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Mal ne andere Frage die vielleicht nicht wirklich zum Thema passt, aber zumindest mit Finanzen und Kredit zu tun hat. Es wird immer davon gerdet, das Sondertilgen einen Vorsprung schafft wenn die Zinsen steigen. Wo bitteschön hab ich ein Vorsprung? Eine Sondertilgung bringt mir 'nur' den Vorteil das ich den Kredit früher zurückbezahle, (und demensprechend viel weniger Gesamtkosten habe) mehr nicht. Da spielen die Zinsen doch absolut keine Rolle (außer wenn die Zinsen immer nur steigen und nie wieder fallen). Eine Sondertilgung bringt mir ja keine geringere monatliche Belastung (außer ich mach mir mit der Bank aus das die Kreditzeit gleich bleibt aber meine Rate sinkt). Sehe ich da etwas falsch? |
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Die Zinsen fallen ja auf den noch zurückzuzahlenden Betrag an. Wenn man den durch Sondertilgungen schon beträchtlich reduziert hat, dann fallen weniger Zinsen an als es ohne SoTis der Fall gewesen wäre... Wenn man nur mehr 50k offen hat, ergeben 5% Zinsen eine andere Summe als wenn noch 200k offen sind... |
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Nunja, die Ersparnis ergibt sich daraus, dass du eben früher fertig wirst und dadurch weniger an Zinsen zahlst. Einfach gesagt, schau dir an was an (theoretischer) Gesamtrückzahlungssumme am Ende steht wenn du a) 15 Jahre oder b) 30 Jahre zurückzahlst |
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Sorry, aber der verlinkte Standard-Artikel ist in meinen Augen kompletter Blödsinn. Es wurde schon durchgerechnet, dass man mit Kaufen und Kredit zurückzahlen günstiger kommt als mit Mietezahlen. @Farmag: Der Vorsprung einer Sondertilgung kommt daher, dass Du immer nur auf den noch offenen Kreditbetrag Zinsen bezahlst. Je weniger noch offen ist, desto niedriger ist der Betrag, den die Zinsen effektiv ausmachen. Deshalb ist es auch so, dass in den ersten Jahren ein Großteil der Rate aus Zinsen und nicht aus Rückzahlung besteht. Mit Sondertilgungen kommst Du schneller in einen Bereich, in dem Du mit Deiner Rate mehr tilgst als bloß Zinsen zu zahlen. Hier findest Du eine Grafik, die das gut veranschaulicht: https://de.wikipedia.org/wiki/Annuit%C3%A4tendarlehen |
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| Hallo MissT, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Genau, die Ersparnis tritt dadurch ein, dass du deine Tilgungsquote erhöhst. Und so vom "umgekehrten" Zinseszinseffekt profitierst. Bei 30 jähriger Laufzeit und einer Sondertilgung relativ zu Beginn zB von 1000 Euro sparst du dir je nach dem wann du die Sondertilgung gemacht hast zB 29 Jahre Zinsen für 1000 Euro. Im Moment ist das nicht sooo viel bei 0,75% wären das 7,50 im Jahr durch den Zinseszinseffekt aber schon 240 Euro in 29 Jahren. Wenn du 1,5% Zinsen rechest kommst du schon auf 539 Euro gesparte Zinsem im gleichen Zeitraum. Das worüber geredet wird, ist aber manchmal auch noch etwas anderes, nämlich gleich eine etwas höhere fiktive (!) Rate einplanen und so neben der tatsächlichen Rate etwas sonderzutilgen. Steigen die Zinsen dann, bleibt deine fiktive Rate gleich. Je länger du das vor der Anstieg der Zinsen gemacht hast, desto größer ist der Polster. Dabei wird allerdings bei einer Sondertilgung nicht die Laufzeit sondern die Ratenhöhe angepasst. Beispiel: Rate 1000, fiktive Rate 1200 = 200 Euro monatlich Sondertilgung. Steigen die Zinsen geht die Rate vl auf 1050, 150 Euro Sondertilgung. Steigt die Rate nach längerer Zeit massiv wäre sie vielleicht ohne Sondertilgungen bei 1400, durch die erfolgten Sondertilgungen bleibt sie aber bei 1150 und du merkst die gestiegenen Zinsen gar nicht Achja: ich würde bei Sondertilgungen immer zur Verminderung der Ratenhöhe und nicht zur Anpassung der Laufzeit raten. Wenn etwas dazwischen kommt (Arbeitslosigkeit, Karenzzeit, größere Ausgaben,...) kann es sehr angenehm sein, nur eine deutlich niedrigere Rate zahlen zu müssen ohne mit der Bank verhandeln zu müssen. Passiert nix, mach ich halt laufend Sondertilgungen und bin auch früher fertig. |
