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......Die Beweissicherung dient dazu, den Zustand der beim Nachbarn bestehenden Bauwerke objektiv und übereinstimmend zu dokumentieren, damit bei allfällig auftretenden Schäden das Ausmaß und vor allem der Verursacher der Schäden möglichst einfach und klar feststellbar sind.
Die Beweissicherung ist jedenfalls bei gleichzeitiger Anwesenheit des Bauherrn und des Nachbarn (oder entsprechender Vertreter) durchzuführen. Besser ist noch die zusätzliche Beiziehung eines Fachmannes (Baumeister, Sachverständiger), um den Bauzustand nicht nur objektiv, sondern auch technisch richtig einzustufen und festhalten zu können. Die Beweissicherung ist auch zu dokumentieren. Das werden jedenfalls Fotos sein und ein kurzer ergänzender Kommentar zu jedem Foto (da ist der Fachmann gefragt). Wie gesagt: Zweck der ganzen Sache ist, für allfällige spätere Auseinandersetzungen, eine objektive Grundlage zu haben, wie es vorher ausgeschaut hat und was allenfalls aufgrund der benachbarten Bauführung erst entstanden ist. Im tatsächlichen Streitfall spielt sich das dann bei Gericht ab. Die Beweissicherung ist in der Regel kein großer zeitlicher Aufwand. Die Kosten eines beigezogenen Baumeisters/Sachverständigen halten sich da meist in Grenzen. Wenn es nachher Streit geben sollten, dann sind sie es in jedem Fall wert. |
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in ergänzung zum schnelleren karl10: - ich würde mal hinterfragen, für welchen zweck genau ihr die beweise sichern müsst und mir dann die dafür zuständigen sachverständigen, die nach möglichkeit auch in der liste der sachverständigen eingetragen und den richtern beim zuständigen bezirksgericht bekannt sind, suchen. ein baumeister ist nun mal kein geologe oder geometer und sv, die der richter kennt, haben mehr gewicht.
hat den praktischen hintergrund, dass dann besitzstörungsklagen erschwert sind. was mir da nicht klar ist, ist die vorgehensweise der baubehörde: gibt's da was, was nur mit bauchweh genehmigt wurde? zudem würde ich mich mal mit dem betroffenen nachbarn ins einvernehmen setzen und den auch mal einweihen, die termine müsst ihr eh vereinbaren. videokamera + ton(aus der man einzelbilder rausnehmen kann) ist immer gut, auch da braucht's einverständnis. |
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Geschlossene Bauweise - Wir bauen direkt an einen Supermarkt an, die Baubehörde hat uns das empfohlen, d. h. der Bausachverständige der Gemeinde hat uns dazu geraten (wie auch unser Planer). Die Situation ist jetzt die, dass der Supermarkteigentümer nicht der Grundeigentümer ist (der zur Bauverhandlung geladen war, jedoch nicht erschienen ist). Der Supermarkt weiß also eigentlich noch nichts davon.
Insofern würde es nun Sinn machen, mit dem Verantwortlichen der Supermarktkette in Verbindung zu treten und sich da was auszumachen, denn dem gehört das Gebäude des Marktes. Ich hab auch was läuten gehört, dass man da auch die eigene Versicherungsgesellschaft, bei der man den eigenen Bau versichern wird, auch hinzuziehen soll. Was ist da dran? Macht das Sinn? |
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| Hallo celina3, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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@celina3 - Bist du in NÖ???
