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Was wenn ihr noch 2 Jahre wartet? Dann wärst du zumindest wieder im Berufsleben. Ich fürchte, dass 550.000,- auch bei euch beiden in Vollzeit immer grenzwertig sein werden außer dein Verdienst wäre über dem Durchschnitt. Noch eine Möglichkeit wäre ein Bürge. Sprich irgendein Elternteil mit einem Einkommen über 3000,- unterschreibt mit ... So wäre es für die Banken darstellbar und ihr kämt um die Kauf- und Finanzierungszusage herum. Die Frage ist allerdings immer ob man das möchte bzw. was wenn irgendwas Außerordentliches passiert (Naturkatastrophe, Atomkraftwerksunfall, ...)? Oder ihr verkauft die Wohnung jetzt - mit Einzug erst in 2 Jahren für den Käufer. Fraglich allerdings ob sich so ein Käufer findet (kommt da viel auf die Lage an). Vertraglich ließe es sich noch so lösen, dass ihr die Wohnung verkauft aber mit dem Käufer ein auf 2 Jahre befristetes Mietverhältnis in den Vertrag integriert und ihr bezahlt 2 Jahre Miete ... Eine gute Situation mit dem Eigentum und realistische Vorstellungen, trotzdem ein bißchen verzwickt. Vielleicht schreiben die beiden Experten hier noch etwas |
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| Hallo Shan, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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als Laie sehe ich einfach einen richtig schlechten Kunden (aus Sichter der Bank und des Vermittlers): 1. schlechtes Einkommen + Karzenz und damit vorhandene Kinder = Lebenshaltungskosten 2. große Zwischenfinanzierung (auf die Gesammtsumme gesehen) 3. erstbesicherte Wohnbauförderung 4. geringe Hauptfinanzierung (auf die Gesammtsumme gesehen) und da sich ab Juli die Kreditvergaberichtlinien erhöhen, die Zinsen schon gestiegen sind, alles viel schwieriger abzuwickeln . ich würde ehrlichgesagt: 1. jetzt verkaufen, wenn es möglich ist einen späteren Übergabetermin (sich aber nich darauf festlegen, es kann in der Summe günstiger zu sein in eine Drittmietwohnung zu gehen, hängt von den möglichen bestbietenden Käufern ab ob sie sie dringend selbst brauchen die Wohnung) 2. mit dem Eigenkapital dann bauen, Baugrund ist ja vorhanden und die genannte Summe ist nicht klein, damit sollte man es bis zur Wohnbauförderung schaffen 3. mit der Wohnbauförderung weiterbauen 4. quasi die Restsumme von genannten 100k-150k dann zuletzt finanzieren wo man ja die Sicherheit des fast fertigen Hauses schon hat, eine Summe die verhältnissmäßig klein ist und es ja genug gibt die quasi 50-100k nachfinanzieren jetzt bauen und die ETW später verkaufen ist halt riesig aufwändig, bzw Finanzberater suchen ja beste Angebote von daher sind sie an "Musterkunden" interessiert die eine große Finanzierung brauchen wo alles einfach ist, bei einer derart "kleinen" Endfinanzierung auf die Projektsumme gesehen (550k Haus + unbekannter Baugrundwert) ist auch ein schneller Weg zu einer regionalen Hausbank die einem kennt, da ist jedes zehntel bei der langfristigen Kondition nicht so wichtig |
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| Hallo ChristianIV, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Viel EK, nur 1 gutes Einkommen und keine hohen Kreditsummen ist für Banken nicht wirklich interessant. Falls euer Grundstück vollständig aufgeschlossen ist und ihr ziemlich sicher gut 400000 für die ETW bekommt würde ich folgendes machen: ETW verkaufen, evtl. in selbiger Wohnung noch so lange wohnen bis das Haus fertig ist. Müsst Ihr halt mit dem Käufer abklären. Dazu evtl. einen Konsumkredit und evtl. noch Förderungen - damit ihr Richtung 500000 kommt. Mit dieser Summe bauen - evtl. etwas abgespeckt. 550000 wird sich wahrscheinlich nicht ausgehen. |
