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Ich würde vorab die Baubehörde befragen. Dann weist Du wie die Baubehörde vorgehen wird. Doeses gespräch würde ich zusammenfassen und der Behörde zusenden. Dann hast Du auch einen "Beweis§ was die Behörde vorgibt, wenn dann der Bescheid kommt. Ich würde jedenfals vorab klären, ob es notwendig ist, einen Konsens herzustellen. Ohne Wissen über einen rechtsgültigen Konsens würde ich ein Objekt jedenfalls nicht kaufen. Du hast dann vielleicht in 10 Jahren Probleme, die dann schwer lösbar sind. |
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Ok ich habe gerade mit der zuständigen Baubehörde telefoniert. Ich habe jetzt mal nicht angegeben, dass ich ein Haus mit bereits ausgeführten Umbau besichtige, sondern ich habe angegeben, dass ich ein Haus besichtige und einen Dachgeschossausbau plane. Mir wurde gesagt, wenn keine baulichen Massnahmen bzw. Änderungen erforderlich sind, ist es nur anzeigepflichtig. Dazu muss ich nur in den Einreichplan in den entsprechenden Räumlichkeiten die Angaben (hand)schriftlich ändern und bei der Behörde einreichen. Kanal wird dann eben neu berechnet. Ich hatte dann noch explizit gefragt wie das mit Mindesthöhen etc. aussieht, da ich die Befürchtung habe das es etwas kanpp wird. Da wurde ich auf die Bauordnung NÖ verwiesen. Ich habe mir das auch schon angesehen, und durchgelsen. Koannte meine Frage aber leider nicht klären. Kann mir jemand sagen wo genau das Thema mit einzuhaltenden Durchgangshöhen behandelt wird, und in wiefern sich das bei Wohnräumen zu Lagerräumen im Dachboden unterschiedet? Danke! |
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Lass dir vom Grundeigentümer eine Vollmacht bzgl. Akteneinsicht geben und schau dir den bewilligten Bestand im Bauakt an - Fotos und Kopien von Bescheiden/Plänen machen. Dachbodenausbau ohne Änderung von tragenden Bauteilen und ohne äußere Änderungen (Zubauten) wäre bewilligungspflichtig nach §18 1a (vereinfachtes Verfahren). Für ein solches Vorhaben ist kein "befugter" Planverfasser und Bauführer erforderlich, was natürlich günstiger kommt. Ansuchen, Grundriss, Schnitt und eine kurze Beschreibung des Vorhabens sollten reichen. Gemäß BautechnikVO §5 ist es möglich, von den Bestimmungen für die Raumhöhen Abstand zu nehmen. Für die Bestimmungen bzgl. Türen (80/200 cm) sowie von Durchgangshöhen von Treppen (210 cm) ist das allerdings nicht möglich. Die Details würde ich wie bereits erwähnt mit der Behörde abklären.
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@Krautla Danke für die Info. Was kann man in so einem Fall machen, wenn die 210 nicht eingehalten werden (können)? Dann ist der Umbau so wie er ist nicht genehmigungsfähig ... also quasi Pech. Was ich jetzt noch in Erfahrung bringen muss, wie der Zugang zum Dachboden (der als solches ja schon im Einreichplan ist, aber eben nicht als Wohnfläche) im Einreichplan genau aussieht. Weil wenn der Durchgang so ja schon genehmigt ist, da ja diesbezüglich baulich nichts abgeändert wurde, wäre das ja dann so nicht mehr zu genehmigen oder? Oder gibt es diesbezüglich andere Anforderungen für die Zugänglichkeit von Wohnräumen bzw. Dachböden/Lagerräumen. |
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Es gäbe noch den §70 Abs. 6 in der BO BO [Bauordnung/Baugesetz]. Sonst würde mir leider nichts einfallen. Aufgrund deiner Beschreibung bezweifle ich allerdings das der anwendbar wäre. So ist es. Treppe zu Dachboden = Nebentreppe / Treppe zu Aufenthaltsraum = Haupttreppe oder in deinem Fall Wohnungstreppe. Die Anforderungen findest in der OIB 4 --> https://www.oib.or.at/de/oib-richtlinien/richtlinien/2019/oib-richtlinie-4 |
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Wenn du unter Druck bist, nur unter Vorbehalt ein Angebot legen und die Benutzbarkeit bzw Bewilligbsrkeit von einem ZT bestätigen lassen. Du kannst jetzt zwar selbst viel herum recherchieren aber am Ende musst du dir die Frage stellen ob du kompetent genug bist, ein derartiges Risiko in Kauf zu nehmen? |
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Und genau dieses Risiko übernimmst du mit einem nicht genehmigungsfähigen Bauteil, d.h. das wäre dann eine massive Preisminderung bzw. müsstest das dann letztendlich sogar noch rückbauen im schlechtesten Fall...wenn irgendein Versicherungsfall eintritt, steigt diese ev. aus (zb. wenn das Haus abbrennt). Ja logisch gibts die...zum Dachboden/Lagerraum kannst über eine Dachbodenluke/Leiter raufklettern...zu einem Wohnraum logischerweise nicht. Wenn der Dachboden als Wohnraum genutzt wird, gibts auch einige Sachen zu berücksichtigen (zb. Fenster, Lüftung usw.). Der Verkäufer soll sich einfach drum kümmern, dass die Hütte genehmigt ist, so wie sie genutzt und verkauft wird. Falls er sich weigert, wirds wohl auch einen Grund dafür geben. Ich würde bei der vielleicht größten Investition meines Lebens dieses Risiko sicher nicht auf mich nehmen.
