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Ich weiß nicht, ob dir das hilft: in der Bauordnung gibt es Skizzen, die das erklären, (wenn ich deine Frage richtig verstanden habe). Wenn du dich trotzdem nicht auskennst, wäre es hilfreich, wenn du hier einen Plan oder eine Skizze einstellen könntest, dann können dir die Profis hier besser helfen. |
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Ja diese Skizzen in der Bauordnung habe ich gesehen, trotzdem bleiben mir diese Fragen offen: Fall a Skizze 1): (rein interessenhalber) wenn man zb nur 3m hoch bauen dürfte, dort aber ein Haus mit 100*100m Grundriss hinstellt und das Dacher mit zb 45 Grad baut, käme man extrem hoch (das Dach wäre quasi riesig), man würde aber nicht gegen die 3m verstoßen, wenn ich das richtig sehe, dass die relevante Höhe die rot markierte Stelle ist.  Fall b Skizze 2): man möchte neben das bestehende Gebäude zubauen. Dafür sind ca. 5 m Platz, die ersten 2 m dürfen sehr hoch bebaut werden, die letzten 3 m (seitlicher Bauwich, aber geschlossen gewidmet) dürfen nur 3m hoch werden, wobei sie sich dieser Bereich schon etwas mehr als 1m über Niveau befindet, somit nur mehr ca. 1,8m in die Höhe bebaubar. Die Frage wäre nun wie könnte man diesen Bereich optimal hoch ausnutzen, wenn man quasi eine schräge Wand ab einer gewissen Höhe (also wie bei einer Mansarde) akzeptiert. Also darf man zb auf die 2m hohe Wand dann noch eine Schräge fürs Dach draufsetzen.  |
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Etwas grob formuliert, aber im Prinzip so richtig. Nicht nur in der Theorie, sondern auch in der Praxis wäre das so. Will man (aus guten Gründen) aber nicht und daher gibts den § 53a Abs. 4 NÖ Bauordnung (kannst dir eh selber raussuchen, oder brauchst einen link?). Und diese Bestimmung sagt: "Kein Punkt eines Bauwerkes darf mehr als die Bebauungshöhe + 6 Meter über dem lotrecht darunterliegenden Bezugsniveau liegen." Also bei +6m wird "durchgeschnitten". Deine Skizze 1 mit dem 5 m hohen Dach wäre also möglich. Bei dem Grundriss von 100*100 und 45° Dachneigung gehts natürlich nicht mehr. Zu deinem Fall b: Das kann ich schon wegen deiner angaben nicht beantworten, denn folgendes gibt es nicht: Wenn die Bebauungsweise geschlossen ist, dann gibts keinen Bauwich. Wenn es einen Bauwich gibt, dann ist das aber nicht "geschlossen". Also was jetzt?? Und der Rest deiner Angaben in diesem Beispiel "holpert" genauso. Wenn es ein Zubau zu einem Hauptgebäude ist, dann ist auch der Zubau als Hauptgebäude (bzw. Teil) zu werten. Dann geht im seitlichen Bauwich gar nichts! Dort gibst ja nur (eigenständige) Nebengebäude. Wenn es aber geschlossene Bebauungsweise ist, dann zählen aber die 3m Gebäudehöhe nicht..... Und darüberhinaus: wenn es ein Nebengebäude (und kein Zubau) sein sollte, dann gelten die max. 3m Gebäudehöhe für das gesamte Nebengebäude, d.h. auch für jene Teile, die allenfalls nicht mehr im Bauwich sind (siehe dazu einen derzeit parallel laufenden Thread im Baurechtforum) Auch das passt so nicht. Oder zumindest versteh ich die Angabe nicht. Maßgeblich für die Berechnung der Gebäudehöhe ist das Bezugsniveau und das ist das bestehende/gewachsene/ursprüngliche Niveau. Von diesem weg sit zu messen. |
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den Fall b, der auf mich zutrifft muss ich es etwas genauer beschreiben, hab mich da unexakt ausgedrückt. Also das Grundstück ist im Bebauungsplan in 2 Zonen geteilt. In Zone 1 steht das derzeitige Gebäude und da darf man 6,5m hoch bauen. In Zone 2 (diese ist ein 3m Streifen an der einen Grundstücksgrenze, entspricht quasi dem Bauwich) darf man 3m hoch bauen. Die Nachbargrundstücke sind genauso gewidmet. Sprich 2 Häuser sind immer zusammengebaut und auf der anderen Seite ist bei den meisten frei, aber es ist eben geschlossen mit 3m gewidmet. Mein Haus grenzt also an einer Seite ans Nachbarhaus direkt an und auf der anderen Seite sind ca. 1,5m in "Zone 1" und die restlichen 3m in "Zone 2", somit insgesamt 4,5m. Diese 4,5m sind derzeit mit einer Garage verbaut die etwa 1,2m unter Niveau und 1m über Niveau ist (also etwas höher als der Keller). Darauf bezieht sich das Ganze. Anbei eine Skizze. 
