Finanzierungshilfe: Neubau mit Zwischenfinanzierung & ETW-Verkauf

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Finanzierungshilfe: Neubau mit Zwischenfinanzierung & ETW-Verkauf

Hallo zusammen,

ich benötige bitte eure Einschätzung zu unserer geplanten Hausbaufinanzierung. Die Ausgangslage ist etwas komplexer, da wir bereits bestehende Kredite bei unserer Hausbank haben:

Ausgangslage:

Eigentumswohnung : 293.000 € Restschuld (1,5 % Fixzins)
Grundstück: Letztes Jahr gekauft (3,2 % Fixzins)
Plan: Wir bauen das Haus, ziehen ein und verkaufen erst danach die Wohnung. Wir brauchen also eine (teure) Zwischenfinanzierung

Kreditangebot der Hausbank für den Hausbau (€ 588.000 notwendig, EK schon weg):

Kredit1: 350.000 € | 20 Jahre fix | 3,975 % Sollzins | Rate: 1.600 €
Kredit2: 238.000 € | 10 Jahre fix | 3,675 % Sollzins | Rate: 1.035 €
Besonderheit: Keine Bearbeitungsgebühren (Zinssatz = Effektivzins).
Sondertilgung: Nach dem Wohnungsverkauf sollen ca. 100.000 Euro in Kredit2 fließen, um die monatliche Rate zu senken. Die Bank hat die Wohnung sehr konservativ bewertet, realer Verkaufspreis gibt etwa 100.000 Euro an Sondertilgung her.

Meine Fragen an euch:

Zinssätze: Erscheinen euch die Zinssätze (knapp 4 % bzw. 3,7 %) aktuell zu hoch, wenn man bedenkt, dass keine Gebühren anfallen?
Bankwechsel: Ist ein Wechsel zu einer anderen Bank realistisch? Da die Hausbank bereits auf der Wohnung und dem Grundstück im Grundbuch steht, müssten wir wohl alles umschulden, was hohe Nebenkosten (Grundbucheintragung etc.) verursachen würde.

Vielen Dank für eure Hilfe!

Grüße

Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

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score 1 · Answer 1 · 2026-01-22T11:21:34Z

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Erscheinen euch die Zinssätze (knapp 4 % bzw. 3,7 %) aktuell zu hoch

das hängt nicht zuletzt auch vom LTV (loan to value bzw. Kreditbetrag inkl. Vorlasten im Verhältnis zum Verkehrswert) ab. Natürlich - gegenüber dem kompetitiven Mitbewerb sind die genannten Zinssätze erhöht. Da nutzt es auch nichts, dass

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Besonderheit: Keine Bearbeitungsgebühren

anfallen.

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Ist ein Wechsel zu einer anderen Bank realistisch? Da die Hausbank bereits auf der Wohnung und dem Grundstück im Grundbuch steht

richtig, aus diesem Grund hat die Hausbank hier einen bedeutenden Vorteil. Rein "aus der Hüfte geschossen", wird sich meiner Ansicht nach - wenn man die Gebühren berücksichtigt - ein Wechsel zum jetzigen Zeitpunkt dennoch kaum lohnen.

Wenn mal die Bautätigkeiten und der Wohnungsverkauf abgeschlossen ist, kann es sich dennoch auszahlen den Kreditmarkt und die Konditionen weiter zu beobachten um dann eine allfällige Umschuldung ins Auge zu fassen.

score 1 · Answer 2 · 2026-01-22T12:22:41Z

Danke für deine Einschätzung.

Ja eine Umschuldung werden wir bei sinkendem Zinsniveau schnellstmöglich durchführen. Wir dürfen unbegrenzt Sondertilgen.

Was wären denn ein kompetitiver Zinssatz? SWAP+0,8% wie angeboten erschien mir als fair aber nicht günstig.

score 1 · Answer 3 · 2026-01-22T13:53:23Z

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Meine Fragen an euch:
Zinssätze: Erscheinen euch die Zinssätze (knapp 4 % bzw. 3,7 %) aktuell zu hoch, wenn man bedenkt, dass keine Gebühren anfallen?
Bankwechsel: Ist ein Wechsel zu einer anderen Bank realistisch? Da die Hausbank bereits auf der Wohnung und dem Grundstück im Grundbuch steht, müssten wir wohl alles umschulden, was hohe Nebenkosten (Grundbucheintragung etc.) verursachen würde.

Zu 1: ja, das ginge mit 3,84% besser. Das wären zinsstechnisch rund 475 € jährliche Ersparnis bei 0,135% Zinssdifferenz, dafür 5J länger im Fixzins.
Und bei 10J FIX zu möglichen 3,49% vs. 3,675% beträgt der Zinsunterschied im Jahr auch rund 440 €.
In Summe in 10 Jahren also über 9.000 € vs. Pauschal-Vermittlergebühr, die sicher keine 9.000 € ausmachen sollte. Beim 20J Fixzinszins kämen nochmals knapp 5.000 € an Zinskosten dazu.
Man sieht, auch 0,xx% machen bei gewissen Summen doch einiges an €€ aus.

Zu 2: Das kommt auf euer offenes Gesamtobligo an. Du hast nur den Kredit der ETW gepostet.
Aber angenommen, es sind in Summe rund 400K inkl. Grst.-Kredit offen, plus die Neufinanzierung, muss das Einkommen schon um die 10K+ monatlich betragen.

score 1 · Answer 4 · 2026-01-23T13:04:33Z

Schulden fürs Grundstück sind 345k und Familieneinkommen Netto im jahreszwölftel sind pro Monat 9,1k.