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Ergänzungsabgabe - Vereinigung [NÖ]

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  •  Poidl92
  •  [NÖ]
  •  [Niederösterreich]
20.11. - 1.12.2022
8 Antworten | 4 Autoren 8
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Entschuldigt bitte den geschätzt 100. Thread zu diesem Thema, aber da das doch recht individuell zu behandeln ist, hiermit meine Fragestellung:
- Grundstück 209 (558m2) ist lt. Lageplan bebaut, Erstmalig ca. 1890. Zubau in den 60ern, letzte bewilligte Umbauten 2001
- GST 208 (1769m2) unbebaut
- KG 19751, Mgm. Asperhofen

Für die geplante Sanierung/Umbau lt Skizze (gelbe Markierung) muss die Grenze zw. den beiden Grundstücken verschoben bzw. aufgehoben (Vereinigung) werden. 

Für mich stellt sich nun die Frage wie, anhand der og. Anforderungen, die Ergänzungsabgabe möglichst gering gehalten werden kann.
- Var. 1: Grundstücksvereinigung, vermutlich höchste Ergänzungsabgabe
grob überschlagen: Differenz Wurzel 1769-558= 18,44m*Bauklassenkoeffizient (welcher?kein Bebauungsplan)*556,05 (Einheitssatz)
Als Flächen werden die Grundstücksflächen herangezogen, nicht nur jene Teile die im Bauland liegen, richtig?

- Var 2: Vergrößerung des GST 209 durch "Verschieben" der Grenze auf die benötigte Breite. Hier wäre mein Gedanke der dass sich nur die Bauplatzgröße von GST 209 erhöht, und somit nur für diesen Teil die Ergänzungsabgabe fällig wird, nicht aber GST 208 ebenfalls zum Bauplatz wird.

Ich hoffe ich habe meine Absicht einigermaßen klar dargestellt und ihr könnt mir helfen den günstigsten Weg zu finden.


Danke

  •  tempo85
  •   Bronze-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und viele Beiträge geschrieben.
20.11.2022 ( #1)
Gibts auf der Grundstücksgrenze 209/208 ein Fenster, bzw. näher als 3m? Dann könnte es sogar ohne Ergänzungsabgabe gehen.

Hintergrund: Wenn ein Fenster die Brandschutzvorgaben der Bautechnikverordnung auf Grund einer Grundstücksgrenze nicht entspricht dann zählt bei Zusammenlegung auch das zweite Grundstück als Bauplatz und es ist keine Ergänzungsabgabe fällig.

Das Haus ist das BK2? Bei kleinen alten Häuser kann auch eine Ergänzungsabgabe von BK1 zu BK2 fällig werden, wobei ich dies in dem Fall eher nicht glaube da ein neuerer Umbau bereits gemacht wurde.

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  •  Poidl92
21.11.2022 ( #2)
Danke für den Hinweis, hier stellt sich dann die Frage wie das von den Gemeinden in der Praxis gehandhabt wird. §39 spricht ja hier eindeutig von Vereinigung und nicht nur einer Grenzverschiebung.
In meinem Fall wären entsprechende, nicht brandschutztaugliche, Fenster genau auf der Grundgrenze vorhanden. Leider ebenso auf der Grenze zw. Grundstück 209/210 (210 Eigentümer Gemeinde). Ich gehe jedoch nicht davon aus, dass diese dann geändert werden müssen, da sie ja grundsätzlich einer vorangehenden Baugenehmigung entsprechen (sollten).

Zusammengefasst könnte die Vorgehensweise folgende sein:
- Kontakt mit der Gemeinde aufnehmen, "Bereinigung" der brandschutztechnischen Mängel durch Grundstücksvereinigung
- neuen Teilungsplan durch Vermesser erstellen lassen
- dann für Abbruch/Zubau einreichen

Denke es wäre besser die Vereinigung einerseits und den geplanten Umbau andererseits zu trennen um so nicht den Anschein zu erwecken dass die Vereinigung ja sowieso für den Neubau benötigt wird.

