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Hallo Andi, - Glückwunsch zur Bauverhandlung. Das ist jetzt der 1. offizielle Schritt zu deinem Haus.
Ich weiß zwar nicht, ob du in einem größeren oder kleineren Ort bauen wirst, der Ablauf einer Bauverhandlung ist aber im Grunde genommen immer derselbe. Also: Zur Bauverhandlung eingeladen wurden auch deine Grundstücksnachbarn und ich gehe davon aus, dass diese auch kommen werden. Alleine schon, weil sie neugierig sind. Zusätzlich wird vermutlich auch ein Vertreter des Energieunternehmens dabei sein. Seitens der Gemeinde wird der Leiter der Bauabteilung (in Vertretung des Bürgermeisters) die Bauverhandlung leiten. Zusätzlich ist auch der Bausachverständige dabei. Ein Schriftführer ist auch anwesend. Ob noch weitere Gemeindemitarbeiter (z.B. Wassermeister) oder aber auch der Bezirksrauchfangkehrer dabei sind, hängt von der Gemeinde ab. Da lass dich überraschen. Nach der Begrüßung durch den Verhandlungsleiter wirst du als Bauherr ersucht, dein Bauvorhaben aufgrund der Pläne kurz vorzustellen. Breite einfach den Einreichplan etwas aus und erkläre dann kurz, was du geplant hast. Also z.B: Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses, bestehend aus Keller, Erdgeschoss und Dachgeschoss. Die Abmessungen sind ca. 10x8m. Firsthöhe xy. Das Haus soll in Ziegelbaueweise errrichtet werden ... und so weiter. Du brauchst die wichtigen Punkte nur aus der Baubeschreibung (welche du ja hast) herauslesen. Wenn du selbst ungern diesen kleinen "Vortrag" halten möchtest, hilft dir der Verhandlungsleiter sicher gerne aus. Nachdem du das Bauvorhaben vorgestellt hast, werden die Anwesenden um Stellungnahmen ersucht. Hier kann jeder seinen Senf dazu geben. In der Regel lautet die Standardstellungnahme: Wenn alles plangemäß und vorschriftsmäßig ausgeführt wird, habe ich keine Einwände gegen das Bauvorhaben. Übrigens: Der Plan wurde in der Regel schon vorgeprüft und aus bautechnischer Sicht sollte alles OK sein, andernfalls wäre keine Bauverhandlung ausgeschrieben worden. Sollte etwas zu ändern sein, wird diese Änderungen der Sachverständige später in die Verhandlungsschrift aufnehmen. Die Nachbarn können übrigens ein Bauvorhaben, das allen Vorschriften entspricht, nicht "ablehnen". Die Rechte eines Nachbarn beschränken sich eigentlich nur auf die Abstandsbestimmungen zur jeweiligen Nachbargrenze. Nur wenn du (was ich nicht hoffe) einen Nachbar hast, der dich ärgern will, könnte dieser rein formell Einspruch erheben (z.B. weil er sich "subjektiv in seinen Nachbarrechten gestört fühl") Was immer das bedeuten mag, damit könnte er dich jedenfalls ärgern und die Gemeinde müsste sich mit dem Einspruch beschäftigen. Aber keine Angst: Ein solcher Fall wird vermutlich nicht eintreten. Wenn alle Stellungnahmen abgegeben wurden, wird der Verhandlungsleiter vorschlagen, zur Niederschrift der Verhandlungsschrift ins Gemeindeamt zu fahren (das kann aber auch in einem Gasthaus oder bei einem Nachbarn gemacht werden). Die Nachbarn und die übrigen Teilnehmer (außer Gemeindevertreter, Sachverständiger und du selbst) müssen nicht bei der Niederschrift dabei sein. Nach der jeweils abgegebenen Stellungnahme kann sich eigentlich jeder verabschieden. Du selbst musst aber bei der Niederschrift anwesend sein. Jetzt kommt der Sachverständige an die Reihe. Er diktiert dem Schriftführer zuerst den "Befund". Das heißt, er beschreibt einfach nochmals dein Bauvorhaben in ordentlicher Schriftform. Dann diktiert er das "Gutachten". Darin führt er alle Auflagen an, also, was alles zu beachten ist. Z.B.: Das Bauvorhaben ist plangemäß auszuführen. Vor Baubeginn ist der Bauführer unaufgefordert der Baubehörde bekannt zu geben. Der Kanal |
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Bauverhandlung - Bei uns war der Bürgermeister, ein Bausachverständiger, unser Planer und ein Nachbar anwesend. Das Ganze hat inkl. Niederschrift ca. 45 min. gedauert. Alle Beteiligten sollten ja schon im vorhinein wissen worum es geht. Plan und Baubeschreibung liegen ja bei der Gemeinde zur Einsicht auf. Vorgestellt habe ich nichts.