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Ok, wenn das so ist (hab da noch immer gewisse Zweifel), dann aber bitte nicht mehr das Wort Bauwich in den Mund nehmen - auch nicht "quasi-Bauwich". Kannst den Bebauungsplan reinstellen? Ich würde das gerne sehen. (oder mit einer PN oder mail - wennst es nicht allen zeigen möchtest) |
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Habe dir eine PN geschickt, am Bauamt wurde mir gesagt, man kann bauen, hoffe das stimmt auch. |
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falls die Skizze oben missverständlich sein sollte: die Garage geht bis zur Grundgrenze des Nachbarn, dieser hat dann ca. 4-5m Grünstreifen und dann kommt sein Haus.  |
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Nach unserem Austausch über PN würde ich vorschlagen wieder hier fortzusetzen, kann ja auch andere interessieren. Also gut, es gibt einen Bebauungsplan, der auf jedem Grundstück 2 Zonen mit unterschiedlichen Bauhöhen festlegt, so wie du es oben beschrieben hast. Ist mir in dieser Art noch nicht untergekommen und wirkt ein bisschen "exotisch". Außerdem weiß ich nicht, wie man das wirklich handhaben soll (du hast in deiner PN ja auch schon Zweifel gehegt). Folgendes Problem dabei: die "geschlossene Bebauungsweise" ist im Gesetz eindeutig und unmissverständlich so definiert, dass die Bebauung von GRUNDGRENZE zu GRUNDGRENZE gehen muss. Damit würde es aber im Widerspruch stehen, nur eine der beiden festgelegten Zonen zu bebauen - also von Bebauungsgrenze zu Bebauungsgrenze (weil das ja keine Grundgrenze ist). Du beschreibst, dass in diesem Gebiet Häuser in der "hohen" Zone stehen und die seitliche niedrige Zone frei ist (so z.B. bei deinem direkten NAchbarn). Das ist dann aber keine "geschlossene Bebauungsweise" wie sie das Gesetz definiert und eigentlich ein Widerspruch zum Bebauungsplan. Nach meiner Meinung müsste man bei diesem Bebauungsplan IMMER von Grundgrenze zu Grundgrenze (also über die gesamte Grundstücksbreite) bauen und das Gebäude bei der niedrigen Seitenzone entsprechend abstufen. Wie auch immer: das ist aber jetzt gar nicht dein Problem, da deine Bebauung ohnehin über die gesamte Grundstücksbreite geht und auch künftig gehen soll. Es geht da jetzt nur noch um die unterschiedlichen Höhen. Klar ist dabei, dass die Gebäudehöhe in der Hauptzone mit 6,50 m und in der Nebenzone mit 3,0 m begrenzt ist. Ich kann mir das jetzt nur so vorestellen, dass man das/die Gebäude in Frontabschnitte entsprechend der jeweiligen Zone unterteilt und dann für diese getrennten Frontabschnitte die Gebäudehöhe berechnet und der zulässigen Höhe dieser Zone gegenüberstellt. Das ist dann an sich eine ganz normale Gebäudehöhenermittlung, wie sie in jedem anderen Fall auch durchgeführt wird. Nach unten geht´s um das Bezugsniveau und oben hast du es (vereinfacht) eh schon selbst oben beschrieben. |
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Ausschließen kann ich es natürlich nicht, dass der Bebauungsplan irgendwann geändert wurde, könnte mir aber nicht vorstellen warum. Wie auch immer. Das meine Garage nach hinten versetzt ist und nur ca. 1,2m über Niveau liegt ist kein Widerspruch zur geschlossenen bebauungsweise, oder (bzw. auch dass der geplante Zubau nach hinten versetzt ist)? Manche Nachbarn haben ebenfalls Garage, allerdings rein "oberirdisch", wieder andere nicht. Auch meine Garage wurde erst später gebaut, sprich ursprünglich war das Haus nicht "geschlossen". Alle Häuser wurden aber genau nach bewilligten Bauplan gebaut. Wie wär das theor. wenn hier von der Gemeinde ein Fehler gemacht worden wäre, darf man sich dann auf den bewilligten Einreichplan "verlassen", selbst wenn er im Widerspruch zum Bebauungsplan stünde? Zur Gebäudehöhe. Besteht da eine Möglichkeit mit den 3m mit Hilfe des Daches zu tricksen, also quasi eine Art Mansarde hinzustellen, sprich dass die Raumhöhe dann dadurch teilweise über 3m sein dürfte, dass man also mehr oder weniger erst an der Grundgrenze die 3m erreicht und davor das Dach schräg abfallen vom Bestand kommt? Am Bauamt wurde mir gesagt, dass das eher nicht geht, da das Dach nur höher sein darf, wenn der Zubau quasi rundherum ein Dach hätte, dass in der Mitte des Gebäudes zusammenläuft. |
