bzw sind fertig geworden und die Hütte sieht mir nicht danach aus als würde die 300.000€ kosten sondern eher mehr wobei beide weniger verdienen als bsp. 
Momentan wird auch so viel bei uns gebaut das ich mir nicht vorstellen kann das die meisten soviel EK mitbringen oder soviel nur an Kredit bekommen . 

Punkt 2. wäre ich hab momentan noch einen kleineren Kredit laufen der in den nächsten 4 Jahren fertig werden dürfte t. Laut der Aussage kam auch keine Optionen die restlichen sagen wir mal 5-10.000 € mitzunehmen in den neuen Kauf oder Bau Kredit .

EK sollte ich die Kaufnebenkosten Grundbuch Notar usw beisammen haben , was weniger ein problem sein sollte EK momentan sind ca. 15.000 angespart , was natürlich in den nächsten 2-3 Jahren noch mehr werden dürfte. 

Bauen oder Kaufen würde frühstens ende nächstes Jahr für uns in Frage kommen da meine Frau noch in karrenz ist. 

Ingesamt sind wir 5 Personen   Ich (40)  MEine Frau (36) (3Kinder) .

Meinung oder vorschläge vielleicht welche Bank mometan eine gute figur macht bei solchen Sachen  ? 

Danke im vorraus 

 
 
3.5.2021 (#1)
Wie hoch ist nun das Nettoeinkommen im Monat, ohne 13.+14. Gehalt, ohne Familienbonus und Familienbeihilfe?
Eine gute Daumen x Pi Rechnung: das 80 bis 100fache des Nettoeinkommens an Kreditbetrag, eine normale Haushaltsrechnung vorausgesetzt.

Den bestehenden Kredit würde ich gleich tilgen, dessen Rate schmälert sonst die Leistbarkeit.

Grundstück vorhanden? Das eingesetzte EK ist nicht sehr hoch, sprich mit deinem Alter grundsätzlich nichts. Sorry, aber das wird auch jeder Banker so sehen.

Konditionen sind hier nicht prognostizierbar, ohne weitere Angaben. Außerdem kann keiner vorhersagen, wie die Konditionen in ein, zwei Jahren sein werden....
3.5.2021 (#2)
Bin da völlig d´accord.


Fillerson schrieb: EK sollte ich die Kaufnebenkosten Grundbuch Notar usw beisammen haben

Gut - also wir sprechen aus heutiger Sicht faktisch von einer "mehr als Vollfinanzierung" des Grundstückes und der Errichtungskosten, da das Eigenkapital (15k) gänzlich für die Nebenkosten eingesetzt wird und die aktuellen Verbindlichkeiten auch noch zu berücksichtigen sind.

Nur ein Rechenbeispiel:
Wenn die Nebenkosten für den Grundstückserwerb etwa 15k ausmachen, dann wird das Grundstück mit etwa 150k (vielleicht ein bisschen mehr) zu veranschlagen sein - ist das korrekt? Dazu kommen Errichtungskosten von sagen wir 150m² mal 2.500 EUR/m² = 375.000 + Aussenanlagen, Einrichtung, etc.  - macht dann etwa 450.000 (bitte nicht festnageln). In Summe also etwa 600.000, die zu finanzieren wären.

Für 30 Jahre macht das eine Kreditrate von etwa 2.000/Monat. Das ist schon ordentlich "viel Holz" und bedeutet, dass dein aktuelles Gehalt mal 14 gerechnet (2.400) dadurch zum überwiegenden Teil beansprucht wird. Freilich kann man 13. und 14. dazurechnen, jedoch bei 3 Kindern ist es ratsam einen finanziellen Puffer zu haben bzw. aufzubauen.

Mein Vorschlag wäre, eine Haushaltsrechnung auf Basis der zu erwartenden Einkommenslage nach der Karenz zu machen.
Wie sich die Baupreise in 1-2 Jahren entwickeln, kann natürlich keiner vorhersagen. Auf den großen Preiseinbruch würde ich allerdings nicht spekulieren.
3.5.2021 (#3)
Jetzt nochmal genauer gelesen:


Fillerson schrieb: Bauen oder Kaufen

das heißt, du hast eigentlich noch überhaupt keine Ahnung ...


