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Unsere Badehütte hat eine Grundfläche von 8x10m und ein Giebeldach, wobei der First über die schmale Seite läuft. Traufenpunkt liegt auf 6,8m und Firsthöhe auf 9,7m. Nun ist es (wie wohl oft) so dass wir Wohnraum für Kinderzimmer schaffen wollen und sind am überlegen welche Dachaufbauten möglich sein könnten. Eine Gaube müsste leider deutlich zurückgesetzt werden von der Gebäudefront damit man einerseits eine vernünftige Raumhöhe schafft und andererseits nicht die maximal zulässige Höhe dieser 45°-Linie ab der 7,5m-Höhe durchstößt. Dadurch würde man natürlich deutlich an Wohnfläche einbüßen und auch die Fensterunterkante wäre dann unangenehm hoch wenn man das Fenster nicht in das Dach hinein versenken will. Nun sehe ich zwei Möglichkeiten wie man das Bauvorhaben uU genehmigungsfähig bekommen könnte, bin mir aber nicht sicher inwieweit ich die NÖ-Bauordnung wirklich verstanden habe und ob diese überhaupt in der Badesiedlung anzuwenden ist. Bin also für jeglichen Rat dankbar. |
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****** Die erste Möglichkeit die ich sehe:
"§ 53 Ermittlung der Höhen von Bauwerken: (1) Die Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der Fläche der Gebäudefront (A) dividiert durch deren größte Breite (b) (siehe § 53a Abb. 1 und 2). ... § 53aBegrenzung der Höhe von Bauwerken und der Geschoßanzahl: (1) Die gemäß § 53 ermittelten Gebäudehöhen müssen der Bebauungshöhe h (Bauklasse oder der höchstzulässige Gebäudehöhe) entsprechen. In Teilbereichen sind Überschreitungen der Bebauungshöhe von bis zu 1 m zulässig." Das würde heißen wenn die Gaube an der Gebäudefront sitzt aber nicht über die ganze Gebäudelänge läuft, dann dürfte sie partiell über die zulässige Gebäudehöhe von 7,5m hinausragen? ist das wirklich so? Ich hab schonmal kurz auf der Gemeinde diesbezüglich nachgefragt, dort hat es aber leider keine positive Rückmeldung gegeben. Sehe aber eigentlich keinen Grund warum das Mitteln der Fläche zur Bestimmung der Gebäudehöhe nicht zulässig sein sollte. |
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****** zweite Möglichkeit § 53 (10): "Bei Giebelfronten von ... Kreuzdächern müssen nur die Traufenpunkte der Gebäudefront der Bebauungshöhe oder der höchstzulässigen Gebäudehöhe ... entsprechen. Die berechnete Höhe der Giebelfront darf die Bebauungshöhe oder höchstzulässige Gebäudehöhe... bis zu 3 m überschreiten. Bei...Gebäudefronten oder Frontabschnitten mit Dachaufbauten (z. B. Dachgaupen, Dacherker, Abb. 9) ist sinngemäß vorzugehen, d.h. es darf kein Teil der Gebäudefront oder des Frontabschnittes über die Umhüllende einer zulässigen Giebelfront eines theoretisch aufgesetzten Satteldaches, Pultdaches oder Kreuzdaches ragen. (Abb. 7 bis 9) " Das finde ich auch sehr interessant weil bei einem Kreuzdach entstehen doch 4 Giebelfronten wobei dann nur mehr die Traufenpunkte auf den 7,5m liegen würden und alles andere darüber geht. Nimmt man nun so ein "fiktives" Kreuzdach als Umhüllende entstehen da natürlich auch ganz andere Möglichkeiten für Gauben oder, in diesem Fall wahrscheinlich noch besser geeignet, Zwerchhaus. Was denkt ihr, könnte man den Paragraphen anwenden? Freue mich auf eure Meinungen liebe Grüße Hermes |
