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Und du weißt woher, dass die Preise überzogen sind? |
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Zum Beispiel wenn vergleichbare Wohnungen im 15./16./10. Bezirk fast gleich viel wie in Top-Lagen innerhalb des Gürtels kosten. Ansonsten gibt es auch Vergleichsportale für Immobilienpreise als Orientierung. |
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Das Problem der letzten Jahre war der "Käufermarkt". Es war also mehr Angebot als Nachfrage vorhanden. Die Interessenten sind beim Makler vorgemerkt, diese werden kontaktiert und wenn die Wohnung keiner haben will, wird sie inseriert. Ich denke diese Zeiten gehen jetzt zu Ende. Wir haben unsere Immobilie von 2007-2010 gesucht. Da waren die Objekte monatelang bis über ein Jahr inseriert, man konnte den Kaufpreise und auch die MAKLERGEBÜHR! stark verhandeln. Wir haben im Sommer 2009 ein Haus angesehen, KP damals 410.000, erster Stock noch Rohbau. 1 Jahr später haben wir es um 340.000 gekauft, erster Stock fertiggestellt. Makler hatten wir keinen. Ich denke, dass es in die Richtung wieder gehen wird. |
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| Hallo andi102, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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eher umgekehrt |
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Ich kann nur vom Neubau sprechen - alles andere ist für mich auch wegen der schlechteren Vergleichbarkeit nicht so von Interesse: hier war der Trend (wenn auch mit Ausnahmen) klar: wer früher gekauft hat, kaufte billiger. Vor 10 J gab es im 16. gleich bei der Ubahn noch Projekte im Neubau, wo man mit 150k inkl. NK für 50m2 inkl. Parkplatz fertig war. Das ist heute nicht und auch ME in Zukunft nicht mehr realisiebar, da schon die Grundkosten (von den Baukosten ganz zu schweigen) exorbitant gestiegen sind. Galt früher im Projektbau 2.500€ inkl. Grund, kalkulieren mir bekannte mittlerweile mit 5-6.000€ je nach Lage. Ob die Preise runter gehen? Wohl kaum, Bauträger sind auch nicht dumm. Einige mir bekannte große haben bereits begonnen, geplante Projekte on hold zu stellen, einiges wurde im Neubau auch bereits während dem Bau von Eigentum zu Vermietung geändert (dh die Bauträger haben gar nicht mehr verkauft). ME wird das alles zusammen mit den höheren Kreditanforderungen maximal dazu führen, dass sich die Preissteigerungen wieder normalisieren, aber keinesfalls (wie manche glauben) es zu Preisminderungen kommen wird. Auch wird die Verfügbarkeit möglicherweise besser -bisher war es bei allen von mir beobachteten Projekten so, dass bei Verkaufsstart die besten Wohnungen (wenn überhaupt am "freien Markt" verfügbar) innerhalb weniger Tage weg waren - wie Semmeln beim Bäcker... LG |
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Natürlich hast du Recht 😉 |
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Ich denke man sieht bereits auf den einschlägigen Portalen, dass die Wohnungen länger inseriert sind. Echte Schnäppchen sind weiterhin nach zwei Tagen weg, aber die normal bepreisten ETW sind oft 2 bis 4 Wochen drinnen. Kein Wunder, wenn die Banken mit der Finanzierung zugewarten, bis die neuen Regeln (per 1. August) gelten. Billiger wird Wien aber nicht mehr, da möchte ich mich den Vorrednern anschließen. Ich hab selbst 2008 in Wien gekauft und ein Monat lang "überlegt", so lange stand die Wohnung leer - die Dinge ändern sich also. >Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende >Objekt fehlt leider immer noch. Ich kenne das - du willst die Kröte nicht fressen. So hast du zumindest nicht zu viel bezahlt - dafür aber auch nicht von den die Immopreise begünstigenden Gelddruckorgien profitiert. >>Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab? Viel llacher steigend oder seitwärts. Wenn ich eine passende Wohnung finden würde und genug Eigenkapital würde ich zuschlagen. Die besten Investitionen sind jene, die ohne Spekulationsabsicht (auf steigende Preise) passieren. |
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| Hallo Herbert_21, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Danke für eure Einschätzungen. Ich hatte eigentlich schon ein Kaufanbot unterzeichnet, aber der Bauträger bzw. Maklerbüro hat sich als unseriös erweisen, weshalb kein Kauf zustande gekommen ist. Ich fühle mich stark unter Zugzwang, habe 250k Eigenkapital, das nicht veranlagt ist. Wenn die Preise stagnieren bzw. sich seitwärts bewegen, käme mir das sehr entgegen, das ich monatlich dich einiges weiterhin ansparen kann. Die große Sorgen ist halt, dass ich in den nächsten Monaten nicht fündig werde. Bin aber mittlerweile deutlich risikofreudiger in puncto Preisgrenze geworden. Spekulieren möchte ich nicht, wäre nur zur Eigennutzung, @Herbert. |