  •  Karl10
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
21.11.2022 ( #3)
Warum willst du unbedingt die Grenze verschieben und machst nicht ganz einfach die Vereinigung? Wozu brauchst du 2 Grundstücke?



  •  Poidl92
21.11.2022 ( #4)
Die Vereinigung wäre meine Absicht, sollte es jedoch günstiger kommen nur die Grenze zu verschieben würde ich das bevorzugen.
Aber mit der Tatsache der vorhandenen Fenster in der brandabschnittsbildenende Wand, sollte die Vereinigung ja ohne eine Ergänzungsabgabe möglich sein, oder?

  •  streicher
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
21.11.2022 ( #5)
Wurden die Grundstücke schon mal vermessen?
Ich hatte nämlich auch so einen Fall mit 2 Grundstücken die nebeneinander sind.
Ich konnte da quasi die Grenzen in einer gewissen Toleranz selber festlegen weil sie noch nie vermessen wurden.

  •  Karl10
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
21.11.2022 ( #6)


Poidl92 schrieb: Die Vereinigung wäre meine Absicht, sollte es jedoch günstiger kommen nur die Grenze zu verschieben würde ich das bevorzugen.

Die Vereinigung ist in diesem Fall die günstigste Variante - da fällt nämlich wegen Zutreffens der Sonderbestimmung keine Ergänzungsabgabe an und auch keine Kosten für einen Geometer, da für die Grundstücksvereinigung keine Vermessung notwendig ist. So wie du den Zubau eingezeichnet hast, brauchst du dafür auch im Bauverfahren keine Vermessung!
Es fallen lediglich (geringe) Kosten für den Bewilligungsbescheid der Grundstücksvereinigung dr. die Baubehörde und für die Durchführung beim Vermessungsamt an.

Sobald du die Grenzen nur verschiebst und damit das Grundstück Nr. 209 jedenfalls zwangsläufig vergrößerst, wird eine Ergänzungsabgabe fällig. Außerdem brauchst du dann in jedem Fall einen Geometer und Teilungsplan...

Daher: es spricht hier alles für eine simple Vereinigung der Grundstücke Nr. 209 und 208.


Poidl92 schrieb: hier stellt sich dann die Frage wie das von den Gemeinden in der Praxis gehandhabt wird

Nein, diese Frage stellt sich nicht, da die Gemeinde hier keinen Spielraum bzw. Entscheidungsfreiheit hat. Das ist laut Gesetz so klipp und klar geregelt.


Poidl92 schrieb: Leider ebenso auf der Grenze zw. Grundstück 209/210 (210 Eigentümer Gemeinde)

Die Fenster an der Grenze zwischen 209 und 210 sind keinerlei Problem, da das Grundstück 210 der Gemeinde als Verkehrsfläche gewidmet ist. Da gibts keinen Brandschutz...


Poidl92 schrieb: Denke es wäre besser die Vereinigung einerseits und den geplanten Umbau andererseits zu trennen um so nicht den Anschein zu erwecken dass die Vereinigung ja sowieso für den Neubau benötigt wird.

Die Argumentation versteh ich nicht. Es braucht keine Begründung für die Grundstücksvereinigung bzw. ist es völlig belanglos, dass die Vereingung gemacht wird, um den Zubau zu ermöglichen. Anzuraten ist, die Grundstücksvereinigung möglichst bald in die Wege zu leiten, da du mit dem Zubau erst beginnen darfst, wenn die Grundstücksvereinigung im Grundbuch durchgeführt ist - und das dauert meist ein wenig. Kein Porblem ist es, wenn sich das Verfahren für die Grundstücksvereinigung und das Baubewilligungsverfahren für den Zubau zeitlich überschneiden bzw. parallel laufen. Aber wie gesagt, der Baubewilligungsbescheid für den Zubau wird erst wirksam, wenn der Grundbuchsbeschluss für die Vereinigung vorliegt.

