Hausverkauf: Wie berechne ich den Gewinn/Verlust? 
20.8.
-21.8.2026 8 Antworten 6 Autoren
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Gewinn berechnen für welchen Zweck? Für steuerliche Zwecke? Da wird nichts inflationsbereinigt soweit ich weiß. Und den Punkt mit der Miete verstehe ich gar nicht. Worauf willst du damit hinaus? |
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So ganz verstehe ich deine Annahmen nicht ... Der Herstellungspreis liegt bei 686.000€, der Verkaufspreis bei 550.000€, Abschlag also 20%. Bei uns in OÖ ist es eher so, dass sich das ziemlich in der Waage hält, weil A) Ich baue wie ich will, habe dafür aber Aufwand bzw. B) ich nehme das was am Markt ist kann es dafür nicht individualisieren. Was du aber auf jeden Fall einrechnen musst ist dein Kreditgewinn. Verkaufst du die Bude kannst du das überschüssige Geld (Kreditrestschuld) jedenfalls in Termineinlagen packen, welche aktuell deutlich mehr abwerfen als der Kredit kostet. |
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EK 210k€, 6 Jahre, thesaurierend, 7% durchschnittliche Nettorendite = 315k oder 105k Gewinn aka Opportunitätsverluste. Wobei MSCI World die letzten 6 Jahre 106% zugelegt hat. Also ca 13% vor Steuern. Das wären dann nach Steuer Opportunitätsverluste von 161k. Grob würde ich Investitionen, Zinsen, realistisch ersparte Miete (hätte man nicht eventuell zumindest die ersten Jahre kleiner gewohnt, Eigentümer investieren in Größe und Ausstattung, ist ja für immer und gehört mir) und Opportunitätskosten (ich fahre seit 2020 100% Aktien und schlage den MSCI-World und liege Kopf an Kopf mit Nasdaq100) und natürlich den Verkaufspreis (Doppelmakler?) in die Rechnung einbeziehen. Die Inflation ist im Vergleich nicht wichtig. Wenn ich deinen Ansatz richtig verstehe, überlegst du, was du dir gespart hast, weil heute das Bauen und finanzieren ja viel teurer ist. Auch da sind die Opportunitätskosten wichtig, die dein EK für Kauf heute ja massiv erhöhen. Und wieder die Differenz einer realistische Miete zu Zinszahlungen, weil das vermutlich zu einer erhöhten Sparrate geführt hätte, die mit 7% Nettozins und Zinseszins wieder dein EK erhöhen. Ich glaube, aus reiner Finanzperspektive, hat, bei hohem EK, eine ETF-World-Anlage am 21.08.2020 samt Sparrate und Kauf heute, die Strategie; Kauf 21.08.2020; klar geschlagen. |
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Variante 1 ist sicher näher dran an der Kostenwahrheit, weil Du in der Variante zwei unterstellst, dass die Anschaffungskosten des Hauses zur Inflationsrate angelegt hätten werden können. Das ist aber nicht richtig, weil Du für eine Veranlagung (zB in Wertpapieren) keinen Kredit bekommen hättest. Inflationieren kannst Du allenfalls das EK und die über das Jahr geleisteten Tilgungen. |
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Falls dein Ziel rein akademisch Natur ist und du einfach evaluieren willst wie viel Rendite dir deine Entscheidung gebracht hat, kannst du das ganze auch von der anderen Seite aufziehen: Du generierst dir eine Liste mit Zahlungsflüssen und dem entsprechendem Datum Negative Einträge:
Positive Einträge:
Über diese Liste lässt du die XIRR-Funktion drüberlaufen (Excel, MATLAB, ... können das) Als Rückgabewert erhälst du eine hypothtische annualisierte Rendite. Diese hat die Annahme, dass du jeden Euro Differenz sofort veranlagt hättest (genauso wie wie den return aus dieser Veranlagung) und nimmt eine konstante Rendite über die gesamtle Laufzeit an. Diese Rendite wird wie bereits erwähnt vermutlich kein breit gestreutes 100% Aktien-Asset schlagen😉 (außer bei 110% Finanzierung und starkem Wertzuwachs - was ja beides in letzter Zeit unrealistischer geworden ist) Aber wenn die Rendite trotzdem halbwegs i.O. ist und man den Hauseigentümer-Lifestyle genißt, ist es ja trotzdem wieder OK 😊 Info: Wenn du für ein anderes Thema Inflationsabwertung für Zurückrechnen auf alten Realwert berücksichtigen willst: Real = Nominal / (1+Infl.) NICHT Real = Nominal * (1-Infl.) ... bei 100% Inflation (= Index ist 200% bez. auf Referenzzeitpunkt = Referenzwarenkorb ist doppelt so teuer wie zum Referenzzeitpunkt) ist es schließlich noch 50% wert und nicht nichts 😉 |
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| Hallo mich4s, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Danke für eure Antworten. nein, rein einfach für mich selber, als Info ob mir der Verkauf eher einen Gewinn oder Verlust gebracht hat. an das habe ich gar nicht gedacht, bin davon ausgegangen, dass dann direkt zurückzahlen zu müssen. Das wird vermutlich auch so sein, wenn die Bank im Grundbuch steht? ok, realistischer Weise würde ich weniger mit einer alternativen Anlage vergleichen sondern trotzdem eher mit Mietersparnis & Inflation. Es stand ja grundsätzlich nie zur Debatte statt dem Kauf das Geld zu veranlagen. Also mir geht es wirklich eher darum was realistisch eher als Gewinn/Verlust angesehen werden kann. Wie bei einem Autokauf, da kann ich die Anschaffung auch nicht wirklich gegen die Veranlagung in einen ETF gegenrechnen. 👍 danke für deine Ausführungen, ich wollte eher einen "einfachen" Ansatz der so Daumen x Pi die Realität abbildet. Ich persönlich bin der Meinung, dass Variante 1 ja eigentlich gut passen würde oder bin ich da sehr weit daneben? |
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Natürlich löscht die Bank ihren Grundbucheintrag nur, wenn sie ihr Geld zurückbekommt. 210k nicht veranlagen bedeutet jährlichen Inflationsverlust aber ja, kann man machen und die Rechnung ändert sich fundamental. |
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das verstehe ich nicht ganz? Das Geld steckt ja im Haus, ich will ja keine Rechnung was wäre gewesen wenn ich kein Haus gebaut hätte. Ich möchte einfach nur wissen, wenn ich das Haus verkaufe, was habe ich grundsätzlich für einen Gewinn bzw. Verlust dadurch erhalten. Einzig die sonstige Miete als Gegenrechnung macht für mich Sinn. Klar hätte ich dann Geld veranlagen können, aber der Plan war ja immer ein Haus zu bauen. |
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