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Die ganzen Aussendungen des Immogewerbes sprechen über die immens teuer gewordenen Immobilien in der ersten Jahreshälfte und davon, dass Immobilien immer unleistbarer werden. Außer Acht gelassen werden dabei oft die neuen Entwicklungen. Ich nehme an, bei Banken kam es zu einem massiven Einbruch an Kreditnachfragen? Neulich eine Wohnung besichtigt, die Maklerin sprach von extrem hohen Interesse, nur um am selben Tag das Inserat zu löschen und nochmals reinzustellen, damit es ganz oben erscheint. Es scheint, als würde man versuchen, einen Trend am Leben zu halten, den es nicht mehr gibt. Was mich auch interessiert, ob es jetzt nach Corona zumindest zu einer leichten Korrektur kommen wird. In den Bezirken, wo ich schaue, war der Anstieg seit 2020 enorm, man könnte sagen, von linear hin zu exponentiell. |
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Natürlich musst du deine Immobilie rar machen. Auch wenn du so nur 2% mehr Ertrag machst sind das bei 400.000 Euro 8.000 Euro mehr an Gewinn. Ein Makler wird dir nie die Wahrheit über weiter Interessenten sagen, auch dieser ist auf seine Provision aus... |
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Das ist mir schon klar, es ist aber mittlerweile etwas zu auffällig. |
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Einfach auf so eine Makleraussage salop antworten mit "glaub ich nicht, die Zeiten sind vorbei". Dann weiß der/diejenige eh dass der Gegenüber Bescheid weiß. |
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Ich kann nur von Salzburg und Graz sprechen. Wenn die Wohnung entweder ein gutes Anlageobjekt oder eine schöne Eigennutzerwohnung ist, dann ist die Nachfrage (extrem) hoch. Hochpreisiges in B-Lagen, wo man keine zahlungskräftigen Mieter findet, wird denke ich im Preis stagnieren. Alles "gute" nicht... |
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Speckgürtel Salzburg Haus vor kurzem (Juni?) versteigert, Gutachten sagt 765.800€ Versteigert für 950.000. 24% über Schätzwert. So läuft es seit Jahren hier in Salzburg, keine Trendwende in Sicht. Wenn jemand Muße für sowas hätte, wäre toll. Also sich Gutachterpreise der Versteigerungsobjket notieren, die tatsächlichen Versteigerungserlöse auch notieren und in Relation setzen. Ich denke so könnte man eine Trendwende als Laie relativ früh erkennen. Nochmal Salzburg Whg der letzten Jahre, der Gutachter schätzt Ertragswert (Anlage) auf zb 100, korrigiert auf den Vergleichswert (was tatsächlich am Markt bezahlt wird) 120 und versteigert wurde es dann für 130 oder mehr. Leider geht hier in Salzburg nicht viel über Gericht und deshalb kann ich zu aktuellen Entwicklung wenig sagen und das sind Einzelfälle, die sehr verzehrt sein können. Den Threat finde ich gut. |
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@KM, eigentlich ein guter Tipp, danke! Mir geht diese Rederei wirklich auf die Nerven. @Namor, Willhaben und Immounited haben 2020 die Differenz zwischen inserierten Verkaufs- und tatsächlichem Kaufpreis ermittelt: https://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20210628_OTS0054/willhaben-immounited-untersuchen-preisschere-bei-wohnimmobilien-2020 Dazu gibt es noch eine interaktive Karte: https://app.23degrees.io/embed/B8Ff57qe6xdM45UE-choro-immobilien-preisschere-bei
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Ich hab' 2021 eine Wohnung in Linz um 20k weniger als zuerst inseriert verkauft. Allerdings war der Ursprungspreis bewusst hoch angesetzt, weil ich nicht zwangsläufig verkaufen musste und die Wohnung auch noch ein paar Jahre (oder dauerhaft) behalten hätte. Ursprünglich ohne Makler im Endeffekt doch mit, sodass der Preis für den Käufer nicht soo viel niedriger war als der Ursprungspreis. |
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das kann abschließend (noch) nicht vollumfänglich beurteilt werden. Der aktuellste Bank Lending Survey der ÖNB ist vom 19.07. und dieser beschreibt: "Im zweiten Quartal 2022 haben die Banken ihre Richtlinien für private Wohnbaukredite etwas verschärft. Als Grund nannten sie die ungünstiger gewordene Risikosituation. Für das dritte Quartal erwarten die Banken weitere und deutlichere Verschärfungen der Richtlinien für Wohnbaukredite sowie einen Rückgang der in den letzten Jahren sehr kräftigen Nachfrage nach Wohnbaukrediten. Dies steht auch mit der Einführung rechtlich verbindlicher Mindestvergabestandards bei der privaten Wohnimmobilienfinanzierung im Zusammenhang." Als "massiven Einbruch" würde ich die derzeitige Situation - trotz Urlaubszeit - aus meiner persönlichen Wahrnehmung nicht bezeichnen. Das ist geübte, tägliche Praxis vieler Makler - "in guten wie in schlechten Zeiten" - ist auch systemimmanent, damit man die Präsenz "seiner" Objekten steigert. Das mag zwar kurzfristig eine Form der persönlichen Genugtuung sein. Eines ist aber zu beachten: der Verkaufspreis entspricht i.d.R. der Vorgabe des Verkäufers. Natürlich versucht dieser in Abhängigkeit seiner persönlichen Situation, ein optimales Ergebnis zu erzielen - gutes Beispiel auch Die Aufgabe des Maklers ist es, die Käufer- und Verkäuferseite zusammenzubringen. Aus der beruflichen Wahrnehmung kann ich in der Tendenz aktuell sowie vollinhaltlich bestätigen. |