Wenn ja, dann hat dein letztes posting einen wesentlichen Haken: Wenn Grundeigentümer und Bauwerkseigentümer nicht ident sind und daher offensichtlich ein sogenanntes Superädifikat vorliegt, dann wurde ein grober Fehler gemacht, wenn man zur Bauverhandlung nur den Grundeigentümer und nicht auch den Bauwerkseigentümer geladen hat. Da hat man einen "übergangenen Nachbarn" produziert!!! Bist du sicher, dass der BAuwerkseigentümer nicht geladen war??? Richtig ist, dass in diesem Fall die Beiweissicherung mit dem Bauwerkseigentümer zu machen ist. |
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wie vermutet: bauchweh - die baubehörde baut mist und dann soll der bauherr den schwachsinn auf seine kosten glattbügeln, denn die baubehörde wäscht die hände in unschuld...
grundfrage ist: was ist an der situation grundeigentümer/supermarkteigentümer dran und warum weiß der supermarkt nix davon? superädifikat, baurecht...? hat die baubehörde nicht geladen, wird's ungut. dem supermarkteigentümer (oder auch nur BESITZER) steht, sobald ihr zu bauen beginnt, die möglichkeit einer besitzstörungsklage offen - und zwar vor dem bezirksgericht und ned vor der gemeinde. wenn er dann noch sagen kann, "er hat ja nix wissen können" (da heißt's nachprüfen: ist das z.b. ned vielleicht durch aushang beim gemeindeamt veröffentlicht worden), ist der baustopp ein selbstläufer - und die haftpflicht des bauherrn braucht auch nicht lange auf eine schadenmeldung warten. genau deswegen würde ich mich da mal beim dokumentieren des sachverhalts nicht zurückhalten und mich auch rechtlich informieren - ggf. bei der versicherung, aber auch der volksanwaltschaft, der ak oder dem vki. denke, die baubehörde hat keine blitzsaubere weste. |
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..Sollte es sich tatsächlich um einen übergangenen Nachbarn handeln, dann die Baubehörde drauf hinweisen. Von dieser sollte dann ein Baubewilligungsbescheid auch dem Bauwerkseigentümer (nachträglich)zugestellt werden. Dieser hat zwar dann noch ein Berufungsrecht, wenn dein Bau aber gesetzteskonform ist, wird´s ja keine Angriffspunkte geben. Mit der Bescheidzustellung ist auch der Besitzstörungsklage der Boden entzogen.
Stell mir das jetzt eher unaufgeregt vor. Trotzdem: Die Beweissicherung ist jedenfalls zu empfehlen und das ist deine Sache und nicht die der Baubehörde. |
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aus eigener erfahrung muss ich karl10 da korrigieren: - "Mit der Bescheidzustellung ist auch der Besitzstörungsklage der Boden entzogen."
das stimmt nicht, weil das zivilrechtliche verfahren (§§339ff abgb) vor dem bezirksgericht unabhängig vom verwaltungsrechtlichen bauverfahren abgehandelt wird - und das übergehen bzw. der nachträgliche bescheid eine ganz eigene optik kreiert... ob die behauptungen stimmen und ob dann was dabei rauskommt, ist für den baustopp (als einstweilige verfügung)vom gericht nicht einmal zu prüfen, es reicht dazu schon allein die behauptung (z.b. dass man trotz baugenehmigung gefährdet ist, weil man ja übergangen und nicht gehört wurde...oder sich der bauführer nicht an die baubewilligung hält). http://www.jusline.at/index.php?cpid=ba688068a8c8a95352ed951ddb88783e&lawid=1&paid=341&mvpa=236 |
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..Vorweg @creator: Zivilrecht ist nicht meine Sache und es zeigt sich da wieder, dass man nur dann mitreden soll, wenn man´s auch wirklich versteht. Sorry! Wirst sicher recht haben.