Zu sagen wäre noch, dass es eine Vorverhandlung mit Planer und Bürgermeister gegeben hat, wo erste Fragen und Unklarheiten gleich ausgeräumt wurden. Gekostet hat uns die Bauverhandlung ca. € 360,- (war vor 2 Monaten) Der Baubescheid war nach ca. 3 Wochen im Briefkasten. LG bossi |
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das wird nix aufregendes - ist ja meist ein formalakt. - 1. - der baureferent/bgm muss das vorhaben ja schon vorprüfen und bei unstimmigkeiten unverzüglich kontakt zu dir aufnehmen. wenn ausgeschrieben ist, ist vorab alles ok.
2. - ob alle nachbarn eingeladen werden, ist auch unterschiedlich, manche gemeinden begnügen sich damit, öffentlich auszuhängen und abzuwarten, wer kommt. 3. - in nö sind die sog. "subjektiv-öffentlichen rechte" isd §6 abs. 1 + 2 nö bauordnung 1996 http://ris.bka.intra.gv.at/Dokumente/LrNo/LRNI_2008094/LRNI_2008094.rtf entscheidend, ob nachbarn überhaupt parteistatus bekommen. nur wenn sie die verletzung wegen baustatik, immissionen, begrenzungen etc. behaupten und damit einsprüche erheben, werden sie parteien. ist lustig, wenn sie das tun - damit wird ja implizit der vorprüfende referent zum deppen erklärt. hat meine nachbarin gemacht und ist postwendend abgeblitzt, da die behörde gemeinsam mit dem planverfasser, der auch immer geladen wird, diese einwendungen auch gleich berücksichtigen muss. dann bleiben nur noch besitzstörungsklagen vor dem berzirksgericht. normalerweise ist es immer sinnvoll, sich schon vorab mit dem baureferenten ins einvernehmen zu setzen. kosten der bescheidausfertigung je nach länge der verhandlung. in nö kann durch abgabe eines rechtsmittelverzichts die baubewilligung sofort rechtskräftig werden, dann brauchst du die rechtsmittelfrist nicht abwarten und kannst gleich bauen. kleine änderungen können gleich besprochen werden, da wäre natürlich eine skizze sinnvoll. |
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Danke für die ausführlichen Antworten! - Habe jetzt noch konkret einige Punkte/Änderungen zur Einreichplanung, die ich bei der BVH ansprechen möchte:
1) Kein Brunnen – nur Anschluß an die Ortswasserleitung 2) Evt. auch ein 2. Sickerschacht mit evt. Regenwassernutzung (Zisterne mit Überlauf) 3) Statt dem Dachflächenfenster das Solatube-System 160 DS oder 290 DS 4) Die Fundamentplatte wollen wir mit 10 cm XPS unterdämmen; 5) Die Kelleraußenwände wollen wir mit 12 cm XPS dämmen; 6) Die Wärmedämmung des Estrich im EG sollte gesamt 20 cm umfassen (statt 11 cm u. 5-10 cm Mineralfasermatte – Gesamt 20 cm Wärmedämmung) 7) Das Fenster auf der Nordansicht im Plan gehört weg – hier besteht kein Fenster 8) Wärmedämmung Geräteraum? Sind dies gravierende Änderungen, die die Erstellung eines neuen Planes bedürfen, oder sind hier evt. noch Änderungen bei der BVH "drin"? DANKE! |
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Hallo - Also wir haben auch anders gebaut als eingereicht!
ich habe nichts ändern müssen, mein Nachbar hat bei der Fertigstellung den Plan geändert (ein neues Fenster, eines Weg, eine Türe usw...) was du im Inneren machst, und wieviel Dämmen du aufbringst ist egal, detto die Geschichte mim Wasser. ev. das Fenster ... wobei wenn die Gemeinde "OK" ist, dann wird es einfach durchgestrichen und abgestempelt. Ich habe schon alles mögliche erlebt )
Ich würd dir empfehlen dass du kleine Änderrungen erst im Nachhinen zusammenfassen tust und dann fragen - kommt dir billiger und du verlierst auch keine Zeit! lg! |
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hab ich auch hinter mir - zum ablauf:
- musste selber nichts vorbereiten, die verhandlung wurde vom bauamt moderiert der verhandlungsleiter und ging punkt für punkt durch. - anfangs wurde ich vom verhandlungsleiter gebeten kurz den plan zu erläutern und das bauvorhaben zu beschreiben - der verhandlungsleiter erklärte dass es keine einsprüche gab bis zur verhandlung und fragte ob es noch einsprüche gibt. - kritische fragen musste ich nicht selber beantworten, der verhanldungsleiter oder bau-sachverständiger hat es immer erklärt dass alles so schon korrekt ist. - eine unterschrift fürs verhanldungsprotokoll gab es von jedem beteiligten. wer nicht kommt oder kommt und nicht unterschreibt und keienn einspruch macht, dann ist dessen zustimmung laut gesetz gegeben. - am nächsten tag ging ich nochmals in die gemende den bescheid abholen und einen einspruchsverzicht zu unterschreiben (anstatt 14tage einspruchsrecht abzuwarten) und durfte sofort mit dem bauen beginnen. das ganze hat um die 350 eur gekostet. |
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