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Einerseits dürftest du "Gebäudehöhe" und "Traufenhöhe" verwechseln. Traufe wäre nur an der Kante, Gebäudehöhe natürlich gilt für die gesamte Fläche.
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Was bedeutet das nun? Ist tatsächlich die Gebäudehöhe auf den gesamten Bauwich relevant? Gibt es dazu Ausnahmen? |
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Ich würd mal den mod bitten den thread ins baurechtforum zu verschieben, dann wird karl10 auf ihn aufmerksam werden, und. - wennst ihm nicht "blöd" von der Seite kommst - dir entsprechend weiterhelfen.
ps: draufreden bringt bei ihm nix, er weiß wirklich was er tut ;) |
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Zuerst wäre zu klären wie groß die Gebäudehöhe tatsächlich ist.
Sofern ich es richtig verstehe, steht an der Nachbarsgrenze die Giebelfront. Hier wäre §53 "Höhe der Bauwerke" genau zu beachten. Im Absatz 6 wird eine Abweichung für Giebelfronten angeführt. Maßgebend ist auf jeden Fall der notwendige Lichteinfall auf Hauptfenster des Nachbarns. |
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@ Mod: - Bitte ins baurechtforum verschieben.
Danke. |
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.voerst wäre noch endgültig klar zu stellen, wie die Garage tatsächlich situiert wird, in welche Richtung der First verläuft, an welchen Seiten die Giebel sind und wie die Grundrissmaße genau sind? Ich versteh die Schilderung nämlich anders als p***** (er sagt: ..steht an der Nachbarsgrenze die Giebelfront...).
Weiters bräuchte man eine genaue Angabe, um welches genaue Ausmaß sich auf die Länge der mit der Garage verbauten Fläche das Gelände ändert? Auch von einem Bebauungsplan ist die Rede. Welche Bauklasse ist für das Baugrundstück und das Nachbargrundstück festgelegt (brauch ma zum Abklären der "zulässigen Bebauung" auf dem Nachbargrundstück)?? Gibts eine spezielle Festlegung für den seitlichen Bauwich?? Gibts allenfalls im Bebauungsplan eine spezielle Regelung (Höhe) für die Nebengebäude im Bauwich (könnte auch im Textteil des Bebauungsplanes sein)? Weitere Frage: besteht rund um die geplante Garage das Urgelände, oder wird auch eine Niveauveränderung durchgeführt (wenn ja: wo und wieviel?) Wie liegt der Nachbargrund geländemäßig?? (höher, tiefer? um wieviel??) Wie hoch wird denn die Garage an der am Tiefpunkt liegenden Einfahrtsseite? Vorweg kann schon mal folgendes gesagt werden: Die gesetzliche Beschränkung der Gebäudehöhe von 3 m bei Nebengebäuden im Bauwich gilt für JEDE Front im Bauwich, d.h. nicht nur gegenüber dem Nachbarn. "Gebeäudehöhe" ist gem. § 53 Abs. 1 NÖ BO immer die "mittlere" Höhe einer Front (d.h. die Frontfläche dividiert durch die Frontbreite ergibt die durchschnittliche Gebäudehöhe) @p*****: §53 Abs.6 (Sonderregelung für Giebelfronten) passt für diesen Fall nicht und bitte gleich wieder vergessen. Mit dieser Bestimmung wird nur geregelt, dass Bauklassen (=Bebauungshöhe) durch Giebelfronten um bis zu 3 m überschritten werden dürfen. Hier geht es aber um den Begriff "Gebäudehöhe" Nach der Ergänzung der Angaben wird die Frage sein, ob die Gebäudehöhe aller hangabwärts liegenden Fronten die 3m nicht mehr überschreitet als es dem Geländeunterschied entspricht? Wenn das passt, dann wirds noch darauf ankommen, ob durch eine solche Höhe die Belichtung unter 45° auf die Hauptfenster zulässiger Gebäude auf dem NAchbargrundstück nicht beeinträchtigt wird (daher muss man abklären, welche Bebauung auf dem Nachbargrund derzeit "zulässig" ist). |
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Der letzte Punkt mit der Belichtung der Nachbarfenster ist wohl wurst. Bei 45 Grad und einem eingehaltenem Bauwich des Nachbarn von 3m kann keines dessen Fenster durch ein im eigenen Bauwich errichtetes Nebengebäude mit einer ungefähren Höhe von 3m beschattet werden - es sei denn der Nachbar sitzt um 2m tiefer...
