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Prinzipiell ja - die maximale Zwischenfinanzierungsperiode mit 24 Monaten (evtl. 36 Monaten) sollte diesbezüglich ausreichen. In dieser Zeit werden bankseitig nur die Zinsen auf das ausgezahlte Kapital verrechnet. Jedoch: Wichtig im regulatorischen Sinne ist die Erfüllung der 40% (Zins- und Tilgungsbelastung im Verhältnis zum Einkommen) - Grenze. Für die Periode der Zwischenfinanzierung ist (bei Unterstellung einer Verzinsung gemäß 3M EURIBOR + 1% = etwa 5%) mit folgender Zinsbelastung zu rechnen: 235k mal 5% = 11,75k p.a. = knapp EUR 1.000 pro Monat. Wenn ihr zusammen etwa 4.500 mal 14 durch 12 = 5.250 verdient, dann dürfen die "alte" Kreditrate, die Rate aus dem Förderdarlehen und die zu erwartenden 1.000 aus der Zwischenfinanzierung nicht mehr als 40% (bzw. je nach bankeigenem Ausnahmekontingent z.B. 45%) von 5.250 - also 2.100 ausmachen. Jetzt kenne ich natürlich nicht eure aktuelle Kreditbelastung, denke aber, dass das bei 220k + Förderdarlehen eine knappe Geschichte werden kann. Die braucht ihr auch nicht, wenn sich der Beleihungswert der beiden Wohnungen als ausreichend erweist. Die Bank besichert sich dann durch Eintragung eines hypothekarischen Pfandrechtes am Kaufobjekt und simultan an der derzeitigen Wohnung. Knackpunkt ist die o.a. Schuldendienstquote. LG Thomas |
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Lieber Thomas, vielen Dank für deine sehr ausführliche und rasche Antwort! Wir zahlen aktuell nur 750,- Kreditrate. Fixzins mit 1,5 effektiv, Laufzeit 20 Jahre. Im Grunde ja total schade um den sehr günstigen Kredit aber was will man machen. Die Förderung vom Land Salzburg ist geschenkt dh da zahlen wir aktuell nichts zurück. Erst beim Verkauf müsste die Förderung (anteilig) zurück bezahlt werden oder der Käufer darf sie (weil förderungswürdig) übernehmen dafür würd sich für ihn der Kaufpreis der Wohnung verringern. |
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gerne, jetzt muss man noch schauen, wie der Belehnwert aussieht und wenn der passt, dann steht einer Lösung eures Themas nichts mehr im Wege. |
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Puhhh, in Summe sind über 450.000 € an Verbindlichkeiten offen, ohne WBF. Mit eurem Einkommen Und keinen Barmittel wird das äußerst knapp. Auch wenn ihr sparsam seid, die Banken rechnen mit Mindestsätzen. Auch der Belehnwert der aktuellen Wohnung wird vermutlich sehr knapp ausfallen. Aber in Summe könnte es bei einem der lokalen Partnerbanken klappen (rein aus der Hüfte geschossen). Für BA sehe ich eher schwarz. |
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Den Gedanken mit puh, in Summe € 450.000,- hatten wir auch wobei die kleinere Wohnung aktuell ja vermietet wird. Hier hätten wir zusätzlich dann ja auch noch die Mieteinnahmen. Und der Zeitraum für die komplette Finanzierung wäre ja ein begrenzter eben die 3 Jahre. Trotzdem ist uns klar, dass das tricky bis unmöglich werden könnte. |
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wobei zu erwähnen ist, dass bei weitem nicht die komplette Summe einem langfristigen Abstattungskredit unterworfen ist, sondern ein großer Teil davon zwischenfinanziert wird (bei dem "nur" die Zinsen zu zahlen sind). Seht ihr seitens Haushaltsrechnung ein Problem? Nach Abzug der etwa 1.800 (Zwischenfinanzierungszinsen + aktuelle Kreditrate) von den 5.250 bleiben monatlich etwa 3.400 übrig. |
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Rein von der Haushaltsrechnung sehen wir von uns aus überhaupt kein Problem. Unsere Sorge war eher was die Bank dazu sagt. Wir haben aktuell eine recht gute Sparquote allerdings wurde mit einem Teil von dem gesparten Geld vor Kurzem ein Auto gekauft ( € 22.000,-) und ein Teil fließt aktuell in einen monatlichen ETF (den könnten wir ja jederzeit ruhig stellen). Plan war, dass wir mit dem ETF, nach Ende der Fixzinszeit, den Großteil oder alles vom restlichen Kredit tilgen. Natürlich könnten wir den ETF jetzt auch verkaufen (aktuell ja gut im Plus). Wir werden am Freitag die Wohnung besichtigen mal schauen ob sie uns dann wirklich so zusagt wie auf den Fotos. Mir war nur wichtig vorab zu wissen, ob hier überhaupt eine Möglichkeit der Finanzierung besteht. |
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Möglichkeiten sollten gegeben sein, alles Gute😊! |
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Danke!! |
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Bitte😊 |