Noch ein Hinweis:
Es könnte sein, dass bei dir durch die Baubewilligung für den Zubau eine Ergänzungsabgabe hinsichtlich Aufzahlung von Bauklasse I auf Bauklasse II fällig wird. Das ist rechtlich ein komplexe Angelegenheit, wo es auf diverse Details und juristische Spitzfindigkeiten ankommt. Vor allem müsste man genaz genau im Detail wissen, was 1960 und 2001 bewilligt wurde. Weiters, ob nach damaliger Rechtslage eine Aufschließungs- oder Ergänzungsabgabe vorgeschrieben hätte werden müssen und wenn ja, ob das geschehen ist oder nicht.


  •  Poidl92
30.11.2022 ( #7)
Nun hab ich die Stellungnahme der Gemeinde erhalten: Die Ergänzungsabgabe fällt aufgrund der Öffnungen in der Gebäudefront aktuell nicht an. Bei zukünftigen Umbauten wird diese jedoch nachgefordert werden:
" Sollten Sie jedoch bauliche Veränderungen vornehmen wird diese spätestens im Zuge dieses Verfahrens mit dem dann zum Tatbestand geltenden Einheitssätzen fällig.
 
Auszug § 39 Abs. 3:
Die Ergänzungsabgabe ist aus diesem Anlass ebenfalls vorzuschreiben, wenn anlässlich einer früheren Vereinigung von
- bebauten Bauplätzen gemäß § 11 Abs. 1 Z 4 mit umliegenden Grundstücken aufgrund des § 39 Abs. 1 zweiter Satz von einer Ergänzungsabgabe abzusehen war oder

- Bauplätzen und Baulandgrundstücken bzw. Teilen davon die Berechnung einer Ergänzungsabgabe zu keinem positiven Betrag führte, sofern sich dies nicht aufgrund der Anrechnung früherer Leistungen nach § 38 Abs. 7 ergab."


somit wäre es nun egal ob ich die EA EA [Energieausweis] gleich oder im Zuge der Baubewilligung zahle?

ergänzungsabgabe von BK 1 auf 2 fällt keine an.





  •  Karl10
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
1.12.2022 ( #8)
Nein, so ist das nicht. Du lässt dich da verwirren bzw. in eine falsche Denkrichtung leiten. Da muss ich jetzt offensichtlich mit Grundsätzlichem beginnen.

Derzeitiger Iststand:
- das Grundstück 209 weist einen alten Baubestand auf und gilt daher jetzt schon als "Bauplatz"
- das Grundstück 208 ist zwar (teilweise) als Bauland gewidmet, ist aber unverbaut und eine Erklärung zum Bauplatz wurde noch nie beantragt und ist auch noch nie ausdrücklich erfolgt. Es gilt daher derzeit nicht als "Bauplatz".