Unsere Garage ist genehmigt und überschreitet diese 3m, da die Garage an der niedrigsten Seite (jene an der Grundgrenze) bereits 3m hoch ist und zur Grundstückmitte hin ansteigt bis 3,7m. Die mittlere Höhe der Tirnseiten im Bauwich beträgt somit ca. 3,2m. Außerdem würde diese Auslegung m.M. Nach gar keinen Sinn ergeben da das Nebengebäude dann an jener Stelle, welche 3m von d Grundgrenze entfernt ist, nicht viel mehr als 3m hoch sein dürfte - das dort beginnende Hauptgebäude dürfte aber an der selben Stelle 6m hoch sein. |
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Die Frage ist, wo der Nachbar in 3m-Abstand (=sein eigener Mindestbauwich) seine Belichtungsfläche anordnen darf, d.h. wo könnten seine ZULÄSSIGEN Hauptfenster sein?
Das könnte bereits unmittelbar am Boden beginnen. Im ebenen Gelände würde sich das dann bei 3m Abstand mit einer Gebäudehöhe von GENAU 3m gerade ausgehen. Ab dem 1. cm darüber nicht mehr. Die (ausnahmsweise) Überschreitung der 3m Nebengebäudehöhe hangabwärts wäre dann nicht möglich. Ob die Fensterfläche ab Boden beim Nachbarn jedoch zulässig ist (oder vielleicht erst irgendwo höher) hängt von den Bebauungsmöglichkeiten auf dem daneben liegenden Grundstück ab. 1. Möglichkeit: Bei offener Bebaungsweise und max. Bauklasse I (=bis 5m Höhe) ist das so wie gerade beschrieben (d.h. das Nachbarfenster ist in 3m Abstand bereits ab Boden ZULÄSSIG). 2. Möglichkeit: Ist z.B. die Bauklasse II (=Höhe bis 8 m) festgelegt, dann schauts jedoch anders aus: 8 m Gebäudehöhe erforden einen Mindestbauwich auf dem eigenen Grundstück von 4 m (=zumindest halbe Gebäudehöhe), beim Nachbarn ist der Bauwich 3m wenn er nicht höher als 6 m baut; ergibt einen Abstand von in Summe 7 m. Das heißt, dass die 45°-Linie von 8 m Höhe weg bei 7m Abstand 1 m über Niveau liegt (ebenes Gelände!!). d.h. wiederum, dass der Nachbar sein Hauptfenster erst bei 1m über Niveau beginnen darf (=ZULÄSSIGES Fenster). In diesem Fall wäre für das Nebengebäude im seitlichen BAuwich aufgrund der Hanglagenregelung 3+1m= 4m möglich. Das alles, wenn die beiden Grundstücke auf gleichem Niveau liegen. Wenn nicht, dann schaut die Rechnung entsprechend anders aus. Genau das alles wird bei dem von herby geschilderten Fall zu prüfen sein!! Es wurde hier immer wieder angemerkt, dass Baubehörden nicht immer das tun was im gesetz steht. Scheint auch bei dir so gewesen zu sein - hast Glück gehabt....
