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·gelöst· Absicherung Baurecht für Finanzierung

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15.10. - 16.10.2021
7 Beiträge | 4 Autoren 7
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Hallo,

mittlerweile bin ich echt ein bisschen ratlos.
Zu unserer Situation: Baurecht in Wien, Wert laut Gutachten (mit altem, baufälligem Haus), 150.000€, Pacht bis 2048 ca. 300€/Jahr. Mir ist bewusst, dass ein Abriss des Hauses den Wert mindert (warum auch immer).
Aber warum zur Hölle, nimmt keine Bank (Bank Austria, Erste Bank, Wüstenrot) das Baurecht als Sicherheit? Lediglich 80% des zukünftigen Hauses können besichert werden. Bonität kein Problem. Meine Gedanken sind, dass das Baurecht ja an Wert verliert, aber der Kredit ja auch? Für die Restdauer haben Banken verschiedene Vorschriften. Manche nehmen nur neue Baurechtverträge, manche wollen 5 Jahre bzw 10 Jahre vor Pachtende den Kredit wieder zurückbezahlt haben.

Übersehe ich was? Auf Nachfrage bei den Banken kommen keine Antworten. Vielleicht kann einer von euch mich auf die richtige Spur bringen.

LG

 
 
15.10.2021 ( #1)
Lange Laufzeit hat das Baurecht ja nicht mehr. Was passiert nach 2048?
15.10.2021 ( #2)


Bauprinz schrieb:

Lange Laufzeit hat das Baurecht ja nicht mehr. Was passiert nach 2048?

Das kann uns keiner sagen. Dass das ein Risiko ist, ist uns bewusst. Da es allerdings von der Stadt Wien ist und um das Grundstück nur Eigengrund ist, spekulieren wir schon auf eine Verlängerung des Baurechts. Aber das wird uns niemand versichern. Trotz allem gibt es begutachteten Wert, der meiner Meinung nach auch als Sicherheit gelten sollte. Deshalb frag ich mich warum das nicht der Fall ist.
15.10.2021 ( #3)


user09 schrieb: Aber warum zur Hölle, nimmt keine Bank (Bank Austria, Erste Bank, Wüstenrot) das Baurecht als Sicherheit?

Ich bin kein Profi, aber ich würde mal meinen, weil sie auch so genug Geschäft machen und sie das zusätzliche Risiko bzw. die Komplexität einfach nicht interessiert.

Als Tipp: mal bei kleineren Banken versuchen, wo Sonderfälle bzw. die passenden Lösungen eher noch verhandelbar sind. 

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15.10.2021 ( #4)


chrismo schrieb:

Als Tipp: mal bei kleineren Banken versuchen, wo Sonderfälle bzw. die passenden Lösungen eher noch verhandelbar sind.

Das ist sicherlich eine gute Idee. Eine kleinere Bank hat tatsächlich auch einen Kredit angeboten, allerdings nur mit der Laufzeit von eben 16 Jahren, auf Nachfrage eine interne Vorschrift. Danke für deinen Post.
So viele kleine Banken die Wohnkredite anbieten habe ich allerdings noch nicht gefunden.
16.10.2021 ( #5)
So als Laie gefragt, die Bank steht ja bei einem Grundstück mit Baurecht nicht im Grundbuch, da das Eigentum ja beim Baurechtgeber liegt, oder?
Sprich wenn eure Zahlung ausfällt, was kann sich die Bank dann holen? Der Grund gehört euch ja nicht.

Von daher hat das aus Laiensicht eine gewisse Logik... was soll der Wert im Gutachten darstellen? Höchstens den Asset der Stadt Wien oder?

Zu den Konditionen wird das 2048 eh nie und nimmer verlängert werden... das würd ich mir generell gut überlegen,  wenn ihr dann nachher 10mal so viel Pacht zahlt...
16.10.2021 ( #6)
Der Wert des Grundstücks/Baurechtseinlage liegt im Jahr 2048 bei null, bzw je nach Ausgestaltung des Baurechtsvertrags hat der Baurechtseigentümer sogar noch Pflichten wenn die Baurechtseinlage abläuft, die dann auch noch Kosten verursachen können.