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Ich glaube, dass es beides gibt, dass man je nach Immobilie und Situation mal als Käufer mal als Mieter besser aussteigen kann und dass in der Realität der Mieter das Geld nicht 1:1 gewinnbringend verlagt sondern ausgibt oder nicht komplett den angenommenen Anlageerfolg erzielt. In diesem Kurierartikel wird jedenfalls ein Autor erwähnt, der sagt, dass in Deutschland in den vergangen viereinhalb Jahrzehnten meistens die Mieter die Nase vorne hatten. Und ein anderer Experte zeigt auf, dass es verschiedene Faktoren gibt, die das Pendel in die ein oder andere Richtung ausschlagen lassen. https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/mieten-oder-kaufen/311.407.333 Kann man glauben, muss man aber nicht |
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Die Rechnung ist eigentlich sehr einfach: Wenn ich 30 Jahre lang Miete zahle, die dank Indexanpassung jedes Jahr höher wird, habe ich ein Vermögen ausgegeben, mir gehört nichts und ich muss weiterhin Miete zahlen. Was den Erhalt des Gebäudes und/oder die Renovierung der Wohnung betrifft, bin ich dem Wollen oder Nichtwollen des Eigentümers ausgeliefert. Wenn ich 30 Jahre lang einen Kredit zurückzahle, habe ich am Ende Eigentum, außer für Betrieb und Erhaltung keine weiteren Kosten und kann entscheiden, ob ich mein Eigentum zu Geld mache oder vererbe. Über Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen entscheide ich als Eigentümerin selber. Ich habe in etwas mehr als 10 Jahren über 90.000 € Miete gezahlt, die Miete ist in der Zeit um irgendwas zwischen 15 und 20% gestiegen. Wem da nicht dämmert, dass er mit dem Schaffen von Eigentum klar im Vorteil ist, dem ist nicht zu helfen. |
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Das gilt nur bei einem Haus. Bei einer Wohnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft... |
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@MissT ich finde die Diskussion spannend und kann deinen Standpunkt gut nachvollziehen - wir haben ja auch gekauft, halt eine Wohnung. Um der Diskussion willen hab ich mal ein bisschen herumgerechnet. 90.000 Euro in 10 Jahren Miete, 20 % Steigerung in je 10 Jahren ergibt in 30 Jahren rund 330.000 Euro Den Eigenkapitalanteil legt er an (3,5% Ertrag, in 30 Jahren mit Wertpapieren durchaus realistisch) oder er legt Eigenkapital plus einen Teil der Kaufnebenkosten bei 3% an - Ergebnis sind ca 200.000 Euro Ertrag in den 30 Jahren. Aufwand 330.000 - Ertrag 200.000= 130.000 "Minus" Der Einfachheit halber nehme ich an, dass die Wohnung gekauft auch 330.000 Euro gekostet hätte. Kaufnebenkosten 10%= 33.000 Euro Der Käufer nimmt einen Kredit über 2/3 des Kaufpreises auf, kriegt auf 30 Jahre 1,5% Zinssatz= 50.000 Euro nur Zinsen Erhaltung (ca 1 Euro pro m2 pro Monat, nur eine Daumenregel): 25.000 Aufwände daher 108.000 Minus, wenn er am Ende für seine Immobilie 330.000 kriegt (Nullsummenspiel) - das sind nur 22.000 Euro Unterschied. Wenn der Mieter 4% Rendite zusammenbringt bzw gar Eigenkapitalanteil plus Kaufnebenkosten zu 3,5% anlegt (Gewinn: 270.000 Euro in den 30 Jahren) oder der Käufer die Immobilie mit Verlust verkaufen muss (30 Jahre alte Immobilie, wo in 30 Jahren nur