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Stimmt nicht. Es ist in jedem Fall auch eine bestimmte Bebauungsweise einzuhalten!! Stimmt nicht. Da wurde euch was völlig Falsches gesagt. Das "Bezugsniveau" hat nichts mit dem Straßenniveau zu tun. Wie gesagt: mit der Straße hat deine zulässige Gebäudehöhe nichts zu tun. |
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Mir ist trotz nachfragen nichts bekannt. Da die Straße jetzt erst neu gebaut wurde, und im vergleich zum Grund erhöht wurde - wurde mir mitgeteilt, dass das Straßenniveau als Bezugsniveau gilt und das Grundstück somit auch begradigt werden darf. Wenn das nicht gilt, darf ich dann trotz Zusagen und möglichen Baubescheid nicht damit rechnen, dass das rechtens ist? |
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Du könntest also nach Belieben offen, geschlossen, gekuppelt oder sonst irgendwie nach deinem persönlichen Gutdüncken bauen? Sowas gibts laut Gesetz (Bauordnung) nicht!!! Hier mal die Defintion des "Bezugsniveaus" laut §4 NÖ Bauordnung: Bezugsniveau: jene Höhenlage des Geländes, welche als Beurteilungsgrundlage (z. B. für die Berechnung der Gebäudehöhe) herangezogen wird. Als Bezugsniveau gilt: • die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes, sofern die Höhenlage des Geländes nicht • in einem Bebauungsplan oder in einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt oder • außerhalb des Geltungsbereiches einer solchen Verordnung vor dem 1. Februar 2017 bewilligungsgemäß oder rechtmäßig bewilligungsfrei abgeändert wurde; Hat also nichts mit der Straße zu tun. Bebauungsplan gibts ja offensichtlich auch nicht. Und eine spezielle Verordnung des Gemeinderates, in der das Bezugsniveau auf deinem Grundstück festgelegt ist?? Bin ziemlich sicher, die gibts auch nicht. Was ist das für eine Gemeinde, die da derart daneben liegt?? Hat das auch der Sachverständige gesagt?? Grundsätzlich: Ein - rechtskräftiger - Baubewilligungsbescheid gilt, auch wenn sein Inhalt gesetzwidrig sein sollte. "ZUSAGEN" sind gar nichts wert. |
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Stimmt wohl - was genau alles möglich ist, weiß ich nicht - 'offen' jedenfalls und das streben wir auch an. Danke, den Text haben ich bereits gelesen - allerdings deckt sich das nicht mit anderen Aussagen, die ich gehört habe - daher bin ich momentan etwas verwirrt. Ok. Heißt das auch, dass wenn ich mit dann an den Baubewilligungsbescheid halte, es auch nicht passieren kann, in x Jahren rückbauen zu müssen - weil die Gemeinde sich geirrt hat und es genehmigte? |
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Wenn die Aus- und Zusagen nicht vom Sachverständigen kommen würde ich sie nicht ernst nehmen und einmal beim Gebietsbauamt deinen Plan vorlegen. Bei uns hatte unser Planer auch lange darauf gepocht, dass das Straßenniveau (1,5m über Geländeniveau als Bezugsniveau gelten muss und der Sachverständige vom Gebietsbauamt hat das gleich ohne Diskussion abgelehnt. Ergebnis: wir konnten das Nebengebäude doch nicht im Bauwich errichten weil zu hoch! |
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Wie ist da der Ablauf? Kommt der Plan immer zum Gebietsbauamt? Ist der Sachverständige der Gemeinte schon vom Gebietsbauamt? |
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Also bei unserer (kleinen) Gemeinde kommt der Sachverständige vom NÖ Gebietsbauamt. Theoretisch kann die Gemeinde aber auch einen anderen Sachverständigen bestellen. Das müsstest du bei der Gemeinde hinterfragen. Letztes Jahr gab´s eine Novelle bzgl. Bezugsniveau wo der Text ja schon gepostet wurde. Die hat derjenige der dir die Zusage gegeben hat ws noch nicht gelesen. In der Vergangenheit wurde das Strasseniveau angeblich schon als Bezugsniveau gesehen.... Heute nicht mehr! |
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Vielen Dank, werde wohl weiter nachfragen müssen bei der Gemeinde. Habe mir das doch einfacher vorgestellt, als es scheinbar ist. Vorallem die Sache mit der Rechtssicherheit ist für mich total undurchsichtig - wer, wann in so einem Fall die Konsequenzen zu tragen hat - wenn ein Plan scheinbar ohne rechtliche Basis genehmigt wurde. |
