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Naja, das wird eine ganz knappe Geschichte. Es wären für das neue Haus abz. der 20K Eigenmittel rund 400K zu finanzieren sein. Kredit von der Wohnung sind dann um den Dreh 100.000 € offen, also in Summe 500K inkl. Kreditnebenkosten. Die Einnahmen bewegen sich bei rund 4.000 €. Von der Netto-Miete können 70% angesetzt werden, also rund 400 €. Was es halt zu bedenken gibt ist, dass ab Sommer die 20% Eigenmittelanteil voll schlagend werden. Wenn man die 2 Liegenschaften auch zusammenrechnet mit den Hypotheken, das wird sich mMn. nicht ausgehen, um volle Besicherung zur erlangen bzw. überhaupt so darstellbar zu sein. Wie eingangs erwähnt, es wird eine knappe Sache werden, sowohl von der Leistbarkeitsdarstellung wie auch von der Besicherungssituation. Grundsätzlich wäre Hauskauf die leichtere Variante, meine ich. Wobei man bei den Eigenmittel die Kauf- und Kreditnebenkosten abziehen muss und somit "nur" rund 55.000 € rein übrig bleiben, die werthaltig ins Projekt einfließen. |
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Danke für dein Feedback. Ich habe mir selbst schon gedacht, dass es schwierig wird Eigentumswohnung und anschließend Haus zu kaufen. Von diesem Gedanken müssen wir wohl Abstand nehmen und möglichst viel bis Einzug im September 2024 bzw. bis Kreditaufnahme im Sommer 2023 sparen und uns voll auf den Hauskauf konzentrieren. Da wir zur Zeit erspartes von 100K haben wird es mit den geforderten 20% an Eigenmittel (420K*0,2=84K) keine Probleme geben. Bis zum Einzug werden wir noch sparen für Küche. Sofa und die meisten Möbel werden wir aus der jetzigen Wohnung mit ins Haus nehmen. Für die Einrichtung kalkulieren wir mit 20K (Küche und Möbel die nicht ins Haus passen). Also zunächst nur das allernotwendigste. Habe ich hier eventuell einen Denkfehler mit den 20% an Eigenmittel? Das Haus wird schlüsselfertig übergeben. Im Bad und WC ist auch die Möbelierung schon vorhanden. Für das Haus könnten wir in Niederösterreich eine Förderung in Höhe von ca. 50K erhalten. Das ist mit 1% fix über 30 Jahre verzinst. Zu Beginn sind die Raten kleiner uns steigen mit der Laufzeit an. Da müssen wir uns noch überlegen ob wir davon Gebrauch machen. LG |
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| Hallo sedimagic, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Genau berechnet wird ohnedies mit einer bankinternen Software. Die Küche wird den Bau- oder Kaufkosten zugeordnet und erhöht somit den Wert, die Einrichtung wiederum nicht. Also: zu den 390.000 € Kaufpreis + Kaufnebenkosten (421.000 €)kommen somit noch rund 10-12K Kreditnebenkosten und (vielleicht) noch ein paar Tausender Einrichtungskosten dazu, ergibt somit rund 440.000 € Projektkosten. Abzüglich der Eigenmittel 100.000 € errechnet sich ein Bruttofinanzierungsbetrag von 340.000 €. Die Bank bemisst ausgehend vom Kaufpreis: 390.000 € plus die Küche 20.000 €, also 410.000 €. Davon werden rund 20% Sicherheitspuffer abgezogen. Somit ergibt sich ein Belehnwert der Immo von 328.000 € vs. 340.000 € Kredit. Daraus resultiert ein GAP von 12.000 € in dieser vereinfachten Beispielrechnung, sprich einen Blankoanteil in dieser Höhe. Wenn jetzt der tatsächliche Marktwert aber unter den 390.000 € ist (weil die Preise aktuell am ATH sind) und die Bank so jetzt vielleicht nur von 370.000 € oder sogar weniger (ohne Hype) ausgeht, wird dieser Blanko-Anteil größer. War das verständlich? |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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zu Wohnungskauf vorher noch ein anderer anderer Blickwinkel, gleiches Ergebnis 216.000 (Wohnung) + 421.000 (Haus) = 637.000 (ohne Küche, Puffer sonstiges). 100.000 Eigenmittel sind da nicht die erforderlichen 20% Eigenmittel 537.000 Kredit mit 2,8% (Schattenrechnung) auf 30 Jahre ergibt eine Kreditrate von 2.200,- Soweit ich weiß werden 40% des Einkommens für Kreditbelastungen erlaubt sein, da seid ihr dann drüber. Mieteinnahmen wie von speedcat schon gesagt werden zu 70% angesetzt, aber ihr müsst sie versteuern! Dazu kommt noch, dass Kosten in einer Eigentumswohnung höher sind als in der Miete, weil zB in den Betriebskosten für Eigentümer auch Rücklagen enthalten sind. |
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Sind die 24k Ausgaben für Miete inkl. Betriebskosten? Wenn ja relativiert sich das Argument der Kostenersparnis eigentlich doch. Betriebskosten hast du im Eigentum ja auch. Bei Umzügen entstehen ja ebenfalls zusätzlich Kosten bzw. Aufwände. |
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Danke für die vielen, hilfreichen Informationen. Wir sind gerade aufgrund der ganzen Umstände (Gefahr der steigenden Zinsen, Unsicherheit aufgrund Krieg in Ukraine, Inflation,...) am überlegen vom Kauf des Hauses zurückzutreten und unsere Genossenschaftswohnung in der wir zur Zeit in Miete leben, Anfang 2025 zu kaufen. Wir können erst im Jänner 2025 die Genossenschaftswohnung für ca. 220K erwerben. Der von uns bezahlte Finanzierungsbeitrag von 45K ist bereits in den 220K berücksichtig, das bedeutet, der Kaufpreis ist tatsächlich 265K. Eine vergleichbare Wohnung im Wiener Speckgürtel kostet aktuell in etwa 400K. Auch wenn mit der Wohnung einige Nachteile beim Weiterverkauf bzw bei Vermietung aufgrund der 15-jährigen Spekulationsfrist entstehen, sind wir aktuell der Meinung, die Wohnung wäre mittlerweile auch aus finanzieller Sicht attraktiv. Im Hinblick auf den Weiterverkauf kommt es auf den Verkehrswert der von der Genossenschaft im Kauvertrag genannt wird an. Man muss nämlich innerhalb von 15 Jahren beim Weiterverkauf die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis (265K) an die Genossenschaft abtreten. Hier sind wir uns halt komplett unsicher, wie der Verkehrswert ermittelt wird und wie hoch dieser somit sein wird. Bei Vermietung dürfen wir innerhalb der 15 Jahre nur den Richtwert zuzüglich Betriebskosten verlangen. Zuschläge sind nicht erlaubt. Wir finden das nicht gerade fair, vor allem weil diese Spekulationsfrist von 15 Jahren zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht gegolten hat. Aber damit müssen wir jetzt wohl leben. |
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