instandgehalten aber nicht modernisiert wurde!) bzw größere Investitionen nötig werden oder die Zinsen doch höher sind, dann dreht es sich schnell zu Gunsten des Mieters. Wenn der Mieter weniger Rendite zusammenbringt bzw nicht das ganze Kapital anlegt (was ich für realistisch halte) oder der Käufer eine Wertsteigerung lukieren kann bzw Erhaltungskosten durch geschicktes Verhandeln/optimale Zinsentwicklung/Förderungen/günstige Handwerker/Eigenleistung seine Kosten minimieren kann, dann ist der Käufer im Vorteil. Der Mieter kann beim Investieren sein Risiko streuen. Der Käufer hat ein "Klumpenrisiko": wenn mit der Immobilie etwas passiert, ist ein großer Teil seines Vermögens betroffen. Worauf ich hinaus will: sooo verrückt ist das alles auch wieder nicht |
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genau das ist der springende Punkt, wie teuer wäre der Kauf im Vergleich zu Miete, wie hoch kalkuliere ich die Zinsen meiner Finanzierung, wie hoch kalkuliere ich die Mietpreissteigerungen dazu nehmen sollte man noch die Bevölkerungsprognose der Region bzw Augen aufmachen über mögliche / nötige / sinnvolle Infrastrukturprojekte die kommen könnten und aus ner ruhigen Lage mit Aussicht auf Acker vielleicht in eine Aussicht auf eine Ortsumfahrung verwandeln könnten/werden, Bauträger bzw Grundstücksverkäufer sagen sowas natürlich nicht dazu aber eines ist klar, Vermögen muss ich "sicher" veranlagt bekommen, das ist auch ein Risiko, wenn man nicht komplett ab vom Schuss oder Lieberhabermäßig Geld in eine Immobilie steckt ist der Wert quasi garantiert, mit der aktuellen (Fix)zinssituation bei Baufinanzierungen sind die Schulden quasi gratis (Zinsen = Inflation), die Zinsen sind nur der Wertverlust des Geldes |
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| Hallo ChristianIV, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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und ausserdem kannst nach 30 jahre davon ausgehen, dass irgendwas zu sanieren ist bei der wohnung. wennst dir da nichts angesprart hast für solche maßnahmen, und du kannst es aus dem cash flow bezahlen, dann ist der nächste kredit fällig. *G* aber grundsätzlich.. eigentum ist mMn besser als miete.... alleine der psychologie wegen schon |
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und ein wichtiger Punkt steht noch völlig aus: der Kredit ist in dem Beispiel nach 30 Jahren getilgt. Somit keine weitere monatliche Belastung. Die Miete muss man aber auch darüber hinaus bezahlen, so lange du lebst. Also vielleicht nochmal 20 oder 30 oder ...x-Jahre weiterhin bezahlt werden. Die Steigerung muss natürlich auch berücksichtigt werden, wird vor allem in der Pension spannend mit erheblich weniger Einkommen. Da bleibt nicht recht viel zum Leben. Bei einer Immobilie im Eigentum kann, muss aber nicht zwingend repariert werden, wenn die Substanz in Ordnung ist. Also hier ganz klare Empfehlung Kauf+kredit anstatt Mietwohnung. |
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ergänzung... "und wenn eine erbengeneration da ist" denn wenn ich ein komfortables alter erreicht habe will ich mich natürlich um kredite und um sanierungen nicht mehr kümmern müssen... das sollten die jungen dann machen. |
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denn eins muss man sagen.. statistiken belegen, dass die jetzige erbengeneration (75 plus) ALLES machen würde, um den zukünftigen erben ein komfortables leben zu ermöglichen. die jetzigen erben (40 plus) ist zwar auch noch dieser meinung, dass den nachkommen was zukommen sollte, aber nicht um jeden preis.. das ist der unterschied. und ich (30 plus *g*) denke da ebenfalls so. und wenn meine kinder das bestehende haus nicht wollen (weils nicht mehr da wohnen, muss man ja auch davon ausgehen), dann vertick ich es und zieh in eine kleinere weniger aufwändige wohnung in der pension um. so der plan. |
