Bebauungsmöglichkeit [NÖ]
24.6.
-3.7.2026 11 Antworten 4 Autoren
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Haus in Niederösterreich geplant, kein Bebauungsplan, nur Bauklasse I, II - in der Nachbarschaft wurde großteils gekuppelt bebaut. Bausachverständiger von Gemeinde meint ich darf nicht anbauen wegen Lichteinfall (§49/3b) für zukünftig mögliche Gebäude auf Nachbargrundstücken. Meine Frage: Was spricht gegen kuppeln zum grundstück 111, gebäude ist landwirtschaftl. Garage 6m Hoch? |
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Ich denke der hier: Wenn kein Altbestand vorhanden war der bereits gekupplet war, denke ich wird es schwierig. |
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Altbestand ist vorhanden, Stadl der 5m hoch ist - Gelb schraffiert eingezeichnet |
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ich kenne mich mit der rechtlichen Lage in NÖ leider nicht aus, aber in Wien muss ein Teil (=Raum) vom Altbstand erhalten bleiben, damit es nicht als kompletter Neubau gilt. |
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Erstens: einen § 49 Abs. 3b gibt es gar nicht! Zweitens: Sollte der Abs. 3a gemeint sein, so ist das eine völlig falsche Fehlaussage. Dieser Absatz hat mit deinem Bauvorhaben absolut nichts zu tun! Hat hier ebenfalls keine Relevanz. Und außerdem: die Bauordnungen von Wien und NÖ sind sehr oft nicht miteinander vergleichbar. Worum es hier wirklich geht, sind die Regelungen des § 54 NÖ Bauordnung und die Frage der zulässigen Bebauungsweise. Dafür müsste man zunächst den geringsten Abstand der südlichen Stadlwand (nicht Dachvorsprung!) zur südlichen Grundgrenze wissen, und zwar an der engsten Stelle und bitte auf den cm genau! Das ist der alles entscheidende Punkt für dein Bauvorhaben. Wenn du dieses Maß hast, dann reden wir weiter (steht der Stadl noch?). Und noch eine Frage zur Absicherung: Wann genau hast du das Bauansuchen bei der Gemeinde abgegeben? Genau zu deiner Frage gab es heuer Gesetzesänderungen. |
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also der Stadl steht an der Grundgrenze - ist mit Nachbar zusammen - kein Abstand zu Nachbarobjekt, Alles steht noch, ist noch nicht eingereicht, war nur zur Vorbesprechung, da meinte der Bausachverständige eine geschlossene Verbauung geht nicht |
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Bitte nochmal genau lesen, was ich gefragt habe! Ich rede vom Abstand der SÜDLICHEN Außenwand des Stadels zur SÜDLICHEN Grundgrenze! Darauf kommt es an, wie du künftig bauen darfst! Nach deinem obigen Plan willst du ja eh nicht GESCHLOSSEN bauen, sondern willst an die nördliche Grundgrenze KUPPELN, oder? |
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Ja, ich will im Norden kuppeln, im Süden steht der Stadl an der Ecke 303cm von der Grundgrenze entfernt, im Osten zur Straße sind es mindestens 47cm. |
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Naja, und warum sagt der Bausachverständige dann das: "geschlossene Verbauung" ist ja gar kein Thema?! Und die "gekuppelte Bebauungsweise" darfst du aufgrund der Situierung des Stadls mit 3,03 m Abstand von der südlichen Grundgrenze ja machen. Also wo ist da jetzt tatsächlich das Problem? |
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Servus, wie Karl schon gesagt hat, hat es bei der neuen Novelle der NÖ Bauordnung Änderungen im § 54 Abs. 1 gegeben, der für die erlaubten Bebauungsweisen von Hauptgebäuden relevant ist. Man kann jetzt nicht mehr sagen "was in der näheren Umgebung (100 m um das Baugrundstück) an Bebauungsweisen überwiegt, so darf ich bauen", sondern es ist jetzt erstmal grundsätzlich in der offenen Bebauungsweise zu bauen. Für Ausnahmen davon muss man sich speziell am eigenen Grundstück bzw. beim Nachbarn (zu dem man kuppeln möchte) schauen, welche Bebauungsweise schon vorhanden ist. (zur Info: Bebauungsweisen gelten nur für Hauptgebäude) Mir würden da jetzt Fragen einfallen, die hier vielleicht relevant sein könnten