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bauvoranfrage kostet tausende?

17 Beiträge | 14.8. - 22.8.2019
ich möchte in Kärnten, Wörthersee, ein Grundstück kaufen.
Auf diesem Grundstück möchte ich 4 ETW bauen.
Natürlich ging ich zum Bauamt um zu fragen obdies möglich ist.
Grundsätzliche Vorgaben habe ich eingehalten.
Grz gfz etc., abstandsflächen, parkplätze , alles bedacht.
Vorgelegt habe ich die entsprechenden Grundrisse, Seitenansichten, Kagis kataster mit eingezeichneten Abmessungen etc.
Formular für Bauansuchen mit Zusatz: Voranfrage, ausgefüllt beigelegt.

Nun verlangt das Bauamt von mir einen geländeschnitt, Vermessungskarte, Architektenunterlagen kpl., undweitere Sachen

Wie ist das möglich.
Ich interessiere mich in Kärnten für mehrere Grundstücke. Ich kann doch nicht für jedes Grundstück ca. 10.000,- vorab bezahlen um eine Auntwort vom bauamt zu bekommen.
 
 Wo ist der Fehler den ich gemacht habe.
Es muss doch einen Weg geben, damit ich eine Antwort bekomme, bevor ich ein Grundstück kaufe.

 
14.8.2019 18:02
Du unterliegst da einem Irrtum. "Bauvoranfrage", was soll das sein?? Sowas gibts offiziell, rechtlich nicht!
Du hast offensichtlich ein Bauansuchen abgegeben und so hats die Gemeinde anscheinend auch gewertet. Zu einem Bauansuchen fehlen da offensichtlich noch Unterlagen. Dein Zusatz "Voranfrage" zählt nicht, weil es sowas eben nicht gibt.
Bei der Baubehörde stellt man ein Bauansuchen und dann bekommt man eine Entscheidung in Form eines Bescheides - und das gilt dann.
Du kannst aber auch zu den Sprechzeiten aufs Bauamt gehen und dich über diverse Dinge erkundigen. Da bekommst du - mehr oder weniger exakte - mündliche Auskünfte, aber ohne jede Verbindlichkeit. Verbinbdlich ist nur ein Bescheid (und den gibts nur nach einem konkreten Ansuchen).

Was du brauchst, ist ein Planer, der sich auskennt. Dafür ist er da. Der muss das Gesetz und die örtlichen Bebauungsvorschriften kennen und darauf aufbauend dir sagen, was geht und was nicht.

Und: es gibt ein sogenanntes Prozessrisiko. D.h. definitiv wissen, ob etwas genehemigt wird oder nicht, tut man nur, wenn man ein Bauansuchen (natürlich mit allen erforderlichen Unterlagen) gestellt hat, wenn dann ein Bauverfahren abgewickelt wurde, und wenn ein Bescheid erstellt wurde (der dann von niemanden beeinsprucht wurde).

Vorweg bekommst von niemanden ein rechtsverbindliche Prognose, denn dann würde sich ja das ganze spätere Prozedere des Bauverfahrens erübrigen. Nicht zu vergessen, dass es da ja auch noch Nachbarn gibt, die dann mitreden dürfen und dass es oft Fragen und Themen gibt, die nicht 100%ig eindeutig beantwortbar sind. Und: in unserem Rechtsstaat gibt es immer einen Instanzenzug. Da ist in höherer Instanz schon oft anders entschieden/interpretiert worden.
Das alles kann dir vorweg keiner 100%ig voraussagen, geschweige denn irgendwas in einer "Bauvoranfrage" bestätigen. 
15.8.2019 10:20
Vielen Dank für die Beantwortung.
Gibt es wirklich keinen anderen Weg?
Ist es wirklich so, dass ich bei Interesse an einem Grundstückskauf immer diese
doch gewaltigen Kosten für architekt und Vermesser jedesmal zahlen muss
nur um zu wissen ob ich bauen darf?
Alle bekannten Vorschriften hatte ich sowieso beachtet.

Die "Schikane" entwickelte sich noch weiter.

Weiterhin soll ich als zukünftiger Hausverwalter ein komplettes Betriebskonzept ausarbeiten, dass sicherlich mit den 9 geforderten Absätzen einfach irrwitzig ist. Es handelt sich nur um 4 Wohnungen!
Noch nie habe ich davon gehört, dass man als Bauherr, späterer Verkäufer der gebauten Wohnungen und folgend Verwalter derselben, Konzepte vorlegen muss?

Sorry, mein Fehler für die Bauanfrage resultiert aus deutschem Recht, wo so etwas üblich ist?
15.8.2019 21:00


waltlaufen schrieb: nur um zu wissen ob ich bauen darf?
Alle bekannten Vorschriften hatte ich sowieso beachtet.

Wenn alle Vorschriften eingehalten werden, die ja auch öffentlich sind (z.B. Bauordnung, Bebauungsplan), dann wird man auch eine Genehmigung bekommen. Natürlich gibt es Interpretationsspielraum und ein gewisses Restrisiko. Aber, wie Karl schon geschrieben hat, kann ein guter Planer kann das minimieren.

Wir haben hier in Teilen von Kärnten (Rund um die Seen vor allem) schon genug Apartmenthäuser, wo für 10 Monate im Jahr keiner wohnt, weil sie nur als Zweitwohnsitz genutzt werden. Die sind in den letzen Jahren für einige Gemeinden wirklich zu einem Problem geworden. Ich kann mir vorstellen, dass das Vorlegen eine Betriebskonzepts dazu dient, vorab beurteilen zu können, ob das Haus dann auch wirklich zum Wohnen genutzt wird, oder nur Geldanlage bzw. eine Sommerurlaubsresidenz wird.


16.8.2019 13:40
Bez. Zweitwohnungen.
Genau dieses Dilemmas habe ich mich gewidmet.
Ich hasse die Zweitwohnungen, da sie unsere schöne Struktur in den Orten rund um die Seen zerstören. Der Einzelhandel stirbt, Lokale und andere Strassencafes, auch Diskotheken gibt es nicht mehr weil einfach die Menschen fehlen.
Genau deswegen wollte ich eine Baugenehmigung für ETW mit Vermietungszwang erreichen.
Dies würde direkt im Kaufvertrag verankert und somit eine Nutzung als "leerstehende" Zweitwohnung verhindert. Die Wohnung sind bereits bei Booking.com avisiert.
Ich kann aber nicht für jedes Grundstück dass sich meiner Meinung nach dafür eignet im Voraus Archtiekten- und Vermesserkosten bezahlen.

Ein Betriebskonzept für die ca. 600,-€ pro Jahr (Brutto!!!) vorlegen zu müssen ist für mich lächerlich und wie ich meine, versuchte Schikane, weil ich ja ein sehr unbeliebter Ausländer (deutscher) bin. Sorry!
Erst seit ca. 30 Jahren am See.
16.8.2019 16:49


waltlaufen schrieb: Voraus Archtiekten- und Vermesserkosten bezahlen.

 Musst ja auch nicht, aber halt mit dem Restrisiko leben, dass sich Details ändern könnten. Wie schon geschrieben, gibt es sowas wie eine Voranfrage ohnehin nicht. 

Macht ja ein normaler Häuslbauer auch nicht anders. Wunschgrundstück suchen, vor Kauf Bebauungsmöglichkeiten überlegen, evt. Vorplanung (solche Anfragen sieht man hier im Forum recht oft), dann Grundstück kaufen, Details planen, alle Unterlagen für Einreichung besorgen und einreichen. Hoffen dass es durch geht, sonst solange anpassen bis es passt (bei uns z.B. beim 3. Versuch), usw.
16.8.2019 17:58
Versteh das mit dem Betriebskonzept nicht (bin aber aus NÖ)!! Wer braucht das? und Wozu? Bzw, wer verlangt es mit welcher gesetzlicher Grundlage?
Ein Betriebskonzept ist Voraussetzung für eine Baubewilligung?? Steht das wirklich irgendwo in der Bauordnung?? Oder in einem Bebauungsplan?
Welche Verbindlichkeit hat dann das Betriebskonzept?? So wie der Einreichplan?
Und was wird da "Konzipiert"??

Würd mich jetzt wirklich interessieren, weil ich das überhaupt nicht kenne.....
17.8.2019 10:32


waltlaufen schrieb: Gibt es wirklich keinen anderen Weg?


In manchen Bundesländer/Regionen funktioniert das mit den Investoren so: Die sponsoren irgendeinen Dorf-Fussballverein, spielen am selben Platz Golf/Tennis wie der Bürgermeister/Bezirkshauptmann und man tritt der Partei des Bürgermeisters bei. Dann bekommt man schon die Baugenehmigung für ein ETW-Projekt und muss sich nicht mit Geändeschnitt oder Grundrisse beschäftigen. Vielleicht werden auch weniger Parkplätze und mehr Bebauungshöhe möglich um noch mehr Return-Of-Invest rauszupressen, dann brauchst eine Änderung des Bebauungsplanes. Also musst auch mal mit den anderen Parteien im Gemeinderat deren nahestehenden Vereine sponsorn.

Sorry, aber diese Dir wenig hilfreiche und manchmal doch realitätsnahe Antwort musste jetzt sein.
17.8.2019 11:23
Vorlegen eines Betriebskonzeptes,
damit vollkommen klar und ersichtlich ist, dass die Wohnungen tatsächlich touristisch genutzt werden, professionell durch eine Firma und nicht irgendwie doch wieder nur als unerwünschte Zweitwohnungen genutzt werden.

Ich bedanke mich für die Ratschläge und werde sie versuchen, möglichst kostengünstig umzusetzten und dann hoffen, dass das Grundstück welches ich kaufen möchte, dann auch noch verfügbar ist.
17.8.2019 12:07
Das beantwortet meine konkreten Fragen aber nicht! Rechtliche Grundlagen usw....
19.8.2019 12:09
Hallo Karl10,

vom Bauamt wurde mir bedeutet, dass ich für die Zustimmung zu Baugenehmigung ein Konzept (Formular mit 9 zu beantwortenden Punkten wurde mir ausgehändigt, 1 x DIN A 4) hätte um klarzustellen, dass eine touristische Nutzung Sinn machen würde. Durch die geforderte Vorlage z.B. Punkt 1. Analyse, usw. muss belegbar sein, dass sich der Aussschuss (genauen  Namen habe ich vergessen) überhaupt für diese Baugenehmigung positiv entscheiden kann. Ohne den Ausschuss wird die Baugenehmigung nicht erteilt.
Wo die rechtliche Grundlage für die Entscheidung des Bauamtes liegt kann ich auch nicht nachvollziehen. 10km weiter habe ich die Probleme nicht.
20.8.2019 9:31


waltlaufen schrieb: Wo die rechtliche Grundlage für die Entscheidung des Bauamtes liegt kann ich auch nicht nachvollziehen.

 also gibts keine gesetzliche Grundlage dafür? Dann brauchst es auch nicht zu machen, um eine Baubewilligung zu bekommen.
Wenn die Baubehörde hier ungesetzlich agieren sollte, dann gibts dafür unseren Rechtsstaat, um sich dagegen zu wehren (Berufung, Beschwerde, Instanzenzug, Devoltuionsantrag usw. usw.).
 Oder du lässt es in dieser Gemeinde ganz einfach bleiben.
Kämpfen oder Weichen - DEINE Entscheidung!


20.8.2019 11:57
Keine Ahnung auf welche rechtlichen Grundlagen sich das genau bezieht, aber wir reden ja hier nicht von einem EFH, sondern mehreren Wohnungen, die dann über booking.com vermietet werden sollen, wie oben beschrieben ist. Und dass man für einen touristischen Betrieb ein 'Betriebskonzept' vorlegen soll, klingt jetzt nicht nach besonderer Willkür oder Schikane.
20.8.2019 13:26


chrismo schrieb: Und dass man für einen touristischen Betrieb ein 'Betriebskonzept' vorlegen soll, klingt jetzt nicht nach besonderer Willkür oder Schikane.

Für die Inanspruchnahme z.B. einer Investitionsförderung hast voll recht.
Für die Erteilung einer Baubewilligung rein nach Baurecht hat diese Frage aber keinerlei Relevanz!
21.8.2019 10:38
 Danke, 
zu Chrismo: ich finde es nicht als normal und auch nicht üblich, wenn man als Eigentümer einer einzelnen Wohnung um diese zu vermieten, ein Betriebskonzept benötigt. Einfach lächerlich.
Ich baue 4 Wohnungen für einzelne Eigentümer. Also in meinen Augen schon etwas schikane.

Ein guter Rat ist natürlich, sich nicht aufzuregen und einen anderen Ort zu wählen.

Anmerkung: Es gibt natürlich sehr wichtige Gründe, warum ich mich ausgerechnet für dieses Grundstück entschieden habe.

Ich gebe aber noch nicht auf und versuche es auf andere Art weiter. Andere Gemeinden gehen tatsächlich einen anderen Weg und helfen sogar (was ja auch normalerweise die Pflicht eines öff. angestellten ist denn er wird ja vom Volk bezahlt um das beste zu bewirken).
21.8.2019 12:22


chrismo schrieb: die dann über booking.com vermietet werden sollen

Bist du sicher dass du jetzt nicht mehrere Sachen verwechselst? Größere Gemeinden verbinden nämlich Betriebsanlagengenehmigung auch mit Bauanträgen, wenn Objekte für gewerbliche Nutzung gebaut werden. Glaube eher da hilft dir ein Forum/FB-Gruppe für Betriebsgründer mehr, hier haben die meisten mit Einfamilienhäuser gute Erfahrung. Privatimmervermietung gibts seit dem Tiroler Urteil nicht mehr ohne Gewerbe, Berechtigung f. Gastgewerbe und Betriebskonzept muss zuer Erlangung der Betriebsanlagengenehmigung gemacht werden.

Da aber die Auflagen der Betreibsanlagengenehmigung auch baulich sind, werden Bauanträge von Gemeinden oft zugleich den Bezirksverwaltungsbehörden vorgelegt um den BA-Genehmigungsantrag einzuleiten und das gemeinsam abzuhandeln. Insbesonders in den Statutarstädten wo es Magistrate gibt und beides in einer Behörde ist.

Wenn du bei unter 30 Betten bleibst, reicht nur die Gewerbeberechtigung und die Flächenwidmung. Aber bevor du da hunderttausende investierst würde ich die Folgen des Tiroler Urteils abwarten und kein Projekt ohne gleichzeitiger Sicherung der Flächenwidmung und Betriebsanlagengenehmigung verfolgen. Ausser du hast einen Plan B wie sich das mit klassischer Vermietung oder anderen Betriebskonzept refinanziert.
21.8.2019 15:08
Tiroler Urteil? Interessiert mich. Bitte genauer, hast da einen Link?
22.8.2019 23:34
hier zumindest presseinfo:
https://www.tt.com/panorama/verbrechen/15424936/tiroler-gericht-sieht-gewerbepflicht-bei-airbnb-vermietung

war offiziell angebotene vermietung über airbnb und andere plattformen und auch als privatzimmervermitung offiziell steuerehrlich angemeldet. das gericht hat trotzdem keinen unterschied zu gewerblicher vermitung gesehen, obwohl die landesgesetze privatzimmervermietung bis 10 betten unkompliziert erlaubten und das finanzamt das mit versteuerung als "einkommen aus vermietung und verpachtung" bislang erlaubte, somit SVA-befreit.

dieses urteil hat alle vorteile der privatzimmervermietung ausserhalb eigenen hausstandes quasi abgeschafft, weil es nun als gewerblich gilt mit allen folgen für gewerblicher vermietung. (sva-pflicht, abgabenfristen, genehmigungen, betriebsmeldung, usw.)



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