Ganz ohne Grund bin ich aber nicht auf die Aussage (Besitzstörung...Boden entzogen..) gekommen. Im Kommentar zum ABGB von Koziol u.a. steht zu § 340: Die Erwirkung des Bauverbots erfolgt in einem Besitzstörungsverfahren…Das Verbotsrecht besteht nur, wenn ein baubehördliches Bewilligungsverfahren entweder überhaupt nicht stattgefunden hat oder der ordnungsgemäß geladene Verbotswerber seine privatrechtlichen, im Verwaltungsverfahren nicht einvernehmlich erledigten Einwendungen erhoben hat….. Das heißt für mich: Besitzstörungsklage nur bei Schwarzbauten, übergangenen Nachbarn (ohne Bescheidzustellung?!) und bei tatsächlich im Verwaltungsverfahren erhobenen privatrechtlichen Einwendungen, oder?? Du schreibst aber: „.... weil das zivilrechtliche verfahren (§§339ff abgb) vor dem bezirksgericht unabhängig vom verwaltungsrechtlichen bauverfahren abgehandelt wird…“. Das versteh ich wiederum so, dass du sagst, die Besitzstörungsklage geht immer, egal ob´s ein Bauverfahren gegeben hat oder nicht. Wenn ich das richtig interpretiere, ist das genau das Gegenteil vom Kommentar, oder verstehe ich da was falsch??? Unklar ist für mich auch, was genau mit „baubehördliches Bewilligungsverfahren“ gemeint ist? Da muss wohl der Baubewilligungsbescheid dazu gehören, nur das Ermittlungsverfahren allein ohne Entscheidung kann ja kein Ausschlussgrund für die Besitzstörungsklage sein? Daher hab ich mir das so zusammengereimt, dass mit der Zustellung des Baubewilligungsbescheides an den übergangenen Nachbarn und dem damit vollen Anspruch auf Rechtsmittel bzw der dann endgültigen Rechtskraft sehr wohl von einem „baubehördlichen Bewilligungsverfahren“ auszugehen wäre. Und dann - sagt jedenfalls der Kommentar – besteht kein Verbotsrecht bei Besitzstörung durch Bauführung gem. § 340. Würde mich jetzt wirklich interessieren. Auch deshalb, weil ich aus sehr langer Praxis im Bauverfahren in NÖ diese Besitzstörungsklage bis jetzt in keinem mir bekannten Fall kennen gelernt habe und ich frage mich, worum dieser von creator immer wieder so eindringlich beschriebene und wirksame Weg, ein Bauvorhaben zu stoppen, in der Vielzahl mir bekannter Streitereien bei Bauvorhaben kein Nachbar beschritten hat? Eine rechtliche Frage hätte ich noch: Im Kommentar steht auch, dass ein aus dem Eigentum oder einem anderen dinglichen Recht abgeleiteter Anspruch auf Unterlassung kein Fall des §340 ist. Was ist da für mich als Nichtjurist gemeint?? Etwa dass eine BESITZstörungsklage nur auf BESITZ und nicht auf EIGENTUM gehen kann?? |
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zweitversion: theorie und praxis sind zweierleiund natürlich ist das bedürfnis der lehre, was schlaues zu produzieren und damit gutachter-aufträge zu lukrieren, deswegen gibt's ja so viele lehrmeinungen. auch dürfen lehrbücher keine anleitungen zu rechtsmissbräuchlichem verhalten geben - und ein solches war von mir gemeint auf das gehe ich in dieser version meiner antwort ned weiter ein. da wird auf zeit und geld gespielt, weil der richter aus der entfernung nicht prüfen kann - aber laut zpo schnell entscheiden muss. damit ist klar, dass man mit dem entsprechenden vorbringen einer vorbeugenden klage ziemlich leicht einen baustopp erreicht und §340 aushebelt. näheres bei interesse via pn. hier geht's nur um das erreichen des baustopps und wie man damit legal erpresst, ned unbedingt ums gewinnen des prozesses oder schutz vor realer gefahr. da hat meine nachbarin halt den richtigen gefunden... http://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/kap3_0.xml?section=1;section-view=true deine schlüsse sind falsch: natürlich sollte einem bescheid ein ordnungsgemäßes verfahren vorangehen, das dieser abschließt. damit kann die behörde nicht einfach das ermittlungsverfahren streichen und hoffen, dass der übergangene das avg ned kennt - ohne zu wissen, was der eigentlich vorbringen würde. wäre schnell, aber amtsmissbrauch und idealvorlage für §340 abgb, weil sich der bauführer gegen den übergangenen nicht rechtlich richtig geschützt hat. koziol meint mit "kein fall für §340", dass nur unmittelbare ansprüche, aber keine abgeleiteten wie z.b. aus ersitzung im beschleunigten verfahren abgehandelt werden sollen. lehrmeinungen sind halt einzelmeinungen und manchmal "irrt der ogh" |