Fillerson schrieb: Mein Nachbar zb. einigen Häuser weiter hatte mit seiner Frau letztes Jahr gebaut bzw sind fertig geworden und die Hütte sieht mir nicht danach aus als würde die 300.000€ kosten sondern eher mehr wobei beide weniger verdienen als bsp. 

aber vielleicht 200.000 € Eigenmittel? Solche Vergleiche ziehen bringt nichts.


3.5.2021 (#4)
280t für 1.8% hört sich nach nem unvermittelbar und die bausparkasse nimmt dein haus gern kredit an. 
wieviel hast du den nun offen in 3-4 jahren? 5 oder 10.000€, das sollte man doch wissen?
Ich glaub selbst wenn du dir alles selbst machen kannst oder wen hast, kommt man unter 400t Euro icht mehr aus dem Hausbau Projekt raus, und da red ich jetzt von etwas überschaubaren ^^ Mit nem kleinen Grund, Standartaustattung und ein bisl einfriedung. 
Schulden Tilgen, Grund kaufen ( nicht auf Pump) und dann nochmal drüberrechen
3.5.2021 (#5)
Aus meiner Sicht ist es mit diesen Rahmenbedingungen (40J, 3 Kinder, EK unter Berücksichtigung des bestehenden Kredits nahe 0) trotz gutem Gehalt absolut unmöglich ein Haus zu bauen - Hauptproblem ist aus meiner Sicht das nicht vorhandene Eigenkapital. 

Selbst wenn in den nächsten Jahren noch ein bisschen was angespart wird (wenn bei dem Einkommen in dem Alter so wenig EK da ist ist sicher der Lebensstandardentsprechend hoch und Sparen tut umso mehr weh) wird ein Kredit in der Größenordnung vom mindestens 500-600k nötig sein (bei wirklich günstigem Grundstück) - und die Konditionen durch das hohe Risiko für die Bank sehr schlecht (wenn es überhaupt so einen hohen Kredit gibt).

Ich würde an eurer Stelle eher zB nach einem etwas älteren Reihenhaus oder einer Eigentumswohnung suchen - oder gleich ein Mietobjekt.
3.5.2021 (#6)
Ich schließe mich der Meinung des Vorredners an.
Euer Einkommen ist zu gering, und das Angesparte ist im Grunde kein Angespartes, mehr ein Notgroschen.
Unsere Situation:
Sie 42 Jahre netto 2250,- x14
ich 47 Jahre netto 3500,- x15
gespart 75.000,-
Wohnung im Wert von 220.000,-
Kredit 580.000,- die ersten 10 Jahre 1% fix mit einer Rate von 1875,-
Ich würde sagen, dass wir das System voll ausgereitzt haben da wir vorerst nicht vorhaben die Wohnung zu verkaufen, aber die Rate hats schon insich.
3.5.2021 (#7)


Notausgang schrieb:
Ich würde an eurer Stelle eher zB nach einem etwas älteren Reihenhaus oder einer Eigentumswohnung suchen - oder gleich ein Mietobjekt.

Wobei es wenige Regionen gibt wo man eine Eigentumswohnung, die für 5 Personen auch nur halbwegs tauglich ist, unter diesen Rahmenbedingungen bekommt. In Ballungsräumen ist man da eher beim 3-fachen des möglichen und auch da muss man noch Abstriche machen.

