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Im von dir zitierten Gesetz steht aber "Bebauungsplan". Also, was sagt der Bebauungsplan??? Und warum sollte der nicht verbindlich sein??
Und wenn es im bebauungsplan solche Baufluchtlinien geben sollte, dann ist laut Gesetz diese Ausnahmebestimmung ja hinfällig und das war´s. Du musst also vorerst mal noch genau klären, ob es solche BAufluchtlinien im bebauungsplan gibt oder nicht.. |
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Beim online Abruf des Wiener Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes steht: "Ein Rechtsanspruch ist aus dieser Übersicht nicht ableitbar"
Wir haben zwar Baufluchtlinien eingezeichnet, aber nicht mit 3m Abstand zur Grenze, sondern weniger (2m bzw. 2,5m) und nun frage ich mich, ob wir nicht diese Bestimmung so auslegen könnten, dass die 3m unterschritten werden dürfen eben bis zur diesen 2 bzw 2,5m. |
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Das gilt fast für alle dieser online-Abfragen. Sind ja nicht immer tagesaktuell. Die BAufluchtlinien im Bebauungsplan sind sehr wohl verbindlich. Wenn du es genau wissen willst, ob die Onlineausgabe exakt dem derzeit gültigen Bebauungsplan entspricht, dann musst aufs MAgistrat gehen und Einsicht nehmen. Im Übrigen versteh ich nicht, was du mit den 3m meinst? Wenn es eine Baufluchtlinie gibt, dann zählt die. Wozu sonst soll eine BAufluchtlinie sein? Also darfst auf einer Seite bis auf 2,0 m und auf der anderen Seite bis auf 2,50m bis an die NAchbargrenzen heranbauen. Warum soll das nicht so sein?? |
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Ich hätte das so aus § 79 BO BO [Bauordnung/Baugesetz] f. Wien herausgelesen. Abstand 6m, darf max um die Hälfte überschritten werden --> 3m
Wenn die Linien wie im Online-Plan tatsächlich so für uns gelten, wären das aber auf jeden Fall sehr gute Nachrichten! |
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Du hast aber sehr richtig ganz am Anfang den Artikel 6a zitiert. Das ist die sogenannte "lex spezialis". Soll heißen: diese Regelung steht im Spezialfall (Grundstück weniger als 12 m breit) über den sonstigen allgemeinen Regeln und sticht diese aus.
Und dieser Artikel 6a sagt, dass man mit bestimmten Grenzen hinsichtlich Höhe und Tiefe die Abstandsflächen nicht einhalten muss (und bis an die Nachbargrundgrenze bauen darf). Ausgenommen: Im Bebauungsplan festgelegte Fluchtlinien dürfen keinesfalls überschritten werden. Da es solche Fluchtlinien bei deinem Grundstück offensichtlich gibt, sind diese die Grenze bis wohin du bauen darfst... |
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So ganz schlau werde ich aus der BO BO [Bauordnung/Baugesetz] allerdings dennoch nicht. Grundsätzlich gilt § 79 BO BO [Bauordnung/Baugesetz], aber hier haben wir andere Baufluchtlinien --> daher gelten diese. Schränkt nun Art. 6a dieses Bebauungsfenster wieder ein? (Weil max. 10m lang und 3,5m hoch) Oder können wir doch auf voller Länge (15m) und Höhe (6,5m) den Abstand auf 2m bzw. 2,5m verringern. |
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Du fragst die BEhörde oder - ein Supertoller RA für Baurecht:
Dr Arno Behm, und mach ein Pauschalhonorar aus. |
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Generell gilt: bei Bauklasse I und II muss man 6m zur NAchbargrenze von der Verbauung freihalten. Man nennt diesen Bereich/Streifen Abstandsfläche. Das Gesetz sagt zunächst mal grundsätzlich: in Abstandsflächen darf nicht hineingebaut werden.