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kleindienst's "nie mehr strafe zahlen" - war auch kein verwaltungsrecht-lehrbuch. |
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back againwar zwischendurch ein paar Tage auf Urlaub, daher erst jetzt meine Antwort: Vorweg: ja, es geht um NÖ. Danke für die Hinweise, ich hatte das eh im Hinterkopf, dass ich mit dem Marktleiter Kontakt aufnehme und mir das von denen auch noch irgendwie bestätigen lasse bzw. die bei der Beweissicherung unbedingt dabeihaben will. Ich werde auf jeden Fall mit der Baubehörde auch Rücksprache halten ob hier ja nichts übersehen wurde. Für die Beweissicherung ist jedenfalls für mich wichtig, dass die auch mit einem Zuständigen vom Supermarkt gemacht wird. Danke nochmal! |
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habe inzwischen - mit dem Bausachverständigen der Babehörde Rücksprache gehalten, der hat gemeint dass seitens Baubehörde grundsätzlich nur der Grundstückseigentümer zur Bauverhandlung einzuladen ist. Welches Rechtsverhältnis zwischen Grundeigentümer und Bauwerkseigentümer besteht kann der Behörde egal sein. Als Beispiel hat er auch genannt dass das bei einem Wohnbau mit Eigentumswohnungen auch so ist, da wird auch nicht jeder Besitzer einer Eigentumswohnung eingeladen sondern die Partei, der das Grundstück gehört (also die Wohnbaugenossenschaft zum Beispiel)
Übrigens: der Supermarkt hat ein Baurecht im Grundbuch eingetragen. Ich werde mir jetzt von denen den für die Immobilie zuständigen erheben lassen und das mit dem besprechen.... |
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der "Bausachverständige der Baubehörde" - scheint mir ein fester depp (bzw.rechtlich nicht sattelfest) zu sein oder er hat sein "gundsätzlich" so gemeint, dass es ja immer ausnahmen zu seinem statement gibt - vgl. nö. bauordnung, §6abs.1z4.
der vergleich mit den wohnungseigentümern ist der dümmstmögliche, weil hier ein miteigentum nach anteilen (laut nutzwertgutachten bzw. eingetragenen anteilen) an der gesamtsache vorliegt und da DARF (in abweichung zur regel) ein bevollmächtigter eingesetzt werden. und die hier schon öfters diskutierten "subjektiv-öffentlichen rechte" sind ja in deinem fall offensichtlich. § 5 Allgemeine Verfahrensbestimmungen (1) Bescheide aufgrund dieses Gesetzes sind schriftlich zu erlassen. (2) Wenn die Parteistellung in einem Verfahren vom Eigentum an einem Grundstück oder Bauwerk abgeleitet wird, das mehr als zwei Personen gehört, dann darf die Baubehörde den Miteigentümern die Namhaftmachung eines gemeinsamen Zustellungsbevollmächtigten auftragen. (3) Die Baubehörde erster Instanz hat über einen Antrag nach § 14, sofern das Vorhaben keiner Bewilligung nach einem anderen Gesetz bedarf, binnen drei Monaten zu entscheiden. Die Entscheidungsfrist beginnt erst, wenn alle Antragsbeilagen (§§ 18 und 19) der Baubehörde vorliegen. § 6 Parteien, Nachbarn und Beteiligte (1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 32, § 33 Abs. 2, § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung: 1. der Bauwerber und/oder der Eigentümer des Bauwerks 2. der Eigentümer des Baugrundstücks 3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und 4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z. 2 und 3, z.B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller, Kanalstrang (Nachbarn). Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektivöffentlichen Rechten berührt sind. Beteiligte sind alle sonstigen Personen, die in ihren Privatrechten oder in ihren Interessen betroffen werden. (2) Subjektivöffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die 1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z. 4) sowie 2. den Schutz vor Immissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß (§ 63) ergeben, gewährleisten und über 3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestim- mungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4 Z. 9) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen. (3) Grenzt eine Straße an das Baugrundstück, dann hat der Straßenerhalter Parteistellung im Sinne des Abs. 1. Abweichend davon darf der Straßenerhalter nur jene Rechte geltend machen, die die Benützbarkeit der Straße und deren Verkehrssicherheit gewährleisten. |
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.. die kopierten Paragrafen helfen da nicht viel weiter!
