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Bebauungsplan ist Schwachsinn

3 Beiträge | 13.10. - 23.10.2008
ch habe ein schönes Hanggrundstück in Oberösterreich gekauft um dort den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Da das Gelände nach süden und Osten hin ein Gefälle aufweist, dachte ich, ich könnte die Garage in den Keller integrieren und das Haus obendrauf bauen.

Beim Grundstückskauf gab es einen Bebauungsplan der einen Höhenbezugspunkt vorsieht. Mir als Laien blieb der tiefere Sinn verborgen, ich dachte auch dass beim Kauf eines Baugrundes von der Gemeinde mit keinen Problemen zu rechnen ist. Der Bebauungsplan schreibt folgendes in den Punkten 6. und 7. vor:

6. Gebäudehöhe.
Als Höchstgrenze sind 2 Vollgeschoße zulässig (EG+OG). Die Übermauerung der Decke über OG darf höchstens 50cm betragen. Die Fussbodenoberkante (FOK) des EG darf max. 30cm über dem im Planteil auf dem jeweiligen Grundstück angebgebenen Höhenbezugspunkt liegen. Als Bezugshöhe gilt die Höhe im natürlichen Gelände vor der Bautätigkeit. Als max. zulässige Traufenhöhe gelten 6,50 über FOK EG. Als max zulässige Firsthöhe gelten 10,00m über FOK EG.
7. Geländeveränderung.
Soweit als möglich ist das natürliche Gelände zu erhalten. Anschüttungen bzw. Abgrabungen sind nur in unmittelbaren Anschluss an das Hauptgebäude bis zu einer Höhe von max. 1,50m vom Urgelände zulässig. Stützmauern innerhalb des Grundstückes und gegen Nachbargrundstücke dürfen auf ihrer Sichtseite max 1,00 m über Gelände betragen.

Da der Bezugspunkt bei meinem Grundstück allerdings 2,15 m unterhalb des höchsten Punktes und auch des Bezugspunktes des Nachbargrundstückes liegt ergibt sich folgendes.

1. Man muss sehr viel Erde bewegen
2. das natürliche Gelände wird sehr stark verändert.
3. Man muss gegen den Punkt 7 verstoßen um überhaupt so weit Abgraben zu können. (1,5m darf man 2,15m muss man-Widerspruch).
4. Stützmauern zum Nachbargrundstück errichten.
5. Das geplan Gebäude würde mehr als 2 Meter !!! tiefer stehen als das Gebäude des Nachbargrundstückes.
6. Einer Baumeisterschätzung zufolge würden in jedem Fall Mehrkosten von ungefähr 20-25 tsd Euro entstehen (für Abtrag des Grundstücks, Bau der Mauern (die wohlgemerkt nicht gebaut werden dürfen) usw.)

Soweit das Ärgernis nun zu meinen Fragen.

1. was ist notwendig um den Bebauungsplan zu ändern. Kann ich hier Einfluss nehmen wie gehe ich am besten vor.
2. Wenn ich 2,15m abgraben muss aber nur 1,50 m abgraben darf- Genügt dieser Wiederspruch um rechtlich irgendwie gegen den Bebauungsplan vorzugehen (z.B: Rücktritt vom Kaufvertrag, weil unbebaubar o.ä.)
3. Wenn der Bebauungsplan doch geändert wird: hat dies auswirkungen auf meinen Vertrag. Muss ich die neuen Bedingungen akzeptieren oder kann dann irgendetwas dagegen unternehmen. (Kaufvertragsrücktritt, gegen den geänderten BP vorgehen, o.ä.)

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen, über eine Antwort ich mich sehr freuen

 
14.10.2008 10:11
such eine lösung ohne neuen bebauungsplan
zu 1.) ein gemeinderatsbeschluss. und lange vorbereitungen da auch nachbarn einspurchfristen bekommen usw. kann ein halbes jahr dauern oder zwei jahre dauern. mit bürgermeister reden.
zu 2.) sprich dass beim bürgermeister an, wie du am sinnvollsten bei bestehenden bebauungsplan baust. sprich auch themen an, dass ein niedrigeres haus zum nachbarn viele probleme mit sich bringt (regenwasser läuft von einem grundstück zum nächsten, evtl. sogar über terassentüren ins haus, schatten,...)
zu 3.) nein, auf den kaufvertrag hat es keine auswirkungen. du solltest aber schauen dass du bald als neuer eigentümer im grundbuch stehst, sofern noch nicht passiert. nur dann hast du mitsprachemöglichkeit für einen neuen bebauungsplan.
14.10.2008 12:21
Der Bürgermeister
ist erste Bauinstanz. Der nimmt sich aber meist einen Bausachverständigen dazu, damit er selbst nicht den Kopf hinhalten muss. Klär doch mal ab, wie das in Deiner Gemeinde gestrickt ist. Macht der Bürgermeister da selbst was oder verläßt er sich ganz auf den Bausachverständigen.

Danach würde ich zu dem relevanten Herrn hinpilgern und ihm das Problem schildern. Normalerweise ist niemand interessiert dem "Bürger" unsinnige Schwierigkeiten zu machen. Vielleicht kannst Du so eine Abweichung von den Bebauungsbestimmungen erreichen.
23.10.2008 17:37
Wir wollten auch einige Dinge anders machen, ...
als im Bebauungsplan vorgesehen und dafür hat ein Gespräch mit dem Bürgermeister gereicht. In einer kleinen Gemeinde wirst du natürlich weitaus größere Chancen haben, als in der Stadt.


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