40, negatives EK, Durchschnittseinkommen und 5 Personen, da hilft fast nur mehr erben (oder den sonstigen Lebensstil komplett ändern und alles dem Eigenheim unterordnen).
4.5.2021 (#8)
Ich glaube es war der User "atma", der mal schrieb: "Nirgends wird so viel gelogen wie bei der Finanzierung."
Wobei ich ergänzen möchte, dass Lügen und "Fakten weglassen" fast das selbe ist.
Es ist klar, dass, wenn man hier so Beiträge liest, das eine Hausfinanzierung praktisch IMMER zu Bestkonditionen möglich wäre. Da gibt es Leute mit Studium (später Arbeitsbeginn), die um die dreissig sind, 200k "Erspartes" haben UND ein Lastenfreies Grundstück im ersten Bezirk von Wien.
OK, das war jetzt etwas übertrieben. Aber solch ähnliche Angaben liest man hier oft.
Dass dabei geerbt wurde, lassen viele außen vor. Das macht es für den "nicht-Erben" schwer sich damit zu messen. Man muss also mit seinen Mitteln auskommen.

Du selbst rechnest Dir Dein Einkommen selbst schön.


Fillerson schrieb: Momentan verdiene ich mit der Rechnung x14:12 2800 € meine Frau knapp 1550 € + 550 ca. an Kindergeld . = 4900€

2800x12:14= 2.400
1550x12:14= 1.330
Kindergeld ist - soweit ich weiß - nicht pfändbar und wird nicht berücksichtigt. Das können aber die Experten hier besser Erklären.
Macht also in Summe: 3.730 und das sind jetzt schon mal 1.200 Euro weniger als in Deiner Rechnung.

Die Idee, eventuell ein älteres Bestandshaus zu kaufen hat was.
4.5.2021 (#9)
Ohne Erbe kann de facto keiner mehr Bauen. 2 Akademikergehälter reichen nicht mehr. Leider.
4.5.2021 (#10)


Baubau1 schrieb: Ohne Erbe kann de facto keiner mehr Bauen. 2 Akademikergehälter reichen nicht mehr. Leider.

Doch, das reicht schon. Man muss halt konsequent sparen, so viel wie mögich selbst machen (was die meisten Akademiker in unserem Bekanntenkreis nicht einmal in Betracht ziehen würden) und am wichtigsten: sobald es irgendwie geht (also sobald genug Eigenmittel da sind um einen Kredit zu erhalten) fremdfinanziert eine kleine (!) Wohnung kaufen um sich die Miete zu sparen und den sparsamen Lebensstandard aus der Studienzeit "mitzunehmen".

Was sicher nicht geht ist nach dem Studium in einer schönen zentralen Mietwohnung zu wohnen, ein Auto für mehr als 5-10.000 EUR zu fahren, immer das neueste Iphone und Macbook zu besitzen, "Luxus-"Reisen zu machen und sich dann  10-15 Jahre später wenn die Kinder kommen zu überlegen dass man gerne ein Haus bauen möchte (vgl. unser halber Freundeskreis).

Aber das war auch vor 30 Jahren nicht anders. Meine Eltern (2 Akademiker) haben ihr Leben lang sparsame Urlaube gemacht, alte Autos gefahren, quasi alles im Haus und Garten selbst gemacht, etc. Dafür konnten sie sich ein schönes großes Haus leisten.
4.5.2021 (#11)


Baubau1 schrieb: Ohne Erbe kann de facto keiner mehr Bauen. 2 Akademikergehälter reichen nicht mehr. Leider.

Das stimmt absolut nicht - habe vor wenigen Jahren ohne Erbe ein sehr großes Grundstück gekauft und ein eher gehobenes Haus gebaut. Es kommt halt auf viele Umstände an, wie erfolgreich man im Berufsleben ist und natürlich spielt es auch eine Rolle, wie der allgemeine Lebensstandard aussieht. Wenn man beruflich wirklich erfolgreich ist, geht auch beides - schönes Haus und sehr guter Lebensstandard ohne Einsparungen
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4.5.2021 (#12)
 Stichwort: vor wenigen Jahren :).
Hängt auch stark ab von Lage ab. Tulln baugrund ab 500k. Haus ab 500k. Sind halt auch 3000 Euro Rate.
4.5.2021 (#13)


Notausgang schrieb:

(...) und am wichtigsten: sobald es irgendwie geht (also sobald genug Eigenmittel da sind um einen Kredit zu erhalten) fremdfinanziert eine kleine (!) Wohnung kaufen um sich die Miete zu sparen und den sparsamen Lebensstandard aus der Studienzeit "mitzunehmen".