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400k endfällig 4 jahre, rest abstatter sollte deine (regionale)hausbank machen können wenn du länger kunde bist. Wennst kunde bei einer online bank bist oder bei einer mit ausländischen eigentümern sehe ich schwarz. Lg |
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Zusammengefasst benötigt ihr eine Zwischenfinanzierung von etwa 400.000 und eine Endfinanzierung von 100.000-150.000. Die Zwischenfinanzierung wird i.d.R. variabel verzinst und verursacht pro Jahr bezogen auf den Zwischenfinanzierungsbetrag nach derzeitiger Lage eine Zinslast (bei z.B. 3M EURIBOR + 1,25%) von einem knappen Prozent - somit etwa 4.000 - für 2 Jahre 8.000. Die Endfinanzierung (150.000) verursacht in den ersten Jahren eine Zinslast (bei z.B. 20Y Fixzinssatz zu 2,5%) von 3.750 p.a. - mit der Zeit natürlich fallend, da auch das aushaftende Kapital weniger wird. Selbst wenn man für die ersten beiden Jahre der Zwischenfinanzierungsperiode für die Endfinanzierung eine tilgungsfreie Zeit vereinbaren könnte, bliebe in dieser Zeitspanne an Zinsen 4.000 + 3.750 = 7.750 p.a. zu bezahlen - somit etwa 650 pro Monat - für ein monatliches Netto-Einkommen von 2.300 inkl. Familienbeihilfe (zu dritt, viert?) ein sehr "sportliches" Unterfangen. und darum geht es - das kreditgebende Institut ist schon alleine gesetzlich dazu verpflichtet, die Prüfung der Kreditfähigkeit (= Darstellung der Leistbarkeit der angestrebten Finanzierung) zum Antragszeitpunkt zu prüfen und hauptsächlich auf Basis dessen die Entscheidung zur Kreditvergabe zu treffen. Das ist sehr viel wert, wenn es um die Gegenüberstellung zwischen Verbindlichkeiten und Vermögenswerten geht. Und hier seid ihr auch in einer sehr komfortablen Situation, über die sich jede Bank freuen würde. Das stimmt natürlich - jedoch gibt es durch das Selbständigkeitsbestreben haushaltsseitig aktuell nach der Karenz vermutlich noch keine Einkommensperspektive (jedoch mit Sicherheit eine Kostenperspektive). Im Falle einer unselbständigen Tätigkeit könnte die Bank mit einem kalkulatorischen Einkommen rechnen. Auch die Endfinanzierung für z.B. 30 Jahre wird monatlich etwa 600 an Pauschalraten (Zinsen + Tilgung) verursachen. Ich schließe da Möglichkeiten zwar nicht aus, jedoch wird das Unterfangen wie erwähnt "sportlich". |
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Dem schließe ich mich an. Und auch dem. Das pfändbare Einkommen ist für die Bank das Thema kombiniert mit der Haushaltsrechnung. Das eine Einkommen ist für die ZwiFi zu gering. Ich würde: - die ETW verkaufen und dadurch Liquidität generieren NACH dem erfolgreichen Verkauf - Förderung checken, diese ggf. vorfinanzieren, parallel dazu - Endfinanzierung mit den geplanten 100K finalisieren - bauen und für die Dauer der Bauphase in eine Mietwohnung ziehen (oder zu den Eltern) Lg |
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ich sehe es nicht so schlimm; bei meiner Zwischenfinanzierung (Wohnung wird verkauft) zahle ich nur Zinsen, keine Raten und habe 2 Jahre Zeit das Haus zu bauen und die Wohnung zu verkaufen. War bei der Ers. B. |
