§ 71 BO Wien (auf Widerruf) wegen Baufluchtlinien – Erfahrungswerte? [W]
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Was hättest du durch den Erfahrungsbericht gewonnen? Stell dir vor in ein paar Jahren wechselt der Gemeinderat und ist der Meinung, dass fie bösen Immobilienbesitzer bluten sollen und all diese Bewilligungen zurückgezogen werden... |
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Falls die Immobilie zum Normalpreis angeboten wird, würde ich das Risiko nicht eingehen. Ich vermute Mal das der Preis entsprechend angepasst wurde und du deswegen das Risiko eingehen würdest. Kann gut gehen, muss aber nicht. Glaskugel hat keiner. Für mich wäre das nichts. Besonders sind die Flucht Linien ja für Infrastruktur oder ähnliches da und da beißt man sowieso immer ab. |
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Puh ob da jemand eine wirkliche Einschätzung geben kann...hab jedenfalls noch nie davon gehört, dass unter solchen Vorzeichen abgerissen wurde aber was weiss ich schon...aus meiner Erfahrung ist es extrem schwierig Leute zu finden, die sich wirklich gut mit der Wiener BO BO [Bauordnung/Baugesetz] auskennen, selbst von "spezialisierten" Anwälten war ich extrem enttäuscht als ich mal selber Infos zu meinem Einreichplan brauchte - haben zwar das Geld genommen aber die eigentliche Frage durfte ich selber aufklären. Ich würde am ehesten die Urteile des VGH durchforsten ob sowas schon mal vorgekommen ist, die findest du online. Und vielleicht persönlich mal vorbeischauen bei der MA37...evtl sind sie da auskunftsfreudiger als wenn man ihnen zB schreibt. Im grossen und ganzen fand ich die nämlich schon immer hilfreich. Aber auch von der Vergangenheit auf die Zukunft zu schliessen ist generell fragwürdig. Falls der Preis nicht wirklich gut ist wäre mir das wahrscheinlich in Summe zu heiss... Ich nehme an dass die Überschreitung mehr als ein paar cm ist, sodass man das nicht durch Dinge wie Schauseitenverkleidungen oder Dämmung Altbestand (siehe Par 83 & 84 Wr BO BO [Bauordnung/Baugesetz]) rechtfertigen kann bzw im Zuge der Sanierung beheben? Was ich nicht verstehe: es gibt ja auch die nachträgliche Bewilligung für Bauten langen Bestandes. Wieso wurde es nicht so bewilligt sondern über den "Ausnahmeparagraphen" 71? Der Par 71 verlangt ja auch nach einer Begründung für die Ausnahme. Wie lautet die? Um welche Fluchtlinie genau geht es denn? Ist das die Grenze zum Vorgarten, also ein paar m innerhalb des Grundstücks? Dann sollte das wenigstens von Infrastruktur massnahmen oÄ unberührt bleiben... |
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Eine weitere Überlegung, Wien ist ja derzeit gegen den Abriss von "schönen Alten Gebäuden", würde deines, wenn es schön saniert ist, dazu zählen? .... wäre ein weiterer Grund dass ea nicht so schnell abgerissen werden müsste. LG |
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Hallo, ja man kann natürlich nicht von der Vergangenheit auf die Zukunft schließen, aber die Abwägung wäre halt, betrifft es einen Haushalt oder betrifft es 300, 400 Häuser in einem Bezirk. Lt. Makler und Flächenwidmungsplan gibt es viele solche Fälle in der näheren Umgebung und dann kann die Stadt Wien nicht einfach hergehen und flächendeckend Abrissbescheide ausstellen. Auch die Bewilligung nach langem Bestand wird nur auf jederzeitigen Widerruf erteilt und daher hängt man da auch in der Schwebe. Es geht auf einer Seite um 30-40 cm und auf der anderen um einen Meter, also nur durch Abriss und Neubau veränderbar und mit den Linien in Einklang zu bringen. |
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ja das stimmt wahrscheinlich alles. Ich wüsste auch nicht aus welchem Interesse heraus die Stadt Wien das tun sollte. Trotzdem hat man letztlich keine Rechtssicherheit. Auch wenn das reale Risiko wahrscheinlich nicht sehr gross ist, ist der Verlust bei Eintritt des worst case immens und potenziell ruinös. Von daher würde ich in jedem Fall auf einem ordentlichen Rabatt bestehen und mich da nicht vom Makler durch Schönrederei beeinflussen lassen. Ich nehme an die Linien sind einige m innerhalb des Grundstücks sodass man von Strassenbau/Infrastruktur etc definitv nicht betroffen sein kann? PS: die sanierung ist ja auch bewilligungspflichtig? wie wird die dann bewilligt? auch par 71? |
