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Das wird Dir pauschal niemand beantworten können, nachdem auch zwei Banken zu (deutlich) abweichenden Bewertungen kommen können und sich außerdem Preise derzeit sehr kurzfristig ändern können, was wiederum bei der Bewertung der Bank (noch) nicht vollumfänglich berücksichtigt sein muss (ins besondere wenn die aus der Entfernung rein auf Datenbanken gestützt erfolgt). Grundsätzlich wird jede Bank natürlich vorsichtig bewerten, als Größenordnung findet man regelmäßig 10-15% Abschlag zum Marktwert. Umgekehrt wird der Makler eher am optimistischen Ende der Skala einschätzen. Die 17% "Abschlag" würden da, beides zusammen gerechnet, als Größenordnung also in etwa passen. Die letzten +/- 5% beim erzielten Kaufpreis sind dann ohnehin oft eher zufällig und/oder kurzfristig Dynamik und/oder Geschick bei den Verhanldungen. Je durchschnittlicher die Immobilie (inkl. Lage), desto leichter werden sich alle beteiligten beim einschätzen tun, bei ausgefallenen Objekten wird auch die Bank entsprechend (noch) vorsichtiger bewerten. Als vorsichtiger Verkäufer würde ich trotzdem einfach den Wert der Bank als Referenz für die weitere Planung nehmen (da eben ein Wert, der auf jeden Fall erreichbar sein sollte), wenn ein bisschen Luft, würde ich mit einem Wert zwischen den beiden Einschätzungen planen und mich über alles was vllt mehr geht freuen. |
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Vielen Dank für die wertvolle Info. Natürlich glaubt jeder Hausbesitzer, dass "sein" Haus viel mehr Wert ist als die Bank annimmt 😀. Der Zweck meiner Anfrage ist aber nicht die interne Kalkulation, die von mir sehr konservativ aufgesetzt wurde und viel Luft nach oben bietet, sonder das Festlegen des Verkaufspreises. Normalerweise würde ich das Objekt dem Makler geben und versuchen den bestmöglichen Preis zu erzielen. Da derzeit sehr sehr wenige Häuser in meinem Gebiet auf dem Markt sind und sich schon herumgesprochen hat, dass wir heuer beginnen zu bauen, wurden wir bereits von Bekannten und Freunden bezüglich des Verkaufs angesprochen. Vielfach handelt es sich um Anfragen für Kinder von Nachbarn, die natürlich besonders gut in die bestehende Gemeinschaft passen würden. Da wir das Glück einer hilfsbereiten und streitfreien Nachbarschaft haben, wollen wir wegen ein paar tausend Euro nicht die Idylle stören. Für uns bedeutet das aber, dass wir einen für alle Seiten passenden Vorzugspreis finden müssen. Den Mindestschätzbetrag der Bank wollen wir eigentlich nicht heranziehen, so altruistisch sind wir auch wieder nicht. Die 10% -15% Abschlag klingen plausibel. Da sowohl die Bank als auch der Makler im Jahr 2020 bewertet haben, erscheint mir der Mindestschätzbetrag der Bank + 12,5% als fairer Kompromiss. Es würde mich trotzdem freuen, wenn jemanden seine Erfahrungen zu diesem Thema mit uns teilt. LG Rotkehle |
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Kurz und knapp: Bank hat ETW mit 160k bewertet, VK war dann 180k. Ich glaube aber, dass sowas nicht verallgemeinert werden kann und je nach Lage, Objekt usw. mal mehr, mal weniger abweichen wird, wie Equity geschrieben hat. Bei der Preisfindung hatten wir das Glück, dass in unserer Anlage einige Wohnungen am Markt waren bzw. kurz davor verkauft wurden und wir so einen sehr genauen Überblick hatten. |