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Nachdem das bisher noch nicht angesprochen wurde: 550k für einen Neubau ist bei den aktuellen Preisen mE nur mit sehr viel Eigenleistung oder Einschränkungen (kleines Haus, keine Außenanlagen, kein Keller/keine Garage) möglich - zumal in der aktuellen Situation mE ein erheblicher Puffer eingerechnet werden sollte (explodierende Preise, keine Fixpreisangebote etc.) . Wie genau sind den die Kostenschätzungen bzw. liegen konkrete Angebote vor? |
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Also es wirde doch eingangs erwähnt, dass das Angebot des Baumeisters schon vorliegt und etwas Puffer wird wohl bei den aktuellen Unkenrufen auch jeder potentielle Häuslbauer einplanen. Finde 550k bei vorhandenem Grundstück nach wie vor machbar, selbst mit Garage Ein weiterer Faktor ist die Schätzung des Maklers für die ETW, kommen da vielleicht doch 30-40K weniger rein in 1-2 Jahren (wer weiß wie sich die Lage entwickelt), reißts ein Loch ins Budget. |
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Also Preiserhöhung hin oder her, aber um 550k kann man garantiert ein vernünftiges Haus bauen :) Ich würd bei der Situation die Wohnung verkaufen zu einem guten Preis bis du wieder arbeitest. Dann würd ich mit 2 Gehältern ne ganz kleine günstige Wohnung für die Bauzeit so nah an der Baustelle wie möglich nehmen. Und frühestens dann auch die Finanzierung angehen. Euer Einkommen ist ja wirklich sehr niedrig und da tun auch 150k Kredit weh. |
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Ich sehe das deutlich anders als die Meisten hier. Wir waren in exakt der selben Situation und haben das bis jetzt ziemlich tadellos gemeistert. Auch bei uns hieß es immer: Wird sehr knapp. Sobald jedoch die Wohnung verkauft wird, geht sich dann ja alles 'leicht' aus. In 2 Jahren, wenn die Wohnung verkauft ist, gehst du ja wieder arbeiten, sprich euer Einkommen sollte sich ja doch deutlich erhöhen. Dann ist eine Rate von 500-600 Euro locker drin. Selbst wenn du nur 1000 Euro bekommst (gerade am Anfang als Teilzeit) ist die Kreditrate maximal 1/6 bis 1/5 eures Einkommens und somit locker leistbar. |
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Vielen Dank erstmal für eure Meinungen und Einschätzungen! Die meisten stimmen also mit den Finanzierungsberatern überein, was ich so raushören kann, hätte natürlich auf mehr Gegenstimmen gehofft, aber bin natürlich dankbar für eure Ehrlichkeit :) Grundsätzlich vielleicht noch ein paar Anmerkungen: 1) Angebot vom Baumeister liegt vor, die 550k sind ohne besonderen Schnickschnack wie Pool, Garage, Smart Home oder Sonstiges. Eigentlich nur für das "Nötigste" und natürlich etwas Sicherheitspolster (20k - sollte ich wahrscheinlich erhöhen). Sprich, wenn wir alle Wünsche verwirklichen wollten, würden wir weit über 600k kommen, aber das ist eben nicht leistbar. Das belagsfertige Haus (Rohbau, Dach, Innenputz und Estrich, Fenster, Eingangstüre) kostet uns rund 350k. 2) Die Zwischenfinanzierung würde so ablaufen, dass wir für die 2 Jahre nur die Zinsen zahlen - also eine tilgungsfreie Zeit vereinbaren. Wären lt. Banken zwischen 500-600 Euro im Monat. In der Zeit würden wir die Wohnung locker verkaufen (wir haben bereits einen Interessenten), sprich die Gefahr dass wir einen tatsächlichen Kredit von 550k abbezahlen müssten ist verschwindend gering. Ich stimme da also mit @Farmag überein. 3) Wenn man bedenkt, was die Mieten heutzutage kosten (zB 3 Zimmer-Wohnung für Familie in Wien), dann wird man unter 1000 Euro für was Ordentliches kaum weg kommen, plus BK plus Energie etc. Wir wohnen in einer Eigentumswohnung und zahlen keine Miete, sprich, unsere monatliche Belastung ist weit geringer als für jemanden, der in einer Mietwohnung lebt (wir zahlen derzeit rund 700 Euro für das Wohnen, sprich 350 pro Person...) 