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@Karl10: das mit den Frontabschnitten hab ich jetzt nicht ganz verstanden. Heißt dies, dass sobald man in dieser 3m-Zone ist auch das Dach quasi unter 3m sein müsste, oder kann man da irgendwie die 45 Grad Regel anwenden? Bzgl. unserer Diskussion über diese unterschiedlichen Zonen im Bebauungsplan: ich habe in der Niederschrift der damaligen Bauverhandlung nachgesehen. Da steht interessanterweise dezidiert drinnen, dass die Errichtung der Häuser an den Grundstücksgrenzen in "gekoppelter" Form vorgesehen ist. |
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Du missverstehst das anscheinend: wenn ein Dach weniger als 45° Neigung hat, dann spielt das DAch bei der Berechnung der Gebäudehöhe keinerlei Rolle. |
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nein so hab ichs eh gemeint. Ich könnte also die "Mauern" auf 3m Höhe über Niveau (somit innere Raumhöhe ca. 1,60 bauen und dann auf diese Mauer ein Flachdach (welches dann über der 3m Zone sein darf) oder besser ein Schrägdach ans vorhandene Gebäude bauen? Beim Schrägdach wäre dann der Vorteil, dass die 1,60m nur ganz außen wären und (sofern das Dach max. 45 Grad geneigt ist) zum Bestandgebäude eine deutlich höhere Raumhöhe (Wand+"Dachmansarde) erzielbar wäre. Bei einer Zubaubreite von 4,5m und max. 45Grad käme man somit ja auf eine erheblich höhere Raumhöhe (auch wenn der Raum dann schräge Wand/Decken hat). Ich dachte aber bisher die 45 Grad Regel gilt nicht bei einem Zubau, wenn das Dach schräg zum Bestand verläuft (somit eigentlich nur 3 Seiten hat, die 4 Seite wäre quasi die Außenwand des Bestandsgebäudes) sondern nur bei Gebäuden die auf allen 4 Seiten ein Schrägdach haben. Nochmals kurz zurück zur geschlossenen Bebauungsweise: Das meine Garage nach hinten versetzt ist und nur ca. 1,2m über Niveau liegt ist kein Widerspruch zur geschlossenen bebauungsweise, oder (bzw. auch dass der geplante Zubau nach hinten versetzt wäre), somit zwar eine geschlossene, aber keine von der Straße gesehen "gleich tiefe" Frontlinie? |
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versteh ich nciht. Wenn das Flachdach über 3m ist, dann ist die Oberkante der begrenzenden Mauern aber auch über 3m, oder? Was verstehst jetzt unter "Schrägdach"? Ein Pultdach?? Dann passts aber nur an einer Front bei der tieferliegenden Traufe. Alle anderen Fronten sind dann höher. Oder meinst eigentlich ein Walmdach, bei dem das Dach rundherum abgeschrägt ist? Ein solcher Zubau wäre dann ja integrierter Teil des Gebäudes und somit nicht einzeln gesondert zu betrachten, sondern das Gebäude dann (mit Zubau) als Ganzes. Geregelt ist hier die Bebauungsweise, und zwar als "geschlossene". Das heißt - wie ich schon sagte - es ist von Grundgrenze zu Grundgrenze zu bauen. Über Vor- oder Rücksprünge ist in der Definition für "geschlossen" nichts enthalten |
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Gemeint war ein "Walmdach", wobei die 4. Seite (dem Bestand zugeneigt) deutlich verkürzt oder ähnlich ausgeführt würde. Bei mir gibts ja diese 2 "Höhenzonen" und damit wäre die Frage, ob man mit so einer Dachkonstruktion in der 3m Zone eben unter den 3m bleibt und in der Zone mit den 6m eben weiter hinauf gehen könnte. Also der gesamte Zubau hätte nur ca. 1,8m hohe Mauern, aber durch die Dachkonstruktion gewinnt man innen Höhe dazu. Damit aber der Durchgang vom Zubau ins Bestandsgebäude nicht unter der niedrigen Traufe leidet, würde ich dort das Dach früher enden lassen (in der 6m Höhen Zone). Aber vielleicht träume ich mir da etwas zusammen, was nicht geht. Bzgl. geschlossene Bauweise: die Höhe des Gebäudes an der Nachbargrenze ist egal (solang es natürlich die zulässige Maximalhöhe nicht übersteigt)? Sprich meine Garage mit 1,2m Höhe ist ok und nebenso wäre ein Gebäude mit 3m ok, egal wie hoch dort das Gebäude des Nachbarn wäre??? Wenn man also auch nach hinten versetzen darf: könnte man dann nicht die Regelung "geschlossene Bauweise" dadurch "umgehen", indem man vom Gebäude das nicht an der Grundgrenze steht noch ein kleines Nebengebäude/eine Mauer (evtl. sogar mit Durchgang) irgendwo weiter hinten vom Gebäude zur Grundgrenze zieht? |