Wenn du nun den Bauplatz Grstk. Nr. 209 mit dem Nichtbauplatz Grstk. Nr. 208 vereinigst, dann entsteht ein neuer, vergrößerter Bauplatz bestehend aus dem alten Bauplatz (209 - 558m²) plus der gewidmeten Baulandfläche von 208 (ca. 950m²). Die bisherige Bauplatzfläche von 558m² wird somit um ca. 950m² vergrößert (in Summe dann ca. 1.508m²).
§39 Abs. 1, 1. Satz sagt, dass bei Vergrößerung der Bauplatzfläche infolge von Grenzänderungen eine Ergänzungsabgabe zu berechnen und zu bezahlen ist. Das wäre also bei dir grundsätzlich der Fall, wenn es da nicht den 2. Satz im § 39 Abs.1 gäbe, nach welchem  in bestimmten Situationen (die bei dir tatsächlich zutrifft) diese Ergänzungsabgabe wegen einer Vergrößerung der Bauplatzfläche eben NICHT zu bezahlen ist.
Das bedeutet, dass damit die Forderung einer Ergänzungsabgabe aus dem Titel "Bauplatzflächenvergrößerung" ein für allemal vom Tisch ist (es sei denn in der Zukunft wird irgendwann entweder die Fläche oder Anzahl der Bauplätze neuerlich vergrößert - ist aber jetzt nicht Thema).
Nur zur Vollständigkeit: wie hätte die Rechnung ausgeschaut, wenn du nicht aufgrund der Sonderbestimmung von dieser Ergänzungsabgabe befreit wärest?
Berechnungslänge neu (Wurzel aus 1.508) minus Berechnungslänge alt (Wurzel aus 558) mal Einheitssatz (€ 556,05) mal Bauklassenkoeffizient (1,25)
(38,83 - 23,62) X 556,05 X 1,25 = 8.456.-
Das wäre (theoretisch) die Ergänzungsabgabe für die Bauplatzvergrößerung aufgrund einer Grundstücksvereinigung, von der du aber befreit bist.
Und das alles steht im §39 Abs. 1!!

Und nun zum §39 Abs. 3:
Hier geht es um Ergänzungsabgaben, die durch die Erhöhung des Bauklassenkeoffizienten ausgelöst werden. Da geht’s um was ganz anderes als beim Abs. 1 und hat miteinander nichts zu tun. Es kann im Einzelfall kompliziert sein, aber ganz allgemein kann man sagen, dass bei Bauplätzen, für die noch nie Aufschließungsabgabe bezahlt wurde oder für einen niedrigeren als den jetzt gültigen Bauklassenkoeffizienten bezahlt wurde, bei Zutreffen bestimmter Anlässe eine Aufzahlung der Aufschließungsabgabe auf die aktuelle Bauklasse zu erfolgen hat. Das nennt man dann auch „Ergänzungsabgabe“, ist aber nicht gleichzusetzen mit der Ergänzungsabgabe von oben auf Basis §39 Abs.1.  Man könnte auch sagen, das eine ist eine  „Flächen“ergänzungsabgabe (Abs. 1) und das andere eine „Bauklassen“ergänzungsabgabe (Abs.3).
Was löst diese „Bauklassen“ergänzungsabgabe nach Abs. 3 in deinem Fall aus bzw. wann fällt sie an?
Antwort: Dann, wenn ein Neu- oder Zubau bewilligt wird. Sie errechnet sich aus der „Bauklassendifferenz“. In deinem Fall gilt aktuell die Bauklasse II. Diese hat den Koeffizienten 1,25. Und davon wird der Bassiskoeffizient für Bauklasse I im Wert von 1,00 abgezogen. Mit der Differenz (0,25) wird die Ergänzungsabgabe berechnet. Sieht im Detail für dich so aus:
Wurzel aus 1.508 X Einheitssatz X Bauklassendifferenz
38,83 X 556,05 X 0,25 = 5.398.-
Zusammengefasst: du bist durch eine Sonderbestimmung im §38 Abs. 1 von einer (Flächen)Ergänzungsabgabe in der Höhe von (derzeit) € 8.456.-befreit, musst aber im Falle eines Neu- oder Zubaues auf dem Bauplatz mit einer (Bauklassen)Ergäzungsabgabe von (derzeit) € 5.398.- rechnen. (Achtung: wenn die Gemeinde bis zum Vorliegen der Baubewilligung für Neu- oder Zubau den Einheitssatz erhöht, dann wird’s natürlich dementsprechend mehr….)
Soweit mal zum Grundsätzlichen. Es könnte sein, dass sich diese € 5.398.- noch reduzieren (lassen). Dazu bräuchte man allerdings genauere, detaillierte Angaben zu den historischen, früheren Bauvorhaben auf dem Grundstück  209. Das ist dann wirklich ein komplexes Thema. Bin eh schon so lang – müsste man in einem neuen Beitrag abhandeln……




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