Schätzung der Aufschließungskosten

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Schätzung der Aufschließungskosten

Hallo erstmal, viell. bin ich in diesem Forum nicht ganz richtig aber viell. kann mir ja trotzdem jemand raten an wen ich mich zu folgendem Problem wenden könnte.

Meine Familie hat mit mehreren anderen Familien zusammen ein rel. großes Areal geerbt dass demnächst in Bauland umgewidmet werden soll lt. Gemeinde, wobei wir eine Parzelle selber bebauen möchten - der Rest (auch der anderen Familien) soll verkauft werden.

Die Gemeinde hat allen Erben in dem Zusammenhang einen "Optionsvertrag" angeboten in dem sie sich verpflichten die Parzellen innerhalb der nächsten 7 Jahre nach und nach zu einem sehr niedrigen Preis (<20 €/m2 für das ges. Grundstück Grenze OÖ/Sbg) zu erwerben und die Gemeinde dann die Grundstücke aufschließt und veräußert.

Sie haben dazu eine Schätzung der Aufschließungskosten angefügt die begründen soll dass sie mit dem Kaufpreis so niedrig kalkulieren müssen in der jede Menge für uns kaum nachprüfbare Kosten für Straßenerrichtung, Grünbereiche, Mülltrennplatz, Straßenlaternen, Retentionsbecken usw. angeführt ist. Daneben fällt laut ihren Angaben ein recht großer Teil der Fläche als nicht nützbare Fläche weg aus div. Gründen (einer Gasleitung am Rand, Retentionsbecken, Straße,...) wodurch die ges. Grundstücksfläche um 1/3 schrumpft was den VK-Preis der für die Gemeinde kostendeckend wäre beim VK der verb. 2/3 Fläche auf >60€ steigen würde.

Sie haben uns schon auch die Möglichkeit gelassen die Aufschließung selber zu übernehmen incl. der Veräußerung wobei uns die vom notwendigen Know-How und dem Finanzierungsrisiko bzw. organisatorischen Problemen wohl etwas gewagt erscheint. Zudem scheint mir unsicher wie "positiv" sich die 2. Variante auf die Umwidmung und die entstehenden Kosten auswirken würde.

Zudem hat man es natürlich plötzlich ungemein eilig und eine Entscheidung unsererseits soll besser heute als morgen erfolgen lt. Gemeinde.

Gibt es Experten an die wir uns wenden können die nachvollziehen können ob diese Aufschließungsrechnung einigermaßen schlüssig erscheint?

Vielen Dank

Hallo albundy, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig.

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score 2 · Answer 1 · 2010-10-25T12:11:00Z

was die Gde. gemacht hat,... ist eine Restwertkaltulation, dh. man schaut, was wie hoch die Entwicklungs- und Aufschließungskosten sind, und stellt diesen Kosten einen realistischen Verkaufspreis gegenüber. Das verbleibende Delta ist dann der maximale Einkaufspreis für das Gst.
Ich würde wie folgt vorgehen:
Die Gde. muss diesen schon recht detaillierten Schätzungen eine Planung zugrunde gelegt haben. Diese einfordern.
Damit dann zu einem ZT Büro für Raumplanung gehen (aber eher nicht zum Raumplaner dieser Gemeinde...). Der soll dann das vorgeschlagene Parzellierungs- und Aufschließungskonzept prüfen und scharf optimieren (Kostet halt Geld, aber Besitz belastet eben...). Anmerkung: 30% Flächenverlust für Straßen, Retention etc. ist ein bissl viel. Und die Gestaltung eines Grünbereiches wird wohl nicht Euch umzuhängen sein, dh wenn die Gde dort einen Park machen will, soll sie das selber zahlen.
Drittens braucht ihr eine fundierte Schätzung eines SV, was aufgeschlossenes und "voll abgetretenes" Bauland in der Lage Wert ist (evtl. getrennt nach Grundpreis und Aufschließungsbeiträgen).
Viertens soll Euch die Gde. dann das gesamte Gst auf EINMAL abkaufen, damit auch ordentlich Fleisch (in Form von €) herauskommt, damit der administrative Aufwand minimiert wird und vor allem, damit ihr es hinter Euch habt. Sonst wird das für Eure Generation ein Dauerthema (eben bis der Abverkauf abgeschlossen ist). Sonst müßt ihr alle bei jedem einzelnen Kaufvertrag zum Notar latschen??!! AUßerdem ist dann klar, dass die Straße von Anfang an nicht in Eurer Verantwortung ist.
Fünftens verlangt ihr eine Nachbesserungsklausel, dh. falls der Verkaufspreis für die Endverbraucher höher ist, bekommt ihr als ursprüngliche Eigentümer einen Besserungspreis (von 50-100% des VKP ab 60.-, dh wenn eine Parzelle um 70.- verkauft wird, kriegt ihr noch 5-10 Euros on top.). Alternativ auf jeden Fall den KP wertgesichert vereinbaren!

Und jetzt kommt das Wichtigste:
Jeder neue Bürger bringt der Gde. Geld (über den Bundes-Finanzausgleich). zB in einer Gde in Stmk ca. €800-900 pro Jahr. Dh mit dem o.a. Modell zahlt IHR alle Kosten und die Gde. macht dann Gewinn mit den neuen Bürgern. Dh da muss sein Ausgleich her: Die Gde als langfristiger Nutznießer kann nicht alle Entwicklungskosten auf Euch abwälzen. Ein tüchtiger Raumplaner kann Euch auch dabei helfen, da gibt es Musterberechnungen dazu.

grundsätzlich ist das Modell aber OK, weil Euch die Gde damit irrsinnig viel Arbeit abnimmt.

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score 1 · Answer 2 · 2010-10-25T15:47:00Z

Vorweg vielen dank für die rasche Antwort. Ich denke auch dass es jedenfalls das beste sein wird sich extern von einem Berater Auskünfte einzuholen auch wenn dies mit Aufwand und Kosten verbunden ist.
Manche der Erben haben halt nur Bedenken wie stark oder vielmehr "schwach" unsere Verhandlungsposition gegenüber der Gemeinde ist. Es gibt Bedenken dass sich die Gemeinde dann gegen eine Umwidmung bzw ev. ein sehr viel spätere Umwidmung entscheidet., aber mit dem Risiko muss man wohl leben wenn man sich nicht mit einem sehr niedrigen Erstangebot zufrieden gibt.

score 1 · Answer 3 · 2010-10-25T19:54:00Z

...albundy hat fast alles gesagt. Ich denke, dass das Angebot der Gemeinde viel zu niedrig ist und sich die Gemeinde da ein schönes Körberlgeld machen will.
Kurze Beispielrechnung bezogen auf einen einzelnen Bauplatz:
Die Gemeinde bietet € 20.- für Rohbauland. Das ergibt z.B. für 800m² Rohbauland € 16.000.- für euch.
Wenn ihr selber parzelliert und die nötigen Flächen für Straße und Gehsteig abtretet, bleiben da rund 600m² über (ich gehe da von rund 25% "Abtretungsverlust" aus). Von den 600m² bezahlt ihr dann noch die Aufschließungsabgabe (würde sagen: max. € 10.000). Wenn dann dieser vollwertige BAuplatz, von dem nichts mehr abgetreten werden muss und bei dem keine Aufschließungsabgabe mehr bezahlt werden muss, um - sagen wir €60.- - verkaufbar ist, dann nehmt ihr €36.000.- ein.
Wenn man noch die anteiligen Geometerkosten für die Vermessung und Verbücherung berücksichtig, bleiben euch bei einem einzigen BAuplatz mit größter Wahrscheinlichkeit mehr als €5.000 zusätzlich gegenüber dem Verkauf als Rohbauland an die Gemeinde.
In NÖ ginge diese Rechnung auf jeden Fall so auf.

Wichtig ist, dass die Gemeinde tatsächlich umwidmet. Das werden sie wahrscheinlich auch als Druckmittel verwenden, aber: jede Gemeinde ist interessiert, dass gebaut und besiedelt wird - letztlich auch dann, wenn´s privat verkaufte Bauplätze sind. Für die Umwidmung wird aber ein PArzellierungskonzept benötigt (vor allem wegen der Verkehrsflächen und der Grundabtretungen). Das solltet ihr selbst - wie albundy schon sagte - bei einem Ziviltechniker (manche Geometer können das auch) als Vorschlag für das Umwidmungsverfahren bei der Gemeinde vorlegen. Die Kosten für eine solche fachkundige Beratung erscheinen überschaubar. Ansonsten geht es dann "nur" noch um die Vermarktung.
Jetzt der Gemeinde den Grund halb zu schenken, wäre für euch zwar der einfachste Weg, ihr würdet dabei aber ziemlich sicher sehr viel Geld liegen lassen. Es sollte sich lohnen, die Sache selbst in die Hand zu nehmen.