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Wieso sollten die Jungen an der Sanierung eines Hauses interessiert sein, das ihnen nichts bringt? Ich halte wenig von vorzeitigen Übergaben. Wenn man lange im eigenen Haus bleiben will, sollte man sich mMn durchaus auf eine Erneuerung auch mit 70 einstellen... |
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dazu kommt der Kredit ist am anfang Schlimm (man tiligt wenig zahlt mehr Zinsen) bleibt aber immer gleich, die Miete ist das Gegenteil die steigt von Jahr zu Jahr eine solide neu gebaute Immobilie hat man quasi 25 Jahre Ruhe vor MUSS - Investitionen, man wohnt sie sozusagen runter, ich seh es ja bei meinen Eltern, Kredit abbezahlt nach ca 20 Jahren, mehrere Jahre quasi gratis gewohnt, dann nachdem wir Kinder altgenug waren das gesparte Geld in ein komplett neues Wohnzimmer gesteckt (raus bis auf den Robau /Betondecke), ein paar Jahre später das Dach (fastnur die Ziegel getauscht) das war rückwirkend betrachtet nicht die beste Entscheidung aber ja geschenkt, jetzt sturmischer alles neu, nichts rinnt wo rein oder wird abgedeckt, nicht solange her ist eine komplett neue Küche und EZ, jenachdem wie sich das mit meinem Bruder entwickelt der es bekommen soll bzw was sie dann machen müsste man jetzt höchstens noch ein neues Bad machen dann reicht das bis zum Altersheim/Grab, aber nie wirklich ein Risiko das ich mir die Miete oder was nichtmehr leisten kann, das was da läuft sind immer kann optionen, hätte nicht sein müssen aber man konnte etwas modernisieren und es war sinnvoll . & ich glaube nicht das vor 20 Jahren unsere Eltern so genaue Zukunftspläne hatte, in dem Alter wird prinzipiell mal an den eigenen Lebensstandard bzw Schulden gedacht, wenn man selbst und eventuelle Kinder dann älter wird denkt man auch mehr an das nach einem selbst |
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ich habe das im Familienkreis auch erlebt, dass im eigenen, abbezahlten Haus irgendwann der Zeitpunkt kommt, wo das ein oder andere faktisch gemacht werden MUSS, wenn man nicht Lebensqualität oder Wertverlust in Kauf nehmen will. Leider kamen die Investitionen grade zum blödesten Zeitpunkt, nämlich in der Pension, als weniger Einkommen vorhanden war und man nicht mehr so viel selber machen konnte wie früher und die Ausgaben für Gesundheit gerade stiegen. Dazu noch Scherze wie Kanalerneuerungen der Gemeinde, Elektroschaden wo es zunächst hieß Blitzschlag und dann "Leitungsbrüchigkeit" = Versicherung zahlt nicht,jeweils mit mehreren tausend Euro so gut wie gleich zu zahlen. Die Häuser sind mittlerweile verkauft. Nach teils sehr langer Käufer-Suche dann doch zähneknirschend akzeptiert, dass der Verkaufspreis deutlich niedriger war als man gedacht hätte. @speeeedcat: als Modell-Mieter und somit Wertpapieranleger würde ich ja weiterhin vom Zinseszins profitieren, der greift immer mehr, je länger der Zeitraum ist. Und ich habe auch etwas "in der Hand", halt Wertpapiere, die ich zizerlweise verkaufen kann bzw im Idealfall kommt der Punkt, wo ich von den Zinsen leben kann. Andererseits sind die ganzen Theorien Kaufen oder Mieten halt Theorien. Die an Durchschnittswerten ansetzen, individuelle Situationen und die menschliche Natur außer acht lassen. In diesem Artikel wird genau das aufgezeigt, was ich vorher schon angedeutet habe: Mieter investieren nicht 1:1 so wie angenommen. Immobilienbesitzer sind disziplinierter beim Sparen, die Kreditrate zahlt man eben so gut wie immer. Und in der Praxis sind sind Immobilienbesitzer im Allgemeinen reicher - gute Nachrichten für uns alle http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/kaufen-oder-mieten-warum-immobilienbesitzer-vermoegender-sind-a-932524.html |
