Verkaufen und neu kaufen - Abwicklung
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aus Finanzierungssicht: die Bank ermittelt den Wert des zu verkaufenden Hauses. 80% dieses Wertes abzüglich Vorlasten können rein rechnerisch zwischenfinanziert werden. Das bedeutet im konkreten Fall die geschätzten 700k mal 0,8 minus 300k = 260k Die Differenz auf den Kaufpreis + Kaufnebenkosten des neuen Hauses müssen in einer langfristigen Finanzierung aufgenommen werden. Sowohl die Zinsbelastung aus der Zwischenfinanzierung als auch die Annuität (Tilgung + Zinsen) aus der langfristigen Finanzierung muss ebenfalls in den regulatorischen Rahmen hinsichtlich Schuldendienstquote passen. Das bedeutet, dass dadurch maximal 40% (oder je nach Ausnahmekontingent auch mehr) des Nettoeinkommens der Kreditnehmer belastet werden dürfen. Um die Fragen zu beantworten: ja, wenn die o.a. Voraussetzungen erfüllt sind Dafür würde ich den Zeitraum für die Zwischenfinanzierung möglichst lange wählen - maximal sind 24 Monate möglich. Sollte diese Frist nicht ausreichen, muss man mit der finanzierenden Bank eine Lösung suchen. Das wäre dann problematisch. Das Risiko sollte jedoch durch die bankinterne Bewertung (die tendenziell ohnehin schon konservativer ist) und die weiteren 20% Abschlag (es werden nur 80% angesetzt) gemildert sein. auch eine Möglichkeit - obwohl natürlich der organisatorische Aufwand mit sehr jungem Nachwuchs enorm sein kann. aus Immobilientreuhändersicht: mit der Aufbereitung der Immobilie (Fotos, Bauakt, Marktrecherche, Durchführung allfälliger "behübschender" Maßnahmen, etc.) und der Vermarktung so früh wie möglich beginnen. Auch wenn entgegen den Erwartungen der Verkauf rascher über die Bühne gehen sollte, ist das immer noch eine "angenehmere" Problematik, als zu lange warten zu müssen bzw. in Verbindung damit unter Preisdruck zu geraten. |
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Hallo titan, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Verkaufen und neu kaufen - Abwicklung |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Danke für die ausführliche Erklärung. Das heißt im Grunde spielt da eine Bank mit, wenn Bonität und Bewertung passen. Heißt das, man muss sowohl den alten Kredit bedienen können, als auch den neuen, oder wie ist das mit der Zwischenfinanzierung zu verstehen? Beispielsweise, ich kaufe das neue Haus und muss die Rate bedienen, was passiert mit der Rate vom noch nicht verkauften Haus? Stundung oder weiterzahlen? Sorry bin da nicht so drin in diesen Themen, möchte es aber verstehen... Danke |
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gerne, nein, der "alte" Kredit wird dann in der Berechnung nicht mehr berücksichtigt, da 80% des bankseitig festgestellten Verkehrswertes abzüglich "altem Kredit" ja zwischenfinanziert wird. Die 40% (oder wie erwähnt je nach Bank auch mehr) betreffen die Zwischen- und langfristige Endfinanzierung |
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So in der Praxis, wenn man keine Ahnung von dem ganzen hat. Weil man das passende Haus gefunden hat und es sich leisten könnte, heißt das nicht, dass man es bekommt. Es muss auch noch die Bank rechtzeitig mitspielen, Verkäufer keinen schnelleren Käufer finden, ... wir sind 3 mal gedanklich eingezogen. Auch wenn man mal gekauft hat, der Verkauf ist auch stressig. Um einen guten Preis wirds keiner gleich kaufen. Wir hatten eine Zwischenfinanzierung bei der die Zinsen in der Finanzierung waren - wir mussten keine monatlichen Raten zahlen bis zum Verkauf (max 24 Monate). Somit waren wir zwar "freier" mit den Umzugs/Renovierungszahlungen, aber man hadert trotzdem mit jedem Monat, weil man damit am Ende Zwischenfinanzierungszinsen spart. Bei uns waren u.a. auch Nachbarn ein Umzugsgrund. Haben aber auch wieder eine tolle Nachbarin erwischt. (Zumindest nur eine...) Gibt es keine andere Lösung mit der Nachbarin? Bzw Verbündete? Mit unserer haben wir auf verständnisvoll getan, bis wir alles nötige für dem Umzug hatten und dann sind wir ihr ziemlich direkt geworden und seitdem ist es ruhig geworden. |
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Achso, jetzt verstehe ich es.. Na gut, dann habe ich ein paar Fundierte Infos zum weitergeben. Danke |
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Da es sich tatsächlich um einen Freund handelt für den ich Frage, muss ich sagen dass weder ich noch er Ahnung von der Materie haben. Genau so stelle ich mir das vor, hauptsächlich stressig. Das ist der nächste Faktor. Wer garantiert mir nettere Nachbarn? Niemand... Naja, es ist halt so, er hat Kinder und die Nachbarin scheinbar ein Problem damit. Die Nachbarin weiß mittlerweile gut wie sie sie ärgern kann. Das tut sie so dass man sie dafür nicht belangen kann. Verbündete? Ja anscheinend schütteln andere Nachbarn auch den Kopf, aber außer Kopfschütteln halten sich da alle schön brav da raus solang es sie nicht direkt betrifft. Das ist übrigens auch meine Erfahrung. Ich habe da auch so nette Exemplare als Nachbarn. Neid, Missgunst, Platzhirsch-Verhalten und Schwurbler, alles dabei. Aber was willst machen? Paroli bieten und auf Abstand halten. Wenn es mit freundlich sein nicht klappt dann wird halt entgegengesetzt was geht, auch verbal. Leider. Kostet Zeit, Nerven und Kraft, aber ich habe mich mehr oder weniger damit abgefunden. Vor allem sehe ich da keinen Ausweg. Nachbarn sind halt da, du weißt nie wie es werden wird. Gibt keine Garantie dass sie nett bleiben. Wenn du ruhe willst musst du überall hin genug Abstand haben. Kann sich ein normaler Mensch bei uns nicht mehr leisten. Somit versuche ich meinem Kumpel klarzumachen dass er sich damit abfinden soll. |
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Zum Ablauf, wenn es mittels Zwischenfinanzierung und Bank gehen soll, wurde eh schon alles gesagt. Die für mich westentlich entspannerte Version ist aber der Hausverkauf und Neukauf, also Zug um Zug, wie dir auch dein Gefühl gesagt hat. Dann hat man aus Verkäufersicht keinen zeitlichen Stress, dass eventuell der ZwiFi-Zeitraum zu kurz werden könnte. Denn der größte Feind bei einem Verkauf ist die Zeit. Und noch ein wesentlicher Faktor: die Zwischenfinanzierung kostet richtig Geld: meist 1% Pönale für die vorzeitige Rückführung des Altkredites, Eintragung Pfandurkunde 1,44% inkl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr, Zinskosten (ein wesentlicher Nachteil, sofern der Verkäufer aus der Zeit kommt, wo die Fixzinsen um 2% geringer waren als zurzeit), uswusf. Da wäre für mich der Auszug und Umzug in ein temporäres Wohnverhältnis das weitaus geringere Übel (das Haus besenrein machen erspart sich der Verkäufer ohnedies nicht). LG |
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Genau das denke ich mir. Vielleicht hat man noch super fixverzinste Darlehen die dann auch weg sind. |
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Nachdem der bestehende Hauskredit nach dem Verkauf so oder so "weg" ist (mit dem Verkaufserlös wird dieser abgedeckt und die Pönale - so vereinbart - fällt ohnehin an), macht das keinen Unterschied - das alte (möglicherweise niedrigst verzinste) Darlehen existiert dann nicht mehr. Unabhängig davon ob nun zuerst der Verkaufsprozess gestartet, in eine Mietimmobilie eingezogen und danach gekauft wird, oder im Wege der Zwischenfinanzierung der vor dem Verkauf stattfindende Kauf finanziert wird. Rein kostenseitig sind je nach Verwertungsdauer der alten Immobilie die Kosten der Zwischenfinanzierung mit den Mietwaufwendungen gegenüberzustellen. |
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Weil man nicht weiß, ob der Verkäufer zur Miete (und wenn ja, wie hoch die Miete ist) wohnen muss oder vielleicht auch bei den z.B. Eltern unterkommen kann, schrieb ich von Bei einem alten top-Fixzins in Höhe von 1% ggü. 3,...% für eine ZwiFi macht das GAP allein schon 5-6K pro Jahr aus. Dazu noch Pönale, Eintragung, Schätzgebühr usw. Nur zur Klarstellung. Meine Aufzählung dient lediglich der Veranschaulichung, welche Kosten dadurch entstehen. Die genauen Parameter wissen wir nicht. Aber titan kann seinem Freund damit auch die Kostenseite vor Augen führen. |
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Wir haben das vor ein paar Jahren auch gemacht. Ich hätte aber NIE eine neue Hypothek unterschrieben, wenn ich die alte Bude noch nicht los gewesen wäre (bei uns wärs nicht tragisch gewesen, weil schuldenfrei, aber trotzdem) |
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Je nachdem wie attraktiv das aktuelle Haus ist, findet sich ggf. auch ein Käufer, der einer zeitverzögerten Übergabe (6 Monate bis 1Jahr) zustimmt. Das wäre ev. ein Weg, einen doppelten Umzug zu vermeiden. Ich persönlich würde eher nicht verkaufen wollen, wenn noch gar nicht sicher ist, dass man was besseres findet. Ich würde daher tendentiell das neue Haus zuerst gesichert haben wollen, bevor ich das alte aufgebe. Ggf. mit zeitversetzt einsetzender Kreditrückzahlung. In den USA gibt es auch Kaufverträge, die an den Verkauf des alten Hauses gebunden sind. Wenn also der Verkauf des Hauses nicht klappen sollte, dann wäre der Kaufvertrag für das neue Haus hinfällig (idR mit eine kleinen Entschädigungsbetrag für den Verkäufer). Weiß aber nicht, ob solche Konstruktionen hierzulande auch üblich oder zumindest möglich sind... |
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Bei meinem Wohnungswechsel habe ich einen zweiten Kredit auf die ursprüngliche Wohnung aufgenommen (Differenz zwischen noch offenen Betrag und Wert) und das als „Eigenkapital“ für die neue Wohnung verwendet. Hatte dann also eine Zeit lang 3 Kredite. Die ursprüngliche Wohnung habe ich dann 2 Jahre später verkauft und damit die ersten zwei Kredite und einen Teil vom neuen Kredit getilgt. (Ging so dank gestiegenem Gehalt.) |
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