Finanzierungshilfe auf Jahre
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Schlechte Vorzeichen, seinen Finanzierungspartner so zu sehen. Das Verhältnis mit der Bank sollte ein gutes sein, denn mit dieser steht und fällt dein Projekt. Diese geringschätzende voreingenommene Meinung über einen möglichen zukünftigen Partner sind wie erwähnt nicht die besten Voraussetzungen, übrigens auch nicht dein Nickname von hinten gelesen, hoffentlich ist der Name nicht Programm.😉 Eigenleistung ist immer recht schwer zu bewerten. Was, wenn du oder deine Freunde und Verwandten nicht frei bekommen, so wie du dir das vorstellst, krank werden, durch sonstige Gründe ausfallen oder schlicht und ergreifend nicht mehr helfen wollen? Weil sie sonst keine marktkonforme Schätzung durchführen und kein LTV berechnen kann. Bei einer Revision hätten die massig Probleme bei einer "zwischen 1,3 und 1,7 Mio kann alles dabei sein" Finanzierung. Du stellst dir das ein wenig blauäugig vor. Je konkreter und ordentlich aufbereitet die Daten und Unterlagen sind umso besser kann die Bank damit arbeiten. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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hat die Bank damals auf Basis noch vagerer Daten "mitgezogen"? Natürlich hat jede Bank aus dem laufenden Erfahrungsschatz durch zahlreiche Finanzierungseinreichungen auch eine Vorstellung über die aktuellen Baukosten. Die Aufstellung der Baukosten ist dennoch unerlässlich, da diese 1) plausibilisieren soll, ob mit "realistischen" Werten kalkuliert wird und 2) gibt es in der Bauphase ja auch eine Auszahlungskontrolle in Form der vorgelegten Rechnungen. Wenn diese Werte dann von der Planung komplett abweichen, ist das problematisch (und das nicht nur aus abgaberechtlichen Gründen). Wieso ist das ein Knackpunkt? Dass der Bau einen gewisse Zeit beansprucht, ist normal - damit können Banken i.d.R. auch umgehen. aus den oben genannten Gründen und weil die finanzierende Bank zur Berechnung des Schätzwertes und in weiterer Folge der Beleihungsquote regulatorisch erforderlich eine Wertermittlung durchführen muss. Dieser Wert ist auch Basis für das bankeigene Kapitalerfordernis (Stichwort Eigenmittelhinterlegung). Bei einer Wertermittlung, die sich großteils auf Grundlage von Nachbarschaftshilfe kalkuliert, wird sich der Bankenprüfer der ÖNB (der die Usancen der Kreditvergabe im Allgemeinen und die Einzelfallprüfungen im Gesonderten durchführt) nicht freuen. |
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Danke für eurer Input Beim ersten Gespräch hat die Bank eine mündliche zusicherung gegeben. Pläne, Unterlagen, Angebote hatten sie. Auch die Haushaltsrechnung sowie Einnahmen aus Verm. und Verpachtung waren einbezogen. Nun habe ich einen Strich gezogen. 3 Monate über 1000 Stunden später. Mit Eigenmittel und Auflösung meiner LV, Autoverkauf und veräußerung sonstiger Assetklassen. Rohbau samt Dacheindeckung steht. Ohne Fenster Baumeister wurde (kein Schmäh) 28,9% billiger wegen eigenleistung und deren Stundenreduktion. Zimmerer wurde auch um 16,6% weniger als im Angebot. Wäre alles nicht möglich gewesen ohne meine Brüder, Schwager, Frau, Eltern bzw Schwiegereltern. Nun stehe ich vor der Entscheidung ob ich zu der gleichen Bank nochmals streunen sollte. Bei Statistik Austria habe ich einen netten Auszug gelesen über unsere Region. Falls der Tourismus zwei Saisonen schwächelt haben wir massive Ausfälle bei den Kreditnehmern. Vor allem Gastro und Hotellerie sind laut Sta.A. viel zu hoch im Risiko aber auch "normale" Kreditnehmer vlg. Häuslbauer Eventuell ist das ein Problem warum genauer hingeschaut wird bei der vergabe?! Ganz verstehe ich das nicht, denn der Häuslbauer wird, wenn nicht mehr zahlungsfähig, versteigert. Also wird er alles versuchen (finanziell) um im Haus zu bleiben. Anders Firmen, Gmbhs sowie Hotelle. Diese gehen in Insolvenz oder Stillen Ausgleich und am nächsten Tag wird munter (unter anderem Firmenwortlaut) weitergemacht -- auf kosten der Gläubiger und des Staates zum Schätzwert: laut Statistik Austria m2 Preis im Ort 680,xx€, Verkäufe in der Nähe ca 1250€/m2 (lt Grundbuch-Urkunde) und