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Ihr könntet auch ein unabhängiges Gutachten einholen und die Kosten mit den Käufern teilen. Kostet nicht viel und ist bei eurem Fall vllt die fairste Lösung für alle. Die Fernschätzung der Bank ist nun Mal sehr ungenau (und deshalb mit Sicherheitsabschlag aus Sicht der Bank), sagen sie sogar selber: "Eine Immobilie ohne detaillierte Besichtigung zu bewerten ist unseriös. Das würde man nicht einmal bei einem Gebrauchtwagen machen - und da steht weniger Geld auf dem Spiel", sagt Rainhard Waidhofer, Desk-Leitung Real Estate Appraisal der UniCredit Bank Austria. Eine solche ungenaue Mindestwertschätzung reicht für die Bank zur Besicherung, aber wird durch einen Aufschlag von x% nicht genau, sondern ist dann nur nicht mehr bewusst zu niedrig. |
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@chrismo Ihr habt ohne Makler verkauft oder mit? @Equity Gutachten klingt gut - kostet aber Geld und stellt im Regelfall auch nur eine gewisse Bandbreite zur Verfügung. |
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Ohne, da wir wie gesagt sehr genau wussten, was die Wohnung wert war - ich denke das ist das einzige wofür man einen Makler wirklich braucht. |
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Jede Bank hat ihre eigenen Bewertungstools (bzw. bedient sich externer Partner zur Wertermittlung), die sich vorrangig am Immobilienpreisspiegel, Alter und Ausstattung der Immobilie und der Aussenanlagen richtet. Es gibt auch Banken, die die die Wertermittlung durch eine Mischung aus grundbücherlich nachzuvollziehenden Echtdaten (Kauftransaktionen) und allfälligen Zu- oder Abschlägen errechnet. Freilich kann man davon ausgehen, dass die Bankbewertung konservativ ausfallen wird. 1) weil es systemimmanent ist, dass Besicherungsobjekte mit einer Art "Niederstwertprinzip" bewertet werden. Daher wird zur Erlangung des Belehnwertes vom Schätzwert noch ein Abschlag (= Belehnwertabschlag - bei Wohnimmobilien etwa 10-15%) abgezogen. 2) weil durch die immense Preisdynamik der vergangenen Monate/Jahre die bankinternen Wertermittlungssysteme einer laufenden Neukalibrierung unterworfen werden müss(t)en, mit der diese aktuell nicht mehr mitkommen. Die Bankbewertung zur eigenen Preisfindung heranzuziehen wird in vielen Fällen zu Preisen führen, die zu tief sind. Nachdem die Vergleichswertmethode mangels ausreichender, zeitnaher Transaktionen in eurer Gegend keine validen Daten liefern wird, wäre auch mein Ansatz entweder die Konsultation eines Sachverständigen oder die Beauftragung eines Maklers. |
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Aber nur 10-20% vom Makler und ist vllt gut investiertes Geld, gerade wenn man eben für beide Seiten fair verkaufen will. Nicht nur wegen dem Preis, auch bzgl. etwaiger Mängel derer man sich selbst nicht bewusst ist, aber noch nach Jahren für böses Blut sorgen können (weit über den materiellen Schaden hinaus). |
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| Hallo Equity, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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@LiConsult - Danke für die umfangreichen Ausführungen. Wenn ich das richtig verstanden habe, würde das bedeuten, dass zu einem sehr vorsichtigen Schätzwert nochmals ein Abschlag kommt der dann als Belehnwert ausgewiesen wird. Ist halt blöd, dass alle Banken unterschiedliche Begriffe benutzen. Unter der Annahme, das Mindestschätzwert und Belehnwert ident sind, kenne ich mich aus :-D. @Equity Gutachten kann natürlich auch ein Problem darstellen, sollte, wie ich vermute, der Preis bedingt durch Lage, Ausstattung und diverser "Extras" sich erheblich von den derzeitigen Preisvorstellungen unterscheiden - würde wahrscheinlich auch bei uns die Gier durchschlagen und das Haus eher /ausschließlich für Wiener interessant sein. Danke jedenfalls für Eure Beiträge - bin nun wieder etwas schlauer geworden. LG Rotkehle |
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gerne ja - so sehe ich das auch lg |
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