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Hab jetzt Mitte Dezember einen Termin auf der Gemeinde bei welchem der SV auch anwesend sein wird. Werde abklären was genau verlangt wird und dann eh sehen ob ich nochmals vermessen muss. Ich werde berichten. |
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Wie Vardi oben schon richtig sagte: ein seriöser Planer macht keinen Strich, bevor er nicht die exakte Höhenlage des (gesamten) Baugrundstückes vor sich hat. Da du ja Gebäudehöhe/Bauwich auf den cm genau ausreizt, kann es genau um die "paar cm" gehen!!! Welchen "Wert" meinst da jetzt? Das Bezugsniveau? Das Bezugsniveau kann man nicht so einfach verändern. Das sind Fixwerte aufgrund der Naturmaße. PS: mit Gemeinde und SV reden ist natürlich wie fast immer der zunächst richtige Weg. Ich zweifle stark daran, dass alle Gemeinden und SV tatsächlich wissen, was sich im Sommer bezüglich Gebäudehöhe und Bezugsniveau in der Bauordnung geändert hat (genauso wie es offensichtlich dein Planer noch nicht weiß). In vielen Gemeinden wird es heißen "das mach ma weiter so wie wir es schon immer gemacht haben". Manche werden sich "eigene Versionen und Auslegungen" der Bauordnung zurechtbasteln. Mein Ziel in diesem Forum ist es, möglichst korrekt, sachlich und objektiv die bestehende Gesetzeslage darzustellen. Was dann daraus durch die jeweils handelnden Personen im Einzelfall wird, kann hier sowieso niemand vorausbestimmen. |
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Ich stehe ehrlich gesagt etwas auf dem Schlauch. Das Bezugsniveau ist durch das ursprüngliche (jetzige) Gelände gegeben, das heißt so wie mein Grund zur Zeit ist. Er variiert an den verschiedenen Stellen um ein paar cm, da die Erde nicht 100% eben ist. Sagen wir auf der einen Hausseite sind es 165,00 und auf der anderen 165,10 über Adria. An den Grundstückgrenzen sind es dann sagen wir mal 165,00 und 165,14. Wobei das ja auf den gesamten Hauslängen auch nicht überall gleich sein kann. Am Grundstück selbst sind dann versch. Werte in dem Bereich von 165,00 bis 165,15. Es müsste also ein Wert hergenommen werden. Soweit ichs verstanden habe, hat man ja nur ein Bezugsniveau. Es muss ja eines relevant für die Gebäudehöhe sein. z.B. 165,10m über Adria ist das Bezugsniveau und ab da gilt meine Gedäudehöhe. Somit dürfte mein Gebäude 6,4m über 165,10m über Adria sein. Sollte ich falsch liegen, würde ich dich bitten es mir mit einem Beispiel zu illustrieren. Ändern nicht, aber woher kennt man das Bezugsniveau? Man muss die Höhe des vorhandenen Geländes erfassen/messen. Wenn dieses jetzt überall nur ein paar cm abweicht, wie soll nach dem Aushub festgestellt werden, dass das angegebene Bezugsniveau im Plan falsch war? Beim Erstellen/Einmessen der Bodenplatte kann man sich dann auf das im Plan angegebene Bezugsniveau orientieren und die Gebäudehöhe einhalten. Falls ich hier auch falsch liege, wäre ein Beispiel sehr nett. |
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Sagte ich schon oben: Vergiß das Niveau an den Grundgrenzen, auf das kommts nicht an!Richtig! Sagte ich auch schon: es gibt in der Natur kein absolut ebenes/waagrechtes Grundstück.NEIN! Dein Missverständnis liegt offensichtlich darin, dass du nicht weißt, wie man eine Gebäudehöhe ermittelt (was ein Laie auch nicht wissen muss - also kein Vorwurf): Die Gebäudehöhe eregibt sich aus der Fläche einer Front dividiert durch die Breite. Es ist also eine "Durchschnittshöhe". Bei der Flächenermittlung der Front ist nach unten die Schnittlinie zwischen der aufgehenden Wand und dem dort direkt anschließenden Gelände (=Bezugsniveau) maßgeblich. Wenn also deine Front 10 m breit ist und du