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Verlasse dich nie auf das was Makler sagen, halte dich an den Bescheid! Überlies diesen Rat nicht bei den Vorpostern |
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Ja, die Erfahrung, dass man keinem Makler trauen kann, so nett sie auch wirken, wurde uns schon mehrfach bestätigt. Eine Seite ist zum Nachbargrundstück hin, und die andere ist auf die Straße (6-8m breit, kein Fußgängerweg, auch fast nicht möglich) wo der "Gegner" die Stadt Wien wäre. Die Wahrscheinlichkeit schätzt jeder, mit dem wir gesprochen haben, gering ein, aber im Falle des Falles wäre es natürlich katastrophal. Die Sanierung damals wurde ohne beanstanden genehmigt, aber halt auch nur nach §71. Alle weiteren Maßnahmen wurden auch nur nach §71 genehmigt, weil im Bescheid ausgeführt ist, dass es nicht anders geht, weil das Haus ja auch nur nach §71 nachträglich genehmigt wurde. |
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Hmm bedeutet das, dass das Haus mit 1m auf öffentlichem Gut steht? Oder ist das Haus vollständig innerhalb des Grundstücks aber ausserhalb des Baufensters (also im Vorgarten/Abstandsfläche ragend aber innerhalb des Grundstücks)? Falls ersteres wäre eine Strassenverbreiterung schon potenziell problematisch und würde aus meiner Sicht das Risiko erhöhen. Wieviel lassen sie denn nach deswegen? |
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Hallo, nein, es ist alles innerhalb des Grundstückes, jedoch werden die 3m (in unserem Fall) Baufluchtlinie nicht eingehalten. Am Preis wird gar nichts nachgelassen, weil "wird nicht passieren, alle Siedlungen schauen in der Umgebung so aus." |
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Das heisst bei allen Nachbarhäusern wird auch die Baufluchtlinie nicht eingehalten? Oder betrifft das nur "dein" Haus und er meint nur pauschal, dass viele Häuser in Wien nicht die Baulinien einhalten und die angeblich nicht alle abgerissen werden können (was mMn eher ein schwaches Argument ist)? Ich finde die Argumentation des Maklers generell etwas unverschämt muss ich sagen. Wie schon gesagt: es stimmt, dass die Wahrscheinlichkeit sehr gering ist aber man weiss nicht wie gering und muss sie auch mit dem Verlust im worst case gewichten und der ist riesig (evtl die ganze Existenz). Dann sieht die Rechnung ganz anders aus (Übrigens: diese generelle Fehleinschätzung, Extremereignisse zu niedrig zu gewichten ist bekannt und wird gemeinhin als wesentlicher Faktor für den Finanzcrash 2008 angesehen -- die früheren Modelle haben auch vorhergesagt ein so breiter Ausfall von Immobilienkrediten könne niemals passieren und es daher nicht adäquat in die Risikobetrachtung aufgenommen...Pustekuchen :) Stichwort: "expected shortfall"; Zusammenfassung: kein Risikoanalyst würde die Argumentation des Maklers kaufen; speziell nicht nach 2008). Ausserdem mindert es ja auch den Wiederverkaufswert. Natürlich kann ein Haus dessen Bewilligung jederzeit widerrufen werden kann nicht so viel kosten wie ein Haus mit 100% Rechtssicherheit. Der Makler weiss das natürlich alles aber stellt sich halt dumm. Wenn er sich so sicher ist, soll er halt unterschreiben, dass er dich entschädigt falls die Bewilligung doch widerrufen wird, lt ihm wird das ja sowieso nicht passieren...Falls er das nicht will dann ist er sich wohl doch nicht so sicher wie er tut :) Darf man fragen wo das Haus ist, welche Widmung, wieviel Grundfläche, usw und was der Spass kosten soll? |
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Hallo masVie, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: § 71 BO Wien (auf Widerruf) wegen Baufluchtlinien – Erfahrungswerte? |
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