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Danke Hausbau19 für die Unterstützung. Bin ja hier meist allein mit div. Fragen unterwegs. Und: Du hast vollkommen recht - hab oben ja auch schon gefragt, ob das vom Sachverständigen kommt. Is ja auch so eindeutig - nämlich falsch - dass es da drüber keine Diskussion geben kann! Aber: es soll tatsächlich Einzelfälle von Gemeinden und Sachverständigen geben, die noch immer mit der Bauordnung vor 20 Jahren arbeiten. Und: vielleicht liegt hier aber auch ein Missverständnis zum Thema Bezugsniveau vor. Vielleicht ist damit der Nullpunkt (also das plus/minus 0,00) als Fixpunkt auf der Straße gemeint (Höhenkoten nach Adria sind in NÖ ja nicht Pflicht) und von dort werden dann alle Maße abgeleitet. D.h. wenn das Grundstück 1m tiefer liegt dann hat dieses -1,00m und bei einer Gebäudehöhe von 5m hat dann der höchste Punkt am Gebäude die Kote +4,00m. Dann stimmt halt dein Wunsch mit dem, was zulässig ist, überein - gut für dich. Heißt aber nicht, dass da nichts geregelt ist, wie du eingangs geschrieben hast. Es ist offensichtlich die Bebauungsweise "offen" geregelt - und nichts anderes! Da gibts also einen Gesetzestext und diverse abweichende Aussagen. Was meinst, was da jetzt richtig ist?? Genau das heißt es. Wenn du allerdings dann irgendwann einmal vielleicht was abändern oder zubauen möchtest und sich der dann amtierende Bürgermeister und Sachverständige ans Gesetz halten, dann wirds allerdings schwierig! Und nochwas: was sagt eigentlich dein Planer??? Dessen Aufgabe ist es, dir ein Projekt zu erstellen, welches den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Jede Projektierung beginnt beim Lageplan samt maßgeblichen Höhen. Das sind sogenannte Vorarbeiten. Oder gehst du das Ganze von hinten an? |
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Ja, der hat auch schon drüber gesehen. Der Fixpunkt ist tatsächlich auf der Straße eingezeichnet, allerdings ist der nicht gleichzeitig der Nullpunkt. Wäre das etwas ändern? ein Haus dass bei -1 anfängt und bei + 7,50 endet, wäre wohl trotzdem zu hoch, oder? Wo kann ich so etwas einsehen? Selbstverständlich der Gesetzestext - Als Laie ist man leider aber auch etwas der Gelackmeierte - deswegen würde ich gerne, vor der Einreichung alle Folgen abschätzen können. Oh, das habe ich so noch nicht bedacht. Ja, das ist seit Beginn ein Thema, auch der Planer kennt das so nicht - bzw meinte er, dass sich eben letztes Jahr hier einiges geändert hat - hat allerdings jetzt mal, die Straße als Bezugsniveau genommen. Vielleicht kommuniziere ich auch falsch zwischen den Parteien und jeder meint etwas anderes Ich habe in einem anderen Thread von dir den NÖ - Leitfaden zur Festlegung des Bezugsniveau gefunden. Seitdem verwirrt es mich noch mehr, dass es scheinbar keine Pläne/Unterlagen gibt. |
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JA! Hat ja dann eine Gebäudehöhe von 8,50m. Bebauungsplan bei der Gemeinde. Wenn es einen solchen nicht gibt, dann kommt § 54 der Bauordnung zur Anwendung. Kurz gesagt steht da drin: Grundsätzlich ist überall offene Bebauungsweise möglich, es sei denn, diese widerspricht dem Charakter der umgebenden Bebauung. Will man was anderes als offen bauen, muss eine Erhebung gemacht werden, ob in einer bestimmten Umgebung diese andere Bebauungsweise mehrheitlich vorkommt. Man sieht also, man kann nicht ganz einfach bauen wie man will, sondern es braucht diverse Erhebungen, Prüfungen und bestimmte Vorgangsweisen. Ist alles im Gesetz geregelt. Das versteh ich jetzt nicht: was meinst damit, dass es keine Pläne/Unterlagen gibt? Welche sollen das sein? |
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Mir fehlen Dokumente für die Nivauanpassung - die es scheinbar aber einfach nicht gibt. |
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Ja, wirds in den wenigsten Fällen geben. Wenns keine bewilligte Niveauveränderung aus der Vergangenheit gibt, worüber ein Bauverfahren mit entsprechenden Unterlagen abgewickelt wurde, dann is halt nichts vorhanden. |
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