für die Beurteilung der erlaubten Bebauungsweise: 1. Ist der Stadel auf deinem Grundstück ein Hauptgebäude? ---Wenn der Stadel <100 m² bebaute Fläche aufweist, würde ich sagen, dass es wahrscheinlich nur als Nebengebäude gilt, und somit nicht für die Ausnahmen herangezogen werden kann. (Definition für das Nebengebäude findest du in der Bauordnung unter § 4 Ziffer 15; dort könntest du die Kriterien für das Vorliegen eines Nebengebäudes selbst abchecken im Bezug auf die Realsituation. Wenn es kein Nebengebäude ist, ist es automatisch ein Hauptgebäude) ---Falls es wirklich ein Hauptgebäude ist, ist die nächste Frage ob du einen Baubewilligungsbescheid für den Stadel aufliegen hast? Wenn nix im Bauakt ist und von einem vermuteten Konsens ausgegangen werden muss, ist die Frage ob man es für die Ausnahmen heranziehen kann. 2. Weist die landw. Garage vom Nachbarn wirklich die gekuppelte Bebauungsweise auf? ---Auf deinem Screenshot sieht es so aus, als würde die Garage vom Nachbarn über eine Grundstücksgrenze drübergebaut worden sein. Ist wahrscheinlich auch durch das Alter dieses Bauwerks bedingt (früher hat man leider öfters kreuz und quer gebaut, da waren die Grundstücksgrenzen anscheinend nicht so wichtig - sowohl für die Eigentümer als auch für die Bürgermeister). Jedenfalls könnte der Bausachverständige hier das Argument vertreten, dass durch diese Grundgrenzüberbauung die Garage keiner Bebauungsweise zugeordnet werden kann und somit das auch für die Ausnahmen flachfällt. |
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Abgesehen davon, dass es noch eine Antwort auf meine Fragen im Beitrag vom 30.6. braucht, ist zu den von @kiokuma angeführten Punkten folgendes anzumerken: Der Stadl hat anscheinend eine bebaute Fläche von rund 150m² (vielleicht knapp drunter). Daher ist er eindeutig ein Hauptgebäude. Er ist also entscheidend für die künftig zulässige Bebauungsweise für das neue Hauptgebäude. Ein vermuteter Konsens ist (auch) ein KONSENS, wenn auch nur ein vermuteter und nicht ein mit schriftlichem Bescheid belegter. D.h. der Stadl gilt als bewilligt und somit gilt auch die Bebauungsweise als bewilligt, falls seine Situierung tatsächlich einer gesetzlichen Bebauungsweise entspricht. Und das scheint im konkreten Fall eine gekuppelte Bebauunsgweise zu sein. Ich seh momentan nichts, was dagegen sprechen könnte, den bestehenden Stadl als gekuppelte Bebauungsweise zu werten. Auf die Bebauungsweise am Nachbargrundstück kommts nicht (mehr) zwingend an. Das hat sich dr. die Novelle geändert. Die derzeitige Grundregel im §54 lautet: 1. Es gilt generell "offene" Bebauungsweise. 2. Gibt es eine bestehendes Hauptgebäude mit einer bewilligten - d.h. mit einer gesetzlichen Bebauungsweise entsprechenden Situierung - und soll dieses Hauptgebäude bestehen bleiben, dann müssen auch alle neuen Abänderungen, Zu- oder Neubauten dieser bisherigen Bebauungsweise entsprechen. Dieser Punkt trifft hier allerdings nicht zu, da @plan191 das Hauptgebäude "Stadl" ja gänzlich entfernt. 3. Ist bereits eine bewilligte Bebauungsweise vorhanden (hier: dr. den alten Stadl) und bleibt dieses Hauptgebäude nicht bestehen, so gilt wahlweise die offene Bebauungsweise oder die bisher bewilligte Bebauungsweise (im ggst. Fall also: gekuppelt). Bei diesen 3 Punkten ist im Gesetz keine Rede davon, dass es irgendwie auch auf die Bebauungsweise auf dem Nachbargrundstück ankommen könnte. Insbesondere die Wahlmöglichkeit im Punkt 3. ist an keine weitere Voraussetzung gebunden. Der diesbezügliche Hinweis von @kiokuma - es käme auch auf die Bebauungsweise am Nachbargrundstück an - entspricht somit nicht der Gesetzeslage. Es braucht @plan191 also nicht zu kümmern, was auf dem Nachbargrundstück wie gebaut ist und welcher Bebauungsweise der dortige Baubestand entspricht oder auch nicht. Es zählt nur der eigene Bauplatz. Abgesehen davon sollten aber auch noch meine Fragen vom 30.6. geklärt werden....... |
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