Da wäre ich bei Pauschalaussagen sehr vorsichtig. Natürlich hat das in der jüngeren Vergangenheit (niedrige Zinsen, steigende Preise) wunderbar funktioniert, aber grundsätzlich kann die EK-Bildung für die Zielimmobilie über eine gehebelte Zwischenimmobilie schlicht auch voll daneben gehen bzw. hat zumindest immer eine niedrigere risikiadjustierte Erwartungsrendite wie eine effiziente Geldanlage (ohne unsystematisches Risiko). Natürlich hat dieser Weg auch spezifische Vorteile (eben die Möglichkeit billig zu hebeln, weitgehende Steuerfreiheit und eine hohe Korrelation bei der Preisentwicklung zwischen den beiden Immobilien), aber gerade wenn der Anlagehorizont eher kurz ist, überwiegen die spezifischen Nachteile (ins besondere Transaktionskosten und unsystematische Risiko.) eindeutig. Was bleibt (und warum es oft eben der richtige Weg sein kann) ist der Zwangsspareffekt, der Kredit wird konsequenter zurück bezahlt wie eine alternative EK-Bildung.


4.5.2021 (#14)
Danke erstmal , ja das mit dem Bauen war mehr eine überlegung ... Kaufen wäre mehr meine option gewesen , da das ganze doch billiger wird als die Baugeschichte . 
Zur Eigentumswohnung  mit ca. 100 m² und 2 Kinderzimmer  liegen wir hier im Gebiet bei ca. 300.000 € aber eher sogar mehr .  Die letztee Wohnung ohne Garten mit mietkauf wurde hier für 329.000€verkauft bei dem Preis kann ich auch anfangen zu bauen  . 

Die Rechnung bei beiden Banken wo ich war wurde jeweils so gerechnet  gehalt x14:12 und Kindergeld wurde auch mit berechnet . 
Netto sind 2400€ ca. bei mir und meine Frau 1.400 €  x 14 

Bei der Kauf option sind hier teilweise einige Häuser recht günstig verkauft worden für 150k-200k .
4.5.2021 (#15)
Ja aber das ist es ja. Manche leben NUR fürs Haus und das kann schnell eine Schieflage erzeugen, denn das Leben beinhaltet noch mehr als "nur" das Haus... 
5.5.2021 (#16)


Gemeinderat schrieb: Ja aber das ist es ja. Manche leben NUR fürs Haus und das kann schnell eine Schieflage erzeugen, denn das Leben beinhaltet noch mehr als "nur" das Haus...

Hab ich auch gemerkt , leider müssen wir mehr oder weniger nach einer alternative suchen da die wohnung die wir momentan haben recht klein ist.  
Und ob ich jetzt für eine größere 1000€ miete Zahle oder halt für die Hauskauf geschichte 600-800 Kredit + 350€ ca an nebenkosten  bleibt sich meiner Meinung nach gleich . 

Aber mal schauen :)
5.5.2021 (#17)


Fillerson schrieb: Und ob ich jetzt für eine größere 1000€ miete Zahle oder halt für die Hauskauf geschichte 600-800 Kredit + 350€ ca an nebenkosten bleibt sich meiner Meinung nach gleich .

Der Gedanke ist natürlich Richtig.
Aber rechnen wir das mal umgekehrt. 800 Euro Rückzahlung pro Monat. Auf 25 Jahre, also 300 Monate.
800x300 = 240.000 Euro.
Wohlgemerkt ohne Zinsen. Zieh davon Grundstückkosten, Nebengebühren, usw. ab.
Der Restbetrag, nehmen wir mal 150.000 Euro an, den dividierst Du durch die angestrebte Quadratmeterfläche des Hauses.
Dann siehst Du, dass sich das mit einem Neubau nicht ausgehen kann.
Ein Haus kaufen - je nach Lage - KANN deutlich günstiger sein.
5.5.2021 (#18)
Seh ich auch so. Neubau geht sich nicht aus, auch kein neues Reihenhaus oder sowas, da kosten auch die kleinen schon 300k+. 

