[Stmk] Fernwärmeleitung innerhalb BGL-H , fehlende Dienstbarkeit [Stmk]

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[Stmk] Fernwärmeleitung innerhalb BGL-H , fehlende Dienstbarkeit [Stmk]

Hallo an alle,

kann mir von euch jemand eine Anlaufstelle für Baurecht/Leitungsrecht in der Steiermark nennen. Idealerweise im Raum Weiz/Südoststeiermark oder Graz.

Sachlage:

Wir haben 2018 ein Grundstück von der Gemeinde erworben.

Im Kaufvertrag wurde durch die Gemeinde zugesichert, dass das Grundstück frei von bücherlichen als auch außerbücherlichen Lasten ist.

An der nördlichen Grundstücksgrenze verläuft eine Gemeindestraße mit jeweils etwa 1 meter Grünstreifen, in welchem die Leitungen für Strom und Wasser verlegt sind (innerhalb des Gemeinde-Grundstücks).

Laut Leitungsplan der Gemeinde (handschriftlich erstellt) ist auch die Fernwärme entlang der Straße verlegt, bzw. quert entlang der Haupt-Baugrenzlinie (BGL-H, rot strichlierte Linie) unser Grundstück.

Im Zuge der Vermessungarbeiten für die Erstellung des Einreichplans, haben wir nun festgestellt, dass das Naturmaß bzw die Lage in Natur eine andere ist als im Plan. Festgestellt anhand der Wartungsschacht-Positionen.

Tatsächlich verläuft nun die Fernwärmeleitung etwa 1,5m innerhalb unserer Grundstücksgrenze (2,5meter von der Straße) und quert nicht entlang der Baugrenzlinie, sondern schneidet diese um 2,5meter im nördlichen Teil.

Die Leitung behindert uns nun in unserem Bauvorhaben. Meine Laienmeinung ist nun, dass der private Fernwärmebetreiber seine Leitung umverlegen muss. Auch bin ich der Meinung, dass dieser eigentlich über eine Dienstbarkeit auf unserem Grundstück verfügen müsste und aktuell kein Recht besteht welches diese Leitung legitimiert.

Wir würden gerne eine Rechtsauskunft einholen und wären über Empfehlungen sehr dankbar.

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score 1 · Answer 1 · 2022-02-05T21:43:12Z

Am besten ihr redet zuerst mit der Gemeinde. Mehr dazu am Ende der Erklärung.

Eine Dienstbarkeit MUSS NICHT im Lastenblatt vermerkt sein. Vielleicht hat das Leitungsunternehmen eine Dienstbarkeit, vielleicht hat es sogar ein Recht diese zu verbüchern, nur hat es, aus welchem Grund auch immer, nicht gemacht. Eventuell wurde diese Dienstbarkeit sogar rechtlich ersessen (ich glaube 30 Jahre).

Folgende Szenarien sind möglich:

• Es gibt kein Leitungsrecht und das Leitungsunternehmen hat das Ganze damals verbockt und falsch gegraben und verlegt. Ich sehe sehr gute Chancen, dass die Leitung für euch gratis verlegt wird, oder dass euch das Leitungsunternehmen Schadensersatz zahlen muss in Bezug auf den tatsächlichen Verkehrswert.
• Es gibt kein Leitungsrecht und die Gemeinde ist schuld daran, dass diese Situation zustande gekommen ist (Handschlagqualität, stilles Zustimmen etc.). Das Leitungsunternehmen ist aus dem Schneider und ihr müsst eure Forderungen gegenüber der Gemeinde stellen. Auch wenn ihr im Recht seid, habt ihr hier ganz üble Karten, mehr dazu in einem eigenen Paragraph nach dieser Auflistung.
• Es gibt ein Leitungsrecht (entweder ersessen oder eben nicht verbüchert). Pech gehabt, ihr könnt, wenn es aber so schlimm ist, den Kaufvertrag mit der Gemeinde rückgängig machen (Vertragsanfechtung). Eine gütliche Einigung (Preisnachlass) sehe ich in diesem Fall als äußerst unwahrscheinlich an, weil die Gemeinde andere Optionen hat.

Wenn ihr Forderungen gegenüber der Gemeinde stellen wollt, bedenkt Folgendes:
Die Gemeinde kann ohne eure Zustimmung eine Duldung dieser Leitungsführung erzwingen. Dafür bekommt ihr eine mikrige Entschädigung (basierend auf dem Eisenbahnentschädigungsgesetz, das praktisch nichts mit dem Verkehrswert zu tun hat), die niemals eure Anwaltskosten deckt, wahrscheinlich nicht einmal den Pauschalpreis für ein Erstgespräch (ca. 300-400 €). Die Gemeinde kann sogar eine Enteignung als ultima ratio (Grundstücksabtretung) durchsetzen. Bis zu einem gewissen Streifen (ich glaube 1 Meter) sogar ohne Entschädigung.

Meine Empfehlung ist auf jeden Fall Kontakt mit der Gemeinde aufzunehmen und eine gütliche Einigung zu erzielen. Mit dem Anwalt gegenüber der Gemeinde drohen, oder die Gemeinde klagen, bringt dir langfristig nur Probleme. In Zukunft wirst du sicher noch einmal etwas von der Gemeinde wollen, und die können verzögern und blockieren wenn sie wollen.

Wenn es um Weiz als Gemeinde geht, weiß ich ungefähr, dass die Grundstückspreise dort weit unter 100 €/m² (ausgenommen Gleisdorf) liegen. Wenn diese Situation euer Bauvorhaben wirklich ruiniert und die Gemeinde nicht bereit ist die Verlegung zu bezahlen (sicher mehrere tausend €), dann wäre es am besten den Vertrag rückgängig zu machen und das könnt ihr ohne Probleme, da euer Vertrag natürlich trottelsicher anfechtbar ist: "Ihr hättet das Grundstück niemals gekauft, wenn ihr gewusst hättet, dass diese Leitung durch euer Grundstück läuft. Außerdem wurde bei dem Kauf versichert, dass es keine (außer-)bücherlichen Lasten gibt."

Wenn du wirklich mit RA anfängst, dann kann ich dir versichern, dass sich damit praktisch jede Kanzlei auskennt. Spezialgebiet wäre: Vertragsrecht, Immobilienrecht mit dem ABGB als Gesetzbuch. Also einfach googln. In Graz gibt es davon Dutzende. Erstgespräche sind meistens kostenlos, wenn ein künftiger Rechtsstreit vereinbart wird. Wenn du aber vor Gericht verlierst, dann treffen dich Kosten im 5-stelligen Bereich. Eine professionelle einmalige einstündige Rechtsauskunft kostet ca. 300-400 € inkl. USt.