Oft es ist in den Baurechtsverträgen so gereglt dass der Grundstückseigentümer die darauf befindliche Immobile um Drittel des Zeitwerts  ablösen kann. Dass der Bank das zu risikobehaftet ist kann ich verstehen.

Selbst im Fall dass der Baurechtsvertrag verlängert wird - wie hoch wird der neue Mietzins ausfallen?
Bzw. selbst der aktuelle Mietzins wird ja am VPI angepasst werden? der wird in den nächsten Jahren in Anbetracht der derzeitigen wirtschaftlichen Lage wohl ordentlich zulegen.  Wobei wenn der derzeit lediglich 300EUR im Jahr liegt, ist der Aspekt wohl vernachlässigbar.

Ich würde mir das Vorhaben nochmal gut überlegen und insbesondere den Baurechtsvertrag gut prüfen.
16.10.2021 ( #7)


MalcolmX schrieb:

Zu den Konditionen wird das 2048 eh nie und nimmer verlängert werden... das würd ich mir generell gut überlegen,  wenn ihr dann nachher 10mal so viel Pacht zahlt...

10x wäre ein Traum... Gehe von mehr aus. Überlegung hin oder her, solche Grundstücke werden gerade für 600k in Wien verkauft, was ich mir definitv nicht leisten kann.
Im Gutachten ist von 7560€/Jahr die Rede, was eine ver 25-fachung bedeutet.. stand jetzt...


Bauprinz schrieb:

Der Wert des Grundstücks/Baurechtseinlage liegt im Jahr 2048 bei null, bzw je nach Ausgestaltung des Baurechtsvertrags hat der Baurechtseigentümer sogar noch Pflichten wenn die Baurechtseinlage abläuft, die dann auch noch Kosten verursachen können.

Oft es ist in den Baurechtsverträgen so gereglt dass der Grundstückseigentümer die darauf befindliche Immobile um Drittel des Zeitwerts  ablösen kann. Dass der Bank das zu risikobehaftet ist kann ich verstehen.

Selbst im Fall dass der Baurechtsvertrag verlängert wird - wie hoch wird der neue Mietzins ausfallen?
Bzw. selbst der aktuelle Mietzins wird ja am VPI angepasst werden? der wird in den nächsten Jahren in Anbetracht der derzeitigen wirtschaftlichen Lage wohl ordentlich zulegen.  Wobei wenn der derzeit lediglich 300EUR im Jahr liegt, ist der Aspekt wohl vernachlässigbar.

Ich würde mir das Vorhaben nochmal gut überlegen und insbesondere den Baurechtsvertrag gut prüfen.

Das stimmt, in dem Fall ist es sogar so, dass die Stadt Wien nur ein Viertel bezahlen muss oder man eben das Haus abreißen muss. Die Stadt Wien hatte bei der Übernahme, als wir das Baurecht übernommen haben, das Vorkaufsrecht, auf das sie aktiv verzichtet haben. Wären sie kapitalistisch, hätten sie das niemals zugelassen, bei einer Pacht von 300€/Jahr.

Ich sehe ein, dass das für die Bank ein Risiko ist, aber ein überschaubares, vor allem wenn ein Haus drauf steht. Glorit macht es hier in Wien ja nicht anders, die verkaufen für x Million ein Haus auf einem Pachtgrundstück, der Käufer muss dann den Kaufpreis + Pacht bezahlen, die weit über den 300€ ist. Ich würde jetzt einfach behaupten, dass das Baurecht inkl. darauf stehendem Haus in Wien sehr wertvoll ist, wo es aktuell fast keine Grundstücke zu kaufen gibt. Vielleicht sollte ich einer Bank Angebote von potenziellen Käufern schicken, wenn ich ein Haus auf das Grundstück rendere...

Ich denke aber, dass das Thema zu nichts weiterem führen wird. Werde mir weitere Angebote einholen müssen bzw. mit einer kleineren Bank "verhandeln" müssen. Vielen Dank für eure Anmerkungen. Natürlich lass ich mir das vor der endgültigen Unterschrift nochmal durch den Kopf gehen. 
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