Denn dass der Eigentümer des Supermarktes Parteistellung im Baubewilligungsverfahren hat, wurde hier von niemandem bezweifelt. Dass die Baubehörde aufgrund der Nichtladung zur Bauverhandlung eindeutig einen übergangenen Nachbarn produziert hat, steht auch schon fest (auch wenn´s der Bausachverständige nicht weiß oder glaubt). Die Frage ist: wie geht´s jetzt weiter? Wenn celina jetzt den Eigentümer des Supermarktes eruiert und das mit ihm besprechen will, ist das gut und schön; es fehlt allerdings nach wie vor eine Baubescheidzustellung an diesen, um einmal als Wichtigstes den übergangenen Nachbarn wegzubekommen. Darum sollte sich celina als erstes kümmern. Dann ist zu warten, ob eine Berufung kommt oder der Bescheid rechtskräftig wird (da ist natürlich ein Gespräch zwischen den Nachbarn immer gut). Und dann erst (also bei endgültiger Rechtskraft des Bescheides) geht´s um die Beweissicherung - also die ursprüngliche Fragestellung von celina. Hab´s schon oben gesagt: die Beweissicherung hat eigentlich nichts mit den subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten zu tun und auch nichts mit der Baubehörde. Alle Schäden, welche während bzw. durch die BAUAUSFÜHRUNG entstehen, werden nicht über das Baurecht abgehandelt, sondern ausschließlich über Zivilrecht. Dort ist dann die Dokumentation über den Zustand des Nachbargebäudes vor der Bauführung wichtig. |
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ich hab' die § der nö bauordnung kopiert, weil sich celina - - offenbar durch äußerungen des "bausachverständigen" - nicht sicher ist. deshalb auch meine etwas drastischere ausdrucksweise:
"Ich werde auf jeden Fall mit der Baubehörde auch Rücksprache halten ob hier ja nichts übersehen wurde." na, dass wer "übersehen" wurde, ist ja klar. de facto hat celina nur 2 möglichkeiten: entweder der supermarkteigentümer stimmt dem bauvorhaben schriftlich vor de behörde zu, dann kann man das in einem ergänzten berichtigungsbescheid lösen oder die verhandlung geht zurück an den start - und celina müsste die abwarten und kann sie sich wegen der verzögerung und schadenersatz an die gemeinde wenden... das muss aber eben mal abgewartet werden. |
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da kann ich jetzt nicht ganz folgen...zunächst die optimistische Variante, d.h. der Supermarkteigentümer ist zwar übergangener Nachbar, aber er hat keinen Einwand gegen das Bauvorhaben von celina:
Einfachste Lösung: Baubescheid zustellen, nach 2 Wochen ist er auch gegenüber dem übergangenen Nachbarn rechstkräftig und die Sache ist erledigt. Da braucht es keinen besonderen Berichtigungsbescheid. Nun die pessimistische Variante: Der Supermarkteigentümer hat Einwendungen (vielleicht sogar berechtigte). Auch hier - wie schon mehrmals von mir ausgeführt - den Baubewilligungsbescheid zuzustellen und er wird dann berufen. Sind die Einwendungen in der Berufung in der Sache berechtigt, dann wird der Berufung stattgegeben und die Bewilligung versagt oder vielleicht werden auch nur zusätzliche Auflagen vorgeschrieben, je nach Lage des Falles (ich verweise auf § 66 Abs. 4 AVG, wonach die Berufungsbehörde in der Sache selbst zu entscheiden hat). Der übergangene Nachbar hat jedenfalls KEIN Recht auf Wiederholung der Bauverhandlung - oder hab ich das "die Verhandlung geht zurück an den Start" wieder einmal falsch verstanden? Sie geht nicht zwingend zurück an den Start!!! Im