Das ist keine "Auslegung". Das gGesetz sagt: "....im seitlichen BAuwich..."Der Bauwich ist 3 m breit und nicht nur eine Linie an der Grundgrenze. Es gilt alles, was dann im Gesetzestext in der Folge steht, daher ganz eindeutig im ganzen Bauwich. Dass das nur in einem bestimmten Teil des Bauwichs gelten würde, ist im Gesetzestext nicht erkennbar und genau das wäre daher eine (unzulässige) "Auslegung". DAs Gesetz spricht weiters nicht nur von Nebengebäuden, sondern auch von Nebengebäudeteilen. Das bedeutet, dass bei Nebengebäuden, die breiter als 3 m sind (was ja generell nicht verboten ist), die Regeln im Bauwich nur für jenen Teil des Nebengebäudes gelten, welche innerhalb des Bauwichs liegen. Das sind also die (zumindest ) 3m. Daran besteht rechtlich im ganzen Land kein Zweifel (was nicht heißt, dass es manche Baubehörde - teils aus Unwissenheit - anders machen - siehe oben). Die Konsequenz daraus ist - wie du richtig sagst: das Nebengebäude darf innerhalb des gesamten Bauwichs 3 m Gebäudehöhe nicht überschreiten. Unmittelbar daneben darf das Hauptgebäude mit 6m Gebäudehöhe anschließen. Genauso ist es. Es liegen hier 2 Zonen des Baugrundstückes nebeneinander, für die eben verschiedene Regeln (u.a. für die zulässige Gebäudehöhe) gelten. Das will der gesetzgeber ganz bewußßt so. Es soll trotz der möglichen Errichtung von Nebengebäuden im seitlichen Bauwich, was ja an sich schon eine Ausnahme ist, der Charakter einer offenen Bebauungsweise auch tatsächlich gewahrt werden... |
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@Karl10: - Danke für die verständlichen Erklärungen. Ich akzeptiere den letzten Punkt mal so - logisch ist es noch immer nicht. |
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Hallo Karl,
danke für die bereits sehr ausführlichen Informationen! Zur Ausrichtung: die Garage soll direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden, das Dach (Satteldach) parallel zur Grundstücksgrenze verlaufen. Die Giebel somit über den Bauwich hinaus auf mein Grundstück ragen. Die Breite ist mit 6,27 m, die Länge mit 9 m vorgesehen. Am Nullpunkt der Garage (gleich mit dem Nachbargrundstück) ist eine Höhe bis zur Oberkante der Decke von ca. 2,6 m geplant, das Grundstück steigt nach hinten ca. 35 cm auf die 9m Länge an. D.h., die Garage wird "eingegraben". Die Dachneigung beträgt 38°. Eine Bauklasse ist nicht ausgewiesen, es steht nur 6m/7m, offene Bauweise. Das Nachbargrundstück (Acker) hat die Widmung Glf (LN), es könnte aber irgendwann in Bauland umgewidmet werden. Die Besitzerin hätte mit dem Satteldach kein Problem, ebenso wenig der Pächter. Bauwich auf meinem Grundstück: seitlich 3 m, Front 5 m. Keine speziellen Angaben (zumindest auf dem mir vorliegenden Plan). Der Abstand Strasse - Garage beträgt an der geringsten Stelle 5,5 m, an der länsten Stelle 7m. Um die Garage ist Urgelände, es soll am Nachbargrundstück erhalten beliben (darum -35 cm), auf meinem Grundstück aber auf 0 nivelliert werden (habe vor, "Terrassenabschnitte" anzulegen). Das eigene Wohnhaus ist an der engsten Stelle etwas mehr als 3m von der Garage entfernt. Ich habe die Garage deshalb mit Satteldach geplant, da eine Solaranlage darauf installiert werden sollte (in der Dachhaut). Auch aufgrund des Aussehens des Wohnhauses (gleiche Dachneigung, gleicher Stil) wäre das Satteldach einfach schöner. Vielleicht ist das Thema Ortsbilderhaltung relevant? Wobei ich in dieser neuen Siedlung am Ortsrand eher wenig Hoffnung habe. Könnte der Besitzer des Nachbargrundstücks durch seine Einverständniserklärung etwas daran ändern? Ich hoffe, alle Angeben präzise genug beschrieben zu haben, würde Dir aber auch gerne zur besseren Beurteilung die vorhandenen Pläne und Fotos zur Verfügung stellen. Vorerst besten Dank! Gruß, H |
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