Ihr solltet nach einem Bestandhaus suchen das ohne Sanierung für euch passt. Darf nur nicht so teuer sein, dass ihr euch dann notwendige Sanierungen, die in den Jahren dann früher anfallen werden nicht leisten könnt.
Je nach Alter des Hauses kanns dann natürlich sein, dass Betriebskosten deutlich höher ausfallen, als bei einem modernen Haus. 
5.5.2021 (#19)


Fillerson schrieb: Und ob ich jetzt für eine größere 1000€ miete Zahle oder halt für die Hauskauf geschichte 600-800 Kredit + 350€ ca an nebenkosten  bleibt sich meiner Meinung nach gleich . 

Ich glaube, dass hier die Rechnung nicht so einfach aufgeht.Wenn ich Miete zahle, dann interessiert mich alles rundherum um die Wohnung nicht mehr (Reparaturen von z.B.Heizung, kaputte Installation, Boiler, Instandhaltung, Gartenarbeit etc.etc.). In meinem Haus bin ich da auch verantwortlich. Ich kann nicht sagen, ich rufe jemanden, der meine Heizung repariert und ich zahle dafür nicht.
Diese Sachen werden oft vergessen.

Ich glaube auch, dass der Bankberater schon sehr realistisch war, wo er euch eine ungefähre Summe genannt hat. Mit 40 bzw.36 Jahren nur 15 Tsd. Euro auf Seite zu haben, ist zu wenig, vor allem wenn man vom Ausgangspost geht, wo Familieneinkommen 4900 eingegeben ist.

Was dein Nachbar betrifft, mag sein, dass er weniger Familieneinkommen hat, als wie ihr, aber er hat womöglich weniger Ausgaben gehabt und hat viel mehr gespart.

Zum Zeitpunkt des Hausbauens waren mein Mann und ich auch weit von deinem angegebenem Einkommen entfernt, haben aber mit dem lastenfreien Grundstück und mit 120tsd. an Eigenmittel gestartet.Wir hatten aber keine teuere Wohnung und auch keine Kinder.

Deswegen wäre ich mit Vergleichen vorsichtig.

Alles Gute
5.5.2021 (#20)
Hallo Fillerson,

ich muss hier leider den Anderen zustimmen und glaube du rechnest dir das Hausbauen leider zu schön, in der Phase waren wir in den ersten Überlegungen auch noch.

Zum Teil widersprichst du dir auch etwas: 100m² Eigentumswohnungen in eurer Gegend gehen für 300T€ weg aber es wurden einige Häuse für 150-200T€ verkauft?

Euer Einkommen ist nicht schlecht, aber ohne Grund und vorhandenes EK würde das wohl leider ein Drahtseilakt auf Biegen&Brechen werden.

Alles Gute
5.5.2021 (#21)
Wir kommen auf 4000 netto mtl.
Aber wir haben keine Miete, keine Kosten für Auto, Sozialversicherung, Handy, Internet. 
Nur Versicherungen, Lebensmittel...

Weil das meine Firma bei mir alles mitzahlt und ich dennoch 2400 mtl ausbezahle - davon 400 Ust fürs Finanzamt mtl. 
Brauchen tun wir ca 1k monatlich an Betriebs- und Fixkosten (Lebensmittel etc). 
Der Rest bleibt uns.
zzgl. Grundstück vorhanden und 150.000+ Eigenmittel gespart. 
Bauprojekt: ca. 400.000-450.000 Euro

Und dennoch will ich möglichst fest weiter sparen! (Er 32, Sie 38).

Da muss man aber auch dazu sagen, dass meine Frau jederzeit aufstocken könnte (+500 netto mtl) und ich könnte per Gesellschafterbeschluss auch mehr beziehen (zB 3000 mtl netto). Will ich aber nicht. 


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