auf einem Eck eine Höhe von 5m hast und beim anderen Eck 5,50, dann ergibt das für diese Front eine maßgebliche Gebäudehöhe von 5,25m. Die Gebäudehöhe ist immer ein Durchschnittswert für die jeweilige Front, der sich aus einem unterschiedlichen Geländeverlauf an der unteren Schnittlinie ergibt. Für die Gebäudehöhe (und damit auch für den einzuhaltenden Bauwich) kommt es nicht auf das Niveau an iregendeiner Grundgrenze oder auf die FOK an!! Nein! das ist nicht ein einzelner/einziger Wert, sondern das Bezugsniveau ist eine flächige Darstellung - eben der Geländeverlauf auf dem Grundstück. D.h. auf jedem Punkt deines Grundstückes hast du (in der Regel) unterschiedliche Bezugsniveauwerte. Das Bezugsniveau dokumentiert also den (meist variierenden) Geländeverlauf einer bestimmten Fläche. Was du offensichtlich missverstanden hast, ist, dass mit der BO BO [Bauordnung/Baugesetz]-Novelle im Sommer das jetzt durch den Naturbestand gegebene Bezugsniveau für alle künftigen Bauvorhaben als maßgeblicher Parameter für die Berechnung der Gebäudehöhen herangezogen wird. Auch wenn man später anschüttet oder abgräbt (oder "planiert" wie du es vorhast), dann bleibt dennoch auch für die Zukunft immer dieses jetzt gegebene Bezugsniveau der Maßstab für die Gebäudehöhe. Somit ist die korrekte und nachvollziehbare Dokumentation dieses so wichtigen Maßes von großer Bedeutung. Jetzt schließt sich der Kreis: das wäre Aufgabe deines Planers gewesen, das Bezugsniveau korrekt in deinen Plänen einzutragen und zu dokumentieren. NAja, wenn ein sogenannter "befugter", professioneller Planverfasser mit Unterschrift und Siegel ein Dokument (Plan) erstellt, dann will ich jetzt nicht darüber diskutieren, dass er halt was Falsches einzeichnen soll. Es ist ungesetzlich und jedenfalls alles andere als seriös. Streite aber nicht ab, dass es solche Planer gibt, die so etwas machen. Und wenn es so passiert und keiner draufkommt und es später keiner mehr beweisen kann, dann soll es halt so sein. Ich werde aber solche ungesetzlichen und unseriösen Vorgangsweisen hier sicher nicht stützen. |
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Vielen herzlichen Dank Karl für die ausführliche Erläuterung. Mit ist jetzt einiges deutlich klarer. Morgen habe ich einen Termin mit einem Baumeister wg. der Bodenplatte und werde mir seine Meinung zur weiteren Vorgehensweise einholen. Anschließend werde ich mit meinem Planer sprechen und ihn bitten mir mitzuteilen, ob er was bzw. was er von mir braucht, damit das alles richtig und schnell erledigt werden kann. Jedenfalls weiß ich, dass das Bezugsniveau von ihm kommen muss. Ein Vermesser kann höchstens die Höhen angeben. Der Vermesser konnte mit dem Begriff Bezugsniveau auch nichts anfangen. |
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Das Bezugsniveau sind die Höhen!!Tja, weil er vermutlich die Bauordnungsnovelle vom Sommer nicht kennt. Is aber auch egal: rein technisch gesehen kann er es. Hat es ja schon entlang deiner Grundgrenze getan; dann halt auch noch im Inneren des Grundstückes. Und der Planer kann es auch (wenn er es will...). |
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Der Baumeister hat mir den Termin leider auf nächste Woche verschoben. Mittlerweile sehe ich das Bezugsniveau aber eher positiv. Die Gebäudehöhe zählt ja vom Bezugsniveau weg. Ich würde das Haus dann einfach ein paar cm unter das Bezugsniveau setzen und hätte die Problematik mit der Gebäudehöhe (welche ich nur an einer Hausseite habe) entschärft. |
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Sorry, aber diesen Satz versteh ich wieder mal nicht so richtig. Wie setzt man ein Haus "unter das Bezugsniveau"?