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Jetzt muss ich mal fragen, ob du weißt, wie man eine Gebäudehöhe berechnet?? Ich hab da jetzt wieder meine Zweifel, denn wenn du das weißt, dann beantworten sich einige Fragen ganz von selbst: die Fronten bzw. Frontabschnitte in der 3m-Zone dürfen max. 3 m hoch sein und in der 6,50m Zone eben 6,50 m. Und das war´s! Es geht also um die "Fronten" und nicht um die Dächer (soferne unter 45°, wovon wir mal ausgehen). Was du innerhalb der Außenmauern und des Daches machst, hat nichts mit der im Bebauungsplan geregelten Gebäudehöhe zu tun! Also lass hier mal das Innere weg, sprich nicht mehr von irgendwelchen "Raumhöhen" und Mansarden, denn das hat nichts mit der Kernfrage zu tun, wie du deine außenliegenden Gebäudefronten ausbilden darfst. Was hat das jetzt mit dem NAchbarn zu tun? Der bebauungsplan sagt für deine Liegenschaft max. 3m Bebauungshöhe - also dürfen die Gebäudehöhen der Fronten in dieser Zone max. 3m haben!!! (ich glaub jetzt wiederhol ich mich aber....) Die geschlossene Bebauungsweise bloß mit einer Mauer zu erreichen war einmal, ist aber seit 2014 gesetzlich eliminiert worden. Mit einem Nebengebäude zu "schließen" ist natürlich möglich. Aber was du vorhast ist ja ein "Zubau", soweit ich das verstanden habe. Und dann ist alles als ein Ganzes zu sehen und das steht von Grundgrenze zu Grundgrenze, womit das "geschlossen" ja kein Thema mehr ist. Und ein Zurückspringen mit einem Gebäudeteil auch nicht (was ich auch schon gesagt habe). |
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Gemeint war, ob es eine Mindesthöhe für ein Gebäude gibt, damit es für die geschlossene Bauweise zählt. Was wäre zb, wenn jemand eine Garage derart im Boden versenkt, dass sie nur mehr 30cm herausschaut. Der zweite Teil der Frage bezog sich darauf, ob man sich bei der Gebäudehöhe an der Höhe des Nachbargebäudes orientieren muss. Sprich wenn der Nachbar an der Grenze ein 2,5m hohes Gebäude hat, ob dann das eigene deutlich kleiner/größer sein darf (innerhalb der max. Höhe)? Dazu meinte ich nur, dass man offenbar in einem Gebiet wo geschlossen vorgesehen ist, diese Regelung insofern umgehen kann, dass man an sich nicht geschlossen baut und die dadurch entstehende Lücke irgendwo mit einem kleinen Nebengebäude, welches sogar quasi am hinteren Ende des eigentlichen Gebäudes stehen kann, schließen darf. Von der Straße aus wirkt dass dann nur bedingt geschlossen. |
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Dann ist diese Garage kein "Gebäude" - siehe dazu die Gabäudedefintion im § 4 der NÖ Bauordnung!! (die geschlossene Bebauungsweise ist nur mit "Gebäuden" erfüllbar - sagte ich aber schon). Auch das hab ich bereits oben beantwortet. Musst halt lesen. Ich schrieb: Auch das hab ich schon beantwortet: die Defintion für "geschlossen" legt fest, dass das/die Gebäude seitlich von Grundgrenze zu Grundgrenze müssen. Von der Einhaltung einer einheitlich verlaufenden vorderen Flucht steht da nichts. Wenn der Bebauungsplan keine Verpflichtung zum Anbau an die vordere Baufluchtlinie vorschreibt, dann ist das grundsätzlich möglich. Aber: eine solche Anordnung (wenn man sie so extrem ausreizen wollte, wie du das beschreibst) könnte dann allenfalls Thema für den § 56 (Ortsbild) sein und zu diesem in Widerspruch stehen. |
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