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ETW Finanzierung

7 Beiträge | letzte Antwort 12.10.2018 | erstellt 11.10.2018
Guten Tag,

ich möchte gerne eine Eigentumswohnung (Altbau) erwerben. Privatverkäufer.
KP 300.000 + 20000 NK + Gebühren. EK 85.000. Reserve 20.000.
Laut Einschätzung der Bank ist die ETW im KP überbewertet. Der KP ist jedoch bereits verhandelt. Ich würde die ETW allein erwerben.

Folgende zwei Angebote habe ich bereits von der Bank erhalten.
Kredithöhe 245.000

Bank 1 (unverhandelt)
15J fix. Laufzeit 30J. SollFixzins 2,5%. Anfangsrate 991,91€.
10J fix. Laufzeit 30J. SollFixzins 2,2%. Anfangsrate 953,09€.
nach Finxzinsphase jeweils 1,375% 3ME.
Auszahlungsbetrag 245.000, Gebühren laufen über die Rate 
Sondertilgung jederzeit
BAG 0,5%
Pfandrecht 100%, 30% EPU
Kontoführungsgebühr 10,99€

Bank 2 (verhandelt)
15J fix. Laufzeit 30J. SollFixzins 2,35%. Anfangsrate 959,76€.
10J fix. Laufzeit 30J. SollFixzins 2,14%. Anfangsrate 933,05€.
nach Fixzinsphase 1,23% 6ME.
bei variabler Verzinsung 1,23% 6ME
Auszahlungsbetrag 239.875
Sondertilgung nur nach den 15J Fixzins bzw. bei variabler Verzinsung jederzeit
BAG 0,75%
Pfandrecht 100%, 20% EPU
Kontoführungsgebühr 4,72€

Wie würdet ihr diese Angebote einschätzen? Gibt es da noch einen Verhandlungsspielraum bei den Fixzinssätzen? War es bezogen auf die Zinssätze eher unklug einen Teil der Besicherung über die EPU laufen zu lassen, um sich Gebühren zu ersparen? Ich hatte gehofft, dass aufgrund des niedrigen Zinsniveaus viell ein Zinssatz von 2,1% bei 15J fix realistisch ist?

Freu mich über eure Einschätzungen!
11.10.2018 13:38
Hallo vani!

Kommt auf viele Faktoren an... wende Dich am besten an speeeedcat, hat schon vielen in diese Richtung beraten und geholfen! 

Persönliche Einschätzung meinerseits je nach den fehlenden Faktoren wie Bonität, Einkommen, usw. usf., da "geht kommt noch was besseres". 

vg!
11.10.2018 14:32
Kann man so nicht sagen.
MAn weiß nichts über die Bonität
Ich als Bank bewerte die Kaufobjekte immer nach dem Kaufpreis, a dieser ja den Martkwert darstellt.
Ausser, des Objekt wär echt in einem desolaten Zustand dann gibts Abwertungen

Aber grundsätzlich find ich die Zinssätze nicht prickelnd. Wir (und wir sind sicher nicht die günstigsten am Markt. *G*) haben da schon weniger.
11.10.2018 15:19
danke für die raschen rückmeldungen. kurz zur bonität. ich bin freiberuflich tätig mit beständigem beschäftigungsverhältnis. einkommen im jahresmittel 2850,- (2016 und 2017) für 2018 bis dato 3100,- ich denke, das einkommen sollte eigentlich passen.

die ETW ist etwas in die jahre gekommen (altbau, ehemals bewohnt durch ältere dame). das bad würde ich mit meinen eltern in eigenleistung sanieren. die putzfassade des hauses ist abgewittert, bekommt aber im nächsten jahr einen neuen anstrich verpasst. die kosten für den anstrich sind bereits im budget mitkalkuliert.

woran könnte es liegen?


11.10.2018 15:38
der marktwert der immobilie beschäftigt mich natürlich auch. lt meinung eines einzelnen "unabhängigen" immobilienverkäufers beträgt der Wert etwa 270.000. da wäre der KP mit 10% zu hoch bewertet. allerdings handelt es sich ja um einen privatverkauf. zumindest keine maklerprovision.
11.10.2018 19:20
Also prinzipiell gehe ich davon aus, dass wenn eine finanzierende Bank mit einer 100%igen Eintragung auskommt, dieser Gegenwert dann auch mindestens dem Belehnwert (= Wert der Immobilie aus dem bankeigenen Schätzprogramm abzüglich Belehnwertabschlag) der Immobilie  entspricht. Andernfalls würde die Bank einen nicht besicherten Teil als Finanzierung ausgeben, der mit zusätzlichem teuren Eigenkapital zu hinterlegen wäre. Der EPU Anteil deckt die Nebengebührensicherstellung.
Sondertilgungen sind für Verbraucherkredite gem. Paragraph 20 des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes jederzeit möglich. Bei fix verzinsten Krediten kann unter bestimmtem Bedingungen jedoch eine Pönale verrechnet werden.
Die Zinskonditionen sind deutlich verbesserbar (obwohl in den letzten beiden Wochen die Marktzinssätze merkbar gestiegen sind). Kontoführungsgebühr bei Bank 1 (wenn das die monatliche ist) ein Wucher. 
11.10.2018 19:38
@LiConsult:
Grundsätzlich befindet sich die Immobilie in einer sehr guten sowie zentralen Lage.
Kontoführung bank 1/ Quartal. hab grad nochmal nachgesehen. bank 2/ monat. 
danke für den hinweis mit den sondertilgungen.
12.10.2018 11:14
Es kommt auf den internen Bankschätzwert an, wie die ETW bewertet wird. Wenn Lage top, Wohung nicht komplett runtergewirtschaftet ist, sollte das aber gut passen.
ETW haben zumindest bei der BA den höchsten Belehnwert mit 92%, danach EFH und am Schluss Reihenhäuser. Just for Info.

Natürlich muss man dann deine Einkommensunterlagen sichten, welche Branche, ESt.-Erkärungen der letzten Jahre usw.
Bei Einkommen aus Selbstständigkeit kommt der Fall in die Geschäftskunden-Abteilung. Das aber nicht ausschließt, wenn die Parameter passen und stimmig sind, eine Top-Kondition zu generieren.

Aber grundsätzlich sieht das nicht schlecht aus, um wie LiConsult schreibt, deutlich besser konditioniert zu werden (Achtung: wie immer, reine Einschätzung ohne Sichtung irgend welcher Unterlagen)

Lg, Alex



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