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Jetzt muss ich rein für mein Verständnis noch einmal bei euch Profis nachfragen. Wäre es rein theoretisch auch möglich den Kaufpreis der neuen Wohnung zu splitten? Wir gehen davon aus, dass beim Verkauf der jetzigen Wohnung ungefähr € 100.000 überbleiben. Also das wir nur € 100.000,- über eine Zwischenfinanzierung regeln und den Rest die € 135.000,- gleich über einen langfristigen Kredit finanzieren. Hier würden dann 20% Eigenmittel fällig werden, oder? Unser sehr kompetenter WR WR [Wechselrichter] Berater hat leider letztes Jahr den Konzern verlassen. Den Neuen haben wir aktuell noch nicht kennen gelernt den werden wir dann nächste Woche, nach der Besichtigung, falls die Wohnung uns zusagt, kontaktieren. Danke nochmal & LG, Gabi |
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Das heißt, ihr erzielt geschätzt wieviel für die alte Wohnung? Rund 320.000 € plus Nebenkosten? 220.000 € Kreditlast müssen damit abgedeckt und 55.000 € WBF vom Käufer übernommen werden. Das erspart dir aber nicht die ZwiFi über die 235.000 € plus Nebenkosten für die neue Wohnung, bis das Geld aus dem Verkauf der alten ETW fließt. Die 100.000 € Mehrerlös aus dem Verkauf reduzieren das Bau-Wohnkonto für die Zwischenfinanzierung auf 135.000 €, diese bleiben für die Langfristfinanzierung übrig (alles mit vereinfachter Zahlenanwendung). lg |
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Genau, so unsere ungefähre Schätzung. 4 Zimmer Wohnungen sind bei uns extrem rar. Eventuell haben wir hier auch noch einen größeren Spielraum vorallem weil die Wohnung ja nicht sofort verkauft werden soll. WBF wird dem Käufer, wenn er förderungswürdig ist, vom Land Salzburg geschenkt. Zu den 235.000,- kommen rein noch die Bankgebühren. Makler usw. ist im Preis schon enthalten. Ok, mir war nicht ganz klar, dass man von der Zwischenfinanzierung gleich in die Langzeitfinanzierung über gehen kann. Danke! |
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ja - das war der "missing link". Zur Info und Orientierung die aktuelle konditionelle Lage bei Wüstenrot: diese bietet derzeit zwei Fixzinsperioden an - 10Y fix zu bestenfalls 3,70% und 20Y fix bestenfalls 4,25%. Vor allem im längeren Fixzinssegment gibt es jedoch durchaus zinsgünstigere Alternativen. |
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Jep. Bitte gerne! |
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Noch eine klitzekleine Frage, die Langzeitfinanzierung muss sofort vereinbart werden oder erst mit Ablauf der Zwischenfinanzierung? DANKE! |
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Das geht in einem Aufwasch, bei der BA ist es zumindest so. Grundsätzlich könntest du aber bei der Bank XY zwischenfinanzieren und dann dort den offenen Kreditsaldo des Bau-Wohn-Konto' s mit der Langfristfinanzierung abdecken. Auch bei einer Fremdbank. |
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Das kannst du je nach Bank so oder so handhaben. Wenn du die derzeitige Konditionenlage als attraktiv auch für die langristige Finanzierung erachtest, dann kannst du gleich "den Sack zumachen". Falls du erstmal den Markt beobachten möchtest, kannst du die Finanzierungen auch separat vereinbaren. |
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Ok, danke! Aktuell würde ich tatsächlich ganz gerne den Markt beobachten...früher oder später werden ja doch ein paar Zinssenkungen kommen 🤔 |
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... die sich zuallererst auf die Geldmarktzinsen (z.B. 3M EURIBOR) auswirken. Die Kapitalmarktzinsen (SWAPs), die Basis für die Vergabe der Fixzinskonditionen sind, haben sich bereits mehr oder weniger deutlich abgeschwächt und werden vom Markt (Angebot und Nachfrage gebildet) - im Gegensatz zu den Leitzinsen, die von den Notenbanken "bestimmt" werden. Hängt weiter davon ab, wie sich die Zinskurve entwickelt. Wenn du allerdings "zwei Fliegen mit einer Klappe" erschlagen möchtest, dann bietet sich derzeit noch die Bank Austria mit ihrem Zinsjoker an. Da hast du bei Vereinbarung einer Fixzinsperiode bis Ende 2026 die Möglichkeit, kostenlos in "variabel" zu switchen. aktuell verfügbare Fixzinskonditionen im besten Fall wie folgt: 5Y 3,59% 10Y 3,59% 25Y 3,65% Anschlusskondition: 3M EURIBOR + 1% |
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Ob sich diese Zinssenkungen wesentlich auf die langfristigen Zinsen (SWAP-Sätze) auswirken? Variabel sicher. Aber das ist das GAP zum Bestcase 3,65% für 25J FIX sind aktuell gute 1,5% ... Die Frage ist, ob sich da das Pokern lohnt. |
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