Telegrammstil: Baubescheid an den Übergangenen zustellen - kommt keine Berufung, dann ist alles ok - kommt eine Berufung, dann die Berufungsentscheidung abwarten - nur aus dem Titel eines übergangenen Nachbarn ist die Anordnung der Wiederholung einer Bauverhandlung nicht zulässig - war die Berufung sachlich gerechtfertig, d.h. das Projekt war eigentlich schon ursprünglich nicht genehmigungsfähig, dann schleunigst das Projekt so abändern, dass alles passt. Und wenn das alles erledigt ist, dann reden wir über die ursprüngliche Anfrage betreffend Beweissicherung weiter.... |
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next stepich werde mal mit dem Supermarkt-Eigentümer (bzw. dem Zuständigen für Immobilienangelegenheiten) Kontakt aufnehmen und das mit der Beweissicherung anleiern. Bei dieser Gelegenheit werde ich ja sehen wie die darauf reagieren. Alles weitere mache ich von deren Reaktion abhängig.
Ich habe wenig Lust, meiner Baubehörde jetzt zu erklären dass sie vergessen haben, jemanden einzuladen. Dass es zu Verzögerungen kommen kann ist mir klar. Nachdem die Schuld nicht bei mir liegt sehe ich es etwas entspannter und mache mal ganz normal weiter. Morgen schaue ich mich um einen Baumeister um, den ich da als Fachmann beiziehen werde und frag mich mal beim Supermarkt durch. Es verspricht, noch spannend zu werden... ;) |
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@celina - du willst es offensichtlich nicht wahrhaben und der Satz "Nachdem die Schuld nicht bei mir liegt sehe ich es etwas entspannter und mache mal ganz normal weiter" klingt ein bißchen - sei mir bitte jetzt nicht böse - naiv.
Du legst es offensichtlich darauf an, dass du mit dem Bau beginnst und dass dann durch das Auftreten des übergangenen NAchbarn es zu einem Baustopp mit Berufung usw. kommt. Ob du Lust hast, der Baubehörde jetzt was zu erklären, ist nicht die Frage. Es geht um DEINE Interessen und Rechte. Und die sind nachhaltig nur gewahrt, wenn der übergangene Nachbar seinen Bescheid bekommt und die Sache aus der Welt geschaffen wird. Und darum würd ich mich schleunigst kümmern, Schuld hin oder her. Übrigens: Nichts gegen Baumeister, aber von diesen formalen, rechtlichen Dingen haben die in der Regel keine Ahnung! |
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habe ich - was davon geschrieben, dass ich mit dem Bau beginne ohne was zu regeln?
Ich habe geschrieben, dass ich mich um die Beweissicherung kümmern werde und solange die nicht hieb- und stichfest unter Dach und Fach ist greif ich sicher nix an. Ich gehe mal davon aus, dass diese rechtliche Angelegenheit (übergangener Nachbar) im Zuge der Beweissicherung zum Thema werden wird und dann soll sich die Baubehörde mit denen ausschnapsen wie sie das regelt. Das kann ja wohl nicht mein Thema sein dass ich denen sage wie es zu laufen hat, das ist mir zu dünnes Eis. Ich werde natürlich massiv dahinter sein, dass das alles klargestellt wird, aber ich denke man muss mal wo den Anfang machen und ich spiele das jetzt mal über die Beweissicherung (für die ich einen Baumeister als Fachmann beiziehen werde). Und solange ich keine Bagger auffahren lasse kann ja nix passieren. So war es gemeint und so werde ich das jetzt mal in Angriff nehmen. Danke auf jeden Fall für eure Inputs und Hinweise! Werde Euch auf dem Laufenden halten wie es sich weiterentwickelt! |
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