4) Ich bin zwar in Karenz, aber die "Restlaufzeit" ist sehr überschaubar (7 Monate). Aktuell bin ich im Worst-Case-Szenario. Sprich mein "Einkommen" ist niedriger als wenn ich arbeitslos oder in der Mindestsicherung wäre (Frechheit.. aber gut). Sprich, selbst wenn ich nach der Karenz ein paar Monate arbeitslos wäre, hätte ich wesentlich mehr Geld zur Verfügung als jetzt. Finde ich wieder einen Job (Teilzeit) ebenfalls.. Grundsätzlich mache ich mir da aber keine Sorgen, habe eine gute Ausbildung und einiges an Berufserfahrung und in meinem Berufsfeld (Digital Marketing) werden ständig Leute gesucht. Vielleicht etwas naiv formuliert: Grundsätzlich verstehe ich ehrlich gesagt nicht ganz, warum die Banken den derzeitigen "Jobstatus" so überbewerten. Ein Job kann jederzeit gekündigt werden, eine Immobilie "verliert" man nicht einfach so. Sprich, für mein Verständnis ist eine Immobilie, die den weitaus größten Anteil der Finanzierung abdeckt, eine größere Sicherheit als das derzeitige Einkommen. Weiß zwar nicht, ob die Infos etwas an eurer Einschätzung ändern, wollte das aber noch ergänzen ;) |
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Ich hätte es jetzt auch nicht so tragisch gesehen und denke ihr findet schon eine Bank für euer Vorhaben. Ich würde es an eurer Stelle auch so durchziehen:) |
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also Ist der Baugrund den ihr bereits habt in Wien? Somit ist das EK ja sowieso deutlich höher. |
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deswegen: Das Einkommen ist nicht nur Sicherheit sondern - viel wesentlicher - Grundlage zur Darstellung der Rückzahlungsfähigkeit. Auch einer Einzelbetrachtung der Immobilie als Sicherheit schiebt der Gesetzgeber den Banken bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit einen eindeutigen Riegel vor. Folglich heißt es auch im §9 (3) des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes: Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der unbeweglichen Sache oder des Superädifikats (der Sache) den Kreditbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Sache zunimmt, es sei denn, der Kreditvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Sache. Wie erwähnt - ich schließe im konkreten Fall nichts aus, dennoch wird es eine Herausforderung. |
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Dem schließ ich mich an, wenn auch vermutlich irgendwie getrickst werden wird. Sollte das schiefgehen, liest man solche Fälle in der Zeitung und die böse Bank ist schuld. Für dich. Aber die Bank muss die Rückzahlungsfähigkeit plausibel und gesetzeskonform darstellen können. Macht sie das nicht, ---> Zeitung, Familie sitzt auf der Straße, böse Bank. Bestätigung des eigenen Wunschdenkens, gedanklich schon abgeschlossenen, durch Forumsuser mit Aussagen wie sind da wirklich kontraproktiv und dienen hoffentlich nicht als Basis für diese wichtige Entscheidung. Jeder Kreditnehmer hat völlig andere (finanzielle) Voraussetzungen und Ziele. Die mit eurem Fall betrauten Kreditmakler kennen zumindest alle Fakten und werden auf Basis dieser zu eben dem bekannten Ergebnis gekommen sein. Nonaned wollen die ja auch Geld verdienen, eine Ablehnung des Falles bei Machbarkeit wäre ja dem Geschäft somit nicht dienlich. Hört sich für mich so an, als ob es keine Wiedereinstellung in den alten Job gibt. Somit ein weiteres Erschwernis, da es bei einem neuen Arbeitgeber wieder zu einem Probemonat kommt und einer Befristung des Dienstverhältnisses. Meine Vorgehensweise ist bekannt, siehe weiter oben. Somit wenig bis kein Stress, da die Wohnung VOR dem Neubau fix zu Geld gemacht wurde und so sämtliche negative Eventualitäten wegfallen (Käufer springt ab, Zinsen steigen weiter somit weniger Nachfrage, Wohnungsmarkt erleidet Einbruch aufgrund Rezession uswusf.). Ein paar Tausender mehr an Mietkosten vs. Kreditzinsen für zwei Jahre sind da mMn. vernachlässigbar. |
