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Dann Wechsel halt die bank- die hausbank ist sowieso nicht dein Freund.
Wobei ich sagen muss, Sanierung vor 25 Jahren ist mittlerweile schon wieder altbau- und liebhaberei ist für die bank halt ein Risiko dass sie sich zahlen lässt. |
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Ganz schlau werd ich aus aus den Bewertungen auch nicht. Manchmal mein ich, da geht sich keine 100%ige Besicherung aus, dann doch schon und umgekehrt.
Ich kann dir auch nur raten, alternativ andere Banken anzufragen. Wenn du schreibst von 400K+ und einem Drittel Eigenmittel, so schätz ich mal einen fin.-Bedarf von rund 300-350K. Also das sollte bei einem bezugsfertigen und feinem Haus, wie du schreibst, das nicht vollends in der Pampa wohnt, nicht das große Problem darstellen. |
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liebhaber projekte sind in der regel schwer verkäuflich.
solltet ihr als zahler ausfallen, muss die bank das haus an den mann bringen, von daher versteh ich sie. aber was juckt dich die bankbewertung für das haus solange der zins passt |
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Danke schonmal für eure Antworten! Ja natürlich, dass die Bank es als Neubau wertet hab ich ja auch nicht erwartet, aber das gesamte Haus als ~50 Jahre alt zu werten, wenn quasi die Hälfte davon erst vor 25 Jahren gebaut wurde, seh ich nicht ganz ein. Die meisten würden es wahrscheinlich schon eher als Pampa bezeichnen :), aber der nächste größere Ort mit Billa, Spar und Co ist 6km entfernt, also nicht so tragisch. Und ja, Kaufnebenkosten mitberücksichtigt, wird der Finanzierungsbedarf wohl in etwa bei ~330K liegen. Genau in diesem Preisbereich hätte ich eine vorsichtige Schätzung der Bank eigentlich auch erwartet - aber nicht nochmal ganze 100K darunter... :( Ob der Zins angesichts dessen passen wird, ist eben genau die Frage... Telefonisch hat die Beraterin jetzt erstmal so gewirkt, als würde sogar die Finanzierung ansich wackeln, wenn wir nicht noch mehr Eigenmittel oder Sicherheiten aufbringen können. Daher fürchte ich, dass auch die Konditionen/Zinsen leiden werden, sofern wir überhaupt eine Kreditzusage bekommen. Wir werden auf jeden Fall mehrere Angebote einholen und hoffentlich bewerten die anderen Banken nicht auch alle so mies... |
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| Hallo Oceloty, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Hast du eigentlich Reserven für Sanierung eingeplant. Eine 50 Jahre alte grundsubstanz welche auf dem Standard von vor 25 Jahren saniert wurde, wird demnächst der nächsten Sanierung bedürfen.
Ich hoff du bist da nicht etwas zu blauäugig |
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Geh zur einer anderen Bank, desto mehr du vom Standard abweichst, desto mehr unterscheiden sich die Banken. Wenn ich nur in meinem Fall auf die von den Banken erstellte Haushaltsrechnung denke, kommen die je nach Bank auf monatliche Belastungen von 900€ bis 2600€. Die Betreuer können oft gar nicht anders, die füllen meist auch nur das Standardformat aus und das berücksichtigt eben nur Standard. Eine Betreuerin hat bei mir große teile des Formulars unausgefüllt gelassen weil sie meinte bei ihnen passt ja garnichts. |
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hat uns ja der Herr von der Bawag schön erklärt... Altbau ist Altbau und bleibt nach Sanierung trotzdem noch Altbau. Deswegen haben wir damals ja auch keine Top Kondi bekommen wenn du dich zurückerinnern kannst Hatten auch knapp 1/3 Eigenkapital, Luftkuhrort, Top Lage für Puchberg usw...