für Grünland (kein Scherz) 1000€. Ich meine wegen den LTV Wovon geht die Bank aus, Statistik? Verkäufe in der letzten Zeit, Durchschnitt oder eigene Tools? Bin gerade beim Angebote einholen für Putz, Estrich, Fliesenleger. Vom Insti., Fensterbauer, Fassade und Dämmung habe ich Angebote. Elektrik würden wir in Eigenregie bis zum verteiler ausführen. Brauchen würde ich ca 550-600k bis es komplett fertig wäre. Also im Konkreten Grundstück im Eigenbesitz Rohbau steht mit Dacheindeckung Angebote von anderen Gewerken habe bzw bekomme ich Was sollte ich noch beachten? Das mit der Eigenlesitung wird wieder das Thema werden schätze ich... Ich möchte nochmals darauf hinweisen OHNE meine Familie wäre es niemals möglich gewesen es so durchzuziehen. Und falls sich jemand die Frage stellt obs geht? Ja aber C4, L2 und L3 haben gelitten. Der "Nick" sollte nicht Programm sein =) und Knecht bleib ich lieber bei der Fam als den Bankern.. |
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Ich verstehe deinen Fall ehrlich gesagt nicht ganz. Kannst du uns kurz eine Übersicht geben, mir ist das jetzt zu chaotisch - Wieviel m² Wohnfläche hast du dann? - Wieviel erlöst du brutto aus der Vermietung und wie rechnest du? x Betten mal x Tage mal x Preis pro Bett abzügl. wieviel Bewirtschaftungskosten - Normales Einkommen netto (selbständig oder nicht) - Wieviel Kredit brauchst du? - In welchem Bezirk ist das Vorhaben (um die Vollbelegungstage zu prüfen) Und lass mich noch etwas anmerken: Wenn du dich gegenüber der Bank auch so abwertend verhältst wie hier gegenüber der Bank, sollte das Interesse der Bank endlich sein mit dir zusammen zu arbeiten. Für mich ist ein Geschäft dann ein Geschäft, wenn beide etwas davon haben und sich wertschätzend dem anderen gegenüber verhalten. Das gilt für beide Seiten. |
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Ohne jetzt viel nachgedacht zu haben, aber wenn Rohbau, Dach und Grund da sind, kann das ja ev. die Bewertung positiv beeinflussen. Wenn du so viel günstiger arbeiten kannst, als die typischen Baumeisterleistungen kosten (das ist recht einfach ), dann könnte ev. eine 'Zwischenfinanzierung' helfen. Keine Ahnung ob jemand so etwas anbietet. Sprich als Sicherheit Grund und Rohbau für 300k Kredit auf 10 Jahre mit relativ schlechten Konditionen, dann weiterbauen, neu bewerten lassen und die nächsten x00k, oder was auch immer nötig ist. Am Ende dann eine Umschuldung mit der Sicherheit des fertigen Hauses auf günstigere Kreditkonditionen. Damit trägst du mehr Risiko und zahlst mehr und entlastest dadurch ev. die Bank. Eine gewisse Skepsis gegenüber Banken, kann ich aus persönlicher Erfahrung durchaus nachvollziehen, auch wenn die immer sehr 'freundlich' zu mir waren |
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Eine andere Möglichkeit wäre die 1,2 Millionen als Tranchenkredit zu nehmen (eigentlich Standard beim Hausbau) dann nur soviel Geld nehmen wie nötig. Eventuell kostet es ein bischen mehr (höhere Eintragung, etc.) dafür auch die Sicherheit wenn nötig mehr nehmen zu können. Andere Möglichkeit so weit wie möglich bauen und dann den Rest erst finanzieren. Ist gut wenn man an sinkende Zinsen glaubt oder sowieso variabel finanzieren möchte, aber schlecht wenn sie noch mehr steigen. Die kosten Aufstellung kann man aber auch in beide Richtungen tunen z.B. niedriger Standard ob wohl man höheren Standard einbaut, detto Außenanlagen, Möbel, Elektrik, Küche etc. Wichtig ist immer man sollte wissen was man tut. |
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Danke bis jetzt für die konstruktiven Antworten |
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Vielleicht hab ich es überlesen, falls ja, tut mir Leid, aber kannst du nochmal genau sagen warum die Bank deinen Kredit ablehnt? Das wird einem in der Regel ja gesagt. Bzw. warum man, wenn die eine Bank gar nicht die eigene Meinung teilt, nicht zu einer Zweitbank gewechselt und nachgefragt wird. Irgendwo beisst sich in meinen Augen hier die Katze in den Schwanz - die Frage ist nur wer in der Geschichte tatsächlich die Katze ist ;)? |
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