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Als kleine Ergänzung im Detail zu LiConsult und speedcat: Zumindest für die Mindestsicherung stimmt das (ziemlich sicher) nicht, nach den bekannten Angaben hättest Du (ziemlich sicher) gar keinen Anspruch auf Mindestsicherung. Auch beim Arbeitslosengeld wäre der Anspruch ("dem Arbeitsmarkt ohne wesentliche Einschränkung zur Verfügung stehen") und die Höhe ("Kinderbetreuungsgeld ist gehaltsunabhängig, da ich mich vor der Schwangerschaft selbständig machen wollte") zu prüfen. Im eigenen Interesse (selbst wenn man die Finanzierung für die Bank hinbiegen könnte) würde ich da wirklich durchrechnen was tatsächlich der worst-case wäre. |
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Vielleicht ein paar Gedanken ...ich gehe mal davon aus das nur 1 Kind da ist. Da ein Grundstück vorhanden ist finde ich 550k schon recht hoch gegriffen. Selbst bei den jetzigen Preisen. Da gibts GUs welche ein tadelloses 165m² (150 Wohnfläche) hinstellen was ich für einen 4 Personen Haushalt heutzutage als groß ansehe und für 5 Personen als passend - richtigen Plan vorausgesetzt. Mag vielleicht in anderen Bundesländern etwas anders sein preislich aber trotzdem. Und noch so ein Gedanke, fast schuldenfrei in einem Haus mit 135m² ohne sich über Job usw. Gedanken machen zu müssen kann auch ganz schön sein. Ich würde etwas mit dem VK-Erlös der WHG machen, dazu einen Privatkredit oder Hypothekar je nachdem wieviel ihr noch braucht. Aber Zwischenfinanzieren finde ich in eurem Fall hier nicht gerade optimal. Wie groß ist das Haus denn geplant bei den 550k? |
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Es muss doch wirklich keine 1000 Euro Wohnung sein. Was kleines, günstiges so nah wie möglich an der Baustelle . Das spart nicht nur wegen Miete Geld sondern va weil man nah an der Baustelle ist. Euer Kind is ja noch ein Baby und va nur 1 Kind da reicht ja die kleinste die Wohnung die ihr finden könnt. Mindesticherung würdest du btw btw [by the way, übrigens] keinen Euro bekommen, da ja ein Grundstück und eine Eigentumswohnung zur Verwertung da sind. Wobei glaub ich sogar dein Mann sowieso zu gut verdienen würde dafür. |
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ich bin hier ganz klar bei Speeeedcat und LiConsult: das ist DEUTLICH zuwenig um mit einer dreiköpfigen familie auch nur an eine finanzierung zu denken, das ist der reinste wahnsinn. bitte vergiss das einstweilen mit der finanzierung. wenn du wieder einen job hast und euer einkommen netto >4k ist, dann versuche es wieder. |
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Bitte kommt wieder runter. Es geht hier um einen Finanzierung von 150k€. Das Thema Zwischenfinanzierung mal ausgeklammert. Wenn man das auf 30-35 Jahre streckt, dürften da um die 500€/Monat rauskommen. Das entspricht doch wohl sämtlichen Vergaberichtlinien. In Wien kommt man wahrscheinlich auch ohne Auto aus. Und das reale Familieneinkommen ist ja sogar aktuell um die 3k€/Monat. |
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