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also ganz so einfach wie du dir das alles vorstellst ist das - leider nicht...
als erstes musst du dein objekt parifizieren lassen - das heisst es muss ein nutzwertgutachten erstellt werden in dem dein haus in drei eigene in sich geschlossene wohnungseinheiten geteilt wird und so muss das dann auch ins grundbuch eingetragen werden sonst steigt dir das finanzamt gleich zu beginn aus und alle steuerlichen rechnungen kannst dir (leider) sonst wo hinpicken.... somit wird der gesamte hauswert auf die drei liegenschaften verteilt - und ganz klar ist dann deine "privatanschaffung" getrennt von den "vorsorgewohnungen" die du als solche verwenden willst und es "wäre" nicht nur sondern es IST unerheblich was alles mit deinem teil ist!!! 2) als vermieter wirst du zum unternehmer der jährlich seine einkommensteuererklärung abgeben muss und weiters natürlich auch die USt der Wohnungen laufend an das FA abführen muss 3) kannst dir gleich mal angewöhnen in jährlichen beträgen zu rechnen
4) wird dein ganzes bruttogehalt zusammen gerechnet - das heisst dein bruttogehalt/lohn den du durch deine normale arbeit verdienst + den Erträgen aus den Mieteinnahmen (= mieteinnahmen - USt - ausgaben - abscheibungen etc) von dem ganzen werden die sozialversicherungsbeiträge berechnet - und dann die einkommensteuer die vorausbezahlten SV-beiträge und einkommensteuern (die ja schon auf deinem lohnzettel stehen) werden davon abgezogen und die differenz musst halt extra zahlen (nur mal grob umrissen!!!) 5) du kannst natürlich renovierungs- und instandhaltungskosten abschreiben - ABER dafür gibt es vorgegebene schlüssen vom finanzamt - und das haben die je nach höhe der investition und der nutzungsdauer veranschlagt 6) USt die du vereinnahmst musst du IMMER weiterleiten - keine sorge - das schenkt dir das finanzamt nicht... ;-ppp das mit den 30.000 ist die kleinunternehmerregelung - das betrifft was anderes - auf mieten gibts 10 % USt und die musst du weiterleiten - punkt 7) du kannst keine investitionen von deinen anderen in deinem eigentum befindlichen gebäuden gegen die gewinne die du aus deiner "vermietungs- und verpachtungsfirma" erwirtschaftest gegenrechnen. dein bauernhaus ist dein bauernhaus - deine zwei parifizierten wohnungen zur vermietung sind dein vermietungsbetrieb - das einzige was sie gemeinsam haben ist dass sie dir gehören.... wenn du das bauernhaus auch vermietest dann kannst du natürlich die einnahmen - ausgaben (wie oben dargestellt) zu deinem gesamteinkommen dazu zählen und verluste gegenrechnen - weil das schmälert dann wieder dein gesamteinkommen - wofür du ja einkommensteuer zahlst 8) wenn IHR die eigentümer seit dann ist das auch EUER einkommen.... 9) EINEN STEUERBERATER BRAUCHST SOWIESO!!!!! anscheinend hast du hier noch viiiiieeeeeel informationsbedarf damit du NICHT auf die "goschn" fällst - ich rate dir echt dass du dir schnellst möglich einen spezialisten holst - sonst kann so ein abenteuer echt teuer werden.... das was ich hier angeführt hab war auch nur leicht an der oberfläche gekratzt.... alles gute! lg jochen |
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| Hallo j.schneeweiss, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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danke für diese sehr kompetente und ausführliche antwort! dann ab zum steuerberater für ein erstgespräch |
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Ja, du brauhst unbedingt einen Steuerberater - von Anfang an. Aber für eine grobe Kalkulation kannst du annehmen, dass du vom Gewinn die Hälfte an Abgaben (Steuern und Sozialversicherung) abführen musst. Lass dich außerdem beim Abschießen der Mietverträge rechtlich beraten, das Geld ist gut investiert. Und Achtung auch beim Bau! Wenn du im OG eigene Wohneinheiten schaffst, musst du andere Vorschriften beachten als beim Bau einer zweigeschossigen Wohneinheit. Achte gleich bei der Planung drauf, dass die Baufirma das berücksichtigt! |
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das stimmt so nicht, nicht jeder der Wohnungen vermietet = Unternehmer. Ich glaube die Grenze liegt bei 5 Wohnungen wenn ich mich richtig erinnere! |
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@Makra - was du meinst ist die Abgrenzung zu einer gewerblichen Tätigkeit. |
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