wobei ich mir zu Behaupten trau das unser altes Haus nach der Sanierung besser da steht als so mancher Neubau |
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Also meine Erfahrung als Laie ist einen Berater zu nehmen der weiß was er tut hilft immens, ich hatte diesselbe Bank, aber ja komplett andere Konditionen (lag über nen halbes Jahr zwischen den Anfragen) für dieselbe Immobilie, es ist extrem wichtig aus meiner Perspektive das einer dabei ist welche Knöpfe gedruckt werden müssen 1/3 Eigenkapital hört sich schön an aber sind nur 33% 6% Nebenkosten Bank 6% Nebenkosten Steuern+Notar 15% Liebhaberpreis (Eigenschätzung, wenn man in was verliebt ist schwer zu ermitteln) = 27% (die einzelnen Posten könenn höher sein) da ist trotz 1/3 Eigenkapital schnell die 100% Besicherung nichtmehr vorhanden bei der Geschichte ja Altbau bleibt Altbau, sicher extrem schwer zu schätzen, vor allem aus der Entfernung ist eine Aussage über den echten Wert unseriös, der Zustand kann von bis sein und eigentlich nur ein Experte beurteilen |
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hatte ich, Alex war dabei... Berater war Sonett und hat mit offenen Kerten gespielt indem er uns dem Bildschirm zugedreht hat und uns zweigte da es nicht nach ihm geht sondern das es Vorgabe der Bank ist... Ich hatte von allen Gewerken KV direkt auf der Baustelle rechnen lassen und penibel genau alles dokumentiert. stimmt und deswegen hat man ja KV die Transparent sind aber es kommt keiner von der Bank und begutachtet die Immobilie... da reichen Bilder und anhand der wird bewertet. Somit bleibt Altbau Altbau und wird nie gewertet wie ein Neubau obwohl Massiver als so ziemlich fast alle Neubauten und auch zu 70% beständiger... Leider traurig! |
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wenns für die bank nicht mehr wert ist, isses so. wir haben da schon erfahrung damit.
entweder du hast mehr eigenmittel für die finanzierung, damit sich ausgeht, oder es ist wie es ist.. und zwar, dass du zu teuer kaufst.... |
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was ist das für a lächerliche Aussage... kaufst du dein Auto auch anhand Bilder? Geht's noch Arroganter und herablassender??? Welche Ausbildung hast du genau die dich befugt dich so eine Aussage zu treffen? aha... 1/3 Eigenmittel ist ja Grundsätzlich die Regel, oder nicht? sicher kommen noch andre Faktoren dazu... aber Faustregel besagt 1/3 ist Minimum... lächerlich... mein Haus hat inkl. Grundstück Nebengebäude und allen drum und dran 90k€ gekostet. Laut Aussagen von 3 Verschiedenen Baumestern nicht unter 150k€ zu bekommen und dann muss mir einer sagen der mit der "Materie" in der KAK / HASCH oder Abendschule aufgewachsen ist das es das nicht wert wäre... da sage ich nur HA HA HA Das meinte ich mit Traurig. Anstelle das es seriös abgehandelt wird, wird es einfach so wie von Dir von oben herab bewertet... und Lieder ist dein Aussage genauso traurig, dachte immer du bist neben Alex einer der Kompetenteren Personen hier der auch faire aussagen trifft aber entweder bist mit dem falschen Fuß Aufgestanden, hast das ganze in den falschen Hals bekommen oder du bist einfach so.... |
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kann da jetzt leider nichts zitieren, aber ich versuchs mal lächerliche aussage? nein. aber wir (banken) wissen sehr wohl, wieviel ein objekt in welcher region wert ist, was der marktwert ist, welche abschläge zulässig sind, und gerade wenn es um en "liebhaberobjekt" geht, wo der preis meist künstlich raufgetrieben wird, ist es schwierig bei einer verwertung als bank das auch wieder an den mann zu bringen. arrogant oder herablassend? so wars aber nicht gemeint.... und glaube mir, meine ausbilung (bin kein einfacher bankangestellter) oder mein erlangtes wissen auch aus der praxis heraus erlauben mir es, solche aussagen zu treffen. aber herablassend war das nicht gemeint. tut mir leid für dich, wenn du dich gekränkt fühlst. rechtfertigung, was ich bin muss ich dir dennoch nicht ablegen. 1/3 passt.... aber wenn der kaufpreis den verkehrswert übersteigt, kann auch 1/3 sehr wenig sein. wenn du verstehst was ich meine. also ich als D.FB (EFA) sehe mich hier schon als sehr kompetent an. ich hingegen finde es als sehr herablassend wie du da gerade abgehst.welche laus ist dir denn über die leber gelaufen? und das ist jetzt milde ausgedrückt, denn eigentlich denke ich mir etwas anderes. vielleicht kannst es auch akzeptieren, dass jemad anderer meinung ist und ggf. was aus der praxis sagen kann kurz um, es war in einfachen und kurzen setzen zusammengefasst, ohne jemanden beleidigen zu wollen. dies war und ist niemals meine philosophie hier herinnen gewesen. |
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also es ist eh bekannt, dass sich hausbanken ihres geschäftes ziemlich sicher sind. mit einer willkürlich geringen bewertung soll der kunde überhaupt froh sein, dass der kredit "bewilligt" wird und nicht einmal auf die idee kommen weiter zu verhandeln.
holt euch ein vergleichsangebot. ihr könnt ohnehin keine bewertung verhandeln, sondern nur konditionen. |
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halte ich für eine unterstellung. aber grundsätzlich geht ich da mit... vergleichsangebot einholen schadet sowieso nie. bin gespannt, was da raus kommt. vielleicht magst es ja dann posten |
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Entschuldige aber NEIN das könnt ihr nicht wissen sondern nur schätzen weil eben das fehlende Fachwissen fehlt. das ist wieder ein anders Thema, bedeutet aber nicht das es trotzdem eine gewissen preis hat. ok, dann eben schlecht formuliert. das du aus dem Bankwesen, Finanzsektor oder ähnlicher Branche kommst können so ziemlich alle selber herausfinden wenn man deine Fachkundigen Aussagen bezüglich Finanzierungen, Finazanlagen usw. liest aber bitte nicht Falsch verstehen ... weil du 1 Haus gebaut hast, dir überall etwas Grundwissen angeeignet hast bedeutet es nicht eine Immobilie bewerten zu können. Schon gar nicht anhand von Bildern oder vom Schreibtisch aus. Das können njcit mal <die Profis heir im Forum den da hört man auch immer das muss man sich vor Ort anschauen, kann man so nicht seriös beatworten... aber Banken können das???? Ich bin am Bau groß geworden und kann nicht behaupten das ich Fachwissen habe denn ich habe zb keine Ahnung wie ich mir eine Bewährung ausrechen, welches Mischverhältniss ich min oder max bei Beton brauche um eine gewisse Güte zu erlangen, oder die Auftrittsfläche und höhe einer Stiege zu erreichen. Klar habe ich selber Maurer, Installateur usw bei meine Sanierung gespielt aber dabei habe ich mir Grundwissen und nicht Fachwissen angeeignet. Ich kann auch schwer sagen welche Finanzierung Top ist weil ich das ganze drum herum nicht kenne, ich kann nur vergleichen und sagen was möglich ist wäre wenn diue Kondition gegeben sind. Aber das kennst du ja wider besser. Nur weil einer sein FBH FBH [Fußbodenheizung] installiert, Schalter und Steckdosen anschließt, Fundament selber schalt und betoniert hat man noch lange kein Fachwissen. Wenn das so einfach wäre würde eine Nacht vor dem WWW reichen und wir wären alle Profis. ja habe ich gelernt was es bedeutet und auch verstanden.... habe ich dir auch nicht abgeschlagen und bin auch der gleichen Meinung , deswegen verwundert von dir so eine Aussage zu lesen... Jetzt tut es mir leid wenn du es so aufgenommen hast und es so rübergekommen ist, wollt ich nicht! und das ist auch gut so denn ich erinnere mich immer wieder zu gerne wenn man von dir oder Alex liest : so eine Aussage zu tätigen ist schwer ohne alle relevanten Eckdaten zu haben/kennen... ODERist alles individuell zu betrachten und kann man nicht so einfach über einen Kamm scheren... auf die Finanzierungsfragen angelehnt. Aber genau das passiert bei Sanierungen, da wird nix individuell betrachtet sondern alles über ein Kamm geschert. Und das hast du in diesem Fall auch gemacht und das hat mich aufgeregt weil eben Altbau und Neubau mit zweierlei Maß gemessen wird
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maider, ich wurde in sowas ausgebildet, liegenschaften und immos zu bewerten.
klar geht das nicht aus der ferne, ich ging - vielleicht fälschlich - davon aus, dass der kollege der anderen bank - so wie ich das bei solchen dingen mache - rausgefahren ist und sich die liegenschaft vor ort angesehen hat. und in diesem fall.. wos wiegt des hods... wenn des ned da fall war, dann müsste an jetzt erörtern wie die auf den preis gekommen sind. so what... hamma wieder guad. *G* |
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die bank muss ja eine liegenschaft nicht gutachterlich bewerten. es liegt in ihrem eigenen ermessen wie sie das risiko eines geschäftes einschätzt. |
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Genau das ist der Punkt, die Bank bewertet eigentlich nur indirekt den "Wert" des Hauses sondern vielmehr ihr Risiko bei dem Geschäft. Und da haben Sanierungen einfach schlechtere Karten da noch mehr Unbekannte, so wie Selbständige im Vergleich zu Beamten etc.
Es macht aus Sicht der Bank auch wenig Sinn da viele Ressourcen in eine seriöse Bewertung zu stecken da es sowieso immer nur eine Momentaufnahme ist. Ob bei einer Schwankungsbreite von +-30% (Hausnummer) eines Liegenschaftswertes in sagen wir 15Jahren heute auf +-2% genau geschätzt wird oder eben nur auf +-10% macht keinen Unterschied. |
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es ist auch bei einem gutachter nur eine momentaufnahme.
wieviel ist die liegenschat zum zeitpunkt JETZT wert. ich kann auch ein schätzung duchführen, wieviel die liegnschaft wert ist, wenn sie saniert ist. kunden nehmen den kredit für hauskauf und sanierung. dann wird der zeitwert geschätzt unter einfuss der sanierungsmaßnahmen. dann wird geschaut.... kaufpreis plus sanierungskosten,decken sich diese mit dem verkehrswert? ist das obligo im belehnungswert gedeckt? passt das risiko in form der bonität? wenn nicht, schlechtere konditionen wenns die bank trotzdem macht, oder sie verlangt eben mehr eigenmittel. wenn ja, dann isses eh kein problem. es wird immr jemande am markt geben, der dir mehr zahlen wird, als der marktwert ist. (liebhaberobjekte [eigene sache], anlegerobjekte, ausländische investoren) die bank schaut, ob der preis gerechtfertigt ist. keine bank hat ein interesse eine liegenschaft zu verwerten, da zeitraubend und kostenintensiv. und diese kosten müssen ja vom kunde wieder eineklagt werden. also.. nix gut... |
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ok, aber ein wirklich Bewertung ist trotzdem nicht möglich weil eben nur geschult und nicht vom Fach. Ist dann eben wieder nur eine Schätzung und abhängig von deiner Meinung. Bitte nicht persönlich nehmen. Du hast sicher über Jahre genug Erfahrung sammeln können aber das basiert eben nur auf Verdacht und nicht auf Fachwissen. Oder gehst du wirklich in alle Ecken, ink Dachstuhl und machst eine Bestandsaufnahme? also ich war so ziemlich auf jeder Bank in Ö die etwas auf sich hält und da wurde die Bewertung immer nur anhand Bilder gemacht. Da war keiner vor Ort, selbst die gelb schwarze (Hausbank) wo ich einen guten Bekannten sitzen habe
das ist der springende Punkt denn wenn ich den Immo-Markt etwas vergleiche sind die Bewertungen teilweise unter aller Sau. Auch die der Banken angepriesen Häuser, nicht die von den Maklern. Selbst da wird dann bei Verkauf der Liebhaberaufschlag aufgerechnet der vorher abgeschlagen wurde
war ma eh immer.. wollte nur dein Aussage etwas sachlicher , nicht nur so am Tisch geklatscht haben. (untypisch für dich) Noch dazu kannst du es ja weit besser erklären warum es so ist. Sry das ich dich a bissl kitzeln musste
wenn das Ganze fair ablaufen soll müsste es aber mit einem zertifizierten Gutachter vor Ort besichtigt werden und eine Bestandsaufnahem gemacht werden denn ich bin mir sicher das viele Liegenschaften aufgrund von Schreibtischbewertungen zu hoch oder zu niedrig ausgefallen sind. Ohne jetzt wem was vorwerfen zu wollen aber denn der Herr Dr. a Immobile kauft wird die sicher anderst bewerte als wen ein Hakler eine Immo kauft der eventuell sogar vom Fach ist und das ganze besser einschätzen könnte... Es sollte jeden offen gelassen werden ob wirklich gegen eine Aufwandsentschädigung eine faire Bewertung erfolgt oder eben nur eine Schätzung. Ich hatte 3 Baumeister vor Ort die mir einen min. Wert von 150k€ für die Immobilie bescheinigt haben und sofort schriftlich gegeben hätten. Ohne den Grund 800m² oder die Lage zu bewerten. Rein von der Substanz und dem was schon steht. stimmt, aber trotzdem wird nicht fair bewertet denn was soll an einem Massivbau der schon 80 Jahre steht viel schlechter sein als an einem FTH FTH [Fertigteilhaus] in Leichtbauweise? Vorausgesetzt beide sind am gleichen Stand der Technik usw, bzw. wenn ein komplettes Sanierungskonzept vorliegt das einem Neubau gleich kommt... der Massivbau lässt sich leichter und zu besseren Geld verkaufen als das FTH FTH [Fertigteilhaus] in Leichtbauweise.... |
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ok *augenrolleremoji* |
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