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Es scheint ganz eindeutig zu sein. Du musst die Gesamthöhe vom tiefsten Geländepunkt (Anschnitt) deiner Südseite berechnen. Es gibt subjektive Nachbarrechte, der Nachbar hat ein durchsetzbares Recht darauf, dass die Gebäudehöhe lt. Bebauungsplan eingehalten wird.
Da der Bebauungsplan anscheinend keine Geschoßanzahl festlegt, kannst du möglicherweise dein Kellergeschoß im Süden halt nicht ganz herausheben, wenn die Gesamthöhe 9m nicht überschreiten darf. Was unter dem natürlichen Gelände liegt, wird nicht berücksichtigt. |
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"üblicherweise" bespricht man das mit dem zuständigen - baureferenten der gemeinde bzw. dem bürgermeister - und ned telefonisch, sondern persönlich und so, dass das, was da als "vermittelte geländehöhe" bzw. messpunkt(e) vereinbart wird, auch schriftlich als planungsgrundlage festgehalten wird.
damit hast du den segen der baubehörde für dein vorhaben schon fast sicher, denn die gemeinde als baubehörde muss dich ja auch sinnvoll beraten. die nachbarn können so ihre einwände auch nur noch zivilrechtlich mit chancen vorbringen - und auch beweisen müssen. |
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Danke für Eure Kommentare - Ich werde mir einen Termin bei der Gemeinde geben lassen. Die Nachbarn haben großteils ebenfalls so gebaut wie ich es möchte. Daher glaube ich nicht, dass die was dagegen haben bzw. das es Probleme mit der Gemeinde geben wird. Mir kommt nur die Formulierung im Bebauungsplan - die ja keine Messpunkte angibt - komisch vor. Keller südseitig nicht rausschauen zu lassen geht (leider) nicht, denn dann wäre ich nordseitig bereits unter Straßenniveau. |
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creator - Dass Nachbarn ihre Einwände nur zivilrechtlich durchsetzen können, ist nicht richtig. Hier handelt es sich um eine Verwaltungsangelegenheit, die dem Verwaltungsrecht unterliegt und nicht dem Zivilrecht. Über jeden begründeten Einwand bei der Bauverhandlung muss im Instanzenzug entschieden werden (Bürgermeister, Gemeinderat, Landesregierung und ev. VwGH).
zu markusorthaber: Es gilt immer nur das, was der Bebauungsplan vorsieht bzw. die jeweilige Bauordnung. Sieht der Bebauungsplan keinen Messpunkt vor, ist die Regelung lt. Bebauungsplan verbindlich. Auch wenn ein Messpunkt mit der Gemeinde vereinbart wurde, muss die Höhe trotzdem den Vorgaben im Bebauungsplan entsprechen. Die Gemeinde kann nicht mit der Festlegung eines Messpunkts in bestimmter Höhe die Bauvorschriften umgehen. Aber wo kein Kläger, dort kein Richter! Wenn du nicht vorschriftsgemäß bauen kannst, weil sich Bebauungsplan und Realität widersprechen, ist eine Klarstellung durch die Gemeinde jedenfalls überfällig. Ich verstehe das so, dass du die Gesamthöhe von 9m überschreiten würdest, wenn du das Niveau dem Straßenniveau angleichen musst. Oder liege ich da falsch? |
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@kech - "Ich verstehe das so, dass du die Gesamthöhe von 9m überschreiten würdest, wenn du das Niveau dem Straßenniveau angleichen musst. Oder liege ich da falsch? "
Ja, da liegst du vollkommen richtig. Der Bebauungsplan ist ohnehin sehr schlampig. Es steht dort z.B. auch, dass der Dachfirst parallel zur Falllinie des Geländes verlaufen muss. In den Vorschlagskizzen ist es aber genau senkrecht zu den Falllinien eingezeichnet. Auch alle bereits gebauten Häuser haben ihren Dachfirst senkrecht zu den Falllinien. Eine Änderung des Bebauungsplanes halte ich auch nicht für problematisch. Es wurden nämlich bereits auf mein Drängen hin die Mindestabstände zu den Grundgrenzen vergangenen Sommer mittels Bebauungsplanänderung verkleinert. War auch nur Sache eines kurzen Gespräches. Ich werde da einfach mal bei der Gemeinde nachfragen und um eine schriftliche Klarstellung bitten. Das eigentliche Problem ist folgendes: Es gibt im Bebauungsgebiet sowohl ebene als auch Hang- Grundstücke. Für die ebenen ist die 9m Regelung ja kein Problem - sehr wohl aber für die Hanggrundstücke. In ähnlichen Bebauungsplänen die ich online gefunden habe, werden Talseitig und Bergseitig jeweils eigene Höhen festgelegt (z.B. 8m Bergseitig und 11m Talseitig) - was mir sehr sinnvoll erscheint. |
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@ markusorthaber - Auch unser Bebauungsplan differenziert zwischen hang- und talseitig. Das sollte auch bei Euch durchsetzbar sein. Viel Erfolg! |
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Ergebnis - Ich wollte euch mal informieren was bei der Besprechung mit dem zuständigen Baumeister herausgekommen ist; vielleicht kann die Info ja noch jemand brauchen.
Folgende Definitionen habe ich vom Baumeister in Erfahrung gebracht: * Die Gebäudehöhe ist der Abstand zwischen Geländeanschnitt (natürliches Gelände) und senkrecht darüber liegendem Dachsaum. * Die Gesamthöhe ist dort wo die Gebäudehöhe am größten ist. Ich habe dazu eine schnelle Skizze angefertigt: 
Angenommen das Gelände verliefe wie im Fall des roten Striches, dann wäre die Gesamthöhe des Gebäudes die des senkrechten roten Striches. Im grünen Fall wäre es eben der grüne senkrechte Strich. Es kann also u.U. stark von der tatsächlichen Geländeform abhängen. Wir haben das mittlerweile vermessen lassen und wissen nun, dass sich unser Entwurf knapp ausgehen wird. lg, markus |
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