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| Hallo mirabell, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Sehr guter Punkt! Man muss den Vergleich Miete vs Eigenheim auf Lebenszeit rechnen, nicht nur auf Kreditlaufzeit. Da hast du eben auf 50 Jahre Bewohndauer den Kredit nach 30J fertig, die Miete zahlt man schön weiter. Beim Eigenheim fallen auf die restl. 20J nur noch Betriebskosten und Instandhaltung an. Da ist der finanzielle Vorteil ganz klar beim Eigenheim. |
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Für solche Dinge sollten natürlich Rücklagen gebildet werden (angenommene 200,-/monatlich auf ein separates Saprkonto; oder wenn es das Alter erlaubt, nach der Kredittilgung die Kreditrate-oder einen Teil davon-auf so ein besagtes Konto wegzahlen, quasi einen eigenen Instandhaltungsfonds gründen). Des weiteren sind auch bei einer Mietwohnung mal Renovierungs- oder Erneuerungsarbeiten (WZ, Küche, Bad, ausmalen, neue Böden, usw..) fällig, wenn man das möchte. Dazu sollte natürlich das Geld da sein, siehe oben. Fakt ist, dass diese Dinge aber keine Notwendigkeit darstellen, weder bei Miete noch bei Eigenheim, das meinte ich, wenn die Substanz in Ordnung ist. Um von den Zinsen leben zu können, benötigt es rund 1 Mio. Euro (im Schnitt bei einer durchschnittlichen Veranlagungsdauer in einem MSCI-Wordl Aktien-ETF je nach Laufzeit rund 1.000,-- bis 2.000,-- monatlich in einer fondsgebundenen Polizze, da dort die Veranlagungsgewinne nicht verkestet werden müssen; bei einem Sparplan auf der Bank schlagen 27,5% Kest voll durch, bei der Versicherungslösung sind die Sparprämien mit 4% endbesteuert - das ergibt einen beachtlichen Unterschied). Das Risiko ist halt, wenn es nicht so läuft wie geplant. |
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Gut, rechnen wir auf 50 Jahre 90.000 Euro in 10 Jahren Miete, 20 % Steigerung in je 10 Jahren ergibt in 50 Jahren rund 670.000 Euro Den Eigenkapitalanteil legt er an (4% Ertrag, in 50 Jahren mit Wertpapieren sehr realistisch) Ergebnis sind ca 670.000 Euro Ertrag in den 50 Jahren. Aufwand 670.000 - Ertrag 670.000 = 0 Wohnungskaufpreis 330.000 Kaufnebenkosten 10%= 33.000 Euro Der Käufer nimmt einen Kredit über 2/3 des Kaufpreises auf, kriegt auf 30 Jahre 1,5% Zinssatz= 50.000 Euro nur Zinsen Erhaltung (ca 1 Euro pro m2 pro Monat, nur eine Daumenregel): 42.000 Aufwände daher 125.000, wenn er am Ende für seine Immobilie 330.000 kriegt (Nullsummenspiel). Am Papier steigt nach 50 Jahren der Käufer so schlechter aus als der Mieter. Selbst ohne die 42.000 für Erhaltung. Aber siehe oben "Immobilienbesitzer sind reicher" ... graue Theorie, denn welcher Mieter veranlagt so brav Außer dem Investmentpunkt, der propagiert ja selber zur Miete wohnen, Immobilienkauf nur als Investment. Ich finde den Austausch hier grad sehr spannend und ich will niemandem Immobilien kaufen ausreden, wäre auch komisch, wenn ich selber zu den Käufern zähle Gleichzeitig finde ich es interessant, die andere Seite möglichst gut zu verstehen. |
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@Speedcat: bei der 1 Mio ist aber keine Entnahme angedacht oder? wo ist der Haken bei diesen fondsgebundenen (Lebens)-Versicherungen? keine Kest zu zahlen, hört sich ja sehr verlockend an (falls zu Offtopic gerne auch per PN) |
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