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Man soll jetzt nicht, wo das Gesetz gerade einmal 13 Tage in Kraft ist, erwarten, dass sich da irgendetwas tut. Das dauert Monate, ich schätze ab dem Jahreswechsel wird es vielen dämmern, was auf sie zukommt. Hier ein paar Fakten: - Viele Transaktionen wurden gewiss vorgezogen, das hat den Markt noch einmal befeuert (oder die Nachfrage am Leben gehalten) - Die Lagerstände wurde massiv erhöht (um vor Lieferengpässen gechützt zu sein), das hat kurzfristig für Nachfrage gesorgt - Die Banken werden ein erhöhtes Verwertungsinteresse haben (Sparer bekommen bald wieder Zinsen und Wert des Objektes kann fallen). Trifft das auf einen schwachen Markt, wird es wieder mehr in Richtung Versteigerung anstatt Verkauf gehen. Es ist blanke Mathematik, dass sich viel weniger ein Objekt leisten können, wenn der Fixzins statt 1% jetzt 3% beträgt. Mir fällt derzeit auf, dass selbt Kreditnehmer, die es sich leisten könnten, sehr vorsichtig werden und darauf warten, dass sich die Situation normalisiert. Und ich finde normalisiert ist ein guter und richtiger Ausdruck. |
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Die Statistik Austria veröffentlicht eh quartalsweise die Anzahl der genehmigten Neubauanträge. Da braucht man dann nicht raten oder nach Gefühlen und Glauben gehen. Die Nachfrage sinkt gewaltig. Die Zahlen der Statistik Austria zeigen damit auch das was die ganzen Baufirmen mittlerweile eh offen zugeben. 2023 brauchen die ein Wunder ... Die Frage wird wie beeinflusst der nachlassende Neubau, den Verkauf bestehender Wohnungen und EFH? Der Zuzug nach Österreich nimmt jedenfalls ab und damit die Nachfrage. Der Trend von jungen Familien die aus der Stadt aufs Land in ein neu gebautes EFH ziehen wollen hält an. Die Kreditvergabe neu dürfte das aber massiv reduzieren. Dass die Nachfrage in angeblichen Top Lagen weiterhin "dort" punktuell steigende Preise verursachen, widerspricht dem ja nicht. Nur ist das halt auch kein Klientel ala Medianeinkommen. Die Preisspanne wird zunehmend immer ärger. In meinem Bezirk reicht die Spanne von über 4.000€/m2 Baugrund ohne Haus ... bis knapp unter 50€/m2 aufgeschlossen ... Und nein, Strukturmäßig (Urbanitätsindex) steht der günstigere Bereich nicht schlechter da. Hat aber keinen Seezugang ... Für manches sind halt einige bereit Summen hinzulegen ... einfach weil sie das nötige Kleingeld haben. |
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Die Wohnungsneubauten sind aber das Angebot und nicht die Nachfrage. Zur Nachfrage (und Preisen) gibt es schlicht noch keine belastbaren Daten und man dreht sich im Kreis. |
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Da möchte ich einhaken. LiConsult hat ja sehr gut das Finanzierungsinteresse im Blick, aber die Argumente, die andi102 bringt, sind sehr schlüssig, insbesondere hinsichtlich Vorziehen von Investitionen. Ich habe mir auch extremen Druck gemacht, um noch günstig zu finanzieren. Da der Kauf aber jetzt geplatzt ist, will ich mir wieder Zeit lassen, sondieren und beobachte den Markt sehr genau. Ich habe in den letzten Wochen einige Wohnungen auf die Merkliste gesetzt, davon wurde eine einzige verkauft (90m² Altbau in 1020 Wien in sehr guter lage für 530.000 Euro). Da war der Preis aber auch vergleichsweise angemessen und damit war die Wohnung nach einem Tag weg. Wenn das P/L-Verhältnis nicht passt, wird's offensichtlich wieder schwieriger. Da ich hauptsächlich nach Altbau schaue, ist mein Blick vielleicht aber auch ein bisschen eingeengt. Bin aber gespannt, wie sie jetzt die Wohnungen zu Luxuspreisen im 22. Bezirk an die Käufer bringen wollen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Bauträger in nächster Zeit diese Preise durchsetzen können. Dort sind die durchschnittlichen m²-Preise seit 12/2020 von 5000 auf 7000 Euro gestiegen (!). Infos zur Preisentwicklung in Wien: https://www.immopreise.at/Wien/Wohnung/Eigentum |
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