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Hallo Hermes! Für die Gebäudehöhenberechnung von Badehütten in der Badesiedlung Altenberg ist die NÖ Bauordnung anzuwenden, die Bestimungen selbst verweisen in den Darstellungen auch auf den §53 der NÖ BO, jedoch entsprechen die von dir zitierten Gesetztestextstellen teilsweise nicht mehr der aktuellen Fassung. Ich kann dir wenn du willst (per PN) den Kontakt von einem kompetenten Planer, der auch schon viele Badehütten in Altenberg geplant hat weitergeben, die Badesiedlung ist nämlich was ich mitbekommen habe in der Gemeinde ein etwas heikles Thema. LG BeHappy |
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Hallo BeHappy, Ja bitte gerne den Kontakt weiterleiten. Ein guter Planer der die Begebenheiten kennt wäre sicher sehr hilfreich. Ich habe aus der NÖ BO 2014 Fassung 2015 zitiert. Kann es sein dass in der letztgültigen Fassung der Absatz mit "Bei Giebelfronten ... müssen nur die Traufenpunkte der Gebäudefront der Bebauungshöhe ... entsprechen." komplett weggefallen ist? Was meiner Einschätzung nach bedeuten würde, dass nach dem Prinzip der Umhüllenden nur mehr Walmdächer als begrenzendes "Maximaldach" möglich wäre und kein Kreuzdach mehr, was wiederum eine deutliche Verschlechterung darstellen würde. Und müssen Giebelfronten dann bei "normalen" Satteldächern auch die zulässige Gebäudehöhe (Bebauungshöhe) einhalten? Ich könnte nämlich nirgends mehr gegenteiliges rauslesen. viele Grüße Hermes |
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In der aktuellen Fassung der NÖ Bauodnung gibt es beide Möglichkeiten, einer Erfüllung der Gebäudefronten über den Flächenausgleich (gemittelte Gebäudehöhe) bzw. über den Nachweis der Umhüllenden (Randpunkte), ansonsten wäre ja selbst dein derzeitiger Bestand zu hoch. Was die Unterteilung der Gebäudefronten betrifft, so gibt es jedoch nicht mehr die von dir zitierten Frontabschnitte. |
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Interessant: du vermischt da in deinen Zitaten teilweise die aktuelle Version der Bauordnung und teilweise eine veraltete. Wie machst denn das? Im Übrigen glaub ich, dass ihr der Regelung der hier geltenden speziellen Bebauungsbestimmung mehr Beachtung schenken müsst. Von wann ist diese Bebauungsbestimmung? Hats da überhaupt schon die Variante in der Bauordnung mit der "Umhüllenden" gegeben? Ich meine, es zählt hier primär die Regelung der speziell verordnenten Bebauungsbestiommung und nicht die komplette aktuelle Bauordnung. Wenn hier in der Bebauungsbestimmung nichts anderes steht (hast da wirklich alles völlständig zitiert?), dann kommt meiner Meinung nur diese Regelung bezüglich Gebäudehöhe zur Anwednung. Es ist sogar mit eigenen Skizzen versehen, wie das zu berechnen ist und es gibt sogar ein Maß und einen Begriff ("Strukturhöhe"), den es in der Bauordnung gar nicht gibt. Ich meine also, dass in diesem Fall die Methode der Umhüllenden gar nicht zur Anwendung kommen kann/darf. Sonst hätte man ja auch die Erläuterungsskizzen für die Anwednung der Umhüllenden in die Bebauungsbestimmungen eingefügt, oder? Und wenn es zum Zeitpunkt der Verordnung der Bebauungsbestimmungen die "Umhüllende in der damaligen Bauordnung noch gar nicht gab, dann dürfte sie auch jetzt nicht angewendet werden. Und zur Frage der (seitlichen) Gaupe: warum sollte da nicht die Berechnung der mittleren Gebäudehöhe zur Anwedung kommen können? Die Oberkante der Gaupe kann somit sehr wohl teilweise über 7,50 m liegen (max. um 1m), wenn andere Teile der Front entsprechend unter 7,5 m liegen. |
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Danke schon mal für euren geschätzten Input! Zitiert habe ich aus den "Richtlinien für Bauansuchen in der Badesiedlung" aus 2011 die wiederum folgenden Auszug enthalten.  |