Wenn du meinst, dass du die zulässige Gebäudehöhe nicht ausschöpfen wirst, dann sollte man es ganz einfach auch so sagen. PS und zusammenfassend: es gilt bei dir offensichtlich Bauklasse II. Das bedeutet eine max. zulässige Gebäudehöhe von 8 m. Da bist du ohnehin meilenweit entfernt! Die (freiwillige) Begrenzung deiner Gebäudehöhe ergibt sich wegen des Bauwichs. Wenn du den offensichtlich selbst gewählt mit max. 3,20 m vorgibst, dann resultiert daraus eine max. zulässige Gebäudehöhe von 6,40m, welche wiederum vom Bezugsniveau weg zu berechnen ist. Und da komm ich wieder auf den Planer zurück: In einem Einreichplan ist die Gebäudehöhe eindeutig und nachvollziehbar darzustellen und zu dokumetieren. Wie hat das dein Planer in seinem Einreichplan gemacht (nämlich ohne eine Bezugsniveau)??? Wie wurde die Gebäudehöhe berechnet?? Wenn das fehlt oder falsch gemacht wurde, dann ist das in jedem Fall ein Mangel in seiner erbrachten Leistung! |
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Aber dieses kennst du ja nicht? (Abgesehen davon ist mir auch praktisch nicht ganz klar, was du damit meinst.) Da bin ich ganz Karls Meinung. Das gehört zu dem, was der Planer erbringen muss. Wenn er das nicht tut, ist seine Leistung mangelhaft. |
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Ja, wir haben Bauklasse II und sind auf einer Seite durch den Bauwich begrenzt. Der Planer und ich sind wohl beide davon ausgegangen, dass das Bezugsniveau bzw. das Niveau für die Errechnung der Gebäudehöhe von der Gemeinde vorgegeben wird. Es ist kein Bezugsniveau im Plan angegeben bzw. eingezeichnet. Ist eindeutig sein Fehler. Von mir wurde die Erstellung eines Einreichplans beauftragt und leider bereits der komplette Betrag nach Ausfertigung der Pläne bezahlt. War unüberlegt von mir, jetzt wird's halt schwieriger für mich vom Planer die Vermessung des Bezugsniveaus zu verlangen bzw. kann ich mir denken, dass er verlangt, dass ich das Gelände auf meine Kosten vermessen lasse. Unser Gebäude soll eine tatsächliche Höhe von der FOK bis zum Schnitt der Dachhaut von 6,40m haben. Der Planer bzw. ein Vermesser soll die Bezugshöhe feststellen. Die sollte irgendwo zw. 165,00 bis 165,14m über Adria sein, aber das wird sich dann ja zeigen. Wenn dieses Bezugsniveau jetzt z.B. mit 165,08 festgestellt wird, würde ich dem Bauunternehmer vorgegen mit der FOK auf 165,00 zu gehen. Somit wäre meine Gebäudehöhe lt. NÖ Bauordnung 6,32m und der Bauwich müsste theoretisch nur 3,16m betragen. Das meinte ich damit. |
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Sagte ich schon mehrfach: die FOK hat mit all dem NICHTS zu tun!!!Auch da wiederhol ich mich: Das Bezugsniveau ist nicht ein einziger konkreter Punkt, sondern der Geländeverlauf entlang einer Linie, und zwar an allen deinen 4 Fronten. Nochmal: das ist kein einziger Wert!!! |
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Das ist mir mittlerweile schon klar. Deswegen schrieb ich ja auch tatsächliche Gebäudehöhe, welche ja nicht mit der Höhe lt. Bezugsniveau übereinstimmen muss. Ist für uns halt relevant um das Haus so bauen zu können, wie wir es wollen. Das war mir auch klar. Da wir aber nur bei einer Gebäudefront auf Grund des Bauwichs eingeschränkt sind, sehe ich nur diese Hausseite kritisch. Stimmen muss es natürlich überall. Wie die Angabe im Plan erfolgt, muss dann der Planer wissen. In dem von mir geteilten Bildlink aus dem Forum ist ja ein gewisses Bezugsniveau angegeben worden und an den Gebäudefronten erfolgte die Angabe durch das Anführen der Differenz. |
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