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Hmmm. Das Haus ist aus den Mitte 80er, und lt. Aussage der Besitzer, ist das schon beim Neubau so (um)gebaut worden ... Also die 30 Jahre wären drin ... aber wie beweise ich das? Kurz gesagt glaube ich, mit den hier erhaltenen Informationen, beurteilen zu können, dass es derzeit eben nicht genehmigungsfähig ist. Ich denke aber mit etwas Investition könnte sich der Stiegenaufgang genehmigungsfähig machen lassen, dazu müsste eine Säule nach unten abgestützt werden, und die tragende Decke in dem Bereich neben der Treppe erweitert werden, und die Treppe quasi mittels Zwischenpodest um die Ecke gelegt werden. Technisch lösbar, aber natürlich mit einem gewissen Kostenaufwand ... Ich hätte mir das so gedacht ... Das Haus wird um ca. 500k angeboten Ich hätte ohne diese Thematik 450k geboten Mit diesem "Mangel" denke ich, werde ich jetzt 375 anbieten und nach Verhandlung auf max. 390 erhöhen. Glaube zwar nicht, dass die Verkäufer das Angebot annehmen, aber ich denke mal besser einen Preis zu bieten, mit dem ich diesen Abschlag in Kauf nehmen kann, als gar nicht zu bieten ... Der Dachboden ist schon bei der Einreichung als Wohnraum geplant gewesen, aber von Haus aus nicht als soches im Genehmigungsplan ausgewiesen worden. Frag mich nicht warum, wie gesagt der Hausherr ist leider schon verstorben und wird das wohl nicht mehr beantworten können. Entsprechend sind Fenster, belüftung etc. schon im Einreichplan drin. Aber was würde passieren wenn aus welchen Grund auch immer, hier irgendwann mal die Behörde aktiv wird und aufgrund der nicht genehmigungsfähigkeit rückgebaut werden muss? Was macht einen Raum zum Wohnraum? Wenn ich in einem Raum einen Sessel stehen habe? Oder wenn ein Bett drinnen steht, oder wenn im Raum, oder in der Ebene ein Wasser/Kanal verfügbar ist, oder erst wenn er vermietet wird??? Was muss man dann rückbauen/entfernen/etc. Wie beweise ich, dass es kein Wohnraum mehr ist? Das ist in der momentanen Situation leider ein Wunschdenken. Schon vorher war ein Haus wenn man auch nur eine Woche überlegt hat weg ... wenn es ein gutes Angebot war zumindest. Aber derzeit ... das ist weit unt breit in dieser Gegend das einzige Haus im Angebot. Ich fürchte sowieso, dass ich mit meiner Überlegung den Kürzeren ziehe, denn wenn ich mir unsere Gesellschaft so ansehen, vermute ich dass es 80% der Interessenten nicht mal verstehen, wenn es ihnen bei einer Begehung gesagt wird und selbst wenn sich kaum jemand einen Kopf darüber macht ... aber das ist nur eine Vermutung. |
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Du hast dir das eh schon selbst beantwortet. Entweder auf genehmigungsfähig einreichen/umbauen oder rückbauen, falls das nicht möglich ist. Dann hast einen sehr teuren Dachboden als Lagerfläche. Das steht in der Bauordnung, zb. §47 Für Wohn-/Aufenthaltsräume gibts gewisse Vorgaben wie Mindestfläche, Beheizung, (Haupt)Fenster und Belichtung, Belüftung usw. Der (überteuerte) Immobilienmarkt entspannt sich momentan etwas, es ist gar nicht mehr so einfach, eine Immobilie zu verkaufen wie zb. vor 2 Jahren. Hängt auch sicher mit den steigenden Zinsen und den schärferen Vorgaben bei Krediten zusammen. |
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Ja das ist mir mittlerweile schon beaknnt. Aber ich meinte, wenn ich Rückbauen muss, was muss ich an einem Wohnraum ändern, dass er nachträglich ein Lagerraum wird? Weil ob da jetzt jemand seine Zeit verbringt oder nicht, kann ja sowieso niemand kontrollieren? Müssen die Möbel entfernt werden und Bilder abgehängt? (Das war jetzt überspitzt, aber ich hoffe meine Frage kommt damit richtig rüber). Wie sieht es mit Wasser/Kanal aus? Dort ist natürlich Küche und Bad/WC vorhanden. Muss ich die Installationen (Wasserhahn, Dusche, WC-Schüssel) abbauen, oder muss ich die Rohrleitungen raus reissen? Es ist eine Fussbodenheizung in diesem Bereich verbaut. Die kann nicht entfernt werden. Muss ich die Zwischendecke raus reissen, muss ich die Zuleitungen abschliessen, etc. Weisst du was ich meine? |
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Lassen wir doch die Kirche im Dorf, mit dem BGM den Istzustand besprechen, wird sicher eine Lösung finden. Es schadet nicht einen Anwalt bei zu ziehen. Kosten sind stemmbar. |
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Ich würd das ehrlich gesagt auch nicht so eng sehen, weil für einen Lagerraum viel weniger Anforderungen gelten als für einen Wohnraum... Kontrollieren wird´s höchstwahrscheinlich keiner. Ich könnt mir aber vorstellen, dass es ev. versicherungstechnisch ein Thema sein kann, wenn zb. das Haus abbrennt/überflutet wird, wirst für einen Lagerraum weniger Versicherungsleistung in Anspruch nehmen können als für einen voll ausgebauten Wohnraum. Jop, ich würd´s im Vorfeld so abklären, dass der Kauf nur zustande kommt, wenn das so genehmigungsfähig ist (mit Unterstützung von Anwalt). Ob´s genehmigungsfähig ist, entscheidet dann die Bauinstanz (Bürgermeister), wenns problemlos geht, umso besser
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