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Was mir irgendwie noch nicht klar geworden ist, ist wie man mit der Gebäudehöhenberechnung bei Kreuzdächern umgeht. Wenn ich es richtig versteh, muß bei einem Giebeldach die Gebäudehöhe auf den Fronten mit den Traufen eingehalten werden. Für die (gemittelte) Giebelfront darf die Bauhöhe um zB 3m überhöht werden, in der Badesiedlung scheint es aber für die Giebelfront gar keine zusätzliche Beschränkung zu geben. Und wie ist das dann auf Häuser mit Kreuzdach umzulegen? Da hat man ja 4 Gibelfronten. Müssen dann nur mehr die 4 Traufpunkte auf der zulässigen Bauhöhe sein, also bei uns 7,5m oder versteh ich da was falsch? |
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@hermes Hast auch gelesen, was ich oben geschrieben habe? Dieser spezielle Bebauungsbestimmung ist auf Basis der Bauordnung 1996 erlassen worden. Man muss bei der Interpretation einer Verordnung immer auch das dazugehörige Grundsatzgesetz im Auge haben. Da gabs keinen § 53a und keine Umhüllende, aber es gab eine "Giebelfrontregelung". Diese lautete, dass bei einer Giebelfront die max. zulässige Gebäudehöhe um bis zu 3m überschritten werden darf. Versteh da jetzt dein Problem nicht, womit du da nicht zurecht kommst. Eigentlich gehts dir ja um eine Gaupe. Zu deiner Frage hab ich ja oben schon gesagt, dass das so ist (Stichwort: "mittlere" Gebäudehöhe). Und dein Liebling "Kreuzdach" ist zwar wohl theoretischer Natur, aber dann hast halt 4 Giebelfronten. Sollten aber die heutigen Regeln der Bauordnung auch für diese (alte) Bebauungsregelung gelten, dann geht das ja genauso. Wenn die Anwendung der Umhüllenden gewählt wird, dann ist das ja getrennt für jede Front seperat zu machen. Du legst also bei jeder einzelnen Front die Randpunkte und den Hochpunkt (im ggst. Fall die "Strukturhöhe" mit max. 11,50m) fest und bestimmst somit den äußeren Umriß der Front. Wo hast da ein Problem? Versteh ich nicht! |
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Hallo Karl, danke nochmal für deine Einschätzungen/Erklärungen. Das Kreuzdach ist für uns im übrigen nicht nur als theoretische Umhüllende relevant, sondern tatsächlich eine mögliche Alternative für die Gaupe. Je nachdem was eben die besser Lösung in puncto Wohnfläche, Baukosten, Ästhetik, etc darstellt. Also ich nehm mal mit (einiges davon ist für Fachleute vermutlich trivial): • die Verordnung zum Bebauungsplan gilt zusätzlich und vorrangig zur BO BO [Bauordnung/Baugesetz] wobei nicht zwingend die letztgültige BO BO [Bauordnung/Baugesetz] sondern die gültige BO BO [Bauordnung/Baugesetz] zum Zeitpunkte der Erstellung des Bebauungsplans anzuwenden ist. • die Methode mit der Umhüllenden darf womöglich nicht angewendet werden weil es zum Zeitpunkt der Erstellung der Verordnung in der damaligen BO BO [Bauordnung/Baugesetz] diese Methode noch nicht gab • das Mitteln der Gebäudefront wird zwar in der Verordnung nicht dezidiert beschrieben, sollte aber anwendbar sein und somit eine partiell höhere Gaupe als die Gebäudehöhe möglich sein • für ein Kreuzdach mit 4 Giebelfronten könnte nach der alten BO BO [Bauordnung/Baugesetz] die Giebelfrontenregelung (+3m) oder nach der neuen BO BO [Bauordnung/Baugesetz] die Methode mit der Umhüllenden auf alle 4 Fronten angewendet werden. Wir werden wohl als nächstes mal zwei Entwürfe (Kreuzdach und Gaube) anfertigen (lassen) und eine Stellungnahme vom Bauamt einholen. Ich kann dann gerne darüber berichten bzw werde ich mich auch gern mit der ein oder anderen Frage wieder melden. lg Hermes |
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