Davon gibts eine Ausnahme, die man immer ohne besondere weitere Voraussetzungen in Anspruch nehmen kann (§79 Abs. 3): Es darf dann bis auf die Hälfte der Abstandsfläche an den Nachbarn herangerückt werden (also die von dir genannten 3m), wenn keine der in die Abstandsflächen hineinragenden und dort liegenden Fronten eine Fläche von 45m² und die in der Abstandsfläche liegende bebaute Fläche 90m² nicht überschreitet. Soweit mal die allgemein gültige Regel. Und jetzt gibts noch eine Sonderregelung (lt. Artikel 6a), gem. der man noch weiter in die Abstandsflächen hineinbauen darf als es die allgemeine Regelung gem. §79 zulässt. Diese zusätzliche Ausnahme für darüber hinausgehende BAumöglichkeiten in der Abstandsfläche ist einerseits mit bestimmten Bauwerksgrößen beschränkt (10m Tiefe, 3,50 Höhe) und gibt das Recht zur Verbauung bis an die NAchbargrundgrenze. Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser zusätzlichen Bebauungsmöglichkeiten in Abstandsflächen sind lt. Artikel 6a 2 Punkte: - Erstens muss es sich um einen "alten" Bauplatz (vor 1996) handeln, bei dem zumindest eine Front max. 12 lang ist und - Zweitens dürfen im bebauungsplan festgelegte Baufluchtlinien nicht überschritten werden. D.h. somit: bis zur Hälfte der Abstandsfläche darf man das hineinbauen, was die allgemeine Regel des §79 erlaubt (siehe oben). Über dieses Maß hinaus gelten die Einschränkungen der Sonderregelung gem. Art. 6a (10m Tiefe und 3,5m Höhe)und über eine Baufluchtlinie hinaus geht gar nichts. Damit zu deiner Frage: Na, kannst du nicht!! Ab 3m gilt ja die Sonderregelung des Art. 6a (10m, 3,50). Du darfst das aber auch mit der Allgemeinregelung des § 79 bis 3m so nicht in die Abstandsfläche bauen. Denn dort gibts die Grenze von max. 45m² für die Fronten und bei 15x6,50 kommst auf 97,5!! Ja, natürlich! Das ist ja der Kern dieser Regelung. Bis zur Hälfte der Abstandsfläche kannst die allgemeine Regelung in Anspruch nhemen (§79), ab 3m und in deinem Fall bis zur absoluten Grenzen durch die Baufluchtlinie bei 2m gilt die Sonderregelung des Art. 6a. So würde ich das jedenfalls sehen. mycastle hat mit seinem Tipp auch nicht ganz unrecht. Einfacher (und vor allem billiger) wär jedoch du gehst ganz einfach aufs MAgistrat und fragst, wie du da bauen darfst. |
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Vielen Dank für die absolut hilfreichen Antworten. Das wäre auch unsere erste Auslegung gewesen. Mit dem Magistrat werden wir das ohnehin besprechen, wollten aber gleich mit Erstentwürfen kommen, um konkreter zu werden. |
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achja was ich vergessen habe..
@Karl: Ich denke mit Front ist nicht die Seitenlänge gemeint, also in dem Fall wäre die verbaute Front je Seite 3x6,5 (19,5m2) |
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Na das denk ich schon! Ein Haus (mit Nornalgrundriss) hat 4 Fronten: 1x vorne, 1x hinten, 2x seitlich. "Front" im Sinne des BAurechts ist nicht so zu verstehen, dass das nur nach vorne geht. IM Gesetz steht außerdem wörtlich "je Front". Also sind klarerweise ALLE Fronten gemeint. |
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Waren nun mit unserem Plan bei der Baupolizei und es ist wie angenommen und wir können Art. 6a nutzen. Das ist natürlich sehr gut, weil wir so wertvollen Raum im EG gewinnen! Bis auf 3m dürfen wir auf voller Länge bis ans Nachbargrundstück, also auch das ist kein Problem. Jetzt müssen wir noch ein wenig tüfteln wie wir die meiste Fläche gewinnen können (Wandaufbau, Dachform, usw) sind aber schon sehr zufrieden mit dem derzeitigen Plan! |
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Ich glaube da wird etwas missverstanden. Die bebaute Fläche darf je Front nicht über 45m² haben und nicht die Fläche der Front. Insgesamt darf die bebaute Fläche in der Abstandsfläche für alle Fronten bei Bauklasse I 90 m² nicht überschreiten. |
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Danke für die Aufklärung! |
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