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Eigentümergemeinschaft - worauf achten?

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  •  Hannibal81
16.6.2016
3 Antworten 3
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Hallo!

Wir planen im Zuge eines Bauträgerprojektes ein EFH auf einem 1800QM großen Grundstück errichten zu lassen. Auf dem Grundstück werden 5 freistehende Häuser errichtet. Jedes der Häuser wird belagsfertig inkl. der Errichtung der Außenanlagen (Doppelcarport, Zäune, Pflasterung, Terrasse) übergeben. Die 5 Eigentümer bilden eine Eigentümergemeinschaft wobei jedem ein genau definierter und vermessener Teil der Liegenschaft gehört. Die Außenansicht der Häuser ist vorgegeben, die Aufteilung innen sowie die Anschlüsse werden individuell geplant bzw. kann umgeplant werden.

Bislang wurde folgendes im Bezug auf den Eigentümergemeinschaftsvertrag festgehalten:

-Jedes Haus inkl. Grundstück und sich darauf befindenden Außenanlagen bildet eine eigene Abrechnungseinheit.

-Es gibt keine gemeinsamen Anlagen (auch keinen Privatweg oder gemeinsame Zufahrt).

-Die Beauftragung einer Hausverwaltung kann somit ausbleiben.

-Es müssen keine gemeinsamen Rücklagen gebildet werden.

-Für den vor dem jeweiligen Grundstücksabschnitt liegenden Gehsteig ist außschließlich der Eigentümer des Abschnitts zuständig und haftbar.

-für Sanierung und Veränderung des eigenen Hauses oder Grundstücks, speziell auch der Außenhaut des Gebäudes ist ausschließlich der Eigentümer zuständig. Jegliche Veränderung bedarf NICHT der Zustimmung der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

Den Vertrag wird ein mir bekannter Rechtsanwalt aufsetzen dessen Spezialgebiet Liegenschaftsübertragung sowie Miet- und Wohnrecht ist.
Kennt sich jemand aus und kann sagen ob es hier bestimmte Stolpersteine gibt? Was muss gesondert beachtet und festgehalten werden sodass alle Eigentümer selbst entscheiden können und selbst für den eigenen Besitz - und nur dafür - verantwortlich sind.
Der Vertrag soll so errichtet werden, dass jeder Hausbesitzer ausschließlich für das eigene Haus/Grundstück zuständig ist und es diesbezüglich keine Abhängigkeiten oder Verpflichtungen die Häuser/Grundstücke der anderen gibt. Sanierungen oder Veränderungen nach eigenem Wunsch sollen vorgenommen werden können ohne dafür andere um "Erlaubnis" zu fragen. Kosten für Veränderungen, Umbauten oder Sanierung sollen nur den jeweiligen Hausbesitzer betreffen, alle anderen sollen davon unbehelligt bleiben.
Natürlich immer innerhalb der gesetzlichen Bestimmungen. ;)

Danke und LG!

  •  Kane
16.6.2016  (#1)
Am nähesten kommst du da mit einem Wohnungseigentum heran. Damit kannst du gewissen Nutzungsrechte und Erhaltungspflichten an einen Teil des Grundstücks bzw. ein Gebäude binden und im Grundstück eintragen. Soviel ich weiß, wird das auch bei den meisten Reihenhäusern so gehandhabt.

Das ganze ist relativ simpel, weil in einem eigenen Gesetz geregelt und sehr klar. Ich würde nur darauf achten, das gleich bei der Grundstücksübertragung im Grundbuch einzutragen.

Ein Problem sehe ich lediglich bei deinem Wunsch, dass jeder Hausbesitzer ohne Einschränkungen auch an der Außenhaut des Hauses bzw. theoretisch das ganze Gebäude an sich verändern kann. Ich bin mir nicht ganz sicher, aber meine mal gelesen zu haben, dass du diese Konstruktion auch vertraglich nicht verbindlich vereinbaren wirst können. Bei manchen Themen bist du als Eigentümergemeinschaft immer voneinander abhängig.

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  •  Hannibal81
16.6.2016  (#2)
Hallo!

Das ist schon klar, um diesen Gesetzesauszug geht es ja. Danach gibt es eben angeblich Möglichkeiten den Vertrag so auszuformulieren, dass alle Eigentümer weitgehend unabhängig von einander agieren können.

Ich habe dazu auch diesen Text gefunden:

http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/recht_steuern/1384324/Ist-ein-Reihenhaus-doch-nur-eine-Wohnung

Die Grundbucheintragung ist klar. Jeder wird bei Kauf zu den jeweiligen Anteilen ins Grundbuch eingetragen.
Es ist im Sinne der Eigentümer und auch des Bauträgers die Parteien so wenig wie möglich von einander abhängig zu machen. Lt. Aussage des Bauträgers ist das auch innerhalb des Gesetzestextes möglich und soll so geschehen. Ich wollte nur wissen, ob es bestimmte Punkte gibt die extra formuliert werden müssen.

LG

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  •  Sektionschef
  •   Gold-Award
16.6.2016  (#3)
Hallo
Was ist der Grund, warum man solche Gemeinschaften macht?
Warum teilt man das Grundstück nicht in 5 Teile und dann baut jeder wie er will?
Unser Grundstück war früher ebenfalls nur ein Anteil einer Gartensiedlung, also man hat im Grundbuch nur Anteile vom Ganzen besessen. Es wurde aber dann eine Teilung gemacht und erst dann durfte gebaut werden. Die Anteile wurden dann Baulose, wird aber nicht das selbe wie bei dir sein.
Allerdings wurde uns damals gesagt, dass, solange die Teilung nicht erfolgt ist, Gläubiger von Besitzern der Anteile bei hoher Verschuldung(in Ausnahmefällen) auch auf die anderen Anteile Zugriff hätten.
Weiss nicht genau ob das stimmt, nachdem die Teilung sowieso gemacht werden sollte hat sich dann niemand mehr näher dafür interessiert.
Vielleicht kannst du dazu einen Anwalt befragen?
mfg
Sektionschef


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