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Ich kann nicht zu allem was sagen (obwohl vor nicht allzu langer Zeit in ähnlicher Situation) Grunderwerbssteuer: da gibts einen Passus "Übertragung an Lebensgefährten wenn vorher in gemeinsamem Haushalt" oder so ähnlich, die ist dann recht gering (650€ in meinem Fall) Eintragungsgebühr Grundbuch waren bei mir prognostiziert etwas über 500 €, dann aber nur 160€ (keine Ahnung warum) ImmoEst beachten! (kann lästig werden) Notariatskosten find ich grad nicht, war aber "aushaltbar" (die sind *immer* verhandelbar!) Ex-LG im Kreditvertrag bleiben würde ich nicht machen, Risiko ist (für sie) zu hoch (du hast morgen einen schweren Autounfall?) Ich war damals *sehr* dankbar dass ich einen guten Steuerberater und einen guten Notar habe/hatte... |
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Das kann ich ehrlicherweise nicht beantworten, weil das Thema der Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr des Eigentumsrechts hier denke ich einer steuerberatungsseitigen Prüfung unterzogen werden muss. Selbst wenn "ihr" Anteil an der Hauserrichtung nachweislich "nur" 70k war, verkauft sie an dich ihren Hälfteanteil (der wertmäßig definitiv höher sein wird als 70k). Wie das die "Finanz" sieht bzw. welche Möglichkeiten es da gibt ... bin ich überfragt. Bei der WBF würde ich die Förderstelle kontaktieren. Bankseitig ist es so, dass diese deine Frau aus dem Kreditvertrag erst dann "herauslässt", wenn deine Bonitätsüberprüfung positiv verläuft - bedeutet: du musst dir die Finanzierung auf Basis der aktuellen Einkommensunterlagen auch alleine leisten können. Wenn dem so ist, dann bleibt der Vertrag "as it is" bestehen und läuft mit dir als alleinigen Kreditnehmer weiter. Wenn die Kreditfähigkeit für die konkrete Finanzierung alleine nicht gegeben ist, dann bleibt der Vertrag trotzdem bestehen und deine Frau kann aus diesem nicht entlassen werden. Die Leistbarkeitsdarstellung erfolgt wie bei jeder Neubeantragung durch die Gegenüberstellung des Erwerbseinkommens mit den monatlichen Ausgaben. Freiwillige Unterstützungen durch den Familienverband können dabei nicht angesetzt werden. Solange die vereinbarten Raten pünktlich bezahlt werden, gibt es diesbezüglich bankseitig keine Möglichkeit der Kündigung und Fälligstellung. Hängt von der Bank ab - generell aber: der Fiktivzinssatz ergibt sich durch eure aktuelle Zinsvereinbarung. Wenn diese fix ist, dann kalkulieren die meisten Banken den aktuellen Fixzinssatz als Fiktivzinssatz bis zum Ende der Fixzinsperiode. Wenn dieser variabel ist, dann liegen wir weitgehend schon über 4% (Bank Austria hat z.B. 4,1% derzeit). Wenn diese als Kreditsicherheit dienen, dann wird die Bank diese weiterhin als Sicherheit beibehalten wollen. Inwiefern ein Aufdröseln möglich ist, kann dir ein Versicherungsexperte (speeeed) sagen. Hängt auch vom Vertragserrichter ab, der den Kaufvertrag erstellt und die Treuhandschaft übernimmt. Und da hängt es wieder von der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis bzw. Gegenwert) ab - ebenso betreffend die Grunderwerbsteuer (3,5%) bzw. die Eintragung des Eigentumsrechts (1,1%). Hier wären die Details jedoch mit der Steuerberatung abzuklären. |
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Die Kondition kann belassen werden, da sich aller Voraussicht nach nichts ändern wird, siehe die nächsten Absätze. Wenn die Leistbarkeit allein nicht gegeben ist, wird die Bank deine EX ganz sicher nicht aus dem K-Vertrag entlassen. Wenn die Leistbarkeit gegeben ist, KANN die Bank die EX aus dem KV antlassen. Das bedeutet aber eine Schlechterstellung der Sicherheiten (nur mehr ein Einkommen, das im Anlassfall gepfändet werden kann) für die Bank und eine Freigabe muss somit keineswegs erfolgen. Die Bank wird aus ureigenstem Eigeninteresse im Normalfall sprich RAtenbedienung alles so belassen wie es ist. 4,5 bis 5%. Bei deinem Versicherer/Betreuer melden und das Bezugsrecht im Ablebensfall ändern. Ich würde das offene Gespräch mit deinem Banker suchen und ihm die Situation genau erklären und abstecken, welche Möglichkeiten für die Bank gangbar wären. Alles Gute! |
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Danke für eure Beiträge! Sehr hilfreich was die Bankseite angeht. Sollte noch jemand was bzgl. Abgaben/Gebühren/Steuern beitragen können wäre das super hilfreich. Der größte Brocken neben den 70.000 wären allerdings tatsächlich die Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung und ev. ImmoEst? Wenn da noch zusätzlich 10.000 anfallen ist das natürlich schon ein erheblicher Brocken :S |
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Zur Info noch: die ImmoESt betrifft den Veräußerer - also nicht dich. Hier wie beschrieben bitte die Steuerberatung hinsichtlich die Bemessungsgrundlagen kontaktieren. |
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War in einer ähnlichen Situation und hab im Juli alles unter Dach&Fach gebracht ... allerdings war ich verheiratet deshalb waren die Abgaben/Gebühren/Steuern sehr wenig (<1k) ... da kommt dann ja bei Scheidung und Liegenschaftsübertragung ein Sondersteuersatz (glaub 0,5%) zum tragen ... Die BA hat mein Ex-Frau gegen 20k Sondertilgung meinerseits aus der Haft entlassen ... die Leistbarkeit wär auch ohne der 20k gegebn gewesen aber in der Situation muss man einfach froh&dankbar sein das eine Bank überhaupt der Haftungsentlassung zustimmt das macht sicher nicht jede Bank ... |
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Sprich, kann es tatsächlich vorkommen, dass meine ehem. Lebensgefährtin bis an das Kreditende nicht aus dem Vertrag kann und womöglich keinen Kredit wo anders bekommt o.Ä.? |
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Ich denk ja die Fälle gibt es ... in dem Fall könnte deine Ex natürlich einen Hausverkauf erzwingen (Stichwort Teilungsversteigerung) ... aber soweit wird es nicht kommen es gibt immer eine Lösung! |
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Würde sich etwas ändern, wenn es bspw. eine Schenkung wäre? |
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Vorübergehend Ja, bis zum Kreditende nur wenn man kein Einkommen hat. Wenn man nicht alleine den Vertrag übernehmen kann, würde ich, irgendwie versuchen folgende Lösung anzubieten. Ex Frau bleibt Kreditnehmer und dafür auch im Grundbuch, mit vertraglicher Regelung dass dies in z.B. 3,4,5,.. Jahren neu überprüft wird, ob sie aus dem Vertrag raus kann und erst danach wird sie aus dem GB gelöscht. Die Löhne steigen mit dem Jahren, eventuell hat man Zeit für einen besseren Job zu finden, vielleicht gibts zusätzlich Hilfe in der Familie,... Für sie ist das Risiko gering weil weiter im GB und hinter Ihren Rücken kann auch nicht verkauft werden, einziger Nachteil, wenn sie eine Finanzierung braucht z.B. Eigentumswohnung wirds schwierig. |
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Frage an die Experten Alex und Thomas: Wäre es in so einem Fall wo die alleinige Leistbarkeit nicht gegeben ist möglich mit der Ex-Partnerin eine Übergangszeit zu vereinbaren wo sie zwar noch Kreditnehmer ist man aber eben die Kreditraten alleine "bestreitet". (Wie auch immer: durch Unterstützung Familie, Nebenjob, Einschränken der Ausgaben) Wenn man 2-3 Jahre später eine neue Parternin hat welche in den Kredit einsteigen will: Steigen die Banken auf so einen Austausch des 2. Kreditnehmers ein wenn die Leistbarkeit mit dem gemeinsamen Einkommen wieder gegeben ist? |
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Wenn die Leistbarkeitsdarstellung alleine nicht funktioniert, dann wird die Ex-Partnerin kreditseitig für diese Zeit "im Boot" bleiben müssen. Gegen einen Schuldnerwechsel spricht aus Banksicht erstmal nichts - wenn die gemeinsame Leistbarkeitdarstellung dadurch gewährleistet wird. Was die neue Partnerin jedoch berücksichtigen muss ist, dass sie dann zwar Schuldnerin ist, die finanzierte Immobilie jedoch dem Partner "gehört". Außer sie soll ebenfalls Eigentümerin werden - bedeutet: Kaufvertrag, Änderung Pfandbestellungsurkunde, etc.. Gegen eine derartige bilaterale Vereinbarung spricht überhaupt nichts. Für die Bank ist diese jedoch unerheblich, da es ein aufrechtes Kreditverhältnis gibt und beide Kreditnehmer für die Rückzahlung nach wie vor solidarisch haften. |
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Hey thez, kurz und bündig: ja. Das hatte ich schon des Öfteren bei meinen Kunden. lg Alex |
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Danke für die Info. |
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ImmoEst würde in eurem Fall keine anfallen! |
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Also zusammengefasst was die Kostenseite betrifft: Im schlechtesten Fall fallen 3,5 % Grunderwerb von 50 % der Liegenschaft + 1,1 % Grundbucheintragegebühr zzgl. Notarkosten an. Also bei einer Bewertung der Liegenschaft von 500k -> 1/2 = 250 k wären das 11.500 Euro exkl. Notarkosten. Das wäre der Worst Case, wenn es keine Vergünstigung durch das notarielle Schreiben das wir aufgesetzt haben gibt. Korrekt? |
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Für die Liegenschaftsbewertung kommt der Einheitswert zum Tragen es ist also davon auszugehn das es weniger als 500k sein werden da dieser normalerweise wesentlich geringer ist als der Betrag der im KV steht ... zumindest war es bei mir so weiss aber nicht ob das nur bei Übertagungen im Zuge einer Scheidung so ist ... |
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Also bei mir war es schon der Verkehrswert... aber das Notariat hatte so ein eigenes Berechnungsprogramm. Keller ja/nein, Garage ja / nein wieviel Quadratmeter usw und das war dann deutlich unter den tatsächlichen vergleichbaren Verkaufspreisen/Baupreisen. Gesamt hat mich der Hälfteerwerb 09/2021 von einem ca. 400k Haus dann ca 1,5k (Notar+Erwerb) gekostet. Zusätzlich: es zählt bei Scheidung bei der Immobilienübertragung noch das Familiäre Näheverhältnis. dh. nur 0,5% oder so... Die Hälfte wurde mit 80k festgesetzt. Dafür 400 Steuer dann glaub noch die 1,1% Eintragung? ( Sicher bin ich mir aber nicht mehr) + Notarkosten / Nebenkosten |
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Korrekt, und das hatte ich weiter oben schon geschrieben: Das gilt auch bei Lebensgemeinschaften. |
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Ok, das wären dann im Wesentlichen doch recht viel weniger als die 11.500 Euro - was natürlich ganz gut wäre, da ja e